Grivita nr. 42-14

1. Resumen Ejecutivo

SELEX TRADING S.A., sociedad anónima rumana activa desde 2010 en el arrendamiento de inmuebles propios (CAEN 6820), está captando un préstamo de capital circulante de EUR 275,000 a 6 meses a través de la plataforma stock.estate. Esta es la primera oferta de la empresa en la plataforma.

Los inversores reciben un tipo de interés progresivo de entre el 10.00% y el 16.00% anual, fijado en el momento en que se firma cada inversión según el importe invertido, dentro de un pool de intereses de 6.00 puntos porcentuales por encima del tipo mínimo (floor) del 10.00%. Los intereses se pagan mensualmente y el principal se reembolsa en un único pago a vencimiento. No se aplica cashback ni comisiones a cargo del inversor.

El préstamo está garantizado con hipotecas de primer rango sobre tres inmuebles propiedad del prestatario: una vivienda en construcción con su parcela de 230 m² en str. Grivitei nr. 42-14, Otopeni, distrito de Ilfov (CF 117529), la parcela vacía colindante de 247 m² (CF 121186), y una parcela intravilan de 6,866 m² con sus edificaciones auxiliares en Calea Bucuresti nr. 19, Murfatlar, distrito de Constanta (CF 100017). Miembros de ANEVAR valoran los inmuebles de Otopeni en EUR 238,100 (informe n.º 56 de 16 de junio de 2025) y el inmueble de Murfatlar en EUR 180,600 (informe de 13 de marzo de 2026), un valor combinado de la garantía de EUR 418,700. Frente a la financiación de EUR 275,000, esto representa un ratio préstamo/valor (LTV) del 65.68% y una cobertura de la garantía del 152%, frente a un mínimo de la plataforma del 150%. Las hipotecas se inscriben en la sesión notarial en la que se liberan los fondos, de modo que no existe ningún periodo en el que el capital del inversor quede sin garantía.

2. Análisis de Ubicación

Otopeni, distrito de Ilfov. Los dos inmuebles de Otopeni se ubican en str. Grivitei, en la zona central de Otopeni, una localidad del área metropolitana de Bucarest inmediatamente al norte de la capital y sede del Aeropuerto Internacional Henri Coanda. El tasador independiente describe la microubicación como la nueva zona de vivienda unifamiliar de la localidad, con tráfico muy reducido, todos los suministros conectados (electricidad, gas, agua, alcantarillado), transporte público en la carretera nacional, y el ayuntamiento, un gimnasio World Class y varios supermercados en las inmediaciones. Otopeni es una de las ubicaciones residenciales más demandadas de las afueras de Bucarest, favorecida por la proximidad al aeropuerto, los distritos de negocios de Baneasa y Pipera y el corredor de la DN1.

Murfatlar, distrito de Constanta. El tercer inmueble se ubica en Calea Bucuresti nr. 19, en la zona media de Murfatlar, una localidad situada unos 15 km al oeste de Constanta sobre el corredor vial hacia Bucarest. El tasador caracteriza la zona como predominantemente industrial-residencial, con acceso desde una vía pública asfaltada y redes de electricidad, agua y alcantarillado disponibles. La parcela fue adquirida en 2023 a una empresa productora de vino y cuenta con un conjunto de edificaciones auxiliares que datan de alrededor de 1970, la mayoría de las cuales el tasador califica como demolibles.

3. Perfil del Prestatario

El prestatario es SELEX TRADING S.A. (código fiscal RO26771432, número de registro mercantil J2022023750401, EUID ROONRC.J2022023750401), una sociedad anónima registrada el 13 de abril de 2010 en el distrito de Iasi (anteriormente J22/526/2010) y reinscrita en Bucarest el 28 de noviembre de 2022. Su domicilio social se encuentra en str. Banul Antonache nr. 40-44, oficina MRSF20, planta 1, Sector 1, Bucarest, y su actividad principal declarada es CAEN 6820, alquiler y explotación de bienes inmobiliarios propios o arrendados. El capital suscrito y desembolsado es de RON 90,000.

• Accionistas: Ciausu Angelica, 94.44%; CASA RANDUNICA S.R.L. (código fiscal 43365302, distrito de Iasi), 5.56%. Ciausu Angelica también posee el 100% de CASA RANDUNICA S.R.L. y es, por tanto, la beneficiaria final del 100% del prestatario.
• Administrador único: Ciausu Angelica, mandato del 22 de marzo de 2022 al 22 de marzo de 2042.
• Situación según el certificado del registro mercantil n.º 3563776 de 23 de septiembre de 2026: en funcionamiento, sin insolvencia, disolución u oposición registradas. Consta en el expediente el certificado de antecedentes penales del administrador con fecha 23 de septiembre de 2026.
• Actividad y activos: la empresa posee una cartera de inmuebles en el distrito de Constanta (Murfatlar) y en el distrito de Ilfov (Otopeni), dos establecimientos secundarios registrados en Murfatlar, y una cartera de marcas registradas. Cuenta con participaciones del 100% en LIVADA URSULUI S.R.L. (distrito de Bistrita-Nasaud) y AGRO TEAM FRUCT S.R.L. (Medgidia, distrito de Constanta).
• Dimensión: la empresa tuvo una media de 2 empleados en 2025. Su actividad consiste en la tenencia y el arrendamiento de activos más que en el comercio, lo cual se refleja en la estructura del balance descrita en la sección 6.

4. Resumen de la Garantía

La garantía comprende tres inmuebles, todos registrados en propiedad exclusiva (1/1) de SELEX TRADING S.A.

Inmueble 1: vivienda en construcción y parcela, Otopeni

• Dirección: str. Grivitei nr. 42-14, T12, P253/2, corp 4B, Otopeni, distrito de Ilfov
• Registro de la propiedad (CF): CF 117529 Otopeni, número catastral 117529; parcela intravilan de 230 m², categoría patio y edificaciones, rectangular, plana, con un frente aproximado de 12 m a una vía de servidumbre de paso que sale de str. Grivitei
• Edificación: C1, número catastral 117529-C1, vivienda unifamiliar P+1E, huella en planta 67 m², superficie construida bruta 145 m², superficie útil 112.97 m², inscrita en el registro de la propiedad en 2021; estructura de hormigón armado y mampostería de ladrillo, cubierta de chapa Lindab a dos aguas, aislamiento térmico de 10 cm, ventanas de PVC con doble acristalamiento, instalaciones de electricidad, gas, agua y alcantarillado ejecutadas
• Estado de avance: en la inspección del tasador de 5 de junio de 2025 la vivienda estaba aproximadamente 75% terminada, sin acabados interiores, que deben ejecutarse conforme al estándar de la vivienda gemela terminada en la parcela vecina
• Título de propiedad: adquirida mediante escritura notarial de compraventa de 24 de febrero de 2025 a una persona física; el extracto del registro de la propiedad de 6 de mayo de 2025 no muestra cargas
• Valoración: EUR 197,100 (RON 991,200), EUR 1,744.71 por m² útil, por Nicoleta Ungureanu, miembro de ANEVAR n.º 18021, informe n.º 56 de 16 de junio de 2025, método de comparación de mercado

Inmueble 2: parcela vacía, Otopeni

• Dirección: T12, P253/1, Lote 7, Otopeni, distrito de Ilfov, colindante con el Inmueble 1
• Registro de la propiedad (CF): CF 121186 Otopeni, número catastral 121186; parcela intravilan de 247 m²
• Título de propiedad: propiedad exclusiva de SELEX TRADING S.A.; el extracto del registro de la propiedad de 6 de mayo de 2025 no muestra cargas
• Valoración: EUR 41,000 (RON 206,000), EUR 165.17 por m², mismo informe n.º 56 de 16 de junio de 2025

Ambos inmuebles de Otopeni cuentan con acceso mediante un camino privado registrado bajo CF 114989 Otopeni (546 m²), en el que SELEX TRADING S.A. posee una cuota indivisa de 1/13. La carga previamente registrada sobre dicha cuota a favor de un prestamista no bancario ha sido cancelada.

Inmueble 3: terreno y edificaciones auxiliares, Murfatlar

• Dirección: Calea Bucuresti nr. 19, Murfatlar, distrito de Constanta
• Registro de la propiedad (CF): CF 100017 Murfatlar, número catastral 100017; parcela intravilan de 6,866 m², categoría patio y edificaciones, con acceso desde una vía pública asfaltada, electricidad, agua y alcantarillado disponibles
• Edificaciones propiedad del prestatario e incluidas en la hipoteca: C1 puesto de bomberos 33 m², C2 anexo 19 m², C4 garaje 22 m², C5 taller mecánico 281 m², C6 garaje 25 m², C7 garaje 49 m², C8 almacén de materiales 69 m², C9 garaje 24 m², C10 puesto de bomberos 81 m², todas ellas de alrededor de 1970; el tasador constató que la mayoría estaban demolidas o en estado insatisfactorio y les atribuye un valor combinado de EUR 2,100
• Edificaciones que no son propiedad del prestatario: dos viviendas en la misma parcela, C3 (118 m²) y C11 (107 m²), están registradas a nombre de VITIVINICOLA BASARABI S.A. y no forman parte de la garantía
• Título de propiedad: adquirida mediante escritura notarial n.º 1777 de 23 de octubre de 2023 tras una subasta pública en el proceso de insolvencia del vendedor; la posición C16 del registro de la propiedad deja constancia de que el terreno y las edificaciones del prestatario se inscribieron libres de cargas en virtud del art. 53 de la Ley 85/2006 y el art. 91 de la Ley 85/2014. Anotaciones históricas de 2003 y 2007 (un embargo y una citación en expedientes de ejecución contra el propietario anterior) siguen siendo visibles en la Parte III del registro de la propiedad; el extracto actual de 3 de septiembre de 2026 no muestra hipoteca
• Valoración: EUR 180,600 (RON 920,000), de los cuales el terreno EUR 178,500 a EUR 26 por m² y las edificaciones EUR 2,100, por Sabo Marius Alexandru, miembro de ANEVAR n.º 15878, Fairvalue Consulting, informe de 13 de marzo de 2026, método de comparación de mercado para el terreno

Valor combinado de la garantía: EUR 418,700, frente a una financiación de EUR 275,000: ratio préstamo/valor (LTV) 65.68%, cobertura 152%. Las hipotecas se inscriben en primer rango a favor de los inversores, representados por STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., en la sesión notarial en la que se liberan los fondos.

5. Análisis de Mercado

Mercado residencial de Otopeni. La tasación de Otopeni se basa en el método de comparación de mercado con tres viviendas comparables en la misma microubicación, ajustadas a un rango de aproximadamente EUR 1,678 a EUR 2,367 por m² útil para viviendas terminadas; la vivienda objeto de tasación, en construcción, se valora en EUR 1,744.71 por m² útil, en la parte baja de dicho rango, para reflejar las obras aún pendientes de ejecución. El tasador describe la oferta en el segmento de viviendas de Otopeni como alta y la demanda efectiva como media y estancada, condicionada por el acceso a la financiación. La parcela vacía se valora en EUR 165.17 por m².

Mercado de suelo de Murfatlar. La tasación de Murfatlar se basa en cuatro terrenos comparables en Murfatlar, Valu lui Traian, Poarta Alba y Ovidiu, con precios de oferta de entre EUR 18 y EUR 27 por m² antes de ajustes, y concluye en EUR 26 por m² para la parcela objeto de tasación tras una deducción del 5% por el coste de demolición de las edificaciones demolibles. El tasador aplicó el método de comparación de mercado para el terreno y el método del coste para las edificaciones, y contrastó el resultado con un método de capitalización de rentas. El grupo de compradores potenciales para una parcela industrial-residencial de 0.7 ha es más reducido que para una vivienda residencial, y una venta forzosa requeriría un periodo de exposición más largo.

Sensibilidad. Un descuento por venta forzosa del 20% sobre el valor combinado de la garantía de EUR 418,700 arroja aproximadamente EUR 335,000, cifra que sigue cubriendo la financiación de EUR 275,000 con un ratio préstamo/valor de aproximadamente el 82%. Un descuento del 34% o superior situaría el valor de la garantía por debajo de la financiación.

6. Análisis Financiero

Se trata de un préstamo de capital circulante a una empresa en funcionamiento, no de un proyecto de desarrollo, por lo que no existe un precio de venta previsto. El análisis abarca el destino de los fondos, la cobertura de la garantía y la situación financiera del prestatario según lo declarado ante la ANAF.

Destino de los fondos

El prestatario ha declarado que el destino de los fondos es el capital circulante para su actividad de arrendamiento inmobiliario. No se ha facilitado a la plataforma un presupuesto detallado.

Datos financieros del prestatario, según lo declarado ante la ANAF (RON)

Estructura del balance a 31 de diciembre de 2025: activos intangibles (marcas y licencias) RON 81.6 millones, 21.1% del total de activos; activos tangibles RON 155.9 millones, 40.3%, de los cuales RON 74.1 millones corresponden a activos fijos e inversiones inmobiliarias en curso; cuentas por cobrar RON 136.9 millones, 35.4%. El pasivo está dominado por acreedores diversos de RON 241.8 millones y saldos con entidades vinculadas de RON 43.1 millones; la deuda bancaria asciende a RON 23.7 millones más RON 4.1 millones de intereses devengados no pagados. En 2025 se declararon dividendos de RON 40.4 millones, de los cuales RON 12.5 millones seguían pendientes de pago a cierre de ejercicio y RON 9.7 millones a 30 de junio de 2026.

La cifra de negocios de 2025 consistió casi en su totalidad en ingresos por alquiler (RON 22.4 millones), de los cuales el 36% se contabilizó en diciembre de 2025. Otros ingresos de explotación por RON 15.9 millones en 2025 se compusieron principalmente de indemnizaciones y penalizaciones, también contabilizadas en diciembre.

Primer semestre de 2026 (balance de comprobación a 30 de junio de 2026, no auditado): ingresos por alquiler de RON 2,872,444, indemnizaciones y penalizaciones de RON 6,551,383, ingresos por intereses de RON 2,958,436; gastos por intereses de RON 4,633,945; beneficio neto de RON 166,431. Saldos de caja y bancos de RON 3,458. Los ingresos por alquiler en el primer semestre de 2026 se situaron, en tasa anualizada, aproximadamente un 74% por debajo de 2025.

Ratios clave a 31 de diciembre de 2025

El tipo de cambio de referencia utilizado en esta página es RON 5.2557 por EUR, tipo del BNR de 11 de septiembre de 2026.

Coste de la financiación

El prestatario paga un interés fijo del 16.00% anual sobre la financiación. Los inversores reciben entre el 10.00% y el 16.00% anual según el importe invertido; la diferencia entre el tipo pagado por el prestatario y el tipo recibido por el inversor constituye la remuneración de la plataforma. El inversor no asume ninguna comisión.

Fuente de reembolso

El principal se reembolsa en un único pago al final del mes 6, el 15 de abril de 2027. El prestatario indica tres canales, sin orden de prelación: ingresos por alquiler de su cartera de inmuebles, la venta de uno o varios de sus inmuebles, y la refinanciación con un prestamista bancario o no bancario. Ninguno de estos canales está garantizado contractualmente en la fecha de esta página. La ejecución de los inmuebles hipotecados constituye el mecanismo de respaldo.

7. Financiación y Oportunidad de Inversión

Cómo funciona el tipo progresivo

Cada inversión recibe su propio tipo contractual anual, fijado en el momento de la firma. El tipo parte del mínimo (floor) del 10.00% y aumenta dentro del pool de intereses de 6.00 puntos porcentuales según el importe invertido, siguiendo los tramos de tipo publicados en esta página de campaña. El prestatario paga el 16.00% anual sobre la totalidad de la financiación; la parte del pool no asignada a los inversores constituye la comisión de la plataforma. Una vez firmado, el tipo de una inversión no cambia durante la vida del préstamo.

Mecánica de la garantía

Los tres inmuebles están libres de hipotecas en la fecha de esta página, según los extractos del registro de la propiedad que constan en el expediente. En el cierre notarial, en una única sesión, se inscriben las hipotecas de primer rango a favor de los inversores sobre los tres inmuebles y se liberan los fondos al prestatario. El prestatario asegurará la vivienda de Otopeni y cederá la indemnización del seguro al representante de los inversores. El notario rumano responsable se designa en el cierre de la operación.

Plataforma

stock.estate es un Proveedor Europeo de Servicios de Financiación Participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiara de Rumania bajo la licencia PJR28FSFPR/400002, y opera conforme al Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y Mitigaciones

• Apalancamiento y liquidez del prestatario. A 31 de diciembre de 2025 el prestatario declaró una deuda total de RON 377.7 millones frente a un patrimonio neto de RON 6.2 millones, un ratio deuda/patrimonio neto de 60.7x, y una caja de RON 2,545; a 30 de junio de 2026 la caja era de RON 3,458. La empresa no puede atender el servicio ni reembolsar este préstamo con su saldo de caja. Mitigación: el préstamo se dimensiona en función de la garantía y no del flujo de caja del prestatario, está garantizado con hipotecas de primer rango sobre tres inmuebles con un valor de tasación combinado de EUR 418,700, y representa el 0.3% del pasivo total del prestatario.

• Concentración y volatilidad de los ingresos. De los ingresos por alquiler de RON 22.4 millones en 2025, el 36% se contabilizó en diciembre; otros ingresos de RON 15.9 millones consistieron en indemnizaciones y penalizaciones contabilizadas en diciembre, y los ingresos por alquiler en el primer semestre de 2026 se situaron, en tasa anualizada, aproximadamente un 74% por debajo del nivel de 2025. Mitigación: el principal se reembolsa a vencimiento con ingresos por alquiler, venta de activos o refinanciación, y el plazo es corto, 6 meses.

• Otros acreedores y dividendos. Los acreedores diversos por RON 240.6 millones y los saldos con entidades vinculadas por RON 86.9 millones a 30 de junio de 2026 no están documentados ante la plataforma en cuanto a contraparte y vencimiento, y quedaban pendientes de pago RON 9.7 millones de dividendos a la accionista. Estas obligaciones compiten con el préstamo por los recursos del prestatario. Mitigación: los inversores cuentan con una garantía real que prevalece sobre los acreedores no garantizados sobre los tres inmuebles hipotecados, que están libres de cargas.

• Antecedentes de litigios y ejecuciones. Los registros públicos muestran 22 expedientes judiciales en los que está implicado el prestatario, de los cuales 13 se refieren a propiedad intelectual (marcas) y tres, abiertos en 2025, se refieren a una orden de pago y dos oposiciones a la ejecución, siendo el prestatario el deudor o el opositor. Un acreedor con un título ejecutivo podría perseguir los activos del prestatario. Mitigación: los inmuebles hipotecados están libres de cargas y las hipotecas de primer rango de los inversores se inscriben antes de la liberación de cualquier fondo, de modo que un embargo posterior quedaría subordinado a ellas.

• Cobertura de la garantía cercana al mínimo de la plataforma. Una cobertura del 152% deja poco margen: un descenso del 34% o superior en el valor realizable de la garantía la situaría por debajo de la financiación. Mitigación: la garantía se distribuye en tres inmuebles en dos mercados distintos, y solo la vivienda y la parcela de Otopeni, EUR 238,100, cubren el 87% de la financiación.

• Estado y antigüedad de las tasaciones. La vivienda de Otopeni estaba aproximadamente 75% terminada, sin acabados interiores, en la inspección de 5 de junio de 2025, y la tasación de Otopeni data de junio de 2025, quince meses antes de esta oferta; la tasación de Murfatlar data de marzo de 2026. Ambas se encargaron en el contexto de solicitudes de financiación anteriores del prestatario. Mitigación: ambos informes fueron elaborados por miembros de ANEVAR conforme a los estándares rumanos de valoración, la valoración de Otopeni aplica un descuento a los comparables de viviendas terminadas por las obras pendientes de ejecución, y la valoración de Murfatlar atribuye un valor casi nulo a las edificaciones.

• Parcela de Murfatlar: edificaciones de terceros y anotaciones antiguas. Dos viviendas en la parcela de Murfatlar pertenecen a VITIVINICOLA BASARABI S.A. y quedan fuera de la garantía, lo que podría reducir la liquidez de la parcela en una venta forzosa; la Parte III del registro de la propiedad sigue mostrando anotaciones de 2003 y 2007 relativas a la ejecución contra el propietario anterior. Mitigación: la posición C16 del registro de la propiedad deja constancia de que el terreno y las edificaciones del prestatario se inscribieron libres de cargas en virtud de la ley de insolvencia, el valor de EUR 26 por m² asignado por el tasador se sitúa al nivel de las parcelas industriales-residenciales comparables en la zona, y el inmueble de Murfatlar representa el 43% del valor de la garantía.

• Riesgo de reembolso. El principal se reembolsa en un único pago a vencimiento en lugar de amortizarse, y ninguno de los canales de reembolso indicados está garantizado contractualmente. Mitigación: hipotecas de primer rango sobre tres inmuebles como mecanismo de respaldo, y un plazo corto de 6 meses.

• Tipo variable en el momento de la firma. El tipo contractual de cada inversión depende del importe invertido y de las condiciones vigentes en el momento de la firma, por lo que dos inversores en la misma campaña pueden recibir tipos diferentes. Mitigación: el tipo se muestra antes de la firma, queda fijo durante la vida del préstamo una vez firmado, y nunca puede ser inferior al mínimo (floor) del 10.00%.

• Riesgo de tipo de cambio. El préstamo está denominado en euros, mientras que los ingresos del prestatario son predominantemente en leus rumanos. Una depreciación del leu incrementa el coste en moneda local del servicio y reembolso de la financiación. Mitigación: el plazo es corto y los precios inmobiliarios en Rumania se cotizan habitualmente en euros.

• Iliquidez. Los préstamos formalizados a través de la plataforma no están admitidos a negociación en un mercado regulado y no se garantiza ningún mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta su vencimiento.

El promotor del proyecto declara que, según su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni esta es sustancialmente engañosa o inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la elaboración de la ficha con información esencial (véase Documentos).