Inversión Automática - Centro de Transferencia Tecnológica

1. Resumen ejecutivo

Automatic Invest S.R.L., que opera bajo la marca automatic.ro, es un distribuidor y fabricante rumano de componentes de automatización industrial con sede en el Parque Industrial de Miroslava, condado de Iasi. La empresa recauda EUR 450,000 a un plazo de 24 meses para refinanciar una línea de crédito no bancaria existente, abrir y abastecer un nuevo depósito mixto, sala de exposición y punto de venta en Bucarest, y financiar capital circulante e infraestructura digital. Los inversores reciben un tipo de interés de remuneración fijo del 13.50% anual, además de un reembolso por rendimiento de hasta el 2.00% anual, para una rentabilidad efectiva máxima de hasta el 15.50% anual. Los intereses se pagan mensualmente y el capital principal se reembolsa en una única cuota al vencimiento. El préstamo está garantizado mediante una hipoteca de primer rango sobre el Centro de Transferencia Tecnológica de la empresa en Bratuleni, tasado de forma independiente en EUR 1,030,000, lo que representa una cobertura de garantía real del 229% del importe del préstamo y una relación préstamo-valor del 43.69%.

2. Análisis de la ubicación

La garantía real y la sede de la empresa se encuentran en el pueblo de Bratuleni, comuna de Miroslava, condado de Iasi, Rumanía, dentro del Parque Industrial de Miroslava. El emplazamiento se sitúa en el área metropolitana de Iasi, que comprende la ciudad de Iasi y 19 comunas vecinas, y contaba con una población urbana funcional estimada de 507,775 habitantes a fecha de 1 de enero de 2018 según Eurostat, lo que la convierte en una de las mayores aglomeraciones urbanas de Rumanía.

Miroslava es una de las comunas fundadoras de la asociación metropolitana de Iasi, establecida en 2004, y ha estado entre las localidades de más rápido desarrollo del condado. El parque industrial alberga operadores de fabricación y distribución y ofrece el marco fiscal aplicable a los parques industriales según la Ley rumana 186/2013. El acceso a la propiedad se realiza desde la carretera comarcal DC27A. El emplazamiento está conectado a la red de gas natural, electricidad, agua municipal y alcantarillado público, y cuenta con servicio de transporte público en autobús.

Iasi es el principal centro económico de la región de Moldavia, con una concentración de universidades técnicas, incluida la Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, y una creciente base industrial y tecnológica. Para una empresa de distribución industrial, esto sitúa el emplazamiento de Bratuleni al alcance de la base de clientes de fabricación de la región, mientras que la ubicación prevista en Bucarest amplía la cobertura al sur del país.

3. Perfil del promotor

Automatic Invest S.R.L. es una sociedad de responsabilidad limitada rumana registrada el 18 de mayo de 2009 con el número de registro J22/960/2009, código de identificación fiscal RO25566189. Es propiedad exclusiva de un único accionista, que es también el administrador único, con una estructura de propiedad y gestión sin cambios desde 2016. El capital suscrito y desembolsado es de RON 500,000.

La empresa opera bajo la marca automatic.ro y un segundo dominio, pro-cnc.ro. Su modelo de negocio es mixto: actúa como importador y distribuidor de componentes industriales, como fabricante de sus propios equipos y como integrador de soluciones de automatización. La empresa declara que vende en nombre propio y no opera como un mercado basado en comisiones que liste productos de terceros.

Perfil operativo:

• 17 años de historial comercial bajo la entidad jurídica actual
• 14 empleados (2025 de media), frente a los 9 de 2019
• Catálogo de productos de más de 7,000 artículos entre componentes neumáticos, mecánicos y eléctricos
• Tienda física y sala de exposición en la sede de Bratuleni, junto con el canal online
• Importaciones de China y Vietnam; asociaciones de distribución que incluyen HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent y WON
• Ventas recurrentes al sector público a través del sistema de contratación pública rumano (SICAP), con contratos adjudicados a institutos nacionales de investigación, universidades, empresas de servicios de agua y operadores de transporte hasta julio de 2026
• Mecanizado CNC interno, fabricación de metal, montaje y puesta en marcha de equipos industriales personalizados

En noviembre de 2025, la empresa inauguró el Centro de Transferencia Tecnológica de la Industria Automática en el emplazamiento de Bratuleni, desarrollado como un proyecto financiado por Europa junto con socios privados y la Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi Iasi. La empresa declara que el centro está acreditado oficialmente en el campo de las tecnologías de la información y la comunicación e inscrito en el registro nacional de infraestructuras de innovación y transferencia tecnológica.

La facturación ha crecido en cada uno de los últimos diez años reportados, desde EUR 372,875 en 2016 hasta EUR 1,223,069 en 2025, un aumento de 3.3 veces.

4. Resumen del proyecto

El activo que sirve como garantía real es el Centro de Transferencia Tecnológica de la Industria Automática, un edificio industrial y comercial construido específicamente para este fin y terminado en 2025.

• Dirección: Str. Mihail Sadoveanu n.º 36, pueblo de Bratuleni, comuna de Miroslava, condado de Iasi, Rumanía
• Registro de la propiedad: edificio registrado bajo CF 85828-C1 Miroslava, número catastral 85828-C1; terreno registrado bajo CF 85828, número catastral 85828
• Configuración del edificio: planta baja más primera planta parcial (P+1E)
• Huella: 990 metros cuadrados a nivel de suelo
• Superficie construida bruta: 1,738.2 metros cuadrados
• Superficie útil: 1,580.8 metros cuadrados
• Aparcamiento: 10 plazas
• Parcela: 2,000 metros cuadrados, totalmente cerrada

Configuración interna:

• Nave de producción de 645.9 metros cuadrados con puente grúa
• Sala de exposición de 82.4 metros cuadrados
• Sala de conferencias de 98.7 metros cuadrados
• 12 oficinas en ambos niveles
• Áreas de almacenamiento, salas técnicas e instalaciones sanitarias

Especificaciones técnicas:

• Estructura de hormigón armado con mampostería y relleno de hormigón celular (AAC)
• Cubierta plana no transitable con membrana bituminosa
• Carpintería de PVC con acristalamiento aislante térmico
• Sistema de calefacción dual: planta de calderas de gas natural combinada con bombas de calor
• Calefacción por suelo radiante en toda la superficie
• Paneles fotovoltaicos instalados en la cubierta
• Conexiones a gas natural, electricidad, agua corriente y alcantarillado público
• Suelos de epoxi en la zona de producción, alicatado cerámico en oficinas y salas técnicas

Estado normativo y de finalización:

• Licencia de obra n.º 338 de 17 de junio de 2022, emitida por el Ayuntamiento de Miroslava
• Certificado de finalización de obra n.º 102020 de 25 de noviembre de 2025
• Acta de recepción de obra n.º 87634 de 18 de noviembre de 2025
• Inscrita en el registro de la propiedad con finalización 100% el 2 de diciembre de 2025
• Certificado de eficiencia energética emitido en octubre de 2025
• Estado técnico evaluado como muy bueno por el tasador independiente, sin defectos identificados y sin clasificación de riesgo sísmico

Estructura de propiedad. La empresa posee la plena propiedad del edificio, registrada en su propio folio real (CF 85828-C1), con una cuota de 1/1. La parcela subyacente de 2,000 metros cuadrados es propiedad de la Comuna de Miroslava dentro de su dominio privado, no de su dominio público, y es administrada por Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest posee dos derechos reales registrados sobre el terreno: un derecho de superficie de 49 años establecido mediante escritura notarial n.º 2237 de 27 de septiembre de 2023 e inscrito el 28 de septiembre de 2023, y un derecho de concesión de 49 años inscrito el 31 de julio de 2020. Ambos están registrados en el folio real. Al derecho de superficie le quedan aproximadamente 46 años.

5. Análisis de mercado

La tasación independiente, preparada por Appraisal & Valuation S.A., la división de valoración de NAI Romania y miembro corporativo de ANEVAR desde 2010, con fecha de 10 de febrero de 2026, establece los siguientes parámetros de mercado para la microlocalización industrial de Miroslava:

El tasador evaluó la comercialización de la propiedad como media y aplicó el enfoque de ingresos como método de valoración principal, basándose en que los datos de transacciones comparables para instalaciones industriales y tecnológicas construidas a medida en la microlocalización son limitados. El enfoque de costes produjo un coste de reposición neto solo para el edificio de EUR 1,610,331, frente al cual el valor de mercado de EUR 1,030,000 representa 64%. La diferencia refleja la estructura de arrendamiento del terreno y la rentabilidad exigida por el mercado para esta clase de activos.

El área metropolitana de Iasi ha registrado una actividad de desarrollo sostenida en los últimos años, respaldada por la inversión en infraestructuras públicas y por la concentración de educación técnica y empleadores industriales. Para una instalación industrial de este tipo ocupada por el propietario, el motor de mercado relevante es la profundidad de la base manufacturera regional en lugar de los movimientos de los precios residenciales.

6. Análisis financiero

Esta es una operación de refinanciación y capital circulante. No existe adquisición de propiedad ni reventa, por lo que no se aplica ningún precio de venta proyectado ni margen de desarrollo.

Uso de los fondos

Los fondos netos disponibles para el prestatario en la disposición son EUR 432,000.

La asignación de Bucarest cubre: acondicionamiento y equipamiento de las instalaciones arrendadas, estanterías, mobiliario comercial y sistemas de exposición, equipos logísticos, herramientas y aparatos de prueba, la constitución de un stock local para una entrega más rápida a los clientes en el sur del país, reposición del stock de Iasi, contratación y formación, promoción comercial y modernización de la infraestructura digital de la empresa, incluyendo la tienda online, el catálogo de productos, la sincronización de stock entre las dos ubicaciones y un sistema CRM.

Cobertura de la garantía

Finanzas de la empresa

La facturación creció en 2.9% en 2024 y en 6.7% en 2025. El beneficio neto disminuyó durante el mismo periodo, de EUR 296,805 en 2023 a EUR 30,878 en 2025, a medida que la empresa absorbió la depreciación y el coste de financiación de la inversión en el Centro de Transferencia Tecnológica, que se puso en marcha en 2025 y que aumentó el activo total de EUR 1.8 millones en 2022 a EUR 6.17 millones en 2023. La ratio de solvencia, medida como el activo total sobre la deuda total, se situó en 265.84% al cierre de 2025.

Fuente de reembolso

El capital principal se reembolsa en un único pago al final del mes 24. El canal de reembolso principal declarado por el prestatario es la refinanciación bancaria garantizada por el mismo activo. La empresa mantiene relaciones bancarias existentes y ya ha obtenido, en marzo de 2026, el acuerdo por escrito de la Comuna de Miroslava para la inscripción de una hipoteca sobre su derecho de superficie a favor de un banco comercial, confirmando que la estructura de la garantía real es bancarizable. Los intereses mensuales se abonan con el flujo de caja operativo.

7. Oportunidad de financiación e inversión

Estructura de capital y plan de financiación

La operación es una facilidad de tramo único. Aproximadamente 44% del importe bruto cancela la facilidad no bancaria existente en poder de RoCredit IFN, cuya hipoteca sobre el mismo activo se cancela en la misma sesión notarial en la que se inscribe la hipoteca de primer rango de los inversores. No existe ningún periodo en el que el capital del inversor no esté garantizado ni ningún periodo en el que el activo soporte una carga competidora de rango preferente.

Canales de reembolso designados, por orden de preferencia:

1. Refinanciación bancaria garantizada por el mismo activo, el canal principal declarado por el prestatario
2. Flujo de caja operativo del negocio de distribución ampliado en las ubicaciones de Iasi y Bucarest
3. Capital social adicional de los accionistas
4. Una facilidad de seguimiento de stock.estate, sujeta al requisito de cobertura de garantía vigente en ese momento

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiara de Rumanía bajo la licencia PJR28FSFPR/400002, que opera bajo el Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de reembolso al vencimiento. La facilidad se reembolsa como un pago único de capital al mes 24, lo que requiere que el prestatario haya refinanciado la exposición o acumulado suficiente liquidez para esa fecha. Mitigación: el loan-to-value de 43.69% deja un margen sustancial en relación con el valor tasado, el prestatario ha confirmado que la estructura de garantía subyacente ya ha sido aceptada como bancarizable por un banco comercial, y la plataforma posee una hipoteca de primer rango ejecutable independientemente de la cooperación del prestatario.
• Tendencia de rentabilidad. El beneficio neto disminuyó de EUR 296,805 en 2023 a EUR 30,878 en 2025 a medida que la empresa absorbió el coste de una gran inversión industrial antes de que la nueva capacidad generara los ingresos correspondientes. Mitigación: la facturación creció en cada uno de esos años, la inversión está completa y puesta en marcha, y el préstamo está garantizado por el activo resultante y no por los beneficios.
• Riesgo de ejecución en la expansión de Bucarest. La nueva ubicación está alquilada y en proceso de adecuación, con una apertura estimada entre 1 y 15 de septiembre de 2026. Los nuevos costes fijos preceden a los ingresos que pretenden generar. Mitigación: los locales están alquilados en lugar de comprados, lo que limita el coste fijo y el compromiso de capital hasta que la ubicación se valide comercialmente; la operación existente en Iasi y el canal online siguen generando la mayor parte de los ingresos.
• Ejecución de la garantía. El edificio es propiedad absoluta del prestatario, pero el terreno sobre el que se asienta es propiedad de la Comuna de Miroslava y está en poder del prestatario bajo un derecho de superficie y una concesión. Por tanto, la ejecución requiere que un postor exitoso pueda suceder en esos derechos. Mitigación: el terreno pertenece al dominio privado de la comuna en lugar de a su dominio público; el derecho de superficie es un derecho real registrado con aproximadamente 46 años restantes y es susceptible de ser hipotecado; y la Comuna de Miroslava ha confirmado por escrito que un postor exitoso en la ejecución puede subrogarse en los derechos y obligaciones del prestatario.
• Riesgo de valoración. El valor tasado se deriva del método de capitalización de rentas, aplicando una tasa de capitalización del 9.50% a una renta teórica, dado que los datos de transacciones comparables para esta clase de activo en la micro-ubicación son limitados. Mitigación: el valor resultante de EUR 1,030,000 representa el 64% de la estimación del coste de reposición neto del propio tasador para el edificio por sí solo (EUR 1,610,331), y el préstamo se fija en el 43.69% del valor tasado.
• Riesgo de divisa. El préstamo está denominado en euros, mientras que los ingresos del prestatario se generan predominantemente en leus rumanos. Una depreciación del leu aumenta el coste en moneda local del servicio y reembolso de la facilidad. Mitigación: parte de la base de costes del prestatario también está denominada en moneda extranjera a través de su actividad de importación, lo que proporciona una compensación natural parcial.
• Riesgo de finalización de la financiación. Si la campaña recauda menos del objetivo mínimo de EUR 250,000, la ronda se declara fallida y la refinanciación de la facilidad existente no puede ejecutarse. Mitigación: las cantidades aportadas por los inversores son reembolsadas puntualmente por el proveedor de servicios de pago, BCR, y ningún contrato de préstamo entra en vigor.
• Iliquidez. Los préstamos formalizados a través de la plataforma no están admitidos a negociación en un mercado regulado y no se garantiza ningún mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta el vencimiento.

El promotor del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni es materialmente engañosa o inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la preparación de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).