Victor Brauner 42B

1. Synthèse

TIBET CONSTRUCT S.R.L. est une entreprise de construction de Bucarest active depuis 2006, spécialisée dans les systèmes d'étanchéité, d'isolation thermique et de toiture pour les bâtiments résidentiels, commerciaux et industriels. La société lève 128.000 EUR via stock.estate pour refinancer son financement de fonds de roulement sur 24 mois.

Caractéristiques de l'investissement :

• Taux d'intérêt progressif compris entre 10,00% et 16,00% par an, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi, dans un pool d'intérêts de 6,00 points de pourcentage au-dessus du taux plancher de 10,00%. Les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance. Aucun cashback ni aucuns frais ne s'appliquent aux investisseurs.
• Deux appartements liquides à Bucarest en garantie : un deux-pièces dans la résidence TopZone Residence, Theodor Pallady, Secteur 3, à environ 800 m de la station de métro Nicolae Teclu, achevé en 2022, et un deux-pièces à Dudu, Chiajna, en bordure ouest de la ville, près de Militari, achevé en 2018.
• Couverture par les garanties de 150% : les expertises ANEVAR indépendantes totalisent 192.000 EUR pour un prêt de 128.000 EUR, soit un ratio prêt/valeur de 66,67%.
• Hypothèque de premier rang sur les deux appartements, en faveur des investisseurs par l'intermédiaire de STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L. en qualité d'agent des sûretés.
• Une activité en croissance : le chiffre d'affaires de janvier à août 2026 dépasse déjà celui de l'ensemble de 2025, et la société a dégagé un bénéfice net en 2024, en 2025 et en 2026 à ce jour.

Apport du porteur de projet. La barre de progression de cette campagne démarre à 192.000 EUR, la valeur de marché des deux appartements que la société apporte en garantie au financement. Il s'agit de l'apport en nature du porteur de projet, et non de fonds levés auprès des investisseurs : le montant ouvert aux investisseurs dans cette offre est de 128.000 EUR.

2. Analyse de l'emplacement

Les deux appartements se situent dans deux des zones résidentielles les plus actives de l'agglomération de Bucarest, l'un à l'est et l'autre en bordure ouest de la ville.

Theodor Pallady / Nicolae Teclu, Secteur 3 (Bucarest Est). Au cours de la dernière décennie, les anciennes plateformes industrielles Policolor et Apolodor sont devenues l'un des quartiers résidentiels neufs les plus denses de la ville, avec des ensembles tels que Palladium Residence, HILS Pallady, Estoria City et Reveria Pallady. Le quartier est desservi par la station de métro Nicolae Teclu (M3), à environ 800 m, soit 7 à 10 minutes à pied, par des lignes de bus et de tramway STB sur le Bulevardul Theodor Pallady, et par des liaisons routières rapides vers le Bulevardul Basarabia, le périphérique de Bucarest et l'autoroute A2. Les commerces et services à proximité comprennent Auchan Pallady, IKEA, Decathlon, Leroy Merlin, Dedeman, Metro, Kaufland et Lidl, ainsi qu'une école récemment construite, des crèches et le Parcul Teilor.

Dudu, Chiajna (Bucarest Ouest, département d'Ilfov). Chiajna jouxte le Secteur 6 et le quartier Militari et connaît une croissance résidentielle soutenue, principalement sous forme d'ensembles modernes d'appartements de faible et moyenne hauteur. L'accès à la ville se fait par Drumul Ciorogârla, Strada Tineretului, Bulevardul Iuliu Maniu et le périphérique, avec des liaisons de transport public vers Militari. Les équipements à proximité comprennent Militari Shopping Center, Auchan, Metro, Kaufland et Decathlon, des écoles, des pharmacies et des restaurants.

Bucarest est le marché résidentiel le plus grand et le plus liquide de Roumanie, et les deux emplacements sont des zones où la demande des acheteurs et des locataires est portée par les logements neufs, l'accès au métro ou aux grands axes routiers et les grands pôles commerciaux.

3. Profil du porteur de projet

TIBET CONSTRUCT S.R.L. exerce depuis deux décennies sur le marché roumain de la construction en tant qu'entreprise spécialisée dans les systèmes d'étanchéité, d'isolation thermique et de toiture. Elle travaille directement pour des clients privés et institutionnels et comme sous-traitant spécialisé pour des entreprises générales.

• Entité juridique : TIBET CONSTRUCT S.R.L., code fiscal RO18289026, numéro au registre du commerce J40/499/2006, immatriculée le 17 janvier 2006, siège social Str. Gheorghe Asachi nr. 2, Secteur 5, Bucarest
• Site web : www.tibetconstruct.ro
• Activité : travaux spéciaux d'étanchéité et d'isolation thermique (CAEN 4399), en activité continue depuis 20 ans
• Actionnariat et direction : associé unique et administrateur Constantin Bugiulescu
• Modèle économique : une structure légère avec 2 salariés clés pour la gestion et la coordination des chantiers, les grands projets étant exécutés par des sous-traitants techniques sélectionnés, ce qui maintient des coûts fixes bas d'une saison à l'autre
• Garanties : la société offre des garanties de 5 à 15 ans sur les matériaux et la main-d'œuvre

Services et solutions techniques

• Étanchéité et étanchéité thermique monocouche et bicouche, y compris sur structures en bac acier, avec membranes bitumineuses modifiées soudées au chalumeau (APP) et systèmes PVC/FPO ; pose de lanterneaux et d'exutoires de fumée
• Toitures plates et terrasses : toitures accessibles et inaccessibles, toitures inversées et toitures végétalisées avec membranes anti-racines ANTIRADICE et couches de drainage et d'irrigation
• Étanchéité enterrée : fondations et murs enterrés en béton armé, réservoirs, sous-sols techniques, piscines, parkings et rampes d'accès pour véhicules
• Toitures traditionnelles en tôle à joint debout et en tuiles métalliques

Projets de référence

• Étanchéité : Jovial Residence, City Life Residence, C. FI-BA S.A. Balotești, C.M. Eledur, Carina Residence, Opal Residence Bragadiru, Bardi Auto, Romib S.A., Complex Cosmopolis, Băneasa Lake View Residence, bureaux BCR à Buzău, Curtea de Argeș et Constanța (sous-traitant), hall de production CET Vest (sous-traitant), Fan Courier (sous-traitant), ainsi que des clients privés et des associations de copropriétaires
• Étanchéité thermique : Jovial Residence, City Life Residence, Opal Residence Bragadiru, Băneasa Lake View Residence, Complex Cosmopolis, villas de protocole BCR à Mamaia, bureau BCR dans le Secteur 2 de Bucarest (sous-traitant), Frank Prod Textil
• Aménagements intérieurs et extérieurs : City Life Residence, Terra Nova Construct (isolation de façade), bureaux Romtelecom au Băneasa Shopping Center (sous-traitant), Carina Residence, Golden Otopeni Residence, Complex Cosmopolis

La liste de références est celle fournie par la société.

4. Présentation des garanties

Le prêt est garanti par deux deux-pièces achevés, tous deux détenus à 100% par TIBET CONSTRUCT S.R.L.

Appartement 1 : Str. Victor Brauner nr. 42B, sc. B, et. 1, ap. 6, Secteur 3, Bucarest (TopZone Residence)

• Séjour 20,1 m², chambre 14,8 m², cuisine 8,5 m², salle de bains 4,3 m², entrée 4,7 m²
• Surface utile 52,4 m², plus un balcon de 23,4 m²
• Premier étage d'un immeuble Ds+P+10 à structure en béton armé, achevé en 2022
• Livre foncier CF 244453-C1-U68 Bucarest Secteur 3
• Valeur de marché : 100.000 EUR (rapport ANEVAR, PST Appraisal, 14 juillet 2026)

Appartement 2 : Str. Tineretului nr. 2B, ap. 135, Dudu, Chiajna, département d'Ilfov

• Séjour, chambre, cuisine, salle de bains, vestibule et balcon
• Surface utile 47,16 m²
• Immeuble en béton armé avec façade ventilée, fenêtres PVC à double vitrage, ascenseur et contrôle d'accès, achevé en 2018 (permis de construire n° 6232 du 8 avril 2016, procès-verbal de réception n° 29455 du 28 août 2018)
• Finitions intérieures de qualité moyenne à supérieure, porte d'entrée blindée
• Livre foncier CF 66027-C1-U256 Chiajna
• Valeur de marché : 92.000 EUR (rapport ANEVAR, PST Appraisal, 26 juin 2026)

Les deux unités sont des biens résidentiels achevés, raccordés à tous les réseaux (électricité, gaz, eau, assainissement, télécommunications).

5. Analyse du marché

Les deux-pièces situés dans des ensembles récents constituent le format le plus échangé sur le marché résidentiel de Bucarest, tant pour les propriétaires occupants que pour les investisseurs locatifs, ce qui soutient la liquidité de la garantie.

Les deux expertises ont été réalisées par un évaluateur agréé ANEVAR, Péter Tibor de PST Appraisal S.R.L., selon la méthode par comparaison, à partir de références de vente et de location dans les mêmes zones : les ensembles neufs autour de Theodor Pallady et la ceinture résidentielle de Militari et Chiajna.

6. Analyse financière

Il s'agit d'un prêt de refinancement du fonds de roulement accordé à une société en activité, et non d'un projet de promotion, il n'y a donc pas de prix de vente prévisionnel.

Utilisation des fonds

Couverture par les garanties

Données financières de la société (RON)

Le chiffre d'affaires des huit premiers mois de 2026 dépasse déjà celui de l'ensemble de 2025, et la société a dégagé un bénéfice net au cours de chacun des deux derniers exercices et en 2026 à ce jour. Source : états financiers annuels 2024 et 2025 déposés auprès de l'ANAF ; balance de vérification au 31 août 2026.

Coût du financement

L'emprunteur paie sur le financement un intérêt fixe de 16,00% par an. Les investisseurs reçoivent entre 10,00% et 16,00% par an en fonction du montant investi ; la différence entre le taux payé par l'emprunteur et le taux de l'investisseur constitue la rémunération de la plateforme. Aucuns frais ne sont à la charge des investisseurs.

Source de remboursement

Les intérêts mensuels sont payés à partir du flux de trésorerie d'exploitation de la société. Le capital à l'échéance est remboursé à partir du flux de trésorerie d'exploitation et/ou d'un refinancement bancaire des deux appartements, la vente de l'un ou des deux appartements constituant une voie supplémentaire.

7. Financement et opportunité d'investissement

Fonctionnement du taux progressif

Chaque investissement reçoit son propre taux contractuel annuel, fixé au moment de sa signature. Le taux part du plancher de 10,00% et augmente dans le pool d'intérêts de 6,00 points de pourcentage en fonction du montant investi, selon les paliers de taux publiés sur la page de cette campagne. Une fois signé, le taux d'un investissement ne change pas pendant toute la durée du prêt.

Sortie. Le capital doit être remboursé à l'échéance, par ordre de préférence :

• par le flux de trésorerie d'exploitation de la société ;
• par un refinancement bancaire garanti par les deux appartements ;
• par la vente de l'un ou des deux appartements, dont la valeur d'expertise cumulée représente 1,5 fois le prêt.

Plateforme

stock.estate est un prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiară (autorité de surveillance financière de Roumanie) sous la licence PJR28FSFPR/400002, opérant en vertu du Règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de remboursement. L'emprunteur pourrait ne pas être en mesure de payer les intérêts ou le capital à temps. Atténuation : le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur deux appartements achevés, évalués à 150% du prêt, qui peut être réalisée pour le compte des investisseurs.
• Risque de marché. Les prix résidentiels à Bucarest pourraient baisser pendant la durée du prêt. Atténuation : le ratio prêt/valeur de 66,67% absorbe une baisse des prix d'environ un tiers avant que le prêt ne soit plus entièrement couvert, et les deux unités sont des deux-pièces, le format le plus liquide du marché de Bucarest.
• Risque d'évaluation. Les valeurs d'expertise peuvent différer du prix obtenu lors d'une vente. Atténuation : les deux expertises sont des rapports ANEVAR indépendants fondés sur des références locales récentes de vente et de location, et la garantie est répartie sur deux biens situés dans deux zones différentes.
• Taux variable à la signature. Le taux contractuel de chaque investissement dépend du montant investi, de sorte que deux investisseurs d'une même campagne peuvent recevoir des taux différents. Atténuation : le taux est affiché avant la signature, reste fixe pendant toute la durée du prêt une fois signé et ne descend jamais sous le plancher de 10,00%.
• Risque de change. Le prêt est libellé en euros tandis que le chiffre d'affaires de la société est en lei roumains. Une dépréciation du leu augmente le coût en monnaie locale du service de la dette et du remboursement. Atténuation : l'immobilier résidentiel à Bucarest est évalué et négocié en euros, ce qui soutient la valeur de la garantie exprimée en euros.
• Illiquidité. Les prêts conclus via la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver l'investissement jusqu'à l'échéance.

L'ensemble des informations sur l'emprunteur et sur les risques figure dans la Fiche d'informations clés sur l'investissement (KIIS), dans la section Documents.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise et qu'aucune information n'est sensiblement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de l'établissement de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).