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Retraso

Un préstamo se considera retrasado cuando el promotor del proyecto tiene un retraso superior a 14 días en el pago de intereses o en un reembolso de capital principal programado, ya sea parcial o total. Los intereses de demora se devengan desde el primer día de retraso según el contrato de préstamo.

Impago

De conformidad con el Artículo 1 del Reglamento Delegado (UE) 2022/2115, stock.estate considera que un préstamo está en situación de impago cuando se produce al menos uno de los siguientes eventos: (a) el promotor del proyecto tiene un retraso superior a 90 días en cualquier obligación crediticia material, ya sea de intereses o de capital principal; (b) stock.estate considera que es poco probable que el promotor del proyecto cumpla íntegramente con sus obligaciones de préstamo sin medidas adicionales, como la ejecución de garantías reales.

Umbral de materialidad. Para el punto (a), una obligación crediticia es material cuando los atrasos acumulados en el préstamo son al menos 20.000 EUR.

Indicaciones de improbabilidad de pago: reestructuración por dificultades de la obligación crediticia que reduce la obligación financiera mediante la condonación o el aplazamiento material del capital principal, los intereses o las comisiones. La reestructuración por dificultades significa cualquier concesión otorgada a un promotor del proyecto que se enfrenta o está a punto de enfrentarse a dificultades para cumplir con sus compromisos financieros.

Otra indicación de improbabilidad de pago es que el promotor del proyecto haya solicitado o entrado en situación de insolvencia, quiebra o protección similar que evite o retrase el reembolso a los inversores.

Cambios en el calendario de pagos contractual. Cuando el contrato de préstamo permite expresamente al promotor del proyecto cambiar, suspender o aplazar los pagos bajo ciertas condiciones y el promotor actúa dentro de esos derechos, dichos pagos no se consideran vencidos y los días de retraso se calculan utilizando el calendario revisado. No obstante, stock.estate evalúa las razones de los cambios y la posibilidad de improbabilidad de pago.

Nivel de aplicación. El impago se evalúa a nivel de préstamo. Si un proyecto tiene varios préstamos y una proporción significativa entra en impago, stock.estate evalúa si los demás préstamos del mismo proyecto deben clasificarse también como impagados.

Notificación al inversor. stock.estate informa a los inversores afectados sin demora, por correo electrónico y en su cuenta de inversor, cuando un préstamo entra en situación de impago.

Categorías de riesgo

Categoría 1: hipoteca inmobiliaria. Préstamos garantizados por al menos una hipoteca inmobiliaria sobre un activo valorado por un tasador autorizado, independientemente del rango o LTV, con o sin garantías adicionales.

Categoría 2: otras garantías. Préstamos sin hipoteca inmobiliaria pero con al menos una garantía real o personal distinta del contrato de préstamo: fianza, garantía corporativa, aval bancario, prenda sobre acciones u otros activos.

Categoría 3: sin garantía. Préstamos protegidos únicamente por el contrato de préstamo ejecutable, sin garantías reales o personales.

Las categorías de riesgo se definen en el marco de gestión de riesgos de stock.estate según el tipo de garantía. stock.estate no aplica calificaciones crediticias ni publica valoraciones individuales de proyectos.

Metodología

1. Tasa de impago real de los préstamos (artículo 2 del Reglamento Delegado (UE) 2022/2115). stock.estate calcula la media simple de las tasas de impago anuales durante todo el periodo de observación histórico, utilizando ventanas de observación de 12 meses que no se solapan. Para cada ventana, el denominador es el número de préstamos sin impago al inicio de la misma; el numerador es el número de esos préstamos con al menos un impago durante la ventana. Se excluyen los préstamos sin pago programado en la ventana. Solo se utilizan datos internos que cubren todos los préstamos intermediados por la plataforma. Cuando el historial operativo es inferior a 36 meses, se utiliza el periodo operativo completo; posteriormente, se sigue utilizando todo el historial disponible.

2. Tasas de impago reales por categoría de riesgo (artículo 3). Se aplica la misma metodología por separado a cada categoría de riesgo del marco de gestión de riesgos. El denominador consiste en los préstamos sin impago en esa categoría al inicio de la ventana.

3. Tasas de impago esperadas por categoría de riesgo (artículo 4). Las tasas esperadas se basan en las tasas reales calculadas en el punto 2, con los supuestos resumidos bajo la tabla de categorías de riesgo. El total pondera las estimaciones por categoría según el número de préstamos de la cohorte de referencia.

4. Calidad de los datos (Artículo 6). stock.estate mantiene procedimientos documentados para la recopilación y el almacenamiento de datos sobre pagos y atrasos, conciliados mensualmente con los extractos de las cuentas de pago, de modo que los datos utilizados para calcular las tasas de impago sean coherentes y completos.

5. El numerador y el denominador para cada ventana de observación se publican en las tablas anteriores, de conformidad con los artículos 2(5) y 3(5).