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1. Résumé exécutif

UNI STEEL IMPEX S.R.L., un distributeur roumain de ferroalliages et de matières premières métallurgiques actif depuis 1998, sollicite un prêt de fonds de roulement de 1,100,000 EUR sur 24 mois via la plateforme stock.estate. L'objectif du financement est l'expansion de l'activité commerciale : accroître les stocks et financer un cycle commercial élargi afin d'augmenter les volumes avec les fournisseurs certifiés et les clients industriels de l'entreprise. Les investisseurs bénéficient d'un taux d'intérêt fixe de 14% par an, versé mensuellement, ainsi qu'un cashback de performance allant jusqu'à 2% (1% pour des investissements d'au moins 3,000 EUR et 2% pour des investissements d'au moins 10,000 EUR). Le capital est remboursé intégralement à l'échéance. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur une villa de luxe dans le quartier Herastrau de Bucarest, secteur 1, évaluée indépendamment par un expert agréé ANEVAR à 1,716,000 EUR, ce qui donne un ratio prêt/valeur d'environ 64% et une couverture de sûreté d'environ 156% du montant du prêt.

2. Analyse de l'emplacement

La propriété donnée en garantie est située rue N.G. Caramfil n° 65, dans le quartier Herastrau et Nordului du secteur 1, Bucarest, le quartier résidentiel haut de gamme le plus établi de la capitale. La rue se trouve à quelques centaines de mètres à l'est du parc Herastrau (parc Roi Michel Ier), le plus grand parc de Bucarest, et au sein du corridor Floreasca et Aviatiei, le principal centre d'affaires et de bureaux de la ville. La station de métro Aurel Vlaicu et le centre commercial Promenada sont accessibles à pied, et l'aéroport international Henri Coanda est à environ 12 km. La zone concentre des ambassades, des sièges sociaux et un parc résidentiel haut de gamme, et la demande sur ce micromarché est portée par le segment des particuliers fortunés, tant locaux qu'expatriés. Le secteur 1 enregistre systématiquement les valeurs résidentielles les plus élevées de Roumanie, et la zone Herastrau et Nordului représente le sommet de cette fourchette.

3. Profil de l'emprunteur

L'emprunteur est UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, anciennement J40/7797/1998), constituée en 1998, avec 27 années d'activité continue dans le commerce de gros de métaux et de minerais métalliques (CAEN principal 4682).

Depuis 1998, l'entreprise s'est imposée comme un distributeur fiable dans l'industrie métallurgique, agissant comme le lien entre les producteurs certifiés et les exigences complexes des aciéries et des fonderies. Sa mission est de fournir des matières premières de la plus haute qualité, garantissant une traçabilité totale et un support technique spécialisé pour chaque partenaire. L'entreprise est spécialisée dans les ferroalliages et les matières premières métallurgiques (ferromolybdène, ferrovanadium, ferrotungstène, ferrochrome, ferrosilicium), est certifiée ISO 9001, ISO 14001 et ISO 45001, importe depuis la Belgique, les Pays-Bas et la Colombie, et exporte vers la Belgique, l'Allemagne et l'Italie.

Le modèle opérationnel repose sur trois piliers :

• Elle s'approvisionne exclusivement auprès de producteurs certifiés, garantissant une traçabilité totale pour chaque lot.
• Elle fournit non seulement des matières premières, mais aussi des conseils sur le choix des alliages, aidant les clients à optimiser leurs processus de production.
• Elle réduit les coûts opérationnels des clients grâce à des livraisons en flux tendu et à la gestion des stocks en consignation.

L'entreprise fonctionne avec une équipe restreinte et une productivité élevée par employé, une structure typique des entreprises de négoce. Sa situation juridique et fiscale est saine : aucun arriéré ANAF, aucun dossier d'insolvabilité, et un historique de facilités bancaires et de leasing intégralement remboursées, avec des actifs actuellement libres de toute charge. Site web de l'entreprise : https://uni-steel.com/

4. Aperçu de la garantie

La sûreté pour le prêt est la Villa A, une villa résidentielle de luxe située rue N.G. Caramfil n° 65, secteur 1, Bucarest, dans le quartier Herastrau et Nordului (le quartier français).

• Type : villa résidentielle de luxe individuelle, structure à ossature en béton armé, construite vers 1996.
• Régime de hauteur : S+R+1E+2E (sous-sol, rez-de-chaussée et deux étages supérieurs).
• Surface utile : environ 345 m².
• Caractéristiques : finitions supérieures, ascenseur, centrale thermique propre et parking.
• Structure cadastrale : deux unités cadastrales, appartements A1 et A2 (CF 255629-C1-U6 et CF 255629-C1-U5), qui forment ensemble la villa entière et sont hypothéquées comme un tout unique, avec les quotes-parts de terrain indivises et les parts d'accès.
• Charges : libre de charges, permettant une hypothèque de premier rang.
• Évaluation : évaluation ANEVAR indépendante (rapport commandé par STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, daté du 02.06.2026) de 1,716,000 EUR.

5. Analyse du marché

La zone Herastrau et Nordului du secteur 1 est le micromarché résidentiel le plus cher de Bucarest, ancré par le parc Herastrau, le quartier des ambassades et le corridor d'affaires Floreasca et Aviatiei. Les prix demandés pour les villas individuelles haut de gamme dans cette zone se situent bien au-dessus de la moyenne municipale de Bucarest, et le segment est soutenu par une demande stable de particuliers fortunés et d'expatriés. La liquidité pour les villas de luxe est moyenne : le délai d'exposition à la vente estimé est d'environ 6 à 12 mois, ce qui est confortablement compris dans la durée du prêt de 24 mois.

Parce que le segment du luxe présente une volatilité des prix élevée, la plateforme s'appuie exclusivement sur l'évaluation ANEVAR indépendante plutôt que sur les prix demandés ou les estimations des courtiers. Une sensibilité à la vente forcée de moins 20% impliquerait une valeur d'environ 1,373,000 EUR, ce qui couvre toujours le prêt avec un ratio prêt/valeur d'environ 80%.

6. Analyse financière

Il s'agit d'un financement de fonds de roulement pour une activité commerciale, et non d'un projet de développement ; il n'y a donc pas de prix de vente projeté. L'analyse se concentre sur l'utilisation des fonds, la couverture des sûretés et la trajectoire financière de l'emprunteur.

Utilisation des fonds

Couverture des sûretés

Données financières de l'entreprise (chiffres statutaires, RON)

*Les chiffres 2025 sont tirés de la balance de vérification au 31.12.2025. Le résultat net 2025 inclut une reprise de provision de RON 3,157,182, le résultat récurrent est donc d'environ RON 1,673,000. Le chiffre d'affaires a atteint environ EUR 10.0 millions en 2024 et environ EUR 6.9 millions en 2025, une amplitude normale pour un cycle de négoce de matières premières. Les capitaux propres ont augmenté de manière constante, la dette totale a diminué et est principalement commerciale, et la dette bancaire est minime. Le besoin en fonds de roulement structurel du cycle commercial constitue la justification économique du prêt : EUR 1.1 millions se situent confortablement en dessous du besoin de financement à court terme estimé de l'entreprise, et les fonds sont destinés à accroître les volumes commerciaux plutôt qu'à couvrir un déficit.

Source de remboursement : flux de trésorerie opérationnel issu de l'activité commerciale, avec un refinancement bancaire disponible comme voie secondaire compte tenu de l'historique de crédit sain de l'entreprise et de son bilan non grevé, et la réalisation de la sûreté comme ultime recours (voir Section 7).

7. Opportunité de financement et d'investissement

Structure du capital et plan de financement. Cette campagne publique remplace progressivement les participants d'un tour de pré-financement privé intermédié par stock.estate (juin 2026), au sein de la même facilité de EUR 1,100,000 et sous la même sûreté. Aucune tranche externe supplémentaire n'est envisagée au-delà de cette facilité, et la couverture des sûretés d'environ 156% régit le montant du prêt.

Plateforme. stock.estate est exploitée par STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, agréée en vertu du Règlement européen sur les prestataires de services de financement participatif (ECSPR), Règlement (UE) 2020/1503, autorisation n° PJR28FSFPR/400002 (ASF Roumanie).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de marché (emprunteur). Le chiffre d'affaires et le bénéfice varient d'une année à l'autre en fonction du cycle des prix des ferroalliages, ce qui est typique d'une activité commerciale. Atténuation : un historique de 27 ans couvrant des cycles complets de matières premières, une base de coûts allégée, des capitaux propres croissants et un prêt dimensionné en dessous du besoin de financement à court terme de l'entreprise.
• Risque de marché (sûreté). Le segment résidentiel de luxe présente une volatilité des prix élevée. Atténuation : l'évaluation est ancrée exclusivement sur l'expertise indépendante ANEVAR ; même avec une décote de vente forcée de 20%, le ratio prêt/valeur reste à environ 80%.
• Risque de remboursement. Le capital est remboursé en totalité à l'échéance plutôt qu'amorti. Atténuation : le remboursement provient du flux de trésorerie opérationnel, avec un refinancement bancaire comme voie secondaire compte tenu de l'historique de crédit sain et du bilan non grevé, et la réalisation de la sûreté de premier rang comme ultime recours.
• Risque de liquidité de la sûreté. Les villas de luxe ont une liquidité moyenne, avec un délai d'exposition à la vente estimé entre 6 et 12 mois. Atténuation : cela reste confortablement dans la durée du prêt de 24 mois, et l'actif se situe dans le micro-marché résidentiel le plus dynamique de Bucarest.
• Risque réglementaire et de structuration. La sûreté dépend de l'enregistrement correct de l'hypothèque. Atténuation : l'hypothèque de premier rang est enregistrée au livre foncier avant tout déblocage de fonds, et les fonds sont débloqués exclusivement lors de la session notariale, il n'y a donc pas de fenêtre de capital non garanti.
• Risque de réalisation du financement. La campagne publique doit atteindre son objectif. Atténuation : la facilité a déjà été entièrement avancée via le tour de pré-financement privé ; la campagne publique remplace ces participants au sein de la même facilité sécurisée plutôt que de financer le prêt à partir de zéro.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise ou n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de la préparation de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).