K2 Jegalia Penny Retail

1. Resumen ejecutivo

GOLDBACH GROUP S.R.L., la sociedad holding del grupo Goldbach con sede en Bucarest, promotor de parques comerciales y supermercados arrendados a cadenas de alimentación internacionales (Lidl, Penny, Kaufland), solicita a través de la plataforma stock.estate un préstamo de capital circulante de 600.000 EUR a 12 meses. Los fondos apoyan el desarrollo de Galerie Food Jegalia, un supermercado Penny en el municipio de Jegalia, distrito de Călărași, desarrollado por la sociedad de proyecto del grupo K2 JEGALIA S.R.L. y arrendado por 15 años a REWE International (Penny).

Los inversores reciben un tipo de interés progresivo entre el 10,00% y el 16,00% anual, fijado en el momento de la firma de cada inversión según el importe invertido (y, en su caso, el nivel del inversor y cualquier bonificación early-bird), dentro de un pool de intereses de 6,00 puntos porcentuales por encima del tipo mínimo del 10,00%. Los intereses se pagan mensualmente y el principal se reembolsa en un único pago al vencimiento, 12 meses después del desembolso (previsto para el 10.11.2027). No se aplican cashback ni comisiones para el inversor.

El préstamo está garantizado por una hipoteca de primer rango sobre un inmueble distinto del grupo, una parcela intravilana de 5.737 m² en Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș (CF 144792 Târgu Mureș), propiedad de K2 TG MURES GALLERY S.R.L., filial participada indirectamente al 100% por el prestatario, que constituye la hipoteca como hipotecante no deudor. El valor de referencia de la garantía es de 1.140.476 EUR, es decir, el precio de compra con IVA pagado en diciembre de 2025 más 100.000 EUR de costes de licencias: frente al préstamo de 600.000 EUR, esto supone una relación préstamo-valor del 52,61% y una cobertura de la garantía del 190,08%. El reembolso está previsto con los flujos de caja del grupo, la venta o la refinanciación bancaria del proyecto del grupo en Târgu Mureș, o la salida anticipada de otros proyectos del grupo como K2 Odobești.

2. Análisis de la ubicación

Jegalia, distrito de Călărași. Jegalia es un municipio rural del distrito de Călărași, en el sureste de Rumanía. El proyecto es un supermercado Penny independiente sobre una parcela de 5.029 m² en el municipio.

Área de influencia y competencia. Jegalia tenía 3.858 habitantes en el censo de 2021; según el promotor, el área de influencia en un radio de 8 km incluye unos 6.354 residentes de Jegalia y de las localidades vecinas. La distribución alimentaria moderna en la zona se limita a una única tienda Profi, lo que respalda la demanda de un supermercado Penny.

Ubicación de la garantía, Târgu Mureș. La parcela hipotecada se encuentra en Str. Băneasa nr. 2 en Târgu Mureș, capital del distrito de Mureș, junto a tiendas Lidl y Kaufland existentes. Según el promotor, unos 70.462 residentes viven en un radio de 2 km del emplazamiento.

3. Perfil del prestatario

• Entidad jurídica: GOLDBACH GROUP S.R.L., código fiscal 47588919 (sujeto pasivo de IVA), número del Registro Mercantil J2023002237409 (anteriormente J40/2237/2023), inscrita el 7 de febrero de 2023, domicilio social en Calea Floreasca nr. 165, One Tower, planta 4, despacho 4, Sector 1, Bucarest
• Actividad: sociedad holding (CAEN 6421) del grupo Goldbach, con participaciones en sociedades de proyecto y en sociedades del grupo dedicadas al desarrollo, el diseño y la construcción, la consultoría y la energía solar
• Accionariado y dirección: socios Avădanei Florentin-Claudiu (50%) y Oancea Elena (50%); administrador Avădanei Florentin-Claudiu
• Participaciones directas (09.10.2026): 100% de K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS y K2 BERCENI; 76% de K2 STEFANESTI; 50% de GOLDBACH DEVELOPMENT y GOLDBACH DESIGN&BUILD; 46% de GOLDBACH CONSULTING; 20% de K2 DROBETA
• Participaciones indirectas: 100% de K2 JEGALIA S.R.L., la sociedad de proyecto de Jegalia, y 100% de K2 TG MURES GALLERY S.R.L., el hipotecante no deudor, a través de K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L.
• Trayectoria: los proyectos comerciales entregados por el grupo incluyen la tienda Lidl de Berceni (2025), el Aurora Retail Park Bacău (mayo de 2026) y la galería comercial de Râșnov (2024); ocho sociedades de proyecto de street malls en Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița y Huși se completaron y salieron del grupo el 10 de octubre de 2025
• En stock.estate: K2 Odobești Retail Park, un préstamo de 400.000 EUR desembolsado el 28.10.2026 con vencimiento el 26.04.2027, en fase de reembolso, sin cuotas vencidas todavía (primer pago de intereses el 01.12.2026). Los dos préstamos están vinculados por una cláusula de incumplimiento cruzado (art. 7.7 del contrato de préstamo)
• Situación: en actividad, sin deudas tributarias pendientes, sin procedimientos judiciales y sin registros de insolvencia (informe Termene.ro de 22 de octubre de 2026)
• Sitio web: goldbachgroup.ro

4. Descripción del proyecto y de la garantía

El proyecto. Galerie Food Jegalia es un supermercado Penny construido en modalidad Shell & Core, con una superficie arrendada de 1.274 m² sobre una parcela de 5.029 m², desarrollado por K2 JEGALIA S.R.L. La tienda está arrendada a REWE International (Penny) mediante un contrato de 15 años firmado en junio de 2026, con opción de prórroga. Se ha emitido la licencia de obras n.º 6 de 21.08.2026. La construcción, a cargo de Goldbach Construct como contratista general, comenzó en agosto de 2026; la finalización del Shell & Core está prevista para enero de 2027 y la apertura de la tienda para mayo de 2027, a más tardar el 31.05.2027 (calendario del promotor).

La garantía.

• Dirección: Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș, distrito de Mureș
• Registro de la propiedad: CF 144792 Târgu Mureș, número catastral 144792; parcela intravilana de 5.737 m², categoría de uso suelo edificado (curți construcții)
• Propietario: K2 TG MURES GALLERY S.R.L. (CUI 51845964), propietario único (1/1), participada al 100% por K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L., a su vez participada al 100% por el prestatario, como hipotecante no deudor
• Título: adquirida mediante escritura notarial de compraventa n.º 3624 de 17 de diciembre de 2025 por 4.378.857,50 RON más IVA (5.298.417,58 RON con IVA del 21%)
• Cargas: el extracto registral de 22 de octubre de 2026 no recoge cargas en la Parte III; en el registro consta anotada la licencia de obras n.º 105 de 30.04.2026 para un edificio con usos deportivos y comerciales
• Uso previsto: el grupo planea en la parcela la galería comercial no alimentaria Târgu Mureș 2 (planta baja más una planta, superficie bruta alquilable de 3.631 m²), con el contrato de arrendamiento en negociación y el inicio de obras previsto para el primer trimestre de 2027 (información del promotor)

5. Análisis de mercado

Los supermercados de descuento con un único inquilino, arrendados a largo plazo a cadenas de alimentación internacionales, son un formato central del grupo Goldbach. Goldbach Construct, contratista general del proyecto, finalizó en 2025 una tienda Penny y una tienda Lidl. En Jegalia el contrato con Penny está firmado por 15 años y la renta anual estimada es de unos 191.100 EUR (12,5 EUR por m² y mes sobre 1.274 m²), según el promotor.

Base de la garantía. No se ha elaborado una tasación independiente ANEVAR para esta oferta. El valor de referencia de 1.140.476 EUR es el precio de compra según la escritura notarial n.º 3624 de 17.12.2025, de 5.298.417,58 RON con IVA, convertido al tipo del BNR de 5,0923 RON/EUR en la fecha de la escritura (1.040.476 EUR), más 100.000 EUR de costes de licencias de la licencia de obras n.º 105/2026. Esto equivale a unos 199 EUR por m².

Sensibilidad. Un descuento del 20% en venta forzosa sobre 1.140.476 EUR da 912.381 EUR, que sigue cubriendo el préstamo de 600.000 EUR con una relación préstamo-valor de aproximadamente el 66%. Un descuento de aproximadamente el 47% llevaría el valor de la garantía al nivel del préstamo.

6. Análisis financiero

Se trata de un préstamo de capital circulante a 12 meses a la holding del grupo para el desarrollo del proyecto de Jegalia.

Destino de los fondos

Presupuesto del proyecto (estimaciones del promotor)

Plan de financiación

El promotor prevé financiar el proyecto con un 60% de financiación bancaria y un 40% de fondos propios. El 01.10.2026 UniCredit Bank emitió una oferta indicativa para un préstamo promotor de hasta 1.009.542 EUR más una línea de financiación del IVA, a 10 años. La oferta es indicativa y no constituye una financiación firmada. Como el banco exige la aportación de fondos propios por adelantado, el préstamo bancario no es una fuente de reembolso de este préstamo.

Estados financieros del prestatario, presentados ante ANAF (RON)

La holding no tiene cifra de negocio ni empleados; sus ingresos son principalmente ingresos financieros de sus participaciones.

Visión de grupo (RON, ANAF, agregación simple sin eliminaciones intragrupo)

Fuente de reembolso

El principal se reembolsa en un único pago al vencimiento, 12 meses después del desembolso (previsto para el 10.11.2027). El reembolso está previsto con los flujos de caja del grupo, la venta o la refinanciación bancaria del proyecto del grupo en Târgu Mureș, o la salida anticipada de otros proyectos del grupo como K2 Odobești. Se prevé que la tienda de Jegalia esté terminada a más tardar en el cuarto trimestre de 2027. La ejecución del terreno hipotecado es la solución de respaldo.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el tipo progresivo

Cada inversión recibe su propio tipo contractual anual, fijado en el momento de la firma. El tipo parte del mínimo del 10,00% y aumenta dentro del pool de intereses de 6,00 puntos porcentuales según el importe invertido (y, en su caso, el nivel del inversor y cualquier bonificación early-bird), conforme a los tramos publicados en esta página de la campaña. El prestatario paga el 16,00% anual sobre la totalidad del préstamo; la parte del pool no asignada a los inversores es la comisión de la plataforma. Una vez firmado, el tipo de una inversión no cambia durante toda la vida del préstamo.

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiara de Rumanía con la licencia PJR28FSFPR/400002, que opera conforme al Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y mitigantes

• Estructura de holding. El prestatario es una sociedad holding sin cifra de negocio operativa; el proyecto lo desarrolla una filial y la hipoteca la constituye otra. Mitigante: en 2025 la holding declaró un patrimonio neto de 6,3 millones de RON y un beneficio neto de 5,2 millones de RON, y la hipoteca es una garantía real sobre el terreno inscrita antes de la liberación de los fondos.
• Construcción y licencias. Los costes y plazos de construcción en Jegalia pueden superar las estimaciones del promotor, y el contrato con Penny depende de la entrega de la tienda en la fecha acordada. Mitigante: la licencia de obras n.º 6 de 21.08.2026 está emitida, la construcción comenzó en agosto de 2026 y el contrato de 15 años con REWE International (Penny) está firmado.
• Financiación bancaria indicativa. El préstamo promotor de UniCredit Bank es una oferta indicativa, no una financiación firmada, y el banco exige la aportación de fondos propios por adelantado, por lo que el préstamo bancario no puede utilizarse para reembolsar este préstamo. Mitigante: el reembolso no depende del préstamo bancario de Jegalia; está previsto con los flujos de caja del grupo, la venta o la refinanciación bancaria del proyecto de Târgu Mureș y la salida de otros proyectos del grupo, con la hipoteca como respaldo.
• Base de la garantía. La garantía es un terreno sin edificar valorado por su precio de compra con IVA más los costes de licencias, no mediante una tasación independiente ANEVAR. Mitigante: el precio se pagó mediante escritura notarial en diciembre de 2025, la licencia de obras n.º 105/2026 consta anotada en el registro, la Parte III no recoge cargas y un descuento del 20% en venta forzosa sigue dejando el préstamo cubierto.
• Hipotecante con patrimonio neto negativo. K2 TG MURES GALLERY S.R.L. tenía un patrimonio neto negativo de -111.612 RON a 31 de diciembre de 2025, algo habitual en una sociedad de proyecto antes de la construcción. Mitigante: la garantía es el propio terreno, valorado en 1.140.476 EUR, y no depende de los resultados del hipotecante.
• Concentración en el grupo. Es el segundo préstamo del mismo prestatario en stock.estate, con una exposición total de 1,0 millones de EUR junto con K2 Odobești. Mitigante: cada préstamo tiene su propia hipoteca de primer rango sobre una parcela distinta, y la cláusula de incumplimiento cruzado permite a los prestamistas actuar sobre ambos préstamos si cualquiera de ellos incumple.
• Apalancamiento del grupo. En 2025 la deuda agregada de las sociedades del grupo era de unos 59,5 millones de RON frente a un patrimonio neto de unos 21,7 millones de RON (agregación simple, sin eliminaciones intragrupo). Mitigante: el grupo declaró en conjunto un beneficio neto de unos 12,3 millones de RON en 2025.
• Tipo variable en la firma. El tipo contractual depende del importe invertido y de las condiciones en la firma. Mitigante: el tipo se muestra antes de la firma, permanece fijo durante toda la vida del préstamo y nunca puede bajar del mínimo del 10,00%.
• Riesgo de divisa. El préstamo está en euros mientras que los ingresos del grupo son principalmente en lei. Mitigante: el plazo es de 12 meses y los inmuebles comerciales en Rumanía se valoran en euros.
• Iliquidez. Los préstamos concluidos a través de la plataforma no se admiten a negociación en un mercado regulado y no se garantiza un mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta el vencimiento.

La información completa sobre el prestatario y los riesgos figura en la Ficha de datos fundamentales de la inversión (KIIS), en la sección Documentos.

El promotor del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información y que ninguna información es sustancialmente engañosa o inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la elaboración de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).