NBI para Nusco

Resumen ejecutivo

Los inversores de Stock.estate tienen la oportunidad de coinvertir €300,000 con North Bucharest Investments (NBI) para la compra y venta de apartamentos premium en Nusco City, el emblemático complejo residencial de uso mixto en la zona de Floreasca-Aviației, al norte de Bucarest, en un plazo de 6 meses. El beneficiario, Design Luxury Solutions S.R.L., opera dentro del Grupo NBI y despliega una estrategia probada de compraventa, con el objetivo de salir completamente una vez que los precios de reventa alcancen el umbral de beneficio objetivo preestablecido.

Resumen de las condiciones para el inversor:

• Tipo de interés fijo: 11.0% anual
• Plazo del préstamo: 12 meses
• Garantía real: hipoteca de primer rango sobre apartamentos residenciales propiedad de NBI, con una cobertura de 150% y un ratio préstamo-valor (LTV) de 66%
• Intereses pagados mensualmente; capital principal reembolsado íntegramente al vencimiento
• Ticket mínimo: €100

---

Análisis de la ubicación

Nusco City está situado en el corredor Floreasca-Aviației, al norte de Bucarest, desarrollado sobre la antigua plataforma industrial de Pipera de 23 hectáreas. Este segmento de la capital ha surgido durante la última década como uno de los clústeres residenciales premium más activos de Bucarest, impulsado por su concentración de empleadores multinacionales, instituciones financieras y firmas de servicios profesionales.

Conectividad y servicios en el área de influencia inmediata:

• Estaciones de metro: Pipera (M2) y Aurel Vlaicu (M2), a poca distancia a pie
• Acceso a autopistas: conexión directa con la autopista A3 Bucarest-Ploiești
• Compras y estilo de vida: Promenada Mall, Băneasa Shopping City, Parque Herăstrău
• Colegios internacionales: American International School of Bucharest, British School of Bucharest
• Distritos de negocios: Floreasca, Pipera y Barbu Văcărescu, todos a entre 5 y 10 minutos

Posicionamiento en el mercado. El norte de Bucarest ha superado sistemáticamente a la capital en su conjunto tanto en precios como en absorción. Los datos de Imobiliare.ro muestran que el precio medio de venta de apartamentos en Bucarest alcanzó los €2,204 por metro cuadrado a finales de 2025, un aumento del 16.6% interanual, con las nuevas construcciones premium del norte transaccionándose habitualmente por encima de los €2,500 por metro cuadrado. Nusco City, como plan maestro de gran escala y uso mixto con servicios de calidad institucional, ostenta una posición premium dentro de este submercado.

---

Perfil del promotor

Nusco City es desarrollado por Nusco Imobiliara, la entidad operativa rumana del grupo italiano Nusco Group, activo en el mercado inmobiliario rumano desde finales de los años 1990. El historial del grupo incluye Nusco Tower, Aleea Alexandru Office, Caramfil Office, Parcul Comercial Pipera 48, Floreasca Office Center y Premio Exclusive City Center Apartments.

Nusco City representa el desarrollo residencial insignia del grupo. La Fase I entregó 622 apartamentos en el Q2 de 2023. La Fase II, que comprende 828 apartamentos distribuidos en siete edificios, se encuentra en fase avanzada de entrega, con las primeras 340 unidades entregadas y las 488 unidades restantes programadas para su finalización en la primera mitad de 2026. La Fase III, que abarca 836 apartamentos y una inversión total superior a los €150 millones, recibió su permiso de construcción en noviembre de 2025 y había pre-vendido más del 30% de las unidades a los dos meses de la emisión del permiso. Una vez completado, el plan maestro albergará más de 4,000 apartamentos junto con un hotel Hyatt, un hospital Medicana, un colegio privado, locales comerciales y espacios de oficinas.

---

Perfil del beneficiario de la campaña

El prestatario en esta campaña es Design Luxury Solutions S.R.L.

Identificadores legales:

• CUI: RO38158602
• Registro mercantil: J2017015070401
• Constitución: 2017
• Domicilio social: Calea Floreasca 133-135-137 y Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sector 1, Bucarest
• Actividad principal: CAEN 6810 , compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia
• Administrador: Musteata Vladislav
• Beneficiario último: North Group Investments S.R.L. (100%)

Estructura del grupo. Design Luxury Solutions S.R.L. es propiedad al cien por cien de North Group Investments S.R.L., que constituye la entidad holding del grupo North Bucharest Investments (NBI), un clúster de entidades afiliadas con sede en Bucarest activas en la adquisición, compraventa, marketing, diseño y gestión de instalaciones residenciales. Las empresas del grupo incluyen VZ Ideal Home Solutions S.R.L., North Bucharest Marketing S.R.L., North Facility Services S.R.L. y MVI Brand Investments S.R.L., todas operando desde un domicilio social compartido en Calea Floreasca, Sector 1.

Perfil de riesgo (Termene.ro, septiembre de 2025):

• Riesgo comercial: Bajo (7.7/10)
• Calificación de insolvencia: Clase D (probabilidad modelada 0.56%)
• Puntuación Z de Altman: Muy alta
• Riesgo legal: Bajo
• Situación fiscal: Activa, registrada a efectos de IVA, sin atrasos con la ANAF

Historial crediticio bancario. Design Luxury Solutions mantiene una relación de préstamo consolidada con Libra Internet Bank. Desde 2021, la empresa ha suscrito y reembolsado íntegramente múltiples líneas de capital circulante garantizadas con hipotecas con Libra, siendo las más recientes un conjunto de líneas abiertas en abril de 2024 y liquidadas dentro del mismo año. A fecha del informe, no existen inscripciones hipotecarias activas en el AEGRM/RNPM.

Trayectoria financiera (EUR, cuentas estatutarias presentadas, convertidas al tipo de cambio medio anual):

La pérdida neta de 2023 refleja un año de transición con un reconocimiento de ingresos limitado, coherente con el calendario de adquisiciones de cartera antes del ciclo de reventa de 2024. Las cifras de 2024 muestran un aumento interanual de los ingresos de 568% y un retorno a la rentabilidad, con unas existencias inmobiliarias mantenidas para su reventa que han pasado de 2.6 millones de euros a 5.1 millones de euros, lo que respalda la estrategia de adquisición actual. A nivel de grupo, NBI ha recaudado y desplegado acumulativamente más de 2 millones de euros a través de campañas de financiación participativa anteriores en stock.estate con una estrategia de compraventa residencial comparable.

---

Descripción del proyecto

Nusco City es un plan maestro residencial de uso mixto a gran escala desarrollado en la antigua plataforma industrial Pipera, en la zona de Floreasca-Aviației, al norte de Bucarest.

Especificaciones del proyecto:

• Tipo: plan maestro residencial premium de uso mixto
• Ubicación: Floreasca-Aviației, norte de Bucarest (zona de Pipera/Aviatiei)
• Superficie total: 23 hectáreas
• Total de unidades residenciales previstas: más de 4,000 apartamentos al finalizar la construcción
• Tipología de unidades: estudios dobles, apartamentos de 2, 3 y 4 habitaciones, y dúplex exclusivos
• Fase I: 622 apartamentos , entregados en el Q2 de 2023
• Fase II: 828 apartamentos en 7 edificios , en fase de entrega avanzada
• Fase III: 836 apartamentos, 1,063 plazas de aparcamiento subterráneo, 1,600 metros cuadrados de locales comerciales , construcción iniciada, finalización prevista a finales de 2028

Infraestructura ecológica y comunitaria:

• 20,000+ metros cuadrados de "minibosque" urbano con más de 1,000 árboles, desarrollado en colaboración con especialistas de la Universidad de Ciencias Agronómicas y Medicina Veterinaria
• Parques dedicados, corredores verdes e infraestructura peatonal que representan aproximadamente el 40% de la superficie total

Servicios no residenciales previstos:

• Hotel Hyatt (Fase III)
• Hospital Medicana (Fase III)
• Escuela privada que cubre todos los niveles educativos (Fase III)
• Espacios comerciales y de oficinas dedicados

Estrategia de NBI. Design Luxury Solutions S.R.L. adquiere carteras de apartamentos terminados e inscritos en el registro de la propiedad en Nusco City a precios negociados por volumen y los revende a compradores finales a través de la red de distribución minorista establecida de NBI. Todas las unidades objetivo están totalmente registradas y son inmediatamente transferibles según la legislación rumana.

---

Análisis de mercado

El corredor norte de Bucarest ,que abarca Floreasca, Aviației, Pipera, Băneasa y Herăstrău, es el submercado residencial premium de referencia de la capital.

Indicadores publicados (finales de 2025):

• Precio medio de venta en Bucarest: 2,204 euros por metro cuadrado, un 16.6% más que el año anterior (Imobiliare.ro, diciembre de 2025)
• Obra nueva premium en el norte: típicamente de 2,500 a 4,000 euros por metro cuadrado
• Crecimiento de precios de 2024: del 15% al 22% en toda la ciudad (Imobiliare.ro, Investropa)
• Previsión de 2026: un crecimiento adicional de los precios del 3% al 6% en el corredor norte y noreste, concentrado en activos premium y con certificación ecológica
• Rentabilidad por alquiler: del 6% al 9% en los distritos premium del norte (Investropa, 2025)

Dinámica de la oferta. Las finalizaciones de viviendas a nivel nacional disminuyeron un 4.7% interanual durante los tres primeros trimestres de 2025, y las entregas en Bucarest-Ilfov se mantienen por debajo del pico de 2022. Esta restricción estructural de la oferta respalda los precios de las existencias premium. Bucarest-Ilfov representó aproximadamente el 35% de todas las transacciones residenciales rumanas en 2025, lo que lo convierte en el submercado más profundo y líquido del país.

Comparación internacional. En términos de euros por metro cuadrado, Bucarest sigue estando materialmente por debajo de la media de Europa Central y Oriental para capitales comparables, lo que respalda la convergencia continua de precios y la demanda sostenida de existencias premium en promociones del tipo Nusco City.

---

Análisis financiero

La estrategia es una compraventa pura, sin que se contemplen obras de reforma o acondicionamiento.

Uso de los fondos. Design Luxury Solutions S.R.L. utilizará los 300,000 euros recaudados a través de esta campaña para adquirir una cartera de apartamentos terminados e inscritos en el registro de la propiedad en Nusco City a precios negociados por volumen.

Mecanismo de salida. Reventa directa de la cartera adquirida a compradores finales a través de la red de distribución minorista de NBI. El reembolso del capital principal del préstamo y de todos los intereses devengados proviene de los ingresos de esta reventa.

Anclaje de precios. El anclaje de precios de referencia se proporciona en la sección de Análisis de mercado: de 2,500 a 4,000 euros por metro cuadrado en el segmento de obra nueva premium del norte de Bucarest.

---

Oportunidad de financiación e inversión

---

Riesgos y medidas de mitigación

Riesgo de mercado Riesgo. Una ralentización en el mercado residencial premium de Bucarest podría prolongar el plazo de reventa o reducir los precios de venta. Mitigación. El préstamo está estructurado con una relación préstamo-valor conservadora de 66.7% y una cobertura hipotecaria de 150%, lo que proporciona un margen material frente a la fluctuación de los precios. El norte de Bucarest ha registrado un crecimiento de precios de dos dígitos en cada uno de los dos últimos años y se enfrenta a un déficit estructural de oferta hasta 2026.

Riesgo de ejecución Riesgo. El ritmo de reventa de la cartera adquirida en Nusco City depende de la demanda continua de los compradores finales en el complejo. Mitigación. La Fase I de Nusco City es un activo entregado y ocupado con una fuerte absorción. La Fase III prevendió más del 30% de las unidades en los dos meses posteriores a la emisión del permiso, lo que confirma la profundidad de la demanda. NBI Group opera una función integrada de ventas y marketing a través de North Bucharest Marketing S.R.L. y ha ejecutado anteriormente estrategias de inversión similares financiadas a través de stock.estate.

Riesgo de reembolso Riesgo. El reembolso único (bullet) concentra la devolución del capital principal al vencimiento, creando una exposición de flujo de caja en un solo punto. Mitigación. El reembolso está garantizado por una hipoteca de primer rango con una cobertura del 150% sobre apartamentos residenciales propiedad de NBI, ejecutable por la plataforma bajo los procedimientos ECSPR. Design Luxury Solutions tiene un historial de reembolso establecido con Libra Internet Bank, evidenciado por múltiples facilidades respaldadas por hipotecas totalmente reembolsadas entre 2021 y 2024.

Riesgo regulatorio y fiscal Riesgo. Los cambios en el tratamiento del IVA de las ventas de viviendas de obra nueva y otros ajustes fiscales pueden afectar a la demanda del comprador final. Mitigación. La corta duración del préstamo de 12 meses limita la exposición a la deriva regulatoria a medio plazo, y el precio de adquisición proporciona una resistencia del margen frente a los efectos de la demanda a corto plazo.

---

El propietario del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información, ni es materialmente engañosa o inexacta. El propietario del proyecto es responsable de la preparación de la hoja de información clave para el inversor (véase Documentos).