Via delle Rosine 15 - 17

1. Résumé opérationnel

AB.TO SRL, une société de promotion immobilière basée à Turin, achève une rénovation résidentielle située Via delle Rosine 15–17 dans le centre de Turin. Le projet implique la conversion et la finition d'unités résidentielles de grand format dans un immeuble d'une surface commerciale brute d'environ 1,200 m² sur les étages faisant l'objet de la vente. Toutes les unités ont été pré-vendues ; l'étape restante avant que les actes de transfert puissent être exécutés est l'autorisation finale de la Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio (l'autorité du patrimoine supervisant les travaux dans le centre historique), attendue dans un délai d'environ 3 mois. Étant donné que les fonds des acheteurs ne peuvent être débloqués avant cette autorisation, le promoteur recherche un financement relais pour couvrir le coût de l'achèvement des travaux restants dans l'intervalle. Les coûts totaux du projet s'élèvent à €2,230,000 (acquisition €1,200,000, construction €1,000,000, financement €30,000), contre des revenus projetés de €3,200,000, générant un bénéfice brut estimé à €970,000. La campagne vise à lever €450,000, offrant aux investisseurs un rendement annuel fixe de 14% sur une durée de 3 mois, avec un remboursement du capital in fine à l'échéance et des intérêts versés mensuellement, provenant du produit des ventes des unités.

2. Analyse de l'emplacement

La propriété est située Via delle Rosine 15–17, dans le centre historique de Turin (Torino), capitale de la région du Piémont dans le nord-ouest de l'Italie. Turin est la quatrième ville d'Italie par sa population, avec environ 850,000 habitants dans la municipalité et plus de 1.7 million dans l'aire métropolitaine. L'adresse Via delle Rosine se trouve dans le quartier San Salvario / Centro Storico, l'une des zones résidentielles centrales les plus prisées de Turin, caractérisée par une architecture du 19e siècle, des rues propices à la marche et une forte demande de la part des propriétaires occupants et des investisseurs.

La zone bénéficie de la proximité d'infrastructures urbaines majeures, notamment la gare ferroviaire de Porta Nuova (environ 800 m), des connexions au métro de Turin (Ligne 1) et un accès facile aux principales artères commerciales et culturelles de la ville, dont le Corso Vittorio Emanuele II et la Piazza Carignano. Le quartier est desservi par des écoles, des universités (les facultés de l'Université de Turin sont accessibles à pied), des restaurants et des espaces verts.

Le marché immobilier résidentiel de Turin a connu une reprise soutenue des prix après la période de correction 2012–2019. Le centre-ville et les quartiers historiques figurent parmi les sous-marchés connaissant la plus forte appréciation dans l'aire métropolitaine, portés par les investissements en régénération urbaine, la demande croissante pour la location courte durée et l'accessibilité relative des produits de prestige turinois par rapport à Milan et Rome. Le centre de Turin affiche actuellement l'un des prix de vente au mètre carré les plus élevés de la région du Piémont.

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3. Profil du promoteur

Entité juridique : AB.TO SRL Siège social : Via Sant'Antonio da Padova 1, 10121 Torino (TO) Numéro REA : TO – 1338034 Code fiscal / Immatriculation de l'entreprise : 13086410019 Forme juridique : Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Date de constitution : 14 juin 2024 Capital social : €10,000 entièrement libéré PEC (adresse numérique certifiée) : ab.to@pec.it

AB.TO SRL est dirigée par l'administrateur unique Zaharia Petru Alin (né le 23 mai 1991, citoyen italien d'origine roumaine, résidant à Moncalieri, TO), qui détient tous les pouvoirs d'administration ordinaire et extraordinaire. L'activité ATECO principale de la société est la Construction de bâtiments résidentiels et non résidentiels (code 410000), avec une activité secondaire dans l'Achat et vente de biens immobiliers propres.

Avant la création d'AB.TO SRL, Zaharia Petru Alin a exercé en tant que promoteur résidentiel en série dans la région de Turin, ayant réalisé et livré plus de 10 projets d'échelle et de typologie comparables. Aucune conclusion défavorable, litige juridique ou échec de livraison n'a été identifié en lien avec ces projets antérieurs.

La société a déposé son premier bilan statutaire pour l'exercice clos le 31 décembre 2024, rapportant un chiffre d'affaires total de €296,545, un bénéfice net de €30,965, des stocks de €661,590 représentant le projet actuel en cours de développement, et des actifs liquides de €176,820. Le total du bilan s'élevait à €925,715, avec des capitaux propres de €40,964. Début 2026, la base d'actifs totale de la société a atteint environ €4,500,000, reflétant le développement en cours et le pipeline pré-vendu. La société opère sans affiliation à un groupe et n'a reçu aucune subvention publique.

4. Aperçu du projet

Type de propriété : Immeuble résidentiel à plusieurs étages – appartements de grand format, un par étage Adresse : Via delle Rosine 15–17, 10123 Torino (TO), Italie Surface commerciale brute totale (étages faisant l'objet de la vente) : environ 1,200 m² Configuration des unités : Un appartement par étage ; grand format (nettement supérieur à la taille moyenne des unités résidentielles de la ville)

Disposition des unités :

• Rez-de-chaussée (piano terra) : pré-vendu
• Premier étage (piano primo) : pré-vendu
• Deux étages supérieurs : déjà détenus par des tiers avant ce développement ; exclus du périmètre de cette campagne

Statut actuel : Toutes les unités faisant partie du périmètre de la campagne sont pré-vendues. Les travaux de construction sont dans leur phase finale. Le transfert des titres de propriété aux acheteurs est en attente de l'autorisation finale de la Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio, l'autorité italienne du patrimoine responsable de l'approbation des travaux dans les zones historiques protégées. Ce processus d'approbation est standard pour les projets de rénovation de ce type dans le centre de Turin et devrait être accordé dans un délai d'environ 3 mois. Un financement relais est nécessaire car les fonds des acheteurs ne peuvent contractuellement être débloqués avant la réception de cette autorisation.

Caractéristiques principales :

• Emplacement dans le centre de Turin, à distance de marche des principales infrastructures de transport, de commerce et d'éducation
• Plans d'étage grand format conçus pour les propriétaires-occupants et les segments d'acheteurs haut de gamme
• Rénovation résidentielle complète au sein d'une enveloppe de bâtiment préexistante
• Permis de construire en règle ; la classification en rénovation a facilité un processus d'obtention de permis simple
• Achèvement et transfert de titres prévus : environ 3 mois après la clôture de la campagne, sous réserve de l'autorisation de la Belle Arti

5. Analyse du marché

Le marché immobilier résidentiel de Turin a connu une reprise structurelle depuis 2020, les quartiers centraux menant l'appréciation des prix. Selon les données publiées par l'Agenzia delle Entrate et suivies par l'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), les prix de vente moyens demandés dans le Centro Storico et les quartiers adjacents de Turin varient d'environ €2,500 à €4,500 par m² pour des produits résidentiels rénovés ou nouvellement achevés, les unités grand format haut de gamme situées dans des rues très demandées atteignant des prix égaux ou supérieurs à la limite supérieure de cette fourchette.

La demande dans le centre de Turin est soutenue par une combinaison de facteurs : une population professionnelle et universitaire croissante, une forte demande intérieure d'acheteurs cherchant des alternatives à Milan (où un produit équivalent se négocie à 2–3 fois le prix par m²) et un intérêt croissant des investisseurs nationaux et internationaux pour le segment de la location de courte durée. L'offre d'appartements grand format, entièrement rénovés et situés au centre, reste structurellement limitée, compte tenu du parc immobilier historique et du pipeline limité de nouvelles constructions.

Les volumes de transactions dans la municipalité de Turin se redressent depuis 2021. Le segment des produits grand format « un appartement par étage » dans le centre de Turin est particulièrement bien positionné : les acheteurs de ce segment ont tendance à être moins sensibles aux taux et achètent pour une utilisation à long terme, ce qui réduit l'exposition à la volatilité du marché. Le promoteur a réalisé la pré-vente totale de toutes les unités faisant partie du périmètre de la campagne, éliminant le risque commercial et confirmant la demande du marché aux prix cibles du projet.

Par rapport aux références nationales, le centre de Turin offre l'un des ratios prix/revenu les plus favorables pour un produit résidentiel de premier ordre dans une grande ville italienne, ce qui soutient une demande soutenue à court terme.

6. Analyse financière

• Coût d'acquisition : -1,200,000
• Coûts totaux de construction / projet : -1,000,000
• Coûts de financement : -30,000
• Capital total investi : -2,230,000
• Revenus totaux estimés : +3,200,000
• Bénéfice brut estimé : +970,000
• Marge bénéficiaire brute sur les coûts : 43.5%

Notes :

• Toutes les unités faisant partie du périmètre de la campagne ont été pré-vendues. La réalisation des revenus est contractuellement engagée et dépend uniquement de l'achèvement des travaux et de la réception de l'autorisation de la Belle Arti, et non de la recherche d'acheteurs.
• Les chiffres financiers présentés ne couvrent que les étages faisant partie du périmètre de cette campagne (environ 1,200 m²). Les deux étages supérieurs du bâtiment, déjà détenus par des tiers, sont exclus des calculs de coûts et de revenus.
• Le remboursement du prêt de l'investisseur sera financé par le produit des ventes des unités lors du transfert des titres.

7. Financement et opportunité d'investissement

• Montant total du prêt | €450,000 |
• Durée du prêt | 3 mois |
• Taux d'intérêt annuel | 14% |
• Intérêt effectif pour la durée | ~€15,750 (14% × 3/12 × €450,000) |
• Paiement des intérêts | Sur une base mensuelle |
• Remboursement du capital | À l'échéance, lors de la vente de l'unité restante |
• Source de remboursement | Produit de la vente de l'unité résidentielle du premier étage |
• Instrument de sûreté | Gage (pegno) sur 100% des parts de AB.TO SRL + garantie personnelle (fideiussione personale) par Zaharia Petru Alin |
• Couverture de la sûreté | AB.TO SRL détient un actif total d'environ €4,500,000 au début de 2026, représentant un ratio de couverture d'environ 10 fois le montant du prêt |

Le produit de la campagne de €450,000 est affecté exclusivement à l'achèvement des derniers travaux de construction au Via delle Rosine 15–17. Toutes les unités faisant partie du périmètre de la campagne sont pré-vendues ; un financement relais est nécessaire uniquement parce que des contraintes contractuelles et légales empêchent le déblocage des fonds des acheteurs avant la réception de l'autorisation de l'autorité du patrimoine (Belle Arti). Une fois cette autorisation accordée (prévue dans un délai de 3 mois), les transferts de titres seront exécutés et le produit de la vente sera utilisé pour rembourser intégralement les investisseurs.

8. Risques et mesures d'atténuation

Risque de marché Risque : Une détérioration du marché immobilier résidentiel de Turin pourrait réduire les prix de vente réalisables pour les unités, comprimant les revenus projetés. Mesure d'atténuation : Toutes les unités faisant partie du périmètre de la campagne sont contractuellement pré-vendues à des prix convenus. Les revenus ne sont pas soumis aux conditions futures du marché ; la phase commerciale du projet a été entièrement conclue.

Risque réglementaire / administratif (Belle Arti) Risque : La Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio pourrait retarder ou refuser l'autorisation pour la rénovation achevée, reportant ainsi les transferts d'actes et le remboursement des investisseurs au-delà du terme de 3 mois. Atténuation : Le projet est une rénovation au sein d'un bâtiment résidentiel existant, une typologie qui suit un processus d'autorisation bien établi à Turin. Les permis de construire ont été obtenus sans complication. La procédure auprès des Belle Arti est standard et déjà en cours ; le terme de 3 mois a été dimensionné pour tenir compte du calendrier d'examen prévu. Aucun motif matériel de refus n'a été identifié.

Risque de construction / achèvement Risque : Des retards ou des dépassements de coûts imprévus dans la finalisation des travaux restants pourraient reporter l'achèvement du projet et le calendrier d'autorisation associé. Atténuation : Les travaux sont dans leur phase finale. Le montant du prêt de €450,000 est spécifiquement dimensionné pour couvrir les coûts de construction restants, sans indication de besoins de financement supplémentaires. Le promoteur a réalisé plus de 10 projets comparables sans échec de livraison.

Risque de remboursement Risque : Malgré des préventes contractuellement en place, un défaut de l'acheteur ou un litige juridique pourrait retarder ou réduire les flux attendus lors du transfert d'acte. Atténuation : Les contrats de prévente sont contraignants selon le droit italien. La marge brute du promoteur d'environ €970,000 sur le projet offre une marge de manœuvre substantielle pour absorber toute renégociation ou coût sans compromettre le remboursement du prêt de €450,000. L'exposition des investisseurs est en outre protégée par le nantissement des parts de la société AB.TO SRL et la garantie personnelle de Zaharia Petru Alin.

Risque de contrepartie / promoteur Risque : AB.TO SRL a été constituée en juin 2024, conférant à l'entité juridique un historique limité en tant qu'entité autonome. Atténuation : L'administrateur unique, Zaharia Petru Alin, a exercé en tant que promoteur résidentiel en série sur le marché turinois avant la formation d'AB.TO SRL, ayant achevé et livré plus de 10 projets d'une échelle comparable. Aucune conclusion défavorable n'a été identifiée en lien avec ces projets. La base d'actifs totale de la société s'élevait à environ €4,500,000 au début de 2026, et le bilan de l'exercice 2024 confirme des opérations rentables actives dès la première année d'activité.

Risque lié à l'adéquation des sûretés Risque : Dans un scénario de difficulté, le nantissement des parts peut être plus difficile à exécuter qu'une hypothèque immobilière, et les délais d'exécution selon le droit italien peuvent être longs. Atténuation : Le package de sûretés combine un nantissement des parts de la société AB.TO SRL (base d'actifs ~€4,500,000 ; couverture ~10× le prêt) avec une garantie personnelle du fondateur, offrant un recours tant au niveau de l'entreprise qu'au niveau personnel. La combinaison a été structurée pour être proportionnelle à la courte durée du prêt et au profil de faible risque d'exécution de cette transaction.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise ou n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de la préparation de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).