uni-steel.com II

1. Resumen ejecutivo

UNI STEEL IMPEX S.R.L., un distribuidor rumano de ferroaleaciones y materias primas metalúrgicas activo desde 1998, solicita un préstamo de capital circulante de EUR 1,100,000 a un plazo de 24 meses a través de la plataforma stock.estate. El propósito de la financiación es la expansión de la actividad comercial: aumentar el inventario y financiar un ciclo comercial ampliado con el fin de incrementar los volúmenes con los proveedores certificados y los clientes industriales de la empresa. Los inversores reciben un tipo de interés fijo del 14% anual, pagadero mensualmente, además de un reembolso por rendimiento de hasta el 3% (1% para inversiones de al menos EUR 3,000, 2% para inversiones de al menos EUR 10,000, y 3% para inversiones de al menos EUR 30,000). El capital principal se reembolsa íntegramente al vencimiento. El préstamo está garantizado mediante una hipoteca de primer rango, ya inscrita a favor de stock.estate por EUR 1,650,000, sobre dos propiedades: una villa de lujo en la zona de Herastrau de Bucarest, Sector 1, valorada de forma independiente en EUR 1,716,000, y un apartamento en la zona de Amiral Constantin Bălescu de Bucarest, Sector 1, valorado en EUR 400,000. El valor total de la garantía de EUR 2,116,000 da como resultado una relación préstamo-valor (LTV) de aproximadamente 52% y una cobertura de garantía de aproximadamente 192% del importe del préstamo.

2. Análisis de la ubicación

La propiedad principal de garantía se encuentra en la calle N.G. Caramfil n.º 65, en el distrito de Herastrau y Nordului del Sector 1, Bucarest, la zona residencial premium más consolidada de la capital. La calle se sitúa a unos cientos de metros al este del parque Herastrau (parque Rey Miguel I), el parque más grande de Bucarest, y dentro del corredor de Floreasca y Aviatiei, el principal centro de oficinas y negocios de la ciudad. La estación de metro Aurel Vlaicu y el centro comercial Promenada se encuentran a poca distancia a pie, y el Aeropuerto Internacional Henri Coanda está a aproximadamente 12 km. La zona concentra embajadas, sedes corporativas y un parque residencial de alta gama, y la demanda en este micromercado está impulsada por el segmento de alto patrimonio, tanto nacional como expatriado. El Sector 1 registra sistemáticamente los valores residenciales más altos de Rumanía, y la zona de Herastrau y Nordului representa la parte superior de ese rango.

La segunda propiedad de garantía, un apartamento en la calle Amiral Constantin Bălescu n.º 20, Sector 1, Bucarest, se sitúa en otro corredor residencial consolidado del Sector 1. Esto añade una segunda propiedad independiente al paquete de seguridad, diversificando la base de la garantía más allá de la exposición a un solo activo de la villa.

3. Perfil del prestatario

El prestatario es UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, anteriormente J40/7797/1998), constituida en 1998, con 27 años de actividad ininterrumpida en el comercio al por mayor de metales y minerales metálicos (CAEN principal 4682).

Desde 1998, la empresa se ha consolidado como un distribuidor fiable en la industria metalúrgica, actuando como enlace entre productores certificados y los complejos requisitos de las acerías y fundiciones. Su misión es suministrar materias primas de la más alta calidad, garantizando una trazabilidad completa y soporte técnico especializado para cada socio. La empresa está especializada en ferroaleaciones y materias primas metalúrgicas (ferromolibdeno, ferrovanadio, ferrotungsteno, ferrocromo, ferrosilicio), cuenta con las certificaciones ISO 9001, ISO 14001 e ISO 45001, importa desde Bélgica, los Países Bajos y Colombia, y exporta a Bélgica, Alemania e Italia.

El modelo operativo se basa en tres pilares:

• Se abastece exclusivamente de productores certificados, garantizando la trazabilidad total de cada lote.
• Suministra no solo materias primas, sino también asesoramiento sobre la selección de aleaciones, ayudando a los clientes a optimizar sus procesos de producción.
• Reduce los costes operativos de los clientes mediante entregas Just-in-Time y gestión de stock en consignación.

La empresa opera con un equipo eficiente y una alta productividad por empleado, una estructura típica de las empresas comerciales. Su situación legal y fiscal es impecable: sin atrasos con la ANAF, sin registros de insolvencia y con un historial de instalaciones bancarias y de leasing totalmente reembolsadas, con activos actualmente libres de cargas. Sitio web de la empresa: https://uni-steel.com/

4. Resumen de la garantía

La garantía del préstamo comprende tres unidades residenciales en dos propiedades, ambas ubicadas en Bucarest, Sector 1.

Propiedad 1: Villa A (Caramfil)

• Ubicación: Calle N.G. Caramfil n.º 65, Sector 1, Bucarest, en el distrito de Herastrau y Nordului (el Barrio Francés).
• Tipo: villa residencial de lujo independiente, estructura de marco de hormigón armado, construida alrededor de 1996.
• Régimen de altura: Sótano+PB+1E+2E (sótano, planta baja y dos plantas superiores).
• Superficie útil: aproximadamente 345 metros cuadrados.
• Características: acabados superiores, ascensor, planta térmica propia y aparcamiento.
• Estructura catastral: dos unidades, que juntas forman toda la villa e hipotecadas como un todo único, junto con las cuotas de terreno indivisas y las cuotas de acceso:
  • Apartamento A1, CF / catastral 255692-C1-U6
  • Apartamento A2, CF / catastral 255692-C1-U8
• Valoración: tasación independiente de ANEVAR (informe encargado por STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, con fecha 02.06.2026) de EUR 1,716,000.

Propiedad 2: Apartamento (Amiral Constantin Bălescu)

• Ubicación: Apartamento n.º 2, calle Amiral Constantin Bălescu n.º 20, escalera B, planta baja, Sector 1, Bucarest.
• Estructura catastral: CF / catastral 252315-C1-U12, junto con la cuota indivisa de las partes comunes del edificio y el derecho de uso sobre el terreno subyacente.
• Valoración: valorado en EUR 400,000.

Ambas propiedades están libres de cargas e hipotecadas en primer rango a favor de stock.estate, ya registradas por un valor combinado de EUR 1,650,000, lo que proporciona al préstamo una garantía sobre dos activos inmobiliarios independientes en lugar de una única posición de garantía real.

5. Análisis de mercado

La zona de Herastrau y Nordului del Sector 1 es el micro-mercado residencial con los precios más altos de Bucarest, consolidado por el parque Herastrau, el distrito de las embajadas y el corredor de negocios de Floreasca y Aviatiei. Los precios solicitados para villas premium independientes en esta área se sitúan muy por encima de la media municipal de Bucarest, y el segmento cuenta con el respaldo de una demanda estable de alto patrimonio y expatriados. La liquidez para villas de lujo es media: el tiempo estimado de exposición a la venta es de aproximadamente 6 a 12 meses, lo cual se encuentra cómodamente dentro del plazo del préstamo de 24 meses.

El área de Amiral Constantin Bălescu, también en el Sector 1, es un corredor residencial bien establecido con una demanda constante y, por lo general, una liquidez más rápida que el segmento de villas de lujo, lo que complementa el paquete de garantía real con una unidad residencial más estándar y fácil de comercializar.

Debido a que el segmento de lujo conlleva una elevada volatilidad de precios, la plataforma se basa en la tasación independiente de ANEVAR para la Villa A y en una evaluación para el apartamento, en lugar de en los precios solicitados o las estimaciones de los agentes. Una sensibilidad de venta forzosa de menos 20% sobre el valor combinado de la garantía real de EUR 2,116,000 implicaría un valor de aproximadamente EUR 1,693,000, que sigue cubriendo el préstamo con una relación préstamo-valor (LTV) de aproximadamente 65%.

6. Análisis financiero

Se trata de una financiación de capital circulante para una actividad comercial, no de un proyecto de promoción, por lo que no existe un precio de venta proyectado. El análisis se centra en el uso de los fondos, la cobertura de la garantía real y la trayectoria financiera del prestatario.

Uso de los fondos

Cobertura de la garantía real

Finanzas de la empresa (cifras estatutarias, RON)

Las cifras de 2025 son las cifras oficiales de cierre de ejercicio. La cifra de negocios alcanzó aproximadamente EUR 10.0 millones en 2024 y aproximadamente EUR 6.3 millones en 2025, una amplitud normal para un ciclo de comercio de materias primas. El patrimonio neto ha crecido de forma constante, la deuda total ha disminuido y es predominantemente comercial, y la deuda bancaria es mínima. La necesidad de capital circulante estructural del ciclo comercial es la justificación económica del préstamo: EUR 1.1 millones se sitúa cómodamente por debajo de la necesidad de financiación a corto plazo estimada de la empresa, y los fondos se destinan a aumentar los volúmenes de negociación en lugar de a cubrir un déficit.

Fuente de reembolso: flujo de caja operativo de la actividad comercial, con refinanciación bancaria disponible como vía secundaria dado el historial crediticio limpio de la empresa y su balance sin cargas, y la realización de la garantía real como último recurso (véase la Sección 7).

7. Financiación y oportunidad de inversión

Plataforma. stock.estate es operada por STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, con licencia bajo el Reglamento Europeo de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (ECSPR), Reglamento (UE) 2020/1503, autorización n.º PJR28FSFPR/400002 (ASF Rumanía).

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de mercado (prestatario). La facturación y los beneficios varían de un año a otro en función del ciclo de precios de las ferroaleaciones, algo típico de la actividad comercial. Mitigación: un historial de 27 años a lo largo de ciclos completos de materias primas, una base de costes reducida, un patrimonio neto creciente y un préstamo cuyo importe es inferior a las necesidades de financiación a corto plazo de la empresa.
• Riesgo de mercado (garantía real). El segmento residencial de lujo conlleva una elevada volatilidad de precios. Mitigación: la valoración se basa en la tasación independiente de ANEVAR para la Villa A y en una evaluación para el apartamento; incluso con un descuento por venta forzosa de 20% sobre la garantía combinada, el ratio préstamo-valor (LTV) se sitúa aproximadamente en 65%.
• Riesgo de reembolso. El capital principal se reembolsa íntegramente al vencimiento en lugar de amortizarse. Mitigación: el reembolso procede del flujo de caja operativo, con la refinanciación bancaria como vía secundaria dado el historial crediticio limpio y el balance sin cargas, y la realización de la garantía real de primer rango (dos propiedades) como última alternativa.
• Riesgo de liquidez de la garantía. La villa tiene una liquidez media (tiempo estimado de exposición de venta de 6 a 12 meses), compensada parcialmente por la segunda unidad, un apartamento más estándar que suele tener una liquidez más rápida. Mitigación: el tiempo de exposición de la villa se encuentra cómodamente dentro del plazo del préstamo de 24 meses, y ambos activos se sitúan en mercados residenciales sólidos del Sector 1.
• Riesgo normativo y de estructuración. La seguridad depende del registro correcto de la hipoteca. Mitigación: la hipoteca de primer rango sobre ambas propiedades, por un total de 1,650,000 EUR, ya está inscrita en el registro de la propiedad a favor de stock.estate, y los fondos se liberan exclusivamente en la sesión notarial.
• Riesgo de finalización de la financiación. La campaña pública debe alcanzar su objetivo dentro del plazo establecido. Mitigación: el préstamo está totalmente garantizado desde el primer día mediante la hipoteca de primer rango registrada sobre ambas propiedades.

El promotor del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni existe información materialmente engañosa o inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la preparación de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).