El futuro de las inversiones inmobiliarias en Rumanía

«Comprar o no comprar, esa es la cuestión»

Ya sea en Rumanía o en los Estados Unidos, en el contexto actual de inestabilidad global, comprar una vivienda es un paso importante en la vida de muchas personas. Por supuesto, esta decisión se toma con dificultad debido a la fluctuación del mercado inmobiliario en Rumanía y más allá. Esto lleva a muchos a preguntarse: ¿cuándo es el momento adecuado? ¿Estoy tomando la mejor decisión al invertir en esta casa? ¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario en los próximos años?

Las personas que desean invertir y no solo comprar una vivienda para sí mismas también se encontrarán en esta situación, pero es posible que no conozcan todos los detalles implicados; ¡estamos aquí para aclararlos!

QUÉ INCLUYE EL MERCADO INMOBILIARIO

«El mercado inmobiliario incluye todas las transacciones destinadas a la adquisición de una propiedad, que pueden adoptar la forma de viviendas como casas, apartamentos, edificios industriales, espacios comerciales, terrenos, etc.»

CULTURA RUMANA

Los efectos del poscomunismo siguen presentes en la mentalidad rumana de poseer propiedades y tener la certeza de la posesión de algo estable y no volátil. Es posible que la privación de bienes de las personas pueda llegar a ser tan influyente que determine un modo de vida para la cultura de todo un país. Por lo tanto, Rumanía es líder en Europa en términos de propiedad de viviendas por delante de otros países occidentales.

BENEFICIOS

No obstante, este hecho no es necesariamente algo malo, ya que puede aportar beneficios a través de:

• Alquiler de la propiedad: tanto a través del concepto clásico a largo plazo como a corto plazo mediante un régimen hotelero
• Revalorización del capital: que puede estimarse en función del aumento de los precios inmobiliarios
• Reventa : que materializa la revalorización del capital.

La tendencia actual en Rumanía muestra que las ciudades más rentables para inversiones a largo plazo son:

1. Cluj-Napoca: todos creemos que habrá oído hablar de cómo el mercado inmobiliario ha tenido un crecimiento exponencial en esta ciudad debido a numerosos centros universitarios, una infraestructura moderna y la industria informática que ha establecido sus raíces allí.
2. Bucarest: la capital de Rumanía aporta alrededor del 28% del PIB de Rumanía, por lo que una inversión aquí nunca puede salir mal.
3. Brașov: esta ciudad está en continuo desarrollo en todos los niveles. Su historia de los sajones en la zona, las atracciones turísticas locales y su ubicación geográfica en una región montañosa la sitúan como un lugar destacado en los llamados tesoros turísticos nacionales.

Por lo tanto, el sector inmobiliario es uno de los pocos bienes que resiste con éxito el paso del tiempo y el poder de la inflación y, sin duda, aporta un beneficio a largo plazo en el futuro: UN SEGUNDO SALARIO.

Por supuesto, la otra cara de la moneda está presente en todas partes y, en este contexto, puede verse acentuada por situaciones provocadas por algunos inquilinos problemáticos, aumentos de impuestos cada vez más gravosos, así como por crisis económicas mundiales controvertidas e impredecibles.

BREVE HISTORIA

Con respecto al mercado inmobiliario en Rumanía en los últimos 10 años, podemos decir que ha tenido períodos de fluctuaciones debido a eventos globales.

Uno de los eventos más significativos a los que se vio sometido el sector económico, e implícitamente el mercado inmobiliario, fue la crisis de 2008 de la cual los bancos, inversores y promotores hicieron grandes esfuerzos para salir durante los siguientes 10 años.

La pandemia en 2019 provocó un estancamiento en el mercado inmobiliario a medida que disminuían las transacciones. Las personas se volvieron más indecisas a la hora de comprar debido a la agitación de los acontecimientos. Además, los pagos de préstamos bancarios se aplazaron y los créditos se bloquearon en un momento dado, solo para ser concedidos más tarde con tipos de interés más bajos para estimular la recuperación. Lo sorprendente en esta situación es que los promotores inmobiliarios continuaron su actividad, a pesar de que la demanda era menor y las condiciones eran más difíciles. Sin embargo, al comienzo de la pandemia, los bienes inmuebles de primera calidad pagados al contado, como casas y terrenos urbanizables fuera de las ciudades, se situaron en el polo opuesto, permaneciendo y convirtiéndose después en activos muy buscados.

Más tarde, en 2020, los efectos pospandemia nos mostraron que la población comenzó a coquetear de nuevo con las inversiones y, como resultado, los apartamentos tipo estudio se volvieron populares en el sector. Estamos en un período de retorno gradual a la normalidad.

En 2021, el mercado inmobiliario comenzó a tomar una tendencia alcista mediante la compra de apartamentos de 2 o 3 habitaciones.

El año 2022 continuó el crecimiento de las ventas inmobiliarias, siendo el 3.º año consecutivo en que esto sucedía, impulsando un aumento del 54% en los últimos 3 años.

ACTUALIDAD - 2023

La guerra fronteriza y la crisis energética han dejado su huella en los precios inmobiliarios, que han aumentado constantemente desde el inicio de la guerra. Entre otros factores que han llevado a este aumento se encuentran factores relacionados tanto con los inversores como con los promotores.

• En lo que respecta a los promotores, se enfrentan a: el aumento de los costes de construcción y, en consecuencia, a plazos de finalización más laboriosos de lo establecido inicialmente, la crisis de los materiales que se han vuelto cada vez más caros desde la pandemia y la mano de obra, que es cada vez menos disponible pero costosa. En esta situación, debe recordarse que la deficiente burocracia rumana tampoco ayuda, sino que, por el contrario, es un factor potenciador.

• Con respecto a los inversores, se dividen en dos categorías:

1. La primera categoría se enfrenta al problema de los préstamos, los cuales, además de aumentar los tipos de interés, se han vuelto cada vez más difíciles de obtener, lo que lleva a muchos a permanecer en viviendas de alquiler. Sin embargo, predecimos un futuro sombrío, calificando a 2023 como el año de los alquileres.

Por otro lado, aquellos en el sector informático están optando por pagos al contado. Debido a estos factores, 2023 creará un distanciamiento marcado entre ambas categorías, lo que está impulsando a los promotores a asumir riesgos, como lo demuestra el ritmo al que se está llevando a cabo la construcción en la región de Bucarest-Ilfov y más allá.

Todos estos factores podrían conducir a una posible nueva crisis en los años 2023-2024, en los que los promotores ya no están necesariamente dispuestos a negociar los precios debido a razones obvias de cobertura de gastos y obtención de beneficios para permitir la expansión. Al mismo tiempo, el propósito del mercado inmobiliario es realizar transacciones, por lo que una posible crisis solo puede evitarse si los promotores comienzan a ser más flexibles con los pagos de las propiedades. En consecuencia, lo han hecho apoyando a los compradores con pagos a plazos, lo que ha mantenido el flujo de transacciones.

En conclusión, 2023 será un año de ajuste, de relación entre la demanda de los inversores y la oferta de los promotores, que se basará en alcanzar un consenso respecto a las necesidades actuales de ambas partes. Esto podría conducir a una estabilización de los precios y de la inflación en la segunda mitad del año.

PREDICCIONES

Sin embargo, en los próximos 2 años 2024-2025 todavía podemos esperar un aumento de precios debido al crecimiento de las transacciones basado en una mayor demanda causada por una menor oferta. Esta reducción en la oferta está algo influenciada por la gestión de los municipios de cada ciudad, que autorizan cada vez menos proyectos de construcción, bloqueando los planes urbanísticos y dificultando la reconstrucción de propiedades históricas. Por otro lado, las elecciones de 2024 podrían ser la clave para aliviar este problema, ya que las promesas de los políticos podrían tener un efecto positivo.