NBI para Ivory Residence

1. Resumen ejecutivo

Los inversores de stock.estate tienen la oportunidad de coinvertir hasta €300,000 junto a North Bucharest Investments (NBI) para la adquisición y reventa de apartamentos premium en Ivory Residence, un complejo residencial totalmente terminado y listo para entrar a vivir en la zona de Pipera, al norte de Bucarest, durante un plazo de 6 meses. El beneficiario, Design Luxury Solutions S.R.L., opera dentro del Grupo NBI y utiliza una estrategia probada de compraventa, adquiriendo unidades terminadas y registradas a precios de cartera negociados y buscando una salida completa a medida que los precios de reventa alcancen el umbral de beneficio establecido. La campaña se estructura como un préstamo con rentabilidad fija al 11.0% anual, garantizado mediante una hipoteca de primer rango sobre los apartamentos adquiridos con una cobertura de garantía real de 150% (ratio préstamo-valor de 66.7%). Los intereses se pagan mensualmente; el capital principal se reembolsa íntegramente al vencimiento. Inversión mínima: €100.

2. Análisis de la ubicación

Ivory Residence se encuentra en Bulevardul Pipera, en la zona de Pipera, al norte de Bucarest. Durante la última década, este corredor se ha convertido en uno de los clústeres residenciales premium más activos de la capital, impulsado por una concentración de empleadores multinacionales, instituciones financieras y firmas de servicios profesionales.

Conectividad y servicios en la zona inmediata:

• Metro: estaciones de Pipera (M2) y Aurel Vlaicu (M2)
• Acceso por carretera: conexión directa a la autopista A3 Bucarest–Ploiești; circunvalación
• Aeropuertos: Aurel Vlaicu (Băneasa) a ~5 km; Aeropuerto Internacional Henri Coandă a ~13 km
• Centros de negocios: Pipera Plaza, Cubic Center, Global Plaza y Swan Office Park, todos a pocos minutos
• Comercio y estilo de vida: Promenada Mall (~2.8 km), Băneasa Shopping City, Kaufland (~500 m), Lidl, Mega Image; gimnasio World Class; parque Herăstrău cercano
• Colegios internacionales: Mark Twain International School (~7 min), Școala Gimnazială Nr. 3 Voluntari-Pipera (~3 min)

Posicionamiento en el mercado. El norte de Bucarest ha superado sistemáticamente al resto de la capital tanto en precios como en absorción. Los datos de Imobiliare.ro muestran que el precio medio solicitado para los apartamentos en Bucarest alcanzó los €2,204 por metro cuadrado a finales de 2025, un 16.6% más que el año anterior, con existencias nuevas premium en el norte cotizando frecuentemente por encima de los €2,500 por metro cuadrado. Pipera, como uno de los mayores núcleos residenciales de la capital con acceso directo a metro y autopista, ostenta una prima de precio dentro de este submercado.

3. Perfil del promotor

Ivory Residence ha sido desarrollado por el inversor británico Ghai Sant Ram a través de la empresa Comfort Homes UK. Ivory Residence es el primer gran proyecto de desarrollo del inversor en Rumanía; un segundo proyecto, Horizon City, le sigue en el mismo corredor del norte de Bucarest. Comfort Homes UK aporta conocimientos internacionales en construcción, diseño y sostenibilidad, con una inversión total en Ivory Residence que asciende a aproximadamente €100 millones.

El proyecto se entrega en dos fases terminadas, con los bloques 7–12 finalizados y listos para su ocupación. Las ventas y el marketing del complejo son gestionados exclusivamente por CGA Home Consulting (fundada en 2015), una consultora y agencia inmobiliaria residencial con una cartera de más de 2,000 apartamentos y siete proyectos terminados, dirigida por Cătălin Apetri (Director de Desarrollo en Rumanía para Ghai Sant Ram). Cristian Stanciu ejerce como director ejecutivo de los proyectos Ivory Residence y Horizon City.

4. Descripción del proyecto

• Tipo de propiedad: Apartamentos residenciales terminados y registrados dentro del complejo Ivory Residence (cartera de adquisición y reventa; no implica trabajos de reconstrucción o desarrollo)
• Ubicación: Bulevardul Pipera, zona de Pipera, norte de Bucarest
• Estado de la construcción: Complejo totalmente terminado en dos fases; bloques 7–12 entregados y listos para su ocupación
• Situación legal: Las unidades se adquieren como propiedad terminada y registrada (intabulada); no existen permisos de construcción pendientes para esta transacción
• Proximidad a servicios clave: ver Análisis de la ubicación más arriba (metro, autopista, aeropuertos, comercio, colegios)

5. Análisis de mercado

El mercado residencial de Bucarest cerró 2025 con un precio medio solicitado de €2,204/m², un 16.6% más que el año anterior (Imobiliare.ro), con existencias de obra nueva premium en el norte de la ciudad ,incluida Pipera, cotizando por encima de los €2,500/m². Esto sitúa al norte de Bucarest entre los submercados de mayor crecimiento y mayor precio de la capital, superando la media de la ciudad tanto en crecimiento de precios como en absorción.

El posicionamiento de Pipera se ve reforzado por su concentración de inquilinos de oficinas multinacionales (lo que impulsa la demanda de alquiler y propiedad por parte de una fuerza laboral profesional que se traslada), el acceso directo al metro en la línea M2 y la proximidad tanto a la circunvalación de Bucarest como a la autopista A3.

6. Análisis financiero

Esta es una transacción de adquisición y reventa: Design Luxury Solutions S.R.L. solicita un préstamo para adquirir una cartera de apartamentos ya terminados y registrados en Ivory Residence en lugar de financiar la construcción. Por consiguiente, no hay presupuesto de reconstrucción ni coste de ejecución proyectado; el préstamo se destina directamente a la compra de existencias terminadas, mantenidas para un ciclo de reventa corto.

Uso de los fondos. Hasta €300,000 recaudados de los inversores, junto con €200,000 ya comprometidos por el promotor como capital propio, se aplican a la adquisición de apartamentos terminados y registrados en el complejo Ivory Residence.

Cobertura de la garantía. El préstamo está garantizado mediante una hipoteca de primer rango sobre los apartamentos adquiridos, inscrita de forma contextual con la escritura de adquisición, lo que proporciona una cobertura de garantía de 150% del importe del préstamo sobre la base del precio de compra, lo que resulta en una relación préstamo-valor (LTV) de 66.7%.

Situación financiera y trayectoria de la empresa. El prestatario, Design Luxury Solutions S.R.L. (CUI RO38158602, Registro Mercantil J2017015070401, constituida el 2017, propiedad al cien por cien de North Group Investments S.R.L., parte del grupo NBI), presenta los siguientes resultados registrados (en RON, convertidos a EUR a un tipo de aproximadamente 5.00 RON/EUR para permitir la comparabilidad con cifras publicadas anteriormente):

La pérdida neta de 2023 refleja un año de transición con un reconocimiento de ingresos limitado, previo al ciclo de reventa de 2024. La cifra de negocios creció un 568% en 2024 y un 62% adicional en 2025, alcanzando más de €4.0 millones, con un inventario inmobiliario mantenido para la reventa que aumentó de €2.6 millones (2023) a €8.1 millones (2025), lo cual es coherente con el ritmo de adquisición acelerado de la empresa bajo la estrategia de compra y venta del grupo NBI.

Perfil crediticio (Termene.ro, informe más reciente). Riesgo comercial: Bajo (7.6/10). Calificación de insolvencia: Clase D (probabilidad modelada 0.56%). Puntuación Z de Altman: Muy alta. Riesgo legal: Bajo. Situación fiscal: activa, registrada a efectos del IVA, sin atrasos con la ANAF. La empresa mantiene una relación crediticia consolidada y totalmente reembolsada con Libra Internet Bank, sin inscripciones hipotecarias activas registradas en el AEGRM/RNPM a la fecha del informe.

Fuente de reembolso. Se espera que el reembolso del capital principal provenga de la reventa de los apartamentos adquiridos a medida que la cartera sea absorbida por el mercado dentro del plazo de 6 meses. En caso de que el ciclo de reventa se extienda más allá del vencimiento, las vías alternativas de reembolso incluyen la refinanciación bancaria, una inyección de capital a nivel del grupo NBI o una campaña de seguimiento en stock.estate (véase la sección 7).

7. Oportunidad de financiación e inversión

Parámetros del préstamo

Estructura de capital y plan de financiación. Los €300,000 recaudados en stock.estate se combinan con €200,000 de capital propio del promotor para financiar la adquisición de la cartera de apartamentos. Los canales de salida y reembolso, por orden de preferencia, son: (1) reventa progresiva de las unidades adquiridas a compradores finales; (2) refinanciación bancaria; (3) inyección adicional de capital a nivel del grupo NBI; (4) una línea de financiación de seguimiento en stock.estate, en caso de que el ciclo de reventa se extienda más allá del plazo inicial de 6 meses.

Plataforma. stock.estate es una plataforma de financiación participativa con licencia ECSPR (ASF Rumanía, licencia PJR28FSFPR/400002) bajo el Reglamento (UE) 2020/1503.

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo del proyecto , El reembolso depende de la capacidad de Design Luxury Solutions para revender los apartamentos adquiridos en un plazo de 6 meses; un ciclo de ventas prolongado o una compresión de precios podrían afectar a la liquidez disponible para el reembolso. Mitigación: Ivory Residence es una promoción totalmente terminada y ocupada con una sólida absorción de mercado en uno de los submercados más activos de Bucarest.
• Riesgo sectorial , Una recesión macroeconómica o cambios fiscales (IVA, impuesto de transmisiones patrimoniales) podrían reducir la demanda de los compradores finales y prolongar los plazos de salida. Mitigation: el corto plazo del préstamo de 6 meses limita la exposición a desviaciones regulatorias y de mercado a medio plazo.
• Riesgo de reembolso / incumplimiento , El promotor podría incumplir los pagos programados. Mitigación: el préstamo está garantizado por una hipoteca de primer rango con una cobertura de garantía de al menos 150% del importe del préstamo (66.7% LTV), inscrita de forma contextual con la escritura de adquisición; todas las unidades de garantía están terminadas, registradas y son inmediatamente transferibles según la legislación rumana.
• Riesgo de retraso o reducción de la rentabilidad , Si la cartera no se vende en un plazo de 6 meses, los intereses se devengarán al tipo ampliado de 13.00% anual en lugar de reembolsarse según lo previsto. Mitigación: el capital principal puede reembolsarse mediante la venta de los activos en garantía, refinanciación bancaria, una inyección de capital a nivel de grupo o una campaña de seguimiento en stock.estate.
• Riesgo de finalización de la financiación , La campaña es un tramo dentro del plan de adquisición más amplio del promotor junto con sus propios €200,000 de capital. Mitigación: el capital del promotor ya está comprometido, lo que reduce la dependencia exclusiva de la recaudación en la plataforma.
• Riesgo de la plataforma , En caso de que stock.estate no pueda gestionar o administrar el contrato de préstamo, será necesario establecer un acuerdo alternativo. Mitigación: stock.estate designará a un administrador de préstamos externo o transferirá el acuerdo directamente a los inversores; la plataforma opera bajo la licencia ASF PJR28FSFPR/400002.
• Riesgo de liquidez , No existe un mercado secundario para este instrumento de inversión. Mitigación: ninguna más allá del plazo fijo de 6 meses; los inversores deben ajustar su asignación en consecuencia.
• Riesgo regulatorio , Los cambios legislativos en las normas de transmisión inmobiliaria, el régimen de IVA para la reventa residencial o la zonificación podrían afectar a la demanda del comprador final. Mitigación: el corto plazo de 6 meses limita la exposición a desarrollos regulatorios a medio plazo.

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El propietario del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni existe información materialmente engañosa o inexacta. El propietario del proyecto es responsable de la preparación de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).