Los pasos a seguir para que una empresa obtenga financiación mediante crowdlending

Breve introducción a la financiación participativa: definición, tipos y partes involucradas

La financiación participativa es una forma alternativa de financiación en la que una empresa (promotor del proyecto) obtiene fondos de un gran número de inversores (personas físicas y jurídicas) a través de una plataforma digital operada por un proveedor de servicios de financiación participativa. El proveedor de servicios de financiación participativa solo puede ofrecer servicios de financiación participativa si cuenta con una autorización emitida por la Autoridad de Supervisión Financiera.

En la plataforma digital gestionada por el proveedor de servicios de financiación participativa, múltiples empresas (promotores de proyectos) pueden obtener financiación de un gran número de inversores potenciales. La plataforma digital conecta a los inversores potenciales con las empresas que buscan financiación (promotores de proyectos). Por lo tanto, la financiación participativa es un método de financiación colectiva (ya que hay un gran número de inversores que proporcionan fondos) y está regulada bajo el nombre de financiación participativa.

Existen dos tipos de financiación participativa:

• a) Financiación participativa mediante préstamos (crowdlending): en este caso, la financiación participativa se basa en el préstamo, donde los inversores conceden préstamos al promotor del proyecto.
• b) Financiación participativa mediante la adquisición de capital y el uso de vehículos de inversión (crowdequity): en este caso, la financiación participativa se basa en inversiones en capital o acciones, convirtiéndose los inversores en accionistas de vehículos de inversión.

En la financiación participativa, intervienen tres tipos de actores:

• (i) El promotor del proyecto, que es la empresa que propone el proyecto para su financiación en la plataforma digital.
• (ii) El proveedor de servicios de financiación participativa, que posee y gestiona la plataforma digital donde se presenta el proyecto propuesto para su financiación. La plataforma digital conecta a los promotores de proyectos con los inversores y facilita la celebración de contratos entre los promotores de proyectos y los inversores. Dado que el proveedor de servicios de financiación participativa posee y gestiona la plataforma digital, cualquier referencia a la «Plataforma» en este artículo también se referirá al proveedor de servicios de financiación participativa.
• (iii) Inversores (personas físicas y jurídicas) que financian el proyecto propuesto por el promotor del proyecto.

Dada la experiencia adquirida en el proceso de autorización de un proveedor de servicios de crowdlending, este artículo se centrará en el crowdlending, a través del cual los promotores de proyectos inmobiliarios pueden obtener financiación.

En el caso del crowdlending, existe un promotor del proyecto que propone el proyecto para su financiación, inversores que financian el proyecto propuesto y el proveedor de servicios de financiación participativa que facilita los contratos de préstamo entre los inversores (como prestamistas) y el promotor del proyecto (como prestatario).

Por lo tanto, las inversiones realizadas por los inversores a través de la plataforma digital consistirán en la concesión de préstamos a promotores de proyectos inmobiliarios (residenciales, turísticos, comerciales), siendo los promotores de los proyectos quienes reembolsen los préstamos (tanto el capital principal como los intereses derivados de los contratos de préstamo celebrados entre los promotores de los proyectos y los inversores).

Pasos para que una empresa obtenga financiación mediante crowdlending

Cualquier empresa que desee obtener financiación para un proyecto inmobiliario (denominada «Promotor del Proyecto») a través de la financiación participativa mediante préstamos (crowdlending) debe seguir los siguientes pasos:

Paso 1: El Promotor del Proyecto debe acceder a la plataforma digital del proveedor de crowdlending (denominada «Plataforma») y crear una cuenta de usuario en la Plataforma.

Paso 2: El Promotor del Proyecto recibirá de la Plataforma la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIS) estandarizada, así como una lista de preguntas y solicitudes de documentos (denominada «Lista de Due Diligence»).

Paso 3: El Promotor del Proyecto introducirá en la KIS la información relacionada con el proyecto inmobiliario para el que busca financiación, responderá a las preguntas de la Lista de Due Diligence y proporcionará los documentos e información solicitados.

Paso 4: La Plataforma llevará a cabo una diligencia debida sobre la KIS, las respuestas del Promotor del Proyecto a la Lista de Due Diligence, los documentos y la información proporcionada por el Promotor del Proyecto. Esto incluye la verificación de la información en la KIS y otros detalles relevantes. La Plataforma realizará una revisión exhaustiva, que incluye, entre otros:

• Documentos corporativos del Promotor del Proyecto (por ejemplo, certificado de registro, extracto del registro mercantil, escritura de constitución).
• Información financiera (estados financieros).
• Información y documentos relativos al proyecto inmobiliario.
• Estructura de gobierno corporativo.
• Propósito e impacto de los fondos que se recaudarán en la campaña de financiación participativa.
• Información sobre el riesgo crediticio del Promotor del Proyecto.
• Información sobre cualquier litigio y procedimiento de ejecución que involucre al Promotor del Proyecto.
• Cualquier solicitud de insolvencia, disolución, reorganización, fusión o división.
• Información sobre otra financiación obtenida por el Promotor del Proyecto de entidades de crédito, instituciones financieras no bancarias, fondos de inversión, incluido el capital riesgo, y cualquier otra parte.

El análisis de la Plataforma también puede considerar diversos factores relacionados con el proyecto inmobiliario, tales como:

• Índice de liquidez (evaluando la facilidad de venta del inmueble si fuera necesario).
• Índice de alquiler (evaluando la facilidad de alquiler del inmueble).
• Índice de crecimiento de precios (potencial aumento de precio para un tipo específico de propiedad en su ubicación específica).
• Plan de negocio (para determinar la viabilidad y el éxito potencial del proyecto inmobiliario).
• Historial de rendimiento (proyectos completados anteriormente por el promotor para evaluar su experiencia y competencia).
• Potencial de mercado (análisis del potencial de mercado para el proyecto inmobiliario, teniendo en cuenta las tendencias actuales y las previsiones inmobiliarias).
• Competencia del equipo (considerando la experiencia y la cohesión del equipo del proyecto).

Además, el/los beneficiario(s) último(s) del promotor y su(s) administrador(es) se someterán a un procedimiento de Conozca a su Cliente (KYC) y a controles de prevención del blanqueo de capitales (AML) frente a listas de sanciones internacionales realizados por un proveedor de servicios KYC/AML externo utilizado por la Plataforma.

Paso 5: Tras el análisis de diligencia debida y las verificaciones, la Plataforma informará al promotor por correo electrónico si su proyecto inmobiliario (la oferta de financiación participativa del promotor) ha sido seleccionado o no para ser presentado en la Plataforma por el proveedor de servicios de financiación participativa.

Paso 6: Si la oferta de financiación participativa del promotor es seleccionada para su presentación en la Plataforma, el promotor firmará un contrato de servicios con el proveedor de servicios de financiación participativa que opera la Plataforma. El propósito del contrato de servicios es presentar la oferta de financiación participativa del promotor en la Plataforma y facilitar la captación de fondos por parte del promotor a través de préstamos de inversores.

Paso 7: Tras la firma del contrato de servicios con el promotor, la Plataforma publicará la oferta de financiación participativa del promotor (incluyendo la Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (KIS) y cualquier otra información relacionada con el proyecto que el promotor desee incluir en la Plataforma y que haya sido verificada durante el análisis de diligencia debida mencionado anteriormente). Esto marca el inicio de la campaña de captación de fondos utilizando la Plataforma para obtener fondos de los inversores en forma de préstamos.

Paso 8: Cualquier persona física o jurídica que acceda a la Plataforma puede ver la campaña de captación de fondos y, si desea invertir en el proyecto inmobiliario del promotor, deberá crear una cuenta de usuario en la Plataforma. Cada inversor se someterá al procedimiento KYC/AML realizado por un proveedor de servicios externo (un procedimiento que lleva unos minutos), seleccionará la cantidad que desea invertir prestándola al promotor, revisará el borrador del contrato de préstamo, firmará electrónicamente el contrato de préstamo y, a continuación, el contrato de préstamo también será firmado por el promotor.

Paso 9: El inversor utilizará los servicios de pago del proveedor de servicios de pago al que será redirigido por la Plataforma para transferir la cantidad prestada al promotor.

Paso 10: Tras completar la campaña de captación de fondos, el promotor puede utilizar los fondos recibidos de los inversores y está obligado a reembolsar las cantidades prestadas y los intereses de acuerdo con el calendario de reembolso establecido en los contratos de préstamo. En caso de que el promotor proporcione garantías en forma de hipotecas inmobiliarias, el promotor firmará un contrato de hipoteca con un agente hipotecario (una empresa que actúa como representante de todos los inversores) ante notario público y, posteriormente, el promotor.