Via Cernaia 3

1. Résumé opérationnel

IBIMMOBILIARE SRLS lève €350,000 sur stock.estate afin de finaliser l'acquisition d'un immeuble résidentiel situé Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), Italie, et d'entamer les travaux de rénovation. Le promoteur cofinance l'acquisition avec €200,000 de fonds propres et continue de financer la phase initiale de rénovation avec des fonds propres supplémentaires. Le projet complet prévoit une rénovation interne de €1,200,000 produisant 14 unités résidentielles totalisant 973.58 m², avec une valeur de vente globale projetée de €2,377,123. Le prêt a une durée de 12 mois, avec des paiements d'intérêts mensuels à 14.0% par an aux investisseurs (plus jusqu'à 2% de cashback sous réserve des conditions promotionnelles de stock.estate) et un remboursement du capital in fine à l'échéance, garanti par une hypothèque de premier rang sur la propriété couvrant au moins 150% de la valeur du prêt, enregistrée concomitamment à l'acte d'acquisition.

2. Analyse de l'emplacement

La propriété est située Via Cernaia 3, Moncalieri, dans la province de Turin, Piémont (nord-ouest de l'Italie). Moncalieri est une municipalité de 55,923 habitants qui borde Turin au sud et fait partie de la zone métropolitaine, avec un accès direct à Turin via la SS393 et la ligne ferroviaire Turin-Gênes. Le centre historique est dominé par le Castello Reale di Moncalieri, une ancienne résidence royale savoyarde inscrite sur la liste du patrimoine mondial de l'UNESCO en tant que partie des résidences de la Maison royale de Savoie, et la Via Cernaia se trouve dans le périmètre urbain à proximité de la Piazza Vittorio Emanuele II et du noyau médiéval. Trois unités du projet (unités F1, D2 et E2) bénéficient d'une vue directe sur le château et la colline de Turin environnante.

La municipalité est intégrée aux infrastructures de transport de Turin (gares de Lingotto et Porta Nuova à moins de 15 minutes en voiture) et se trouve à environ 100 km de la frontière française via l'autoroute A32. La population de Moncalieri est restée stable au cours des cinq dernières années, avec une demande locative en croissance significative : le loyer moyen demandé est passé de €7.92/m²/mois en mars 2024 à €9.10-€9.50/m²/mois en août 2025, soit une augmentation d'environ +12-15% en glissement annuel.

3. Profil du promoteur

Entité juridique : IBIMMOBILIARE SRLS, une società a responsabilità limitata semplificata italienne constituée le 21 novembre 2023, enregistrée à la Chambre de commerce de Turin sous le numéro de TVA/Code fiscal 12967020012, REA TO-1329693, dont le siège social est situé Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). L'activité principale de la société (ATECO 68.11.00) est l'acquisition, la rénovation et la revente de propriétés résidentielles pour son propre compte.

Directrice unique et actionnaire : Iuliana Boghian, qui exerce une activité de rénovation résidentielle dans la zone métropolitaine de Turin et a déjà livré plusieurs projets de rénovation d'appartements à Turin. Son portefeuille opérationnel actuel comprend un autre développement résidentiel en cours, reflété dans le bilan de l'exercice 2024 sous forme de €270,000 de stocks en propriétés finies et en cours. Les comptes de l'exercice 2024 font état de revenus d'environ €430,000, de coûts totaux de €369,455 et d'un bénéfice net de €60,544, pour la première année complète d'activité de la société.

La société se concentre exclusivement sur le modèle économique d'achat-rénovation-revente dans la zone de Turin et sa province.

4. Aperçu du projet

• Type de propriété : Immeuble résidentiel existant à unités multiples avec rénovation interne complète
• Adresse : Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), 10024
• Surface commerciale totale : 973.58 m² sur trois étages (Piano Terra, Primo, Secondo)
• Récupération de terrain : Environ 220 m² d'espace jardin/cour privé
• Configuration des unités : 14 unités résidentielles
  • Piano Terra (3 unités, 313.18 m²) : 2 trilocali + 1 bilocale, tous avec accès privé au patio/jardin (sous réserve de cambio d'uso à partir des catégories existantes E0/C0/ex-box auto)
  • Piano Primo (6 unités, 341.76 m²) : 5 bilocali + 1 monolocale, incluant l'unité F1 avec terrasse et vue sur le château/la colline
  • Piano Secondo (5 unités, 318.64 m²) : 3 bilocali + 1 monolocale + 1 trilocale (E2, avec terrasse et vue sur le château/la colline)
• Espaces annexes : 5 caves (non incluses dans la surface de vente)
• Certificat énergétique : Classe pré-intervention à émettre ; cible post-rénovation Classe A/B après une remise à neuf interne complète
• Ascenseur : Installation d'un nouvel ascenseur incluse dans le périmètre de rénovation (conception exécutive fournie)
• Permis : Le bâtiment existe déjà et est divisé en appartements, donc aucun permis d'urbanisme majeur n'est requis. Les dépôts de CILA/SCIA et de cambio d'uso pour les trois unités du rez-de-chaussée (actuellement classées comme ex-box auto et espace commercial accessoire) seront soumis quelques jours après la clôture de l'acquisition ; il s'agit de procédures administratives standard gérées par l'architecte du projet (Arch. Lorenzo Da Ros, Albo TO n. 9417)
• Architecte : Lorenzo Da Ros, plans exécutifs datés du 04/03/2026
• Achèvement prévu : Dans les 12 mois suivant l'acquisition

5. Analyse du marché

Le marché résidentiel de Moncalieri affiche des niveaux de prix stables avec une dynamique positive. Selon RealAdvisor (mars 2026), le prix moyen des appartements à Moncalieri est de €1,841/m², avec une croissance des prix sur 12 mois de +3.1% pour les appartements et +3.8% pour les maisons. Des sources indépendantes confirment la même fourchette : idealista rapporte une moyenne de €1,675/m² (août 2025) et Mercato-Immobiliare.info rapporte €1,750/m², soit environ 1% au-dessus de la moyenne provinciale de Turin (€1,720/m²) et 21% au-dessus de la moyenne régionale du Piémont (€1,440/m²). Le marché locatif est structurellement tendu, avec des loyers moyens demandés en hausse de +12-15% sur un an, atteignant €9.10-€9.50/m²/mois (août 2025).

Justification du prix : positionnement à une moyenne de €2,400/m² par rapport à une moyenne municipale de €1,841/m². La moyenne municipale est un chiffre composite qui inclut l'ensemble du parc résidentiel, composé majoritairement de bâtiments anciens, de classes énergétiques F-G et de propriétés situées dans des quartiers périphériques. L'écart de prix au sein de Moncalieri est important et bien documenté : 60% des appartements de la municipalité se négocient dans la fourchette €1,240-€2,210/m² (Mercato-Immobiliare.info), et les cotations OMI supérieures pour la zone du Centro Storico (Viale del Castello, Via Colombo, Via Alfieri) atteignent €2,015/m² (OMI) et €2,050/m² (FIAIP). La propriété concernée est située dans ce périmètre du Centro Storico.

Trois facteurs structurels justifient le prix du projet au-dessus du plafond OMI supérieur :

1. Prime de classe énergétique. Les cotations OMI sont basées sur des données de transaction dominées par un parc ancien (classe énergétique F-G). Les appartements récemment rénovés livrés en classe A/B bénéficient généralement d'une prime de +15% à +25% par rapport à un parc ancien comparable dans la même micro-localisation, reflétant à la fois des coûts de fonctionnement réduits et les exigences de conformité énergétique de l'UE post-2030.
2. Mix de produits. Le projet est composé principalement de monolocali et bilocali (12 des 14 unités), qui sont les formats les plus petits et les plus liquides sur le marché local de la vente et de la location, et qui se négocient à un prix au m² plus élevé que les grandes unités. La tarification interne reflète cela : les unités de niveau inférieur (sans vue, au rez-de-chaussée et au premier étage) sont tarifées à €2,160-€2,280/m², globalement en ligne avec le plafond OMI supérieur du Centro Storico, tandis que seules les quatre unités avec terrasse et/ou vue sur le château/la colline (unités F1, E1, D2, E2) sont tarifées à €2,520-€3,120/m².
3. Benchmarks de référence. Le parc résidentiel rénové dans les quartiers urbains adjacents de Turin (Crocetta, San Salvario, Centro) se négocie à €3,000-€4,000/m². La propriété concernée se situe un cran en dessous de ces références, soutenue par la proximité géographique directe avec Turin, l'ancrage historique du Castello et le caractère résidentiel de la Via Cernaia.

Le prix de vente moyen composite de €2,442/m² impliqué par le calendrier des ventes est donc cohérent avec les plafonds documentés du Centro Storico, la prime de mise à niveau énergétique post-rénovation et le mix d'unités.

6. Analyse financière

Les €350,000 levés lors de cette campagne constituent la première tranche. Le remboursement du prêt stock.estate provient des ventes progressives d'unités et/ou du refinancement, comme détaillé dans la section 7.

7. Financement et opportunité d'investissement

Structure du capital et plan de financement. Les €350,000 levés lors de cette campagne, combinés aux €200,000 de fonds propres du promoteur, financent l'acquisition (€550,000). La phase initiale de rénovation est financée par des fonds propres supplémentaires du promoteur. Les €1,000,000 restants nécessaires pour achever la rénovation seront obtenus, par ordre de préférence, via l'un des quatre canaux identifiés :

1. Ventes progressives d'unités finies ou pré-vendues ;
2. Refinancement bancaire garanti par l'actif rénové ;
3. Fonds propres supplémentaires du promoteur ;
4. Facilité de suivi stock.estate dimensionnée pour maintenir un LTV de 66% maximum sur la valeur de l'actif en appréciation.

Plateforme. La campagne est menée par stock.estate, un prestataire de services de financement participatif européen autorisé par l'ASF (Roumanie) sous la licence PJR28FSFPR/400002, conformément au règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

Risque de marché - Un ralentissement du marché résidentiel de Moncalieri pourrait prolonger les délais de vente ou exercer une pression sur les prix unitaires. Atténuation : le projet est ancré dans un emplacement du Centro Storico avec des cotations OMI supérieures documentées de €2,000-€2,050/m², soutenues par une classe énergétique A/B après rénovation et une mixité d'unités concentrée sur les segments de petite surface les plus liquides. La tendance des prix sur 12 mois est positive (+3.1% appartements, mars 2026), et seules quatre des quatorze unités dépendent d'une tarification premium liée à la vue.

Risque de construction - Des dépassements de coûts ou des retards de calendrier pendant la rénovation pourraient réduire les marges ou retarder le remboursement. Atténuation : les travaux consistent en une rénovation intérieure d'un bâtiment résidentiel existant déjà subdivisé en appartements, exécutée à €1,000-€1,200/m², dans les paramètres du marché pour cette typologie dans le Piémont. Les plans d'exécution sont terminés (Arch. Lorenzo Da Ros), et le promoteur possède une expérience préalable en rénovation dans la zone métropolitaine de Turin.

Risque de remboursement - Le remboursement dépend de la capacité du promoteur à monétiser l'actif dans le délai de 12 mois. Atténuation : quatre voies de remboursement indépendantes (ventes d'unités, refinancement bancaire, fonds propres supplémentaires du promoteur ou facilité de suivi stock.estate à un LTV maximum de 66% sur la valeur appréciée). Le bénéfice brut projeté de €427,123 offre une marge de sécurité substantielle par rapport au prêt de €350,000, et le ratio prêt/coût à ce stade est d'environ 18%.

Risque réglementaire et d'autorisation - La CILA/SCIA et le cambio d'uso pour les trois unités du rez-de-chaussée doivent être déposés et approuvés avant que les travaux correspondants puissent commencer. Atténuation : les dépôts sont prévus dans les jours suivant la clôture de l'acquisition, les deux procédures sont des dépôts administratifs standard gérés par l'architecte du projet, et le cambio d'uso vise la même destination résidentielle déjà en place aux étages supérieurs.

Risque d'achèvement du financement - Les €350,000 levés ici couvrent uniquement l'acquisition ; l'achèvement de la rénovation dépend du produit des ventes, du financement bancaire, des fonds propres supplémentaires du promoteur ou d'un financement de suivi stock.estate allant jusqu'à €650,000 supplémentaires dans la limite du plafond de financement externe total de €1,000,000. Atténuation : l'hypothèque de sûreté protège les investisseurs indépendamment des résultats de financement ultérieurs ; une vente partielle ou en difficulté du bâtiment dans son état d'acquisition à environ la valeur d'expertise (≈ €750,000) couvrirait déjà le capital du prêt avec une marge résiduelle substantielle.

Risque lié aux sûretés et au décaissement - L'hypothèque est enregistrée concomitamment à l'acte d'acquisition, et les fonds ne sont libérés qu'à la session notariale, éliminant toute période intermédiaire durant laquelle le capital de l'investisseur ne serait pas garanti. La couverture des sûretés à la clôture est d'environ 214% sur la valeur commerciale estimée, bien au-dessus du minimum réglementaire de 150%.

Le propriétaire du projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise ou n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le propriétaire du projet est responsable de la préparation de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).