Il futuro degli investimenti immobiliari in Romania

"Comprare o non comprare, questo è il dilemma"

Che si tratti della Romania o degli Stati Uniti, nell'attuale contesto di instabilità globale l'acquisto di una casa è un passo importante nella vita di molte persone. Naturalmente, questa decisione viene presa con difficoltà a causa delle fluttuazioni del mercato immobiliare in Romania e non solo. Questo porta molti a chiedersi: qual è il momento giusto? Sto facendo la scelta migliore investendo in questa casa? Come evolverà il mercato immobiliare nei prossimi anni?

Anche le persone che desiderano investire, e non solo acquistare una casa per sé, si troveranno in questa situazione, ma potrebbero non conoscere tutti i dettagli coinvolti: siamo qui per chiarirli!

COSA COMPRENDE IL MERCATO IMMOBILIARE

"Il mercato immobiliare comprende tutte le transazioni finalizzate all'acquisizione di un immobile, che può assumere la forma di abitazioni come case, appartamenti, edifici industriali, spazi commerciali, terreni ecc."

LA CULTURA ROMENA

Gli effetti del post-comunismo sono ancora presenti nella mentalità romena di possedere un immobile e di avere la certezza del possesso di un bene stabile e non volatile. È possibile che la privazione di beni subita dalle persone diventi col tempo così influente da determinare uno stile di vita per la cultura di un intero Paese. Così, la Romania è leader in Europa in termini di proprietà immobiliare, davanti ad altri Paesi occidentali.

VANTAGGI

Tuttavia, questo fatto non è necessariamente negativo, perché può portare vantaggi attraverso:

• La locazione dell'immobile - sia con il classico concetto a lungo termine, sia a breve termine in regime alberghiero
• L'apprezzamento del capitale - che può essere stimato in base all'aumento dei prezzi immobiliari
• La rivendita - che concretizza l'apprezzamento del capitale.

La tendenza attuale in Romania mostra che le città più redditizie per gli investimenti a lungo termine sono:

1. Cluj-Napoca - siamo certi che abbia sentito parlare della crescita esponenziale del mercato immobiliare di questa città, grazie ai numerosi centri universitari, alle infrastrutture moderne e all'industria IT che vi ha messo radici.
2. Bucarest - la capitale della Romania genera circa il 28% del PIL del Paese, quindi un investimento qui non può mai essere sbagliato.
3. Brașov - questa città è in continuo sviluppo a tutti i livelli. La storia dei Sassoni nella zona, le attrazioni turistiche locali e la posizione geografica in una regione montuosa la collocano ai primi posti tra i cosiddetti tesori turistici nazionali.

Così, l'immobile è uno dei pochi beni che resiste con successo al passare del tempo e alla forza dell'inflazione e che sicuramente porterà un profitto a lungo termine in futuro - UN SECONDO STIPENDIO.

Naturalmente, il rovescio della medaglia è presente ovunque e in questo contesto può essere evidenziato da situazioni dovute ad alcuni inquilini problematici, da aumenti fiscali sempre più gravosi, nonché da crisi economiche globali controverse e imprevedibili.

BREVE STORIA

Per quanto riguarda il mercato immobiliare in Romania negli ultimi 10 anni, possiamo dire che ha avuto periodi di fluttuazione dovuti a eventi globali.

Uno degli eventi più significativi a cui il settore economico, e implicitamente il mercato immobiliare, è stato sottoposto è stata la crisi del 2008, dalla quale banche, investitori e sviluppatori hanno fatto grandi sforzi per uscire nei 10 anni successivi.

La pandemia del 2019 ha causato una situazione di stallo nel mercato immobiliare, con una diminuzione delle transazioni. Le persone sono diventate più esitanti ad acquistare a causa del turbinio degli eventi. Inoltre, i pagamenti dei prestiti bancari sono stati rinviati e i crediti a un certo punto sono stati bloccati, per poi essere concessi in seguito con tassi di interesse più bassi per stimolare la ripresa. Ciò che sorprende in questa situazione è che gli sviluppatori immobiliari hanno continuato la loro attività, anche se la domanda era più bassa e le condizioni più difficili. Tuttavia, all'inizio della pandemia, gli immobili premium pagati in contanti, come le case e i terreni edificabili fuori città, si trovavano al polo opposto: hanno resistito e in seguito sono diventati ricercati.

Successivamente, nel 2020, gli effetti post-pandemici ci hanno mostrato che la popolazione ha ricominciato a flirtare con gli investimenti e, di conseguenza, i monolocali sono diventati popolari nel settore. Siamo in un periodo di graduale ritorno alla normalità.

Nel 2021, il mercato immobiliare ha iniziato a prendere una tendenza al rialzo con l'acquisto di appartamenti di 2 o 3 stanze.

L'anno 2022 ha proseguito la crescita delle vendite immobiliari, essendo il 3° anno consecutivo in cui ciò è avvenuto, determinando un aumento del 54% negli ultimi 3 anni.

ATTUALITÀ - 2023

La guerra ai confini e la crisi energetica hanno lasciato il segno sui prezzi degli immobili, che sono aumentati costantemente dall'inizio della guerra. Tra gli altri fattori che hanno portato a questo aumento vi sono fattori legati sia agli investitori sia agli sviluppatori.

• Per quanto riguarda gli sviluppatori, essi devono affrontare: l'aumento dei costi di costruzione e, di conseguenza, tempi di completamento più laboriosi rispetto a quelli inizialmente stabiliti, la crisi dei materiali, diventati sempre più costosi dalla pandemia, e la manodopera, sempre meno disponibile ma costosa. In questa situazione, va ricordato che nemmeno la carente burocrazia romena aiuta, ma, al contrario, è un fattore potenziante.

• Per quanto riguarda gli investitori, essi si dividono in due categorie:

1. La prima categoria deve affrontare il problema dei prestiti, che oltre all'aumento dei tassi di interesse sono diventati sempre più difficili da ottenere, portando molti a rimanere in affitto. Tuttavia, prevediamo un futuro cupo, definendo il 2023 l'anno degli _ affitti_ .

D'altra parte, chi lavora nel settore IT opta per pagamenti in contanti. A causa di questi fattori, il 2023 creerà un marcato distanziamento tra le due categorie, che spinge gli sviluppatori ad assumersi dei rischi, come dimostra il ritmo con cui si costruisce nella regione Bucarest-Ilfov e non solo.

Tutti questi fattori potrebbero portare a una possibile nuova crisi negli anni 2023-2024, in cui gli sviluppatori non sono più necessariamente disposti a negoziare i prezzi, per ovvie ragioni di copertura delle spese e di realizzazione di profitti che consentano l'espansione. Allo stesso tempo, lo scopo del mercato immobiliare è quello di effettuare transazioni, quindi una possibile crisi può essere evitata solo se gli sviluppatori iniziano a essere più flessibili sui pagamenti degli immobili. Di conseguenza, lo hanno fatto sostenendo gli acquirenti con pagamenti rateali, che hanno mantenuto il flusso delle transazioni.

In conclusione, il 2023 sarà un anno di aggiustamento, di relazione tra la domanda degli investitori e l'offerta degli sviluppatori, che si baserà sul raggiungimento di un consenso riguardo alle esigenze attuali di entrambe le parti. Ciò potrebbe portare a una stabilizzazione dei prezzi e dell'inflazione nella seconda metà dell'anno.

PREVISIONI

Tuttavia, nei prossimi 2 anni 2024-2025 possiamo ancora aspettarci un aumento dei prezzi dovuto alla crescita delle transazioni basata su una domanda più alta causata da un'offerta più bassa. Questa riduzione dell'offerta è in parte influenzata dalla gestione delle amministrazioni comunali di ogni città, che autorizzano sempre meno progetti di costruzione, bloccano i piani urbanistici e rendono difficile la ricostruzione degli immobili storici. D'altra parte, le elezioni del 2024 potrebbero essere la chiave per attenuare questo problema, poiché le promesse dei politici potrebbero avere un effetto positivo.