JAIS Home MOON Cluj

1. Resumen ejecutivo

EGO SOFT DESIGN S.R.L. gestiona apartamentos de estancia corta en Cluj-Napoca bajo la marca JAIS Home MOON. Esta campaña capta 116.000 EUR para completar la compra por parte de la empresa de una cuarta unidad, un apartamento de dos estancias con plaza de garaje subterránea en Str. Miko Imre nr. 10, y para equiparlo según el estándar de los apartamentos MOON existentes. La empresa aporta su cartera existente de tres apartamentos, con un valor contable neto de aproximadamente 448.000 EUR.

Características de la inversión:

• Interés progresivo del 10,00% al 16,00% anual, fijado en la firma para cada inversión según el importe invertido y el nivel del inversor, pagado mensualmente, con el principal reembolsado en un único pago al vencimiento, 12 meses después del cierre de la campaña. No se aplican cashback ni comisiones para los inversores.
• Hipoteca de primer rango sobre el apartamento y la plaza de garaje, tasados de forma independiente por un miembro de ANEVAR en 176.000 EUR, una relación préstamo/valor del 65,91% y una cobertura de garantías del 151,7%.
• Hipoteca bancaria existente cancelada en el cierre: el importe adeudado del préstamo hipotecario del vendedor con ING Bank lo paga directamente stock.estate, de modo que la hipoteca de los inversores es la única hipoteca sobre ambas unidades.
• Un negocio en funcionamiento: la empresa ha registrado beneficio neto en todos los ejercicios desde 2019, con una cifra de negocios neta de 1.150.992 RON y un beneficio neto de 298.757 RON en 2025.

2. Análisis de la ubicación

Cluj-Napoca es el principal centro universitario, tecnológico y empresarial del noroeste de Rumanía.

• Turismo: el distrito de Cluj registró 299.683 llegadas y 523.081 pernoctaciones en el primer semestre de 2026 y ocupa el tercer lugar en Rumanía en llegadas de extranjeros (INS).
• Tráfico aéreo: el Aeropuerto Internacional de Cluj gestionó un récord de 3,58 millones de pasajeros en 2025, aproximadamente un 10% más que en 2024.
• Eventos y universidades: UNTOLD (más de 470.000 asistentes en 2025) y Electric Castle generan picos de demanda, mientras que solo la Universidad Babeș-Bolyai prevé unos 13.900 nuevos estudiantes en otoño de 2026, lo que sostiene estancias durante todo el año de familias, académicos y personal sanitario.

El apartamento en garantía se encuentra en Str. Miko Imre, una calle residencial junto a Calea Turzii en la zona Zorilor / Europa, en el sur de la ciudad, con acceso a los campus universitarios de medicina, a Iulius Mall y al centro de la ciudad. Los dos apartamentos MOON ya en explotación están en el centro histórico, en Piața Muzeului, y cerca del complejo Rivus junto al río, en Str. George Stephenson.

3. Perfil del promotor

• Entidad jurídica: EGO SOFT DESIGN S.R.L., código fiscal RO39394342, número de Registro Mercantil J2018001429012, constituida en 2018, domicilio social en Aiud, distrito de Alba
• Actividad: desarrollo de software a medida (CAEN 6210) y alojamiento de estancia corta (CAEN 5520), con centros de trabajo en Cluj-Napoca en Piața Muzeului 5 y en Str. George Stephenson 9
• Propiedad y dirección: socia única y administradora Oltița-Viruca Bodea; los apartamentos MOON los gestiona Horațiu Bodea
• Capital social: 600.000 RON, íntegramente desembolsado
• Cartera: tres apartamentos en el balance, valor contable neto de los inmuebles de 2.397.044 RON a 30 de septiembre de 2026
• Marca: apartamentos JAIS Home MOON, publicados en Airbnb, Booking.com, Expedia y Hotels.com, con check-in sin contacto

4. Descripción del proyecto

La empresa compra un apartamento terminado y una plaza de garaje y los incorporará a su cartera MOON como cuarta unidad.

Apartamento 7, Str. Miko Imre nr. 10, 1.ª planta, Cluj-Napoca

• Salón, zona de dormitorio, cocina, baño, recibidor y galería
• Superficie útil 45,32 m², superficie total 49,87 m²
• Registro de la propiedad CF 298895-C1-U124 Cluj-Napoca
• Valor de mercado: 158.000 EUR

Plaza de garaje 72, 2.º sótano, mismo edificio

• Superficie útil 12,79 m²
• Registro de la propiedad CF 298895-C1-U72 Cluj-Napoca
• Valor de mercado: 18.000 EUR

Valores del informe ANEVAR n.º 33 de 26 de octubre de 2026 elaborado por Crina Cheșa para stock.estate. Tras la compra, el apartamento se equipará según el estándar MOON (interiores de diseño, ventilación con recuperación de calor, agua filtrada) y se alquilará para estancias cortas junto con las unidades existentes.

Los apartamentos MOON en explotación:

• Moon Old Town, Piața Muzeului 5, en el centro histórico, en explotación desde junio de 2024 con una ocupación media anual del 63,7% (datos de la empresa). Valorado con 10/10 "Excepcional" en Hotels.com y Expedia.
• Moon Rivus, Str. George Stephenson 9, en explotación desde agosto de 2026.

Las fotos de esta página muestran estos dos apartamentos, como ejemplo del estándar al que se llevará la nueva unidad.

5. Análisis de mercado

La demanda de estancias cortas en Cluj-Napoca procede de cuatro grupos: turistas, visitantes de negocios del sector tecnológico y de servicios, visitantes vinculados a la universidad (admisiones, congresos, prácticas médicas) y asistentes a eventos. La unidad existente de la empresa en el centro ha alcanzado una ocupación media anual del 63,7% desde junio de 2024, según datos de la empresa.

6. Análisis financiero

Se trata de un préstamo de adquisición y equipamiento a una empresa en funcionamiento; el activo se mantiene en la cartera de la empresa y no se revende.

Destino de los fondos

El precio de compra es de 227.000 EUR, de los cuales la empresa ya ha pagado 863.057,91 RON con fondos propios. El apartamento se compra a una parte vinculada; la garantía se calcula sobre el valor independiente de ANEVAR, no sobre el precio de compra.

Cobertura de garantías

Datos financieros de la empresa (RON)

Fuente: cuentas anuales depositadas ante el Ministerio de Finanzas.

Fuente de reembolso

Los intereses mensuales se pagan con el flujo de caja operativo de la empresa, incluidos los ingresos por alojamiento de la cartera MOON. El principal al vencimiento se reembolsa con el flujo de caja operativo y/o mediante la refinanciación bancaria del apartamento, con la venta de la unidad o una ronda posterior como vías adicionales.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el tipo progresivo. Cada inversión recibe un único tipo anual fijo, establecido en la firma: el tipo mínimo del 10,00% más un tramo de tipo (Rate Band) que aumenta con el importe invertido (desde +0,25 puntos con 250 EUR hasta los +6,00 puntos completos con 100.000 EUR), y tipos iniciales más altos para los inversores con una cartera activa mayor en la plataforma, hasta un máximo del 16,00%. Esta campaña no tiene bonificación early-bird.

Salida. Se prevé que el principal se reembolse al vencimiento mediante, por orden de preferencia:

• el flujo de caja operativo de la empresa;
• una refinanciación bancaria garantizada con el apartamento;
• la venta del apartamento, cuyo valor de tasación es aproximadamente 1,5 veces el préstamo.

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiara de Rumanía con la licencia PJR28FSFPR/400002, que opera conforme al Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y mitigaciones

• Riesgo de reembolso. El prestatario podría no poder pagar los intereses o el principal a tiempo. Mitigación: el préstamo está garantizado por una hipoteca de primer rango sobre un apartamento terminado y una plaza de garaje tasados en el 151,7% del préstamo, que puede ejecutarse en nombre de los inversores.
• Riesgo operativo. Los ingresos por estancias cortas dependen de la ocupación, la estacionalidad y las normas locales sobre alquileres de corta duración. Mitigación: la empresa gestiona unidades de estancia corta en Cluj-Napoca desde 2024 y tiene otros ingresos; el reembolso no depende únicamente de la nueva unidad.
• Riesgo de mercado. Los precios residenciales en Cluj-Napoca podrían bajar durante el plazo del préstamo. Mitigación: la relación préstamo/valor del 65,91% absorbe una caída de precios de aproximadamente un tercio antes de que el préstamo deje de estar totalmente cubierto.
• Riesgo de divisa. El préstamo está denominado en euros, mientras que la empresa declara sus ingresos en leus rumanos. Mitigación: los inmuebles residenciales en Cluj-Napoca se valoran y negocian en euros, lo que sostiene el valor de la garantía en euros.
• Iliquidez. Los préstamos concluidos a través de la plataforma no se admiten a negociación en un mercado regulado y no se garantiza un mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta el vencimiento.

La información completa sobre el prestatario y los riesgos, incluida la deuda bancaria existente de la empresa, figura en la Ficha de datos fundamentales de la inversión (KIIS) en la sección Documentos.

El titular del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información y ninguna información es sustancialmente engañosa o inexacta. El titular del proyecto es responsable de la elaboración de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).