Via San Francesco d'Assisi n. 6

1. Résumé opérationnel

GSTH S.R.L., une société basée dans la région de Milan, établie en 2011 et dirigée par Giuseppe Spadafora, lève €100,000 pour financer la rénovation et la conversion résidentielle de l'Appartement A (81 m² de surface utile) au sein d'une propriété en sous-sol située Via San Francesco d'Assisi 6, à Bresso (MI), à la limite nord de Milan. Les coûts directs totaux du projet s'élèvent à €109,048, avec une valeur de sortie projetée de €182,380–€214,856 (appartement plus garage) ; les travaux de rénovation sont déjà en cours et l'appartement est déjà mis en vente au prix de €200,000 (voir l'annonce sur immobiliare.it). Le prêt a une durée de 12 mois avec un taux de base annuel de 13.5%, payé mensuellement, avec un remboursement du capital in fine à l'échéance, ainsi qu'un cashback sur volume de 1% (investissements ≥ €3,000) ou 2% (investissements ≥ €10,000). La propriété appartient déjà à M. Spadafora, qui garantit le prêt de €100,000 par une hypothèque immobilière accordée en tant que garant tiers sur une valeur post-rénovation de €200,000 , soit une couverture de 200%. Les fonds sont décaissés via un compte séquestre notarial et libérés uniquement lors de la signature de l'acte notarié par lequel l'hypothèque est constituée.

2. Analyse de l'emplacement

Bresso est une municipalité de 26,248 habitants dans la ville métropolitaine de Milan, située directement sur la limite nord de Milan, à environ 7 km du centre-ville. La ville borde le Parco Nord Milano, l'un des plus grands parcs métropolitains d'Italie, et est reliée à Milan par des lignes de transport en surface fréquentes avec correspondance vers la ligne de métro M5 (terminus Bignami) immédiatement au sud. Sa position place les résidents à une distance de trajet raisonnable du centre d'emploi de Milan, du quartier universitaire et d'affaires de la Bicocca, et de la zone de redéveloppement de Sesto San Giovanni.

Le marché résidentiel local est dense et liquide, porté par la demande d'acheteurs exclus du marché de Milan même. En mars 2026, le prix de vente moyen des propriétés résidentielles à Bresso était de €2,519/m², contre une moyenne provinciale (Milan) de €4,136/m² , une décote qui continue d'attirer les primo-accédants et les investisseurs. Les prix sont restés stables au cours des deux dernières années (pic de €2,597/m² en septembre 2024), tandis que les loyers résidentiels ont augmenté de +16.5% sur un an pour atteindre €15.08/m²/mois en mars 2026, indiquant une demande sous-jacente ferme des occupants (source : observatoire du marché immobiliare.it, mars 2026).

3. Profil du promoteur

L'emprunteur est GSTH S.R.L. (Registro Imprese MI, REA 1971404, code fiscal 07617850966), une société à responsabilité limitée constituée le 21 novembre 2011 et active depuis janvier 2012, dont le siège social est situé Via San Francesco d'Assisi 6, Bresso (MI) , la même adresse que la propriété du projet. La société dispose d'un capital social entièrement libéré de €20,000 et opère dans le conseil aux entreprises et le secteur immobilier (ATECO 70.20.09). Son objet social inclut expressément les opérations immobilières (acquisition, vente, rénovation et location de propriétés).

La société est contrôlée et gérée par son administrateur unique, Giuseppe Spadafora (actionnaire 90%), un entrepreneur en série avec une longue expérience dans les projets de rénovation et de repositionnement immobilier dans la zone nord de Milan. M. Spadafora possède personnellement la propriété du projet et les garages associés, et soutient l'opération à la fois en tant qu'apporteur d'actifs et en tant que garant hypothécaire tiers (voir section 7).

Les comptes déposés de GSTH (format micro-entreprise) montrent un historique d'exploitation modeste mais constamment rentable : revenus de €17,875 (2023) et €17,850 (2024), résultats nets positifs chaque année récente, capitaux propres de €30,185 au 31 décembre 2024, et aucune dette bancaire.

4. Aperçu du projet

Le projet consiste en la rénovation et le changement d'usage de productif (catégorie cadastrale D/7) à résidentiel d'une propriété en sous-sol (piano S1) située Via San Francesco d'Assisi 6, à Bresso. La surface de plancher brute totale (SLP) du bâtiment est de 246 m² ; cette campagne concerne l'Appartement A, la première unité résidentielle créée en son sein.

• Type de propriété : appartement résidentiel (post-conversion), faisant actuellement partie d'une unité D/7 au piano S1
• Adresse : Via San Francesco d'Assisi 6, 20091 Bresso (MI)
• Surface utile (SU) : 81 m² (84 m² de surface de plancher brute)
• Inclus dans la vente : un garage C/6 de 12 m² au rez-de-chaussée, même adresse
• Portée de la rénovation : remise à neuf complète , travaux de construction, systèmes mécaniques et électriques, châssis de fenêtres et finitions, pour un coût moyen d'environ €900/m²
• Statut des permis : conception et dépôt de la SCIA terminés et approuvés, incluant le changement d'usage en résidentiel ; rapports techniques (thermotecniques) et géologiques commandés et livrés
• Statut des travaux : les travaux de rénovation ont déjà commencé
• Certificat énergétique : APE post-rénovation à émettre à l'achèvement des travaux
• Statut des ventes : l'appartement est déjà mis en vente sur immobiliare.it au prix de €200,000
• Achèvement prévu : la rénovation et la vente sont prévues dans le délai de prêt de 12 mois
• Proximité : adjacent au Parco Nord Milano ; à environ 7 km du centre de Milan ; connexions de transport en surface vers la ligne de métro M5 (Bignami)

5. Analyse du marché

Les prix de vente résidentiels à Bresso s’élevaient en moyenne à €2,519/m² en mars 2026, essentiellement stables sur un an (−0.04% par rapport à mars 2025) et au sein d’une fourchette stable sur deux ans de €2,450–€2,597/m² (immobiliare.it, mars 2026). La moyenne provinciale de Milan de €4,136/m² est supérieure de 64%, positionnant Bresso comme un marché d’entrée abordable à la frontière de Milan. Les valeurs locatives ont fortement augmenté , +16.5% sur un an à €15.08/m²/mois , reflétant une demande locative soutenue dans la première couronne autour de Milan. Le développement résidentiel neuf est actif dans la municipalité (par exemple, le complexe de classe énergétique A Silvadomus sur la Via Don Pozzi), confirmant la confiance des promoteurs dans l’absorption locale.

Les hypothèses de sortie du projet de €2,000–€2,400/m² (impliquant €162,380–€194,856 pour l’appartement de 81 m²) se situent au niveau ou en dessous du prix de vente moyen municipal pour l’ensemble du parc résidentiel, bien que l’unité soit entièrement rénovée à la livraison. Les appartements de petite et moyenne taille entièrement rénovés à Bresso et dans les municipalités adjacentes (Cinisello Balsamo, Sesto San Giovanni) sont régulièrement commercialisés au prix moyen municipal ou au-dessus, de sorte que la souscription est prudente par rapport aux annonces observées. Le montant de €20,000 supposé pour le garage est cohérent avec les annonces locales de garages simples de taille comparable. Les cotations semestrielles de l’Agenzia delle Entrate , OMI pour la zone de Bresso concernée fournissent un second cadre de référence indépendant et sont disponibles dans la salle de données de la campagne.

6. Analyse financière

La propriété appartient déjà au garant et est apportée au projet sans coût d’acquisition ; la ligne d’acquisition reflète donc uniquement le garage. Sa valeur marchande actuelle avant rénovation est estimée à environ €58,800 (≈€700/m² × 84 m², conformément aux valeurs moyennes pour les espaces productifs/commerciaux dans la zone).

Profit projeté :

Dans le scénario moyen, la marge brute est de 40.1% du chiffre d’affaires et la marge nette après tous les coûts de financement est de 28.1% du chiffre d’affaires (41.9% sur le coût total du projet). Ces marges reflètent le coût comptable nul de l’unité apportée ; l’imputation de sa valeur marchande de €58,800 à la base de coût laisse toujours une marge économique nette positive dans tous les scénarios.

Source de remboursement : vente de l’appartement A et du garage, déjà sur le marché à un prix de vente de €200,000 (voir section 7). Le scénario bas seul (€182,380 brut, €173,261 net de la commission d’agence) couvre le capital de €100,000 et les intérêts de €13,500 avec une marge de sécurité substantielle.

7. Financement et opportunité d’investissement

Structure du capital et plan de financement. Cette campagne finance intégralement le besoin de financement externe de l'Appartement A : le prêt de €100,000 couvre la majeure partie du coût total du projet de €132,948, le promoteur apportant le bien immobilier lui-même ainsi que les coûts en numéraire restants sur ses fonds propres. Aucune tranche externe supplémentaire n'est prévue pour l'Appartement A. La propriété plus large comprend 246 m² de surface de plancher brute, dont l'Appartement A est la première unité ; toute phase ultérieure serait financée et garantie séparément. Canaux de remboursement, par ordre de préférence : (1) vente de l'Appartement A et du garage , déjà mis en vente ; (2) vente ou refinancement d'autres actifs détenus par le garant ; (3) fonds propres additionnels du promoteur.

Plateforme. La campagne est hébergée sur stock.estate, un prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'Autorité roumaine de surveillance financière (ASF, licence PJR28FSFPR/400002) et opérant sous le règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

Risque de marché. L'appartement pourrait se vendre plus lentement ou à un prix inférieur aux projections. L'hypothèse de sortie de €2,000–€2,400/m² est égale ou inférieure au prix moyen demandé dans la municipalité de Bresso de €2,519/m² pour une unité entièrement rénovée, et même le scénario bas couvre le capital et les intérêts avec une marge de sécurité.

Risque de construction. Les coûts ou les délais de rénovation pourraient dépasser le plan. Les travaux sont une rénovation de portée standard budgétisée aux prix du marché (~€900/m²), les permis sont déjà approuvés, et les dépassements de coûts sont à la charge du promoteur, et non des investisseurs.

Risque de remboursement. Le remboursement dépend principalement de la vente de l'unité dans le délai de 12 mois. L'appartement est déjà sur le marché à €200,000 ; si la vente dépasse l'échéance, le régime d'extension (taux de base +2 pp) et, en cas de défaut, le régime de pénalité (taux de base +4 pp) s'appliquent tant que l'hypothèque reste exécutoire.

Risque lié aux sûretés et à la structure. La propriété est détenue personnellement par le garant plutôt que par la société emprunteuse, et la couverture de 200% est calculée sur la valeur après rénovation de €200,000 plutôt que sur la valeur avant rénovation de l'actif. Atténuation : l'hypothèque est accordée directement par le propriétaire en tant que garant tiers et exécutée lors de la clôture notariale avant que tout fonds ne quitte le compte séquestre du notaire ; les travaux de rénovation sont déjà en cours, les permis sont approuvés, et la valeur de €200,000 est corroborée par l'annonce de vente en direct plutôt que par une simple projection.

Risque réglementaire / permis. Les conversions de changement d'usage peuvent faire face à des retards administratifs. Dans ce cas, la SCIA et le changement d'usage en résidentiel ont déjà été approuvés, supprimant l'incertitude principale liée aux permis avant le lancement.

Risque de finalisation du financement. La campagne couvre l'intégralité du besoin de financement externe de l'Appartement A ; il n'y a aucune dépendance vis-à-vis de futures tranches de financement participatif. Le promoteur couvre les coûts en numéraire résiduels (~€33,000) sur ses fonds propres.