L’avenir des investissements immobiliers en Roumanie

« Acheter ou ne pas acheter, telle est la question »

Qu’il s’agisse de la Roumanie ou des États-Unis, dans le contexte actuel d’instabilité mondiale, l’achat d’un logement constitue une étape importante dans la vie de nombreuses personnes. Bien entendu, cette décision est difficile à prendre en raison de la fluctuation du marché immobilier en Roumanie et au-delà. Cela amène beaucoup de gens à se demander : quel est le bon moment ? Est-ce que je fais le meilleur choix en investissant dans cette maison ? Comment le marché immobilier va-t-il évoluer dans les années à venir ?

Les personnes qui souhaitent investir et pas seulement acheter un logement pour elles-mêmes se retrouveront également dans cette situation, mais elles ne connaissent peut-être pas tous les détails impliqués , nous sommes là pour les clarifier !

CE QUE COMPREND LE MARCHÉ IMMOBILIER

« Le marché immobilier comprend toutes les transactions visant l’acquisition d’une propriété, qui peut prendre la forme de logements tels que des maisons, des appartements, des bâtiments industriels, des espaces commerciaux, des terrains, etc. »

CULTURE ROUMAINE

Les effets du post-communisme sont encore présents dans la mentalité roumaine, qui privilégie la propriété et la certitude de posséder un bien stable et non volatil. Il est possible que la privation de biens vécue par les populations devienne si influente qu’elle détermine un mode de vie pour la culture d’un pays entier. Ainsi, la Roumanie est un leader en Europe en termes de taux de propriété, devançant d’autres pays occidentaux.

AVANTAGES

Néanmoins, ce fait n’est pas nécessairement une mauvaise chose, car il peut apporter des avantages grâce à :

• La location du bien , à la fois via le concept classique de longue durée et à court terme via un régime hôtelier
• La plus-value immobilière , qui peut être estimée en fonction de l’augmentation des prix de l’immobilier
• La revente , qui concrétise la plus-value immobilière.

La tendance actuelle en Roumanie montre que les villes les plus rentables pour les investissements à long terme sont :

1. Cluj-Napoca , nous pensons que vous avez tous entendu dire à quel point le marché immobilier a connu une croissance exponentielle dans cette ville grâce à ses nombreux centres universitaires, ses infrastructures modernes et l’industrie informatique qui y a établi ses racines.
2. Bucarest , la capitale de la Roumanie génère 28% du PIB de la Roumanie, donc un investissement ici ne peut jamais être une erreur.
3. Brașov , cette ville est en développement continu à tous les niveaux. Son histoire liée aux Saxons dans la région, ses attractions touristiques locales et sa situation géographique dans une région montagneuse la classent parmi les meilleurs endroits dans ce que l’on appelle les trésors touristiques nationaux.

Ainsi, l’immobilier est l’un des rares biens qui résiste avec succès au passage du temps et au pouvoir de l’inflation, et il apporte certainement un profit à long terme dans le futur , UN SECOND SALAIRE.

Bien sûr, le revers de la médaille est présent partout et, dans ce contexte, il peut être mis en évidence par des situations causées par certains locataires problématiques, des augmentations d’impôts de plus en plus lourdes, ainsi que par des crises économiques mondiales controversées et imprévisibles.

BREF HISTORIQUE

Concernant le marché immobilier en Roumanie au cours des 10 dernières années, nous pouvons dire qu’il a connu des périodes de fluctuations dues aux événements mondiaux.

L’un des événements les plus significatifs auxquels le secteur économique, et implicitement le marché immobilier, a été soumis est la crise de 2008 dont les banques, les investisseurs et les promoteurs ont fait de grands efforts pour sortir au cours des 10 années suivantes.

La pandémie en 2019 a provoqué une impasse sur le marché immobilier, les transactions ayant diminué. Les gens sont devenus plus hésitants à acheter en raison de la tourmente des événements. De plus, les paiements des prêts bancaires ont été différés et les crédits ont été bloqués à un moment donné, pour n’être accordés que plus tard avec des taux d’intérêt plus bas afin de stimuler la reprise. Ce qui est surprenant dans cette situation, c’est que les promoteurs immobiliers ont poursuivi leur activité, même si la demande était plus faible et les conditions plus difficiles. Cependant, au début de la pandémie, l’immobilier haut de gamme payé comptant, comme les maisons et les terrains constructibles en dehors des villes, se trouvait au pôle opposé, restant recherché, puis devenant très prisé.

Plus tard, en 2020, les effets post-pandémiques nous ont montré que la population a recommencé à s’intéresser aux investissements et, par conséquent, les studios sont devenus populaires dans le secteur. Nous sommes dans une période de retour progressif à la normale.

En 2021, le marché immobilier a commencé à prendre une tendance à la hausse avec l’achat d’appartements de 2 ou 3 pièces.

L’année 2022 a poursuivi la croissance des ventes immobilières, étant la 3e année consécutive où cela s’est produit, entraînant une augmentation de 54% au cours des 3 dernières années.

ACTUELLEMENT - 2023

La guerre aux frontières et la crise énergétique ont laissé leur marque sur les prix de l’immobilier, qui augmentent régulièrement depuis le début du conflit. Parmi les autres facteurs ayant conduit à cette augmentation, on trouve des éléments liés tant aux investisseurs qu’aux promoteurs.

• En ce qui concerne les promoteurs, ils sont confrontés à : l’augmentation des coûts de construction et, par conséquent, des délais d’achèvement plus laborieux que ceux initialement établis, la crise des matériaux devenus de plus en plus chers depuis la pandémie, et la main-d’œuvre qui devient de moins en moins disponible mais coûteuse. Dans cette situation, il faut se rappeler que la bureaucratie roumaine déficiente n’aide pas non plus, mais qu’au contraire, elle est un facteur aggravant.

• En ce qui concerne les investisseurs, ils sont divisés en deux catégories :

1. La première catégorie est confrontée au problème des prêts qui, en plus de la hausse des taux d’intérêt, sont devenus de plus en plus difficiles d’accès, conduisant beaucoup de personnes à rester dans des logements locatifs. Cependant, nous prédisons un avenir sombre, qualifiant 2023 d’année des locations.

D’un autre côté, ceux du secteur informatique optent pour des paiements en espèces. En raison de ces facteurs, 2023 créera un éloignement marqué entre les deux catégories, ce qui pousse les promoteurs à prendre des risques, comme en témoigne le rythme auquel la construction se déroule dans la région de Bucarest-Ilfov et au-delà.

Tous ces facteurs pourraient mener à une possible nouvelle crise dans les années 2023-2024, au cours desquelles les promoteurs ne seront plus nécessairement disposés à négocier les prix pour des raisons évidentes de couverture des dépenses et de réalisation de bénéfices pour permettre leur expansion. Parallèlement, l’objectif du marché immobilier est de réaliser des transactions ; une crise potentielle ne peut donc être évitée que si les promoteurs commencent à faire preuve de plus de flexibilité concernant les paiements des propriétés. Par conséquent, ils l’ont fait en soutenant les acheteurs avec des paiements échelonnés, ce qui a maintenu le flux des transactions.

En conclusion, 2023 sera une année d’ajustement, de relation entre la demande des investisseurs et l’offre des promoteurs, qui reposera sur la recherche d’un consensus concernant les besoins actuels des deux parties. Cela pourrait conduire à une stabilisation des prix et de l’inflation au cours du second semestre de l’année.

PRÉDICTIONS

Cependant, au cours des 2 prochaines années 2024-2025, nous pouvons encore nous attendre à une augmentation des prix en raison de la croissance des transactions basée sur une demande plus élevée causée par une offre plus faible. Cette réduction de l’offre est quelque peu influencée par la gestion des municipalités de chaque ville, qui autorisent de moins en moins de projets de construction, bloquant les plans d’urbanisme et rendant difficile la reconstruction de propriétés historiques. D’un autre côté, l’élection 2024 pourrait être la clé pour atténuer ce problème, car les promesses des politiciens pourraient avoir un effet positif.