NBI para Victoria Homes III

1. Resumen ejecutivo

Los inversores de stock.estate tienen la oportunidad de cofinanciar una línea de €212,583 (objetivo de financiación), hasta €312,583 (valor máximo de la oferta) para VZ Ideal Home Solutions SRL, una empresa del grupo North Bucharest Investments (NBI), destinada a la adquisición de una cartera de apartamentos en el complejo Victoria Homes (Oxford by Victoria Homes), en el Bulevardul Pipera, Voluntari, junto al bosque de Băneasa. €112,583 ya están comprometidos por 78 inversores de la oferta pública anterior (NBI para Victoria Homes II) y €100,000 de fondos nuevos se buscan para alcanzar el objetivo, aceptándose hasta €200,000 de fondos nuevos hasta el valor máximo en las mismas condiciones, del 1 al 30 de octubre de 2026, durante un plazo de 6 meses con vencimiento el 30 de abril de 2027. El préstamo conlleva un tipo de interés anual progresivo del 10.00% al 11.00%, fijado en el momento en que se firma cada inversión según el importe invertido; los intereses se pagan mensualmente y el capital principal se reembolsa íntegramente al vencimiento. El préstamo está garantizado mediante una hipoteca de primer rango sobre apartamentos terminados y registrados de la cartera del grupo NBI valorados en al menos el 150% del importe captado (ratio préstamo-valor de como máximo el 66.7%), registrados antes de la liberación de los fondos. Inversión mínima: €100.

2. Análisis de la ubicación

Victoria Homes se encuentra en el Bulevardul Pipera en Voluntari, en las proximidades del bosque de Băneasa, y está conectado con el norte de Bucarest a través del Bulevar Pipera y Erou Iancu Nicolae. El bosque de Băneasa está a 5 minutos y el Aeropuerto Internacional Henri Coandă a unos 15 minutos. Los colegios internacionales en el área inmediata incluyen el American International School of Bucharest y el Olga Gudynn International School (4 minutos) y el Cambridge School of Bucharest (11 minutos). Las opciones comerciales incluyen Mega Image Concept Store (4 minutos), Lidl (5 minutos) y Băneasa Shopping City (19 minutos); World Class y Stejarii Country Club están a unos 15 minutos.

La zona de Pipera, un suburbio al norte de Bucarest, se ha consolidado como una de las ubicaciones más solicitadas para propiedades residenciales de alta gama. Su atractivo reside en la combinación de complejos residenciales modernos y villas individuales, a menudo en comunidades cerradas con piscinas, zonas verdes y parques infantiles, y en su proximidad al British School of Bucharest y al American International School. La zona es popular entre familias, expatriados y profesionales de los sectores financiero y tecnológico, y se beneficia de un acceso directo a la autopista A3, la circunvalación y las estaciones de metro Pipera y Aurel Vlaicu.

3. Perfil del promotor

El complejo. Oxford by Victoria Homes es construido por ASCO Construcții, un contratista con 30 años de actividad y una cartera que abarca proyectos residenciales de baja y alta densidad, hoteles e instalaciones para conferencias, oficinas y espacios comerciales, entregados tanto en Rumanía como en Egipto, Tanzania, Chad, las Seychelles, Ruanda y Zambia.

El prestatario. El beneficiario del préstamo es VZ Ideal Home Solutions SRL (CUI 38432308, Registro Mercantil J2017018415407, constituida el 1 de noviembre de 2017), una empresa rumana especializada en la adquisición y reventa de propiedades residenciales de alta gama en el norte de Bucarest. Es propiedad exclusiva de North Group Investments S.R.L. y forma parte del grupo North Bucharest Investments (NBI), un clúster de empresas afiliadas con sede en Bucarest activas en la adquisición, reventa, comercialización, diseño de interiores y gestión de instalaciones residenciales. Su domicilio social se encuentra en Calea Floreasca 133-135-137 y Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sector 1, Bucarest, y está administrada por Pavel Musteață.

La empresa opera bajo la estrategia de compraventa de NBI: adquiere unidades terminadas y registradas en complejos residenciales de primer nivel a precios de cartera negociados y las revende a compradores finales a través de la red de ventas minoristas del grupo. VZ Ideal Home Solutions ha sido rentable en todos los ejercicios desde 2018 y es un prestatario consolidado en stock.estate, con operaciones anteriores reembolsadas íntegramente o en curso de cumplimiento.

4. Resumen del proyecto

• Tipo de propiedad: apartamentos residenciales terminados con 2, 3 y 4 habitaciones en el complejo Victoria Homes; solo adquisición y reventa, no se financian obras de construcción o desarrollo
• Ubicación: Bulevardul Pipera 159, Voluntari, condado de Ilfov, junto al bosque de Băneasa
• El complejo: 20 edificios con un régimen de altura de PB+3P+4R sobre 45,667 metros cuadrados, que comprenden 899 apartamentos
• Situación legal: las unidades se adquieren como propiedad terminada y registrada (intabulada); no se aplican permisos de construcción a esta transacción
• Uso de los fondos: la línea (€212,583 en el objetivo, hasta €312,583) se destina a la adquisición de la cartera de apartamentos en poder de VZ Ideal Home Solutions en Victoria Homes
• Garantía: hipoteca de primer rango sobre apartamentos terminados y registrados de la cartera del grupo NBI, con un valor agregado de al menos el 150% del importe captado, basado en el precio de compra
• Plazos de la hipoteca: registrada en el registro de la propiedad antes del desembolso; los fondos se liberan exclusivamente en la sesión notarial
• Salida: reventa de las unidades a compradores finales a través de la red de ventas minoristas de NBI dentro del plazo de 6 meses

5. Análisis de mercado

El mercado residencial de Bucarest cerró el 2025 con un precio medio de venta de €2,204 por metro cuadrado, un 16.6% más que el año anterior (Imobiliare.ro), con existencias de obra nueva de alta gama en el norte de la ciudad, incluida Pipera, cotizando por encima de los €2,500 por metro cuadrado. El norte de Bucarest ha superado sistemáticamente la media de la ciudad tanto en crecimiento de precios como en absorción, respaldado por la concentración de empleadores multinacionales, colegios internacionales y acceso directo al metro y a la autopista.

Entre los desarrollos comparables en la zona se incluyen Cosmopolis, una gran comunidad autosuficiente de más de 4,800 viviendas cerca de Ștefăneștii de Jos, y New Point, que se dirige a profesionales en Pipera con apartamentos modernos y seguridad privada. Oxford by Victoria Homes se diferencia por su ubicación junto al bosque de Băneasa combinada con acceso urbano a través del bulevar Pipera.

Dos factores definen la segunda mitad de 2026. El aumento del IVA en propiedades residenciales del 9% al 21% el 1 de agosto de 2026 supone un obstáculo para la demanda de reventa de obra nueva; el Parlamento extendió la tasa del 9% hasta el 30 de septiembre de 2026 para los compradores que posean precontratos. La interrupción del registro de la propiedad ANCPI desde el 14 de julio hasta el 11 de agosto de 2026 retrasó un gran volumen de transacciones; e-Terra vuelve a estar operativo desde el 11-12 de agosto de 2026 y el retraso acumulado se está procesando, por lo que las hipotecas y ventas pueden volver a registrarse con normalidad. El plazo de 6 meses de esta facilidad limita la exposición del inversor a ambos factores.

6. Análisis financiero

Economía de la transacción. El total recaudado a través de esta campaña (€212,583 en el objetivo, hasta €312,583 en el valor máximo: €112,583 ya comprometidos en la oferta pública anterior más entre €100,000 y €200,000 de fondos nuevos) se aplica a la adquisición de la cartera de apartamentos. Las unidades se revenden a los compradores finales con un margen del 25% sobre el coste de adquisición. La tabla siguiente se presenta en el valor máximo de la oferta (€312,583); en el objetivo de financiación se aplican proporcionalmente los mismos márgenes.

Cobertura de la garantía. Hipoteca de primer rango sobre apartamentos del grupo NBI valorados, sobre la base del precio de compra, en al menos el 150% del importe captado (LTV de como máximo el 66.7%), registrada antes del desembolso.

Estados financieros del prestatario (EUR, cuentas anuales presentadas):

VZ Ideal Home Solutions ha sido rentable cada ejercicio desde 2018. La cifra de negocios neta creció un 197% en 2024 y otro 117% en 2025 hasta los €5.71 millones, con un beneficio neto de €540,067 y un patrimonio neto total de €1.25 millones a finales de 2025. El inventario inmobiliario mantenido para la venta aumentó de €3.54 millones a finales de 2024 a €4.55 millones a finales de 2025, junto con €917,591 en efectivo y cuentas bancarias. La empresa mantiene una relación crediticia consolidada y totalmente reembolsada con Libra Internet Bank.

Perfil crediticio (Termene.ro, 8 de septiembre de 2026). Riesgo comercial: Bajo (8.3/10). Calificación de insolvencia: Clase D (probabilidad modelada 0.56%). Puntuación Z de Altman: riesgo bajo. Riesgo legal: Bajo. Situación fiscal: activa, registrada a efectos de IVA, sin atrasos con la ANAF. El informe financiero y legal completo está disponible en la sección de Documentos.

Fuente de reembolso. El capital principal se reembolsa mediante la reventa de los apartamentos de Victoria Homes y de las unidades del inventario existente de la empresa a través de la red de ventas minoristas de NBI.

7. Oportunidad de financiación e inversión

Parámetros del préstamo

Cómo funciona el tipo progresivo. El tipo de interés anual de cada inversión se determina en el momento de la firma, según el importe invertido, y permanece fijo durante todo el plazo. Las inversiones de €1,000 o más reciben el tipo máximo del 11.00% anual. Los inversores no pagan ninguna comisión de plataforma en esta campaña.

Canales de reembolso, por orden de preferencia: (1) reventa de los apartamentos de Victoria Homes y del inventario existente del prestatario; (2) flujo de caja e inyección de capital a nivel del grupo NBI; (3) refinanciación bancaria; (4) una facilidad de seguimiento en stock.estate.

Plataforma. stock.estate es una plataforma de financiación participativa con licencia ECSPR (ASF Rumanía, licencia PJR28FSFPR/400002) bajo el Reglamento (UE) 2020/1503.

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de reembolso / incumplimiento. El prestatario podría incurrir en impago de los pagos programados. Mitigación: la empresa ha sido rentable en cada ejercicio desde 2018, posee 4.55 millones de euros en apartamentos terminados para su reventa (finales de 2025) y sus anteriores facilidades en stock.estate han sido reembolsadas o se encuentran al corriente de pago; la hipoteca de primer rango proporciona una cobertura de 150%.
• Riesgo del ciclo de ventas. Si las unidades de Victoria Homes se venden más lentamente de lo previsto, el reembolso del capital principal en el mes 6 dependerá de otras fuentes de liquidez. Mitigación: la red de ventas minoristas del grupo, el inventario existente y los canales de reembolso enumerados anteriormente; los intereses se devengan al 13.00% anual si se amplía el plazo.
• Riesgo sectorial y fiscal. Se espera que el aumento del IVA del 9% al 21%, efectivo desde el 1 de agosto de 2026, comprima la demanda de reventa de obra nueva en la segunda mitad de 2026. Mitigación: el plazo de 6 meses limita la exposición; la garantía real consiste en existencias terminadas y registradas en uno de los submercados más líquidos de Bucarest.
• Riesgo de valoración de la garantía. La cobertura se establece sobre la base del precio de compra y no mediante una tasación independiente. Mitigación: la cobertura de 150% proporciona un margen de seguridad de 33.3% al préstamo; todas las unidades designadas están terminadas y registradas, por lo que son inmediatamente transferibles.
• Riesgo de concentración. Empresas del grupo NBI tienen otras facilidades pendientes en la plataforma. Mitigación: esta facilidad cuenta con su propia hipoteca de primer rango dedicada, registrada antes del desembolso; las ofertas anteriores del prestatario se detallan en la KIIS.
• Riesgo de liquidez. No existe un mercado secundario para este instrumento. Mitigación: ninguna más allá del plazo fijo de 6 meses; los inversores deben dimensionar su asignación en consecuencia.
• Riesgo de plataforma. En caso de que stock.estate no pueda administrar el contrato de préstamo, se requerirá un acuerdo alternativo. Mitigación: stock.estate designará un administrador de préstamos externo o transferirá el acuerdo directamente a los inversores; la plataforma opera bajo la licencia ASF PJR28FSFPR/400002.

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El propietario del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni existe información materialmente engañosa o inexacta. El propietario del proyecto es responsable de la preparación de la hoja de datos fundamentales para el inversor (véase Documentos).