Via Cesare Balbo 28 II

1. Résumé opérationnel

Reinvesto Holding Company S.R.L., une société d’investissement immobilier basée à Turin et détenue et gérée intégralement par Zaharia Petru Alin, acquiert trois appartements loués situés Via Cesare Balbo 28, dans le quartier de Vanchiglia à Turin, juste derrière la Mole Antonelliana. Les unités seront libérées grâce à des accords de sortie déjà conclus avec les occupants, entièrement rénovées, puis revendues individuellement. Le coût direct total du projet est de €659,000 (acquisition €460,000, frais accessoires €99,000, rénovation €100,000), pour une valeur de vente globale projetée de €840,000. La campagne vise à lever €500,000 sur une durée de 12 mois à un taux annuel fixe de 16.0%, avec des intérêts versés mensuellement et le capital remboursé intégralement à l’échéance. Le ticket d’investissement minimum est de €25,000. Le promoteur engage €159,000 de fonds propres. Le prêt est garanti par un gage notarié sur 100% des parts de Reinvesto Holding Company S.R.L., le gage étant constitué lors de la même session notariale que le transfert des fonds. Le ratio prêt-valeur (LTV) sur la valeur projetée après rénovation est de 59.5%.

2. Analyse de l’emplacement

La propriété est située Via Cesare Balbo 28, dans le quartier de Vanchiglia à Turin (Torino), capitale de la région du Piémont dans le nord-ouest de l’Italie. Turin est la quatrième plus grande ville d’Italie, comptant environ 850,000 habitants dans la municipalité et plus de 1.7 millions dans l’aire métropolitaine. La Via Cesare Balbo se trouve à quelques centaines de mètres derrière la Mole Antonelliana, monument emblématique de la ville, à la jonction entre Vanchiglia et le centre historique, à distance de marche de la Piazza Vittorio Veneto, des quais du Pô et du campus principal de l’Université de Turin (le Campus Luigi Einaudi est à moins de 1 km).

Vanchiglia est l’un des sous-marchés résidentiels les plus dynamiques de Turin. Sa position entre le centre historique et les pôles universitaires a suscité une demande soutenue de la part des jeunes professionnels, des universitaires et des investisseurs, soutenue par un pipeline actif de régénération des rues, des commerces et des destinations de restauration. Les observateurs du marché classent systématiquement Vanchiglia, avec San Salvario et Aurora, parmi les quartiers en appréciation de la ville, portés par la régénération urbaine et la proximité du système universitaire.

Le marché résidentiel de Turin est entré en 2026 dans une phase d’expansion : le prix moyen demandé par la municipalité a atteint environ €2,167/m² en février 2026, en hausse de 5.55% sur un an, avec des volumes de transactions au premier trimestre 3 2025 en hausse de 6.5% par rapport à l’année précédente. La zone Centro, limitrophe de la Via Cesare Balbo, affiche les valeurs les plus élevées de la ville, entre environ €4,100 et €4,200/m². Comparé à Milan, où des produits centraux équivalents se négocient à deux ou trois fois le prix au mètre carré, le centre de Turin reste l’un des sous-marchés de premier plan les plus accessibles de toute grande ville italienne.

3. Profil du promoteur

Entité juridique : Reinvesto Holding Company S.R.L. Siège social : Via Gioacchino Rossini 21 bis, 10124 Torino (TO) Numéro REA : TO - 1277630 Code fiscal / TVA / Immatriculation : 12270710010 Forme juridique : Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Date de constitution : 27 février 2020 Capital social : €90,000 entièrement libéré Activité : Achat, vente, gestion et location de biens immobiliers propres

Reinvesto Holding Company S.R.L. est détenue et gérée intégralement par l’administrateur unique Zaharia Petru Alin (né le 23 mai 1991 à Bacău, Roumanie ; citoyen italien, résidant à Moncalieri, TO), qui détient tous les pouvoirs d’administration ordinaire et extraordinaire.

Avant de se lancer dans l’immobilier, Zaharia Petru Alin a représenté l’Italie en tant qu’avironneur d’élite poids léger : il a remporté la médaille d’or aux Championnats du monde d’aviron 2013 à Chungju (huit poids léger masculin) et deux médailles d’or consécutives aux Championnats du monde U23 en 2012 et 2013 en quatre poids léger. Après avoir mis fin à sa carrière sportive, il a développé une activité de promotion résidentielle dans la région de Turin qui compte désormais plus de 10 années d’activité, avec des bâtiments livrés dépassant une valeur globale de €20 millions.

Par l’intermédiaire de son véhicule affilié AB.TO SRL, Zaharia Petru Alin a été le promoteur derrière la campagne Via delle Rosine 15-17 sur stock.estate (€450,000, 14% par an, durée de 3 mois), qui s’est terminée en mars 2026 et a été remboursée intégralement aux investisseurs. La présente campagne est la première offre de Reinvesto Holding Company S.R.L. sur la plateforme ; les états financiers de la société sont disponibles dans la section Documents de la page de la campagne.

4. Aperçu du projet

Type de propriété : Trois appartements résidentiels dans un immeuble d’époque, un par étage (étages 1, 2 et 3) Adresse : Via Cesare Balbo 28, 10124 Torino (TO), Italie, quartier de Vanchiglia Identification cadastrale : Foglio 1277, Particella 208, Subalterni 3, 5 et 7, Catégorie A/3, 5 pièces (vani) chacune Surface cadastrale totale : 273 m² (95 m² + 89 m² + 89 m²), chaque unité avec cave

Caractéristiques principales et état :

• Trois appartements identiques de 5 pièces, un par étage, chacun d’environ 89 à 95 m² avec cave
• Emplacement à quelques centaines de mètres derrière la Mole Antonelliana, à la limite entre Vanchiglia et le centre historique
• Les appartements sont actuellement loués ; des accords de sortie avec les occupants ont déjà été conclus pour une contrepartie totale de €30,000, et la propriété sera livrée libre de locataires et de l’usufruit existant lors de l’acte d’acquisition
• Rénovation intérieure complète des trois unités, budgétée à €100,000, pour amener le produit au standard de stock rénové pour une revente individuelle
• Acte d'acquisition prévu en septembre 2026 ; travaux de rénovation dont l'achèvement est prévu pour décembre 2026
• Commercialisation et vente individuelle des trois unités après l'achèvement des travaux
• La rénovation s'inscrit dans le cadre des déclarations standard de rénovation intérieure (régime CILA/SCIA) ; aucun changement d'usage n'est requis

5. Analyse du marché

Le marché résidentiel de Turin connaît une progression généralisée. Le prix de vente moyen municipal s'élevait à environ €2,167/m² en février 2026, en hausse de 5.55% sur un an, avec des volumes de transactions à l'échelle de la ville en hausse de 6.5% au Q3 2025 par rapport à la même période de 2024 (sources : données de marché immobiliare.it / casaland, 2026). La dispersion au niveau des zones est importante : la zone Centro est en tête de la ville à environ €4,163/m² (immobiliare.it, mai 2026 ; wikicasa a rapporté €3,979/m² pour Centro/Quadrilatero/Giardini Reali en novembre 2025), tandis que les quartiers périphériques se négocient en dessous de €1,500/m².

Données spécifiques à Vanchiglia. Le quartier de Vanchiglia affiche une moyenne d'environ €2,760/m², nettement supérieure à la moyenne de la ville, avec 60% des annonces dont les prix se situent entre €2,015/m² et €3,660/m² (mercato-immobiliare.info, 2026). Les commentaires indépendants sur le marché 2026 (casaland, Grimaldi/Oltrepocase) classent systématiquement Vanchiglia parmi les quartiers de Turin en pleine appréciation, citant la régénération urbaine et la demande portée par l'université. Au sein d'un quartier donné, l'état et la micro-localisation peuvent faire varier les valeurs de 30 à 40% : les produits rénovés à la limite du Centro occupent le haut de la fourchette locale.

Justification des prix. La valeur de vente globale projetée de €840,000 implique une moyenne pondérée de €3,077/m² pour les trois unités. Ce chiffre :

• se situe dans la bande supérieure documentée de la fourchette de Vanchiglia (€2,015 à €3,660/m²), où les produits rénovés à la limite du Centro se négocient naturellement ;
• représente une prime d'environ 11% par rapport à la moyenne du quartier de Vanchiglia (€2,760/m²), une hausse prudente pour un stock entièrement rénové, étant donné que les moyennes du quartier sont dominées par des stocks non rénovés et que l'état seul fait varier les valeurs de 30 à 40% ;
• reste environ 26% en dessous de la moyenne de la zone adjacente Centro (€4,163/m²), située à quelques centaines de mètres, ancrant le prix du projet comme conservateur par rapport au point de référence supérieur le plus proche ;
• est basé sur une stratégie par unité : trois appartements rénovés de taille moyenne liquides (89 à 95 m²), le format le plus échangé dans le bassin d'acheteurs de Vanchiglia composé de professionnels et de familles.

Le prix d'acquisition de €460,000 (€1,685/m²) est environ 39% en dessous de la moyenne du quartier de Vanchiglia, reflétant l'état loué et non rénové des unités ainsi que l'achat en bloc négocié, qui constitue le cœur de la marge du projet.

6. Analyse financière

Marges : marge brute sur coût direct 27.5% (21.5% sur le chiffre d'affaires, €663/m²) ; marge nette sur coût total 13.7% (12.0% sur le chiffre d'affaires, €370/m²).

Le remboursement du prêt de l'investisseur sera financé par le produit des ventes des unités individuelles après l'achèvement de la rénovation (voir section 7).

7. Opportunité de financement et d'investissement

Structure du capital et plan de financement. La campagne de €500,000, associée à €159,000 de fonds propres du promoteur, finance intégralement le coût direct du projet de €659,000. Aucune tranche externe supplémentaire n'est envisagée. Canaux de remboursement, par ordre de préférence : (1) produit de la vente individuelle des trois unités rénovées ; (2) refinancement bancaire de l'actif rénové, vacant et achevé ; (3) fonds propres supplémentaires du promoteur, adossés au portefeuille global du fondateur.

stock.estate est un prestataire de services de financement participatif agréé ECSPR (ASF Roumanie, licence PJR28FSFPR/400002), opérant sous le règlement (UE) 2020/1503.

8. Risques et mesures d'atténuation

Risque de marché. Risque : Une détérioration du marché résidentiel de Turin pourrait réduire les prix de vente réalisables pour les trois unités. Atténuation : Le prix de sortie de €3,077/m² se situe dans la fourchette documentée de Vanchiglia et 26% en dessous de la moyenne du centre adjacent ; la marge brute de €181,000 offre une marge de revenus de 21.5% avant que le capital du prêt ne soit compromis, et le marché a été abordé 2026 avec une hausse des prix et des volumes.

Risque d'acquisition et de vacance. Risque : L'achat se conclut sur des unités louées grevées d'un usufruit ; l'incapacité à livrer la propriété libre pourrait compromettre le calendrier de rénovation. Atténuation : Des accords de sortie avec les occupants ont déjà été conclus pour €30,000, et l'acte d'acquisition est structuré de manière à ce que la propriété soit livrée libre de locataires et d'usufruit lors de la clôture ; le nantissement sur les actions de la société est exécuté lors de la même session notariale que le transfert de fonds.

Risque de construction. Risque : Des retards ou des dépassements de coûts dans la rénovation de €100,000 pourraient reporter la phase de vente. Atténuation : Les travaux sont des rénovations intérieures au sein d'une enveloppe résidentielle existante, autorisées selon les dépôts standard, avec un calendrier de quatre mois (septembre à décembre 2026) au sein d'une durée de prêt de 12 mois ; le promoteur a réalisé des rénovations comparables depuis plus de 10 ans, avec des bâtiments dépassant une valeur globale de €20 millions.

Risque de remboursement. Risque : Des ventes individuelles plus lentes que prévu pourraient retarder le remboursement à l'échéance de 12 mois. Atténuation : Les trois unités sont des appartements rénovés de taille moyenne, le format le plus liquide du quartier, et le plan de remboursement conserve deux canaux supplémentaires (refinancement bancaire de l'actif terminé ; fonds propres supplémentaires du promoteur). La campagne précédente du promoteur affilié sur la plateforme (Via delle Rosine 15-17) a été intégralement remboursée.

Risque de contrepartie. Risque : Reinvesto Holding Company S.R.L. a une envergure autonome limitée par rapport au prêt. Atténuation : La société opère depuis 2020 dans l'acquisition, la gestion et la revente d'actifs résidentiels ; son propriétaire unique possède une expérience de plus de 10 ans et un historique de livraison de plus de €20M, et les investisseurs détiennent un nantissement sur 100% des actions de la société, qui, après acquisition, détiendra l'actif du projet.

Risque d'exécution des sûretés. Risque : Dans un scénario de difficulté, un nantissement d'actions peut être plus lent à exécuter qu'une hypothèque immobilière en droit italien. Atténuation : L'actif dominant de la société nantie est la propriété du projet elle-même (valeur projetée après rénovation de €840,000 contre un prêt de €500,000, LTV 59.5%), le nantissement est perfectionné lors de la session de transfert de fonds, et la structure reflète celle utilisée, et remboursée avec succès, lors de la précédente campagne du promoteur sur la plateforme.