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1. Résumé exécutif

UNI STEEL IMPEX S.R.L., un distributeur roumain de ferroalliages et de matières premières métallurgiques actif depuis 1998, sollicite un prêt de fonds de roulement de EUR 1,100,000 sur 24 mois via la plateforme stock.estate. L'objectif du financement est l'expansion de l'activité commerciale : accroître les stocks et financer un cycle commercial élargi afin d'augmenter les volumes avec les fournisseurs certifiés et les clients industriels de l'entreprise. Les investisseurs bénéficient d'un taux d'intérêt fixe de 14% par an, payé mensuellement, ainsi qu'un cashback de performance allant jusqu'à 3% (1% pour des investissements d'au moins EUR 3,000, 2% pour des investissements d'au moins EUR 10,000, et 3% pour des investissements d'au moins EUR 30,000). Le capital est remboursé intégralement à l'échéance. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang, déjà enregistrée en faveur de stock.estate pour EUR 1,650,000, sur deux propriétés : une villa de luxe dans le quartier Herastrau de Bucarest, secteur 1, évaluée indépendamment à EUR 1,716,000, et un appartement dans le quartier Amiral Constantin Bălescu de Bucarest, secteur 1, évalué à EUR 400,000. La valeur combinée des sûretés de EUR 2,116,000 résulte en un ratio prêt/valeur d'environ 52% et une couverture des sûretés d'environ 192% du montant du prêt.

2. Analyse de l'emplacement

La principale propriété donnée en garantie est située rue N.G. Caramfil n° 65, dans le quartier Herastrau et Nordului du secteur 1, Bucarest, la zone résidentielle haut de gamme la plus établie de la capitale. La rue se trouve à quelques centaines de mètres à l'est du parc Herastrau (parc Roi Michel Ier), le plus grand parc de Bucarest, et au sein du corridor Floreasca et Aviatiei, le principal centre d'affaires et de bureaux de la ville. La station de métro Aurel Vlaicu et le centre commercial Promenada sont accessibles à pied, et l'aéroport international Henri Coanda est à environ 12 km. La zone concentre des ambassades, des sièges sociaux et un parc résidentiel haut de gamme, et la demande sur ce micromarché est portée par le segment des particuliers fortunés, tant locaux qu'expatriés. Le secteur 1 enregistre systématiquement les valeurs résidentielles les plus élevées de Roumanie, et la zone Herastrau et Nordului représente le sommet de cette fourchette.

La seconde propriété donnée en garantie, un appartement situé rue Amiral Constantin Bălescu n° 20, secteur 1, Bucarest, se trouve dans un autre corridor résidentiel bien établi du secteur 1. Cela ajoute une seconde propriété indépendante au package de sûretés, diversifiant la base de garantie au-delà de l'exposition à un actif unique que représente la villa seule.

3. Profil de l'emprunteur

L'emprunteur est UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, anciennement J40/7797/1998), constituée en 1998, avec 27 années d'activité continue dans le commerce de gros de métaux et de minerais métalliques (CAEN principal 4682).

Depuis 1998, l'entreprise s'est imposée comme un distributeur fiable dans l'industrie métallurgique, agissant comme le lien entre les producteurs certifiés et les exigences complexes des aciéries et des fonderies. Sa mission est de fournir des matières premières de la plus haute qualité, garantissant une traçabilité totale et un support technique spécialisé pour chaque partenaire. L'entreprise est spécialisée dans les ferroalliages et matières premières métallurgiques (ferromolybdène, ferrovanadium, ferrotungstène, ferrochrome, ferrosilicium), est certifiée ISO 9001, ISO 14001 et ISO 45001, importe depuis la Belgique, les Pays-Bas et la Colombie, et exporte vers la Belgique, l'Allemagne et l'Italie.

Le modèle opérationnel repose sur trois piliers :

• Elle s'approvisionne exclusivement auprès de producteurs certifiés, garantissant une traçabilité totale pour chaque lot.
• Elle fournit non seulement des matières premières, mais aussi des conseils sur le choix des alliages, aidant les clients à optimiser leurs processus de production.
• Elle réduit les coûts opérationnels des clients grâce à des livraisons en flux tendu (Just-in-Time) et à la gestion des stocks en consignation.

L'entreprise fonctionne avec une équipe restreinte et une productivité élevée par employé, une structure typique des entreprises de négoce. Sa situation juridique et fiscale est saine : aucun arriéré envers l'ANAF, aucun dossier d'insolvabilité, et un historique de facilités bancaires et de leasing intégralement remboursées, avec des actifs actuellement libres de toute charge. Site web de l'entreprise : https://uni-steel.com/

4. Aperçu des sûretés

La garantie du prêt comprend trois unités résidentielles réparties sur deux propriétés, toutes deux situées à Bucarest, secteur 1.

Propriété 1 : Villa A (Caramfil)

• Emplacement : rue N.G. Caramfil n° 65, secteur 1, Bucarest, dans le quartier Herastrau et Nordului (le quartier français).
• Type : villa résidentielle de luxe individuelle, structure à ossature en béton armé, construite vers 1996.
• Régime de hauteur : S+RDC+1E+2E (sous-sol, rez-de-chaussée et deux étages supérieurs).
• Surface utile : environ 345 m².
• Caractéristiques : finitions supérieures, ascenseur, propre centrale thermique et parking.
• Structure cadastrale : deux unités, formant ensemble la villa entière et hypothéquées comme un tout unique, avec les quotes-parts de terrain indivises et les parts d'accès :
  • Appartement A1, CF / cadastral 255692-C1-U6
  • Appartement A2, CF / cadastral 255692-C1-U8
• Évaluation : expertise ANEVAR indépendante (rapport commandé par STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, daté du 02.06.2026) de EUR 1,716,000.

Propriété 2 : Appartement (Amiral Constantin Bălescu)

• Emplacement : Appartement n° 2, rue Amiral Constantin Bălescu n° 20, escalier B, rez-de-chaussée, secteur 1, Bucarest.
• Structure cadastrale : CF / cadastral 252315-C1-U12, avec la quote-part indivise des parties communes de l'immeuble et le droit d'usage sur le terrain sous-jacent.
• Évaluation : évalué à EUR 400,000.

Les deux propriétés sont libres de charges et hypothéquées en premier rang en faveur de stock.estate, déjà enregistrées pour une valeur combinée de EUR 1,650,000, offrant une sûreté pour le prêt sur deux actifs immobiliers indépendants plutôt que sur une seule position de garantie.

5. Analyse du marché

La zone Herastrau et Nordului du secteur 1 est le micro-marché résidentiel le plus onéreux de Bucarest, ancré par le parc Herastrau, le quartier des ambassades et le corridor d'affaires Floreasca et Aviatiei. Les prix demandés pour les villas premium individuelles dans cette zone se situent bien au-dessus de la moyenne municipale de Bucarest, et le segment est soutenu par une demande stable de la part de particuliers fortunés et d'expatriés. La liquidité pour les villas de luxe est moyenne : le délai d'exposition à la vente estimé est d'environ 6 à 12 mois, ce qui se situe confortablement dans la durée du prêt de 24 mois.

La zone Amiral Constantin Bălescu, également située dans le secteur 1, est un corridor résidentiel bien établi avec une demande constante et une liquidité généralement plus rapide que le segment des villas de luxe, complétant le package de sûretés avec une unité résidentielle plus standard et plus facilement commercialisable.

Étant donné que le segment du luxe présente une volatilité des prix élevée, la plateforme s'appuie sur l'évaluation indépendante ANEVAR pour la Villa A et sur une évaluation pour l'appartement, plutôt que sur les prix demandés ou les estimations des courtiers. Une sensibilité à la vente forcée de moins 20% sur la valeur combinée des sûretés de EUR 2,116,000 impliquerait une valeur d'environ EUR 1,693,000, ce qui couvre toujours le prêt avec un ratio prêt/valeur (LTV) d'environ 65%.

6. Analyse financière

Il s'agit d'un financement de fonds de roulement pour une activité commerciale, et non d'un projet de développement, il n'y a donc pas de prix de vente projeté. L'analyse se concentre sur l'utilisation des fonds, la couverture des sûretés et la trajectoire financière de l'emprunteur.

Utilisation des fonds

Couverture des sûretés

Données financières de l'entreprise (chiffres statutaires, RON)

Les chiffres 2025 sont les chiffres officiels de fin d'année. Le chiffre d'affaires a atteint environ EUR 10.0 millions en 2024 et environ EUR 6.3 millions en 2025, une amplitude normale pour un cycle de négoce de matières premières. Les capitaux propres ont augmenté de manière constante, la dette totale a diminué et est principalement commerciale, et la dette bancaire est minime. Le besoin structurel en fonds de roulement du cycle commercial est la justification économique du prêt : EUR 1.1 millions se situent confortablement en dessous du besoin de financement à court terme estimé de l'entreprise, et les fonds sont destinés à accroître les volumes commerciaux plutôt qu'à couvrir un déficit.

Source de remboursement : flux de trésorerie opérationnel provenant de l'activité commerciale, avec un refinancement bancaire disponible comme voie secondaire compte tenu de l'historique de crédit propre de l'entreprise et d'un bilan non grevé, et la réalisation des sûretés comme recours final (voir section 7).

7. Opportunité de financement et d'investissement

Plateforme. stock.estate est exploitée par STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, agréée en vertu du règlement européen sur les prestataires de services de financement participatif (ECSPR), règlement (UE) 2020/1503, autorisation n° PJR28FSFPR/400002 (ASF Roumanie).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de marché (emprunteur). Le chiffre d’affaires et le bénéfice varient d’une année à l’autre en fonction du cycle des prix des ferroalliages, ce qui est typique d’une activité de négoce. Atténuation : un historique de 27 ans couvrant des cycles complets de matières premières, une base de coûts optimisée, des capitaux propres en croissance et un prêt dimensionné en dessous des besoins de financement à court terme de l’entreprise.
• Risque de marché (sûreté). Le segment résidentiel de luxe présente une forte volatilité des prix. Atténuation : l’évaluation est basée sur l’expertise indépendante ANEVAR pour la Villa A et une évaluation pour l’appartement ; même avec une décote de vente forcée de 20% sur la sûreté combinée, le ratio prêt/valeur (LTV) reste à environ 65%.
• Risque de remboursement. Le capital est remboursé intégralement à l’échéance plutôt qu’amorti. Atténuation : le remboursement provient des flux de trésorerie opérationnels, avec un refinancement bancaire comme solution secondaire compte tenu de l’historique de crédit sain et d’un bilan non grevé, et la réalisation de la sûreté de premier rang (deux propriétés) comme ultime recours.
• Risque de liquidité de la sûreté. La villa présente une liquidité moyenne (délai d’exposition à la vente estimé de 6 à 12 mois), partiellement compensée par la seconde unité, un appartement plus standard qui bénéficie généralement d’une liquidité plus rapide. Atténuation : le délai d’exposition de la villa est largement inférieur à la durée du prêt de 24 mois, et les deux actifs sont situés sur des marchés résidentiels solides du secteur 1.
• Risque réglementaire et de structuration. La sûreté dépend de l’enregistrement correct de l’hypothèque. Atténuation : l’hypothèque de premier rang sur les deux propriétés, totalisant EUR 1,650,000, est déjà inscrite au livre foncier en faveur de stock.estate, et les fonds sont débloqués exclusivement lors de la session notariale.
• Risque de finalisation du financement. La campagne publique doit atteindre son objectif dans les délais impartis. Atténuation : le prêt est entièrement sécurisé dès le premier jour par l’hypothèque de premier rang enregistrée sur les deux propriétés.

Le porteur de projet déclare qu’à sa connaissance, aucune information n’a été omise ou n’est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de la préparation de la fiche d’informations clés sur l’investissement (voir Documents).