Sea View Costinesti

1. Résumé opérationnel

GUARDA TACOZ S.R.L. et NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., deux sociétés roumaines détenant conjointement à parts égales un terrain de 3,163 m² dans la zone de développement nord de Costinesti, sur la côte roumaine de la mer Noire, lancent leur première offre sur stock.estate. Le financement s'élève à 550,000 EUR sur une durée de 12 mois. Les deux sociétés sont co-emprunteuses solidaires : chacune est responsable de la totalité de la dette. Elles ont déjà investi 532,200 EUR de fonds propres dans le projet, tel qu'indiqué dans la structure de l'offre.

Le permis de construire n° 50 du 12 mai 2026 autorise la construction de deux bâtiments R+4 E sur le terrain, totalisant 140 appartements. Les promoteurs du projet les construisent de manière séquentielle et financent le projet par tranches. Cette offre constitue la première tranche et finance le bloc C 1, le bâtiment actuellement en construction : 50 appartements, 2,600.07 m² de surface bâtie brute et 2,057.60 m² de surface habitable. Une partie du produit de l'émission sert également à régler le solde du prix d'achat du terrain. Le bloc C 2, le plus grand bâtiment comprenant 90 appartements, sera construit lors d'une phase ultérieure et n'est pas financé par cette offre.

Les investisseurs bénéficient d'un taux d'intérêt progressif compris entre 10.00% et 16.00% par an, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi, au sein d'une fourchette de 6.00 points de pourcentage au-dessus du taux plancher de 10.00%. Les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance. Aucun cashback ni frais à la charge de l'investisseur ne s'appliquent.

Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur l'ensemble de la propriété et sur toutes les constructions présentes et futures : le terrain enregistré sous le CF 115676 Costinesti et les deux bâtiments, C 1 sous le CF 115676-C 1 V et C 2 sous le CF 115676-C 2 V. Un membre de l'ANEVAR évalue le terrain à 996,000 EUR et les travaux déjà réalisés à 179,000 EUR, soit une valeur de sûreté de 1,175,000 EUR. Par rapport au financement de 550,000 EUR, cela représente un ratio prêt-valeur (LTV) de 46.81% et une couverture de sûreté de 214%, par rapport au minimum de la plateforme de 150%. L'hypothèque est enregistrée lors de la session notariale au cours de laquelle les fonds sont débloqués, il n'y a donc aucune période durant laquelle le capital de l'investisseur n'est pas garanti.

2. Analyse de l'emplacement

La propriété est située dans le village de Costinesti, commune de Costinesti, département de Constanta, sur la côte roumaine de la mer Noire, dans la zone « Zona Nord » régie par le plan d'urbanisme détaillé approuvé par la décision du conseil local n° 63 du 16 décembre 2010. Le terrain donne sur la rue Portului.

Costinesti est l'une des stations balnéaires établies sur le littoral sud roumain, située entre Constanta au nord et Mangalia au sud, toutes deux accessibles en environ une demi-heure de route. L'économie de la station est saisonnière et axée sur le tourisme, avec une population résidente bien inférieure à son taux d'occupation estival. La demande d'appartements dans la station provient de deux sources : les acheteurs acquérant une unité de vacances pour un usage personnel et les acheteurs acquérant de petites unités pour la location à court terme pendant la saison.

Le département de Constanta est l'un des marchés résidentiels les plus actifs de Roumanie. Le département a enregistré 18,978 transactions immobilières entre janvier et août 2025, en hausse de 6.3% sur un an, et 2,670 transactions en avril 2026, en hausse de 16% par rapport à avril 2025. Le prix moyen par mètre carré habitable à Constanta a atteint 1,822 EUR en 2024, soit une augmentation de 12% par rapport à 2023, contre 1,593 EUR en 2021 et 904 EUR en 2014.

L'évaluation indépendante identifie des offres de terrains dans la micro-localisation Costinesti Zona Nord à 350.00 EUR, 354.55 EUR et 379.41 EUR par m², tous des prix demandés avec une marge de négociation d'environ 10%, et note que l'offre de terrains à bâtir comparables dans la zone est limitée.

3. Profil du promoteur

Le projet est développé par deux sociétés agissant conjointement. Toutes deux ont pour activité principale déclarée le code CAEN 4100, construction de bâtiments résidentiels et non résidentiels, et toutes deux détiennent le terrain et les bâtiments à parts égales de 50/100. Le permis de construire a été délivré aux deux sociétés, GUARDA TACOZ S.R.L. et SOLID HOUSE STEEL S.R.L., cette dernière étant l'ancienne dénomination de NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Société à responsabilité limitée roumaine, enregistrée le 19 avril 2021, numéro d'enregistrement J 2021001301138 (anciennement J 13/1301/2021), code fiscal 44136579
• Siège social : Municipiul Constanta, Aleea Siracuzza n° 1, Statiunea Mamaia, Lot 2, Vila Turistica C 2, chambre 1, étage 3, app. 18, département de Constanta
• Associé unique : Borgognon Iulian-Dumitru, 100% ; administrateur : Brinzariu Constantin, depuis le 16 avril 2021
• Capital souscrit et libéré : RON 200
• Statut selon le certificat du registre du commerce n° 3351044 du 9 septembre 2026 : actif, sans insolvabilité, dissolution ou opposition enregistrée
• Activité : développement et vente de propriétés résidentielles et de vacances dans le département de Constanta. Chiffre d'affaires net de RON 6,502,488 et bénéfice net de RON 2,403,561 en 2024 ; chiffre d'affaires net de RON 1,876,298 et perte nette de RON 551,722 en 2025 alors que l'activité s'est orientée vers l'acquisition et le développement du site de Costinesti

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (anciennement SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Société à responsabilité limitée roumaine, enregistrée le 9 août 2017, numéro d'enregistrement J 2017002846138 (anciennement J 13/2846/2017), code fiscal 38085071
• Siège social : village de Costinesti, commune de Costinesti, rue Emil Costinescu n° 36, département de Constanta
• Associé unique et administrateur : Rosu Cristian, 100%, mandat renouvelé le 30 juillet 2026
• Capital souscrit et libéré : RON 200
• Statut selon le certificat d'immatriculation n° 3364594 du 10 septembre 2026 : actif, sans mention d'insolvabilité, de dissolution ou d'opposition
• Activité : construction. Aucun chiffre d'affaires enregistré en 2023, 2024 ou 2025, et une perte nette de RON 54,901 en 2025, les ressources de la société ayant été orientées vers l'acquisition du site de Costinesti

Les deux sociétés sont des véhicules de projet plutôt que des entreprises commerciales : GUARDA TACOZ a déclaré un employé au cours de chacune des trois dernières années et NIVIMI RED CONSTRUCT n'en a déclaré aucun en 2024 et 2025. Le remboursement de ce prêt ne dépend pas de leur chiffre d'affaires opérationnel actuel ; il dépend du projet et des sûretés.

4. Présentation du projet

Le permis couvre deux bâtiments R+4 E sur une parcelle. Le bloc C 1 est en cours de construction et constitue le bâtiment financé par cette offre. Le bloc C 2 suivra dans une phase ultérieure. L'hypothèque garantissant le prêt couvre l'intégralité de la propriété : le terrain et tout ce qui y est érigé, présent et futur, elle s'étend donc aux deux bâtiments.

Terrain

• Adresse : str. Portului, sat Costinesti, comuna Costinesti, județul Constanța, Roumanie
• Livre foncier : CF 115676 Costinesti, numéro cadastral 115676, terrain intravilan, 3,163 m², lot 7 + lot 12, lot 13, Cvartal 9, désignation résidentielle et de logements de vacances selon le plan d'urbanisme détaillé « Zona Nord »
• Créé par la fusion des CF 100023 et CF 110970 selon l'acte notarié n° 86 du 2 février 2026 et l'acte administratif n° 12 du 19 janvier 2026
• Propriété : GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 et NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, selon l'extrait de registre foncier n° 39314 du 7 septembre 2026

Bloc C 1, le bâtiment financé

• Livre foncier : CF 115676-C 1 V, numéro cadastral 115676-C 1 V, enregistré provisoirement en tant que bien futur, quote-part 1/2 chacun, selon le permis de construire n° 50 du 12 mai 2026 et l'acte notarié n° 951 du 13 mai 2026
• Configuration : rez-de-chaussée plus quatre étages supérieurs (R+4 E)
• 50 appartements, dix par niveau
• Emprise au sol : 449.23 m² au rez-de-chaussée
• Surface brute construite : 2,600.07 m²
• Surface habitable des appartements incluant les balcons : 2,057.60 m², soit une moyenne d'environ 41 m² par appartement

Bloc C 2, une phase ultérieure

• Livre foncier : CF 115676-C 2 V, numéro cadastral 115676-C 2 V, enregistré provisoirement en tant que bien futur, quote-part 1/2 chacun, selon le même permis de construire et le même acte notarié
• Configuration : rez-de-chaussée plus quatre étages supérieurs (R+4 E), 90 appartements
• Emprise au sol : 814.43 m² au rez-de-chaussée ; surface brute construite 4,623.84 m² ; surface habitable des appartements incluant les balcons 3,728.00 m²
• Non financé par cette offre. Il est couvert par la même hypothèque de premier rang et renforce la sûreté à mesure de sa construction

Permis et approbations

• Permis de construire n° 50 du 12 mai 2026, délivré par la mairie de Costinesti aux deux sociétés, pour deux bâtiments R+4 E. Surface construite 1,263.656 m², surface brute construite 7,223.848 m², surface habitable 6,179.499 m². Certificat d'urbanisme n° 28 du 11 février 2026 : coefficient d'emprise au sol inférieur au maximum de 40%, coefficient d'occupation des sols proposé 1.99 contre un maximum de 2
• Concepteur général : Geabana V. Luiza-Marina, Cabinet d'architecture individuel, projet n° 02/2026
• Rapports de vérification technique n° 746 du 7 mai 2026 (domaines B 1, D 1, E, F) et n° 1350 du 6 mai 2026 (domaine A 1, résistance structurelle)
• Décision de sélection environnementale ANMAP n° 103 du 6 avril 2026 ; avis de la direction départementale de la culture de Constanta n° 938 du 12 mars 2026 ; avis de raccordement de Retele Electrice Romania
• Début des travaux notifié à la mairie le 27 mai 2026, travaux commencés le 28 mai 2026. Le délai d'exécution de 24 mois court donc jusqu'au environ du 28 mai 2028

État de la construction au 10 septembre 2026

• Excavation terminée
• Dalle au-dessus du rez-de-chaussée coulée
• Colonnes du premier étage renforcées, coffrage et étais en place
• Excavatrice sur site
• Évalué par l'expert indépendant lors de l'inspection du 4 septembre 2026, sur la base d'un coût ségrégué de EUR 1,027 par mètre carré brut construit, les travaux réalisés sur le site s'élèvent à EUR 178,647

Archéologie. Le site se trouve dans le site archéologique de Costinesti-Parthenopolis, code du répertoire archéologique national 607749.01. L'avis de la direction départementale de la culture exige un rapport de recherche archéologique et une adaptation du projet si des vestiges sont découverts.

5. Analyse de marché

L'évaluation indépendante, rapport n° 562 du 11 septembre 2026 préparé par Sasu Nicolae, membre titulaire de l'ANEVAR (licence n° 19020, spécialisations EPI et EBM) suite à une inspection le 4 septembre 2026, établit les paramètres suivants pour la micro-localisation de Costinesti.

L'évaluateur décrit le marché de la vente comme étant caractérisé par une offre modérée sans signe d'augmentation, et une demande solvable en croissance, soutenue par l'évolution des prêts. La demande locative pour ce type de propriété est évaluée comme faible et stagnante.

Justification du prix. Le prix de vente cible des promoteurs du projet est de EUR 1,300 par mètre carré utile. Ce prix se situe dans la partie basse de la fourchette observée par l'évaluateur, allant de EUR 1,200 à EUR 1,800 par m² pour des unités comparables dans la micro-localisation, et à 71% de la moyenne de 2024 pour le chef-lieu du comté de Constanta. Le bloc C 1 est concentré sur de petites unités, d'une surface utile moyenne d'environ 41 m², qui se négocient sur le marché côtier roumain à un prix au mètre carré plus élevé que les grandes unités, car le ticket absolu est plus bas et le produit est adapté à la location saisonnière. L'hypothèse de prix est donc prudente par rapport à la fourchette documentée plutôt qu'au-dessus. Les investisseurs doivent noter que le prix est indiqué hors TVA, que le prix obtenu n'est pas contractuellement fixé, et que l'absorption de 50 unités dans le bloc C 1, et de 140 sur l'ensemble du projet, dans un marché de station balnéaire saisonnière, peut prendre plus de temps qu'une seule saison de vente.

6. Analyse financière

Il s'agit d'une opération de développement : le terrain est déjà acquis, la construction est en cours sur le bloc C 1, et la sortie est la vente des appartements finis. Les promoteurs du projet construisent à un coût contractuel tout compris de EUR 800 par mètre carré construit brut, terrain inclus, indiqué hors TVA, et visent un prix de vente de EUR 1,300 par mètre carré utile hors TVA. Les surfaces sont extraites de la documentation architecturale approuvée sous le permis de construire n° 50 du 12 mai 2026.

Les données économiques sont présentées pour l'ensemble du projet, les deux bâtiments et les 140 appartements, car le terrain, le permis, la conception et l'hypothèque couvrent les deux bâtiments ensemble. Cette offre finance la première tranche, le bloc C 1.

Utilisation des fonds

Le produit net disponible pour les emprunteurs lors du tirage est de EUR 528,000, dont EUR 239,190 est appliqué directement lors de la session notariale pour libérer l'hypothèque légale du vendeur.

Fonds propres du promoteur déjà déployés

Cela représente 9.0% du coût total du projet, engagé avant que tout capital d'investisseur ne soit tiré.

Économie du projet, les deux bâtiments

Les deux bâtiments côte à côte

Pourquoi l'écart entre EUR 800 et EUR 1,300 n'est pas une marge 38%. Les deux chiffres sont mesurés sur des surfaces différentes. Le coût s'applique à la surface brute construite, qui inclut les cages d'escalier, les couloirs, les cages d'ascenseur, la structure et l'espace technique. Le prix s'applique uniquement à la surface utile des appartements réellement vendue, qui représente 80.1% de la surface brute construite sur les deux bâtiments. Le revenu par mètre carré construit brut est donc de EUR 1,041, et non EUR 1,300, par rapport à un coût tout compris de EUR 800. C'est de là que provient la marge brute 23.2%.

Sensibilité. Chaque EUR 100 par mètre carré utile fait varier le résultat d'environ EUR 579,000 sur l'ensemble du projet.

Le prix de revient de EUR 1,018 par mètre carré utile se situe 15% en dessous de la limite inférieure de la fourchette de EUR 1,200 à EUR 1,800 des prix demandés observés par l'évaluateur indépendant pour des unités comparables dans la micro-localisation.

Données financières de l'emprunteur, telles que déposées auprès de l'ANAF (RON)

Le taux de change de référence utilisé ailleurs sur cette page est de RON 5.2536 pour un EUR, tel qu'appliqué dans le rapport d'évaluation.

Source de remboursement

Le capital est remboursé en une seule échéance à la fin du mois 12, le 30 septembre 2027. Le remboursement provient de la vente des appartements du bloc C 1, si la construction progresse suffisamment rapidement pour que les unités soient livrées et vendues dans les délais, et sinon d'un refinancement bancaire garanti par la même propriété. Des capitaux propres supplémentaires des actionnaires et une facilité de suivi stock.estate sont d'autres canaux disponibles pour les promoteurs du projet.

7. Financement et opportunité d'investissement

Comment fonctionne le taux progressif

Chaque investissement reçoit son propre taux contractuel annuel, fixé au moment de sa signature. Le taux commence au plancher 10.00% et augmente au sein du pool d'intérêts de 6.00 points de pourcentage en fonction du montant investi, en suivant les tranches de taux publiées sur cette page de campagne. Les emprunteurs paient 16.00% par an sur la totalité de la facilité ; la partie du pool non allouée aux investisseurs constitue les frais de la plateforme. Une fois signé, le taux d'un investissement ne change pas pendant toute la durée du prêt.

Mécanique de sécurité

À la date de cette page, la propriété comporte une charge enregistrée : une hypothèque légale de EUR 284,750 en faveur de R V A Consulting Company S.R.L., le vendeur d'une part de 36/100 du terrain, garantissant le solde impayé de ce prix d'achat. C'est la seule charge sur le titre.

Lors de la clôture notariale, en une seule session : le solde de EUR 239,190 est versé à R V A Consulting Company S.R.L. à partir du produit de cette offre ; l'hypothèque légale du vendeur est levée ; et l'hypothèque de premier rang en faveur des investisseurs est enregistrée sur le terrain et sur toutes les constructions présentes et futures sur celui-ci. Les fonds ne sont libérés qu'à cette session. Il n'y a aucune période pendant laquelle le capital de l'investisseur n'est pas garanti et aucune période pendant laquelle l'hypothèque des investisseurs est classée derrière une autre charge.

Structure du capital et plan de financement

Sur le coût restant à financer, environ EUR 1.77 millions concernent le bloc C 1, le bâtiment que cette offre finance, et le solde concerne le bloc C 2. Le coût d’achèvement n’est pas couvert par cette offre. Les promoteurs du projet déclarent qu’il sera financé par leurs propres ressources, par les préventes des appartements et par des financements complémentaires organisés séparément, y compris des tranches ultérieures.

Canaux de remboursement du capital nommés, par ordre de préférence :

1. Produit de la vente des appartements du bloc C 1, y compris les préventes conclues avant l’achèvement
2. Refinancement bancaire garanti par la même propriété
3. Capital social supplémentaire
4. Une facilité de financement stock.estate ultérieure, sous réserve de l’exigence de couverture par sûretés en vigueur à ce moment-là

Plateforme

stock.estate est un prestataire de services de financement participatif européen agréé par l’Autoritatea de Supraveghere Financiara de Roumanie sous la licence PJR 28 FSFPR/400002, opérant en vertu du règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d’atténuation

• Risque d’achèvement. Le coût pour achever le projet est de EUR 5,246,936, dont environ EUR 1.77 millions concernent le bloc C 1. Cela représente plusieurs fois le montant de cette facilité et n’est pas financé par celle-ci. Si les promoteurs du projet ne parviennent pas à le lever, les bâtiments pourraient rester inachevés. Atténuation : le prêt est garanti par la valeur marchande actuelle du terrain et des travaux réalisés sur celui-ci plutôt que par un bâtiment achevé, avec un ratio prêt-valeur de 46.81% ; le terrain seul est évalué à EUR 996,000, soit 1.8 fois la facilité.

• Risque lié aux coûts de construction. Les données économiques sur cette page reposent sur le coût total contracté par les promoteurs du projet, soit EUR 800 par mètre carré brut construit, terrain inclus, tel que déclaré par eux. Les prix des matériaux et la disponibilité des sous-traitants sur la côte roumaine peuvent varier sur une période de construction de deux ans. Atténuation : NIVIMI RED CONSTRUCT exécute les travaux avec sa propre équipe à un coût contracté, le prêt est garanti par la propriété plutôt que par la marge du projet, et les promoteurs assument eux-mêmes le risque lié aux coûts.

• Financement par étapes. Le projet est conçu pour être financé par tranches et cette offre est la première. Les tranches ultérieures ne sont pas engagées, ne sont pas souscrites par stock.estate aujourd’hui et dépendent des conditions du marché ainsi que de l’exigence de couverture par sûretés en vigueur à ce moment-là. Atténuation : cette offre est dimensionnée et garantie par elle-même, indépendamment de la réalisation des tranches ultérieures.

• Calendrier de remboursement. Le prêt arrive à échéance le 30 septembre 2027 tandis que le délai d’exécution prévu par le permis de construire court jusqu’au 28 mai 2028 environ. La livraison et la vente des appartements dans le délai du prêt dépendent d’une progression de la construction plus rapide que le calendrier autorisé. Atténuation : le refinancement bancaire garanti par la même propriété constitue le canal alternatif, et le ratio prêt-valeur de 46.81% laisse une marge de manœuvre ; le capital social supplémentaire et une facilité de plateforme ultérieure sont d’autres options.

• Risque d’absorption. Le marché résidentiel côtier roumain est fortement saisonnier. L’absorption de 50 unités dans le bloc C 1, et de 140 sur l’ensemble du projet, peut prendre plus de temps qu’une seule saison de vente et le prix atteint n’est pas contractuellement fixé. Atténuation : le prix cible de EUR 1,300 par mètre carré utile se situe dans la partie basse de la fourchette observée, et les unités font en moyenne environ 41 m², un format liquide tant pour les acheteurs de résidences de vacances que pour les investisseurs en location saisonnière.

• Risque archéologique. Le site se trouve au sein du site archéologique de Costinesti-Parthenopolis, code 607749.01. La direction départementale de la culture exige un rapport de recherche archéologique et une adaptation du projet si des vestiges sont découverts, ce qui pourrait retarder les travaux. Atténuation : la direction de la culture a émis un avis favorable, n° 938 du 12 mars 2026, et les fouilles sur le site sont déjà terminées.

• Capacité financière de l’emprunteur. Les deux sociétés sont de petites structures sans revenus d’exploitation attribuables à ce projet : GUARDA TACOZ a déclaré une perte nette de RON 551,722 en 2025 et NIVIMI RED CONSTRUCT n’a déclaré aucun chiffre d’affaires et une perte nette de RON 54,901. Atténuation : les deux sont des co-emprunteurs solidaires, chacun étant responsable de la totalité ; les deux sont enregistrées comme actives sans insolvabilité, dissolution ou opposition dans les certificats du registre du commerce datés du 9 et 10 septembre 2026 ; et le remboursement est garanti par la propriété plutôt que par les bénéfices.

• Risque d’exécution forcée. Les deux bâtiments sont inscrits au livre foncier à titre provisoire, en tant que biens futurs, et leur inscription définitive dépend de l’achèvement des travaux. L’exécution forcée sur une structure partiellement construite prend du temps et une vente forcée pourrait rapporter nettement moins que la valeur marchande estimée. Atténuation : l’hypothèque couvre le terrain en pleine propriété ainsi que tout ce qui est construit dessus, et le terrain est évalué séparément à EUR 996,000, ce qui représente à lui seul 181% de la facilité.

• Risque de change. Le prêt est libellé en euros tandis que les coûts des emprunteurs sont principalement en lei roumains. Une dépréciation du leu augmente le coût en monnaie locale du service et du remboursement de la facilité. Atténuation : les prix des appartements sur la côte roumaine sont couramment cotés et négociés en euros, ce qui offre une compensation naturelle partielle.

• Taux variable à la signature. Le taux contractuel de chaque investissement dépend du montant investi et des conditions en vigueur lors de la signature ; ainsi, deux investisseurs dans la même campagne peuvent recevoir des taux différents. Atténuation : le taux est affiché avant la signature, est fixe pour la durée du prêt une fois signé, et ne peut jamais tomber en dessous du seuil de 10.00%.

• Illiquidité. Les prêts conclus via la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver l'investissement jusqu'à l'échéance.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise ou n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de l'élaboration de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).