Sea View Costinesti II

1. Résumé

GUARDA TACOZ S.R.L. et NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., deux sociétés roumaines qui détiennent conjointement, à parts égales, un terrain de 3,163 m² situé dans la zone de développement nord de Costinesti, sur le littoral roumain de la mer Noire, ouvrent leur première offre sur stock.estate. Le financement s'élève à EUR 550,000 au maximum sur 12 mois. Les deux sociétés sont co-emprunteuses solidaires : chacune est tenue pour la totalité. Elles ont déjà investi EUR 532,200 de fonds propres dans le projet, présentés comme engagés dans la structure de l'offre.

Le permis de construire n° 50 du 12 mai 2026 autorise deux immeubles P+4E sur le terrain, soit 140 appartements au total. Les Porteurs de projet les construisent successivement et financent le projet par tranches. Cette offre constitue la première tranche et finance le bloc C1, l'immeuble actuellement en construction : 50 appartements, 2,600.07 m² de surface construite développée et 2,057.60 m² de surface utile d'appartements. Une partie des fonds sert également à payer le solde restant dû du prix d'acquisition du terrain. Le bloc C2, le plus grand immeuble avec 90 appartements, doit être construit lors d'une phase ultérieure et n'est pas financé par cette offre.

Les investisseurs perçoivent un taux d'intérêt progressif compris entre 10.00% et 16.00% par an, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi, dans la limite d'une enveloppe d'intérêts de 6.00 points de pourcentage au-dessus du taux plancher de 10.00%. Les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance. Aucun cashback et aucuns frais à la charge des investisseurs ne s'appliquent.

Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur l'ensemble du bien et sur toutes les constructions présentes et futures qui y sont édifiées : le terrain inscrit sous CF 115676 Costinesti et les deux immeubles, C1 sous CF 115676-C1V et C2 sous CF 115676-C2V. Un membre de l'ANEVAR évalue le terrain à EUR 996,000 et les ouvrages déjà réalisés à EUR 179,000, soit une valeur de garantie de EUR 1,175,000. Rapportée au financement de EUR 550,000, cela correspond à un ratio prêt/valeur de 46.81% et à une couverture par les garanties de 214%, pour un minimum de 150% exigé par la plateforme. L'hypothèque est inscrite lors de la séance notariale au cours de laquelle les fonds sont débloqués, de sorte qu'il n'existe aucune période pendant laquelle le capital des investisseurs n'est pas garanti.

2. Analyse de l'emplacement

Le bien est situé dans le village de Costinesti, commune de Costinesti, comté de Constanta, sur le littoral roumain de la mer Noire, dans la zone « Zona Nord » régie par le plan d'urbanisme de détail approuvé par la décision du conseil local n° 63 du 16 décembre 2010. Le terrain donne sur la str. Portului.

Costinesti est l'une des stations balnéaires établies du littoral sud de la Roumanie, située entre Constanta au nord et Mangalia au sud, toutes deux à environ une demi-heure de route. L'économie de la station est saisonnière et liée au tourisme, avec une population résidente bien inférieure à sa fréquentation estivale. La demande d'appartements dans la station provient de deux sources : des acheteurs acquérant un logement de vacances pour leur usage personnel et des acheteurs acquérant de petites unités pour la location de courte durée pendant la saison.

Le comté de Constanta est l'un des marchés résidentiels les plus actifs de Roumanie. Le comté a enregistré 18,978 transactions immobilières entre janvier et août 2025, en hausse de 6.3% sur un an, et 2,670 transactions en avril 2026, en hausse de 16% par rapport à avril 2025. Le prix moyen par mètre carré utile à Constanta a atteint EUR 1,822 en 2024, soit une hausse de 12% par rapport à 2023, contre EUR 1,593 en 2021 et EUR 904 en 2014.

L'expertise indépendante relève des offres de terrains dans la micro-localisation Costinesti Zona Nord à EUR 350.00, EUR 354.55 et EUR 379.41 par m², toutes des prix demandés assortis d'une marge de négociation d'environ 10%, et note que l'offre de terrains à bâtir comparables dans la zone est limitée.

3. Profil du promoteur

Le projet est développé par deux sociétés agissant conjointement. Toutes deux ont pour activité principale déclarée le code CAEN 4100, construction de bâtiments résidentiels et non résidentiels, et toutes deux détiennent le terrain et les immeubles à parts égales de 50/100. Le permis de construire a été délivré aux deux sociétés, GUARDA TACOZ S.R.L. et SOLID HOUSE STEEL S.R.L., cette dernière étant l'ancienne dénomination de NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Société roumaine à responsabilité limitée, immatriculée le 19 avril 2021, numéro d'immatriculation J2021001301138 (anciennement J13/1301/2021), code fiscal 44136579
• Siège social : Municipiul Constanta, Aleea Siracuzza nr. 1, Statiunea Mamaia, Lot 2, Vila Turistica C2, camera 1, etaj 3, ap. 18, comté de Constanta
• Associé unique : Borgognon Iulian-Dumitru, 100% ; administrateur : Brinzariu Constantin, depuis le 16 avril 2021
• Capital souscrit et libéré : RON 200
• Situation selon le certificat du registre du commerce n° 3351044 du 9 septembre 2026 : active, sans insolvabilité, dissolution ni opposition enregistrée
• Activité : développement et vente de biens résidentiels et de vacances dans le comté de Constanta. Chiffre d'affaires net de RON 6,502,488 et bénéfice net de RON 2,403,561 en 2024 ; chiffre d'affaires net de RON 1,876,298 et perte nette de RON 551,722 en 2025, l'activité s'étant orientée vers l'acquisition et le développement du site de Costinesti

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (anciennement SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Société roumaine à responsabilité limitée, immatriculée le 9 août 2017, numéro d'immatriculation J2017002846138 (anciennement J13/2846/2017), code fiscal 38085071
• Siège social : sat Costinesti, comuna Costinesti, str. Emil Costinescu nr. 36, comté de Constanta
• Associé unique et administrateur : Rosu Cristian, 100%, mandat renouvelé le 30 juillet 2026
• Capital souscrit et libéré : RON 200
• Situation selon le certificat du registre du commerce n° 3364594 du 10 septembre 2026 : active, sans insolvabilité, dissolution ni opposition enregistrée
• Activité : construction. Aucun chiffre d'affaires enregistré en 2023, 2024 ou 2025, et une perte nette de RON 54,901 en 2025, les ressources de la société ayant été affectées à l'acquisition du site de Costinesti

Les deux sociétés sont de petites structures plutôt que des entreprises commerciales : GUARDA TACOZ a déclaré un salarié au cours de chacune des trois dernières années et NIVIMI RED CONSTRUCT n'en a déclaré aucun en 2024 et 2025. Le remboursement de ce prêt ne dépend pas de leurs revenus d'exploitation actuels ; il dépend du projet et des garanties.

4. Présentation du projet

Le permis porte sur deux immeubles P+4E sur un même terrain. Le bloc C1 est en construction et constitue l'immeuble financé par cette offre. Le bloc C2 suivra lors d'une phase ultérieure. L'hypothèque garantissant le prêt couvre l'ensemble du bien : le terrain et tout ce qui y est édifié, présent et futur, de sorte qu'elle s'étend aux deux immeubles.

Terrain

• Adresse : str. Portului, sat Costinesti, comuna Costinesti, comté de Constanta, Roumanie
• Livre foncier : CF 115676 Costinesti, numéro cadastral 115676, terrain intravilan, 3,163 m², Lot 7 + Lot 12, Lot 13, Cvartal 9, destination résidentielle et logements de vacances selon le plan d'urbanisme de détail « Zona Nord »
• Constitué par la fusion des CF 100023 et CF 110970 en vertu de l'acte notarié n° 86 du 2 février 2026 et de l'acte administratif n° 12 du 19 janvier 2026
• Propriété : GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 et NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, selon l'extrait du livre foncier n° 39314 du 7 septembre 2026

Bloc C1, l'immeuble financé

• Livre foncier : CF 115676-C1V, numéro cadastral 115676-C1V, inscrit provisoirement en tant que bien futur, 1/2 pour chacune, en vertu du permis de construire n° 50 du 12 mai 2026 et de l'acte notarié n° 951 du 13 mai 2026
• Configuration : rez-de-chaussée plus quatre étages (P+4E)
• 50 appartements, dix par niveau
• Emprise au sol : 449.23 m² au rez-de-chaussée
• Surface construite développée : 2,600.07 m²
• Surface utile des appartements, balcons compris : 2,057.60 m², soit en moyenne environ 41 m² par appartement

Bloc C2, phase ultérieure

• Livre foncier : CF 115676-C2V, numéro cadastral 115676-C2V, inscrit provisoirement en tant que bien futur, 1/2 pour chacune, en vertu du même permis de construire et du même acte notarié
• Configuration : rez-de-chaussée plus quatre étages (P+4E), 90 appartements
• Emprise au sol : 814.43 m² au rez-de-chaussée ; surface construite développée 4,623.84 m² ; surface utile des appartements, balcons compris, 3,728.00 m²
• Non financé par cette offre. Il relève de la même hypothèque de premier rang et renforce la garantie au fur et à mesure de sa construction

Permis et autorisations

• Permis de construire n° 50 du 12 mai 2026, délivré par la mairie de Costinesti aux deux sociétés, pour deux immeubles P+4E. Surface bâtie 1,263.656 m², surface construite développée 7,223.848 m², surface utile 6,179.499 m². Certificat d'urbanisme n° 28 du 11 février 2026 : coefficient d'emprise au sol inférieur au maximum de 40%, coefficient d'utilisation du sol proposé de 1.99 pour un maximum de 2
• Concepteur général : Geabana V. Luiza-Marina, Cabinet individuel d'architecture, projet n° 02/2026
• Rapports de vérification technique n° 746 du 7 mai 2026 (domaines B1, D1, E, F) et n° 1350 du 6 mai 2026 (domaine A1, résistance structurelle)
• Décision de classement environnemental ANMAP n° 103 du 6 avril 2026 ; avis de la Direction départementale de la culture de Constanta n° 938 du 12 mars 2026 ; avis d'implantation de Retele Electrice Romania
• Début des travaux notifié à la mairie le 27 mai 2026, travaux commencés le 28 mai 2026. Le délai d'exécution de 24 mois court donc jusqu'au 28 mai 2028 environ

État d'avancement de la construction au 10 septembre 2026

• Terrassement achevé
• Dalle au-dessus du rez-de-chaussée coulée
• Poteaux du premier étage ferraillés, coffrages et étais en place
• Pelleteuse sur le chantier
• Évalués par l'expert indépendant lors de la visite du 4 septembre 2026, sur la base d'un coût segmenté de EUR 1,027 par mètre carré de surface construite développée, les ouvrages réalisés sur le site s'élèvent à EUR 178,647

Archéologie. Le site se trouve dans le site archéologique de Costinesti-Parthenopolis, code du répertoire archéologique national 607749.01. L'avis de la direction départementale de la culture exige un rapport de recherche archéologique et l'adaptation du projet en cas de découverte de vestiges.

5. Analyse du marché

L'expertise indépendante, rapport n° 562 du 11 septembre 2026 établi par Sasu Nicolae, membre titulaire de l'ANEVAR (licence n° 19020, spécialisations EPI et EBM) à la suite d'une visite le 4 septembre 2026, établit les paramètres suivants pour la micro-localisation de Costinesti.

L'expert décrit le marché de la vente comme caractérisé par une offre modérée sans signe d'augmentation et par une demande d'achat solvable en croissance, soutenue par l'évolution du crédit. La demande locative pour ce type de bien est jugée faible et stagnante.

Justification du prix. Le prix de vente visé par les Porteurs de projet est de EUR 1,300 par mètre carré utile. Ce prix se situe dans la partie basse de la fourchette observée par l'expert, de EUR 1,200 à EUR 1,800 par m², pour des logements comparables dans la micro-localisation, et à 71% de la moyenne 2024 du chef-lieu du comté de Constanta. Le bloc C1 est composé principalement de petites unités, d'une surface utile moyenne d'environ 41 m², qui sur le marché du littoral roumain se négocient à un prix au mètre carré plus élevé que les grandes unités, car le ticket absolu est plus faible et le produit se prête à la location saisonnière. L'hypothèse de prix est donc prudente au regard de la fourchette documentée plutôt que supérieure à celle-ci. Les investisseurs doivent noter que le prix est indiqué hors TVA, que le prix obtenu n'est pas fixé contractuellement et que l'écoulement de 50 unités dans le bloc C1, et de 140 sur l'ensemble du projet, dans un marché balnéaire saisonnier peut prendre plus d'une seule saison de vente.

6. Analyse financière

Il s'agit d'une opération de promotion : le terrain est déjà acquis, la construction du bloc C1 est en cours et la sortie repose sur la vente des appartements achevés. Les Porteurs de projet construisent à un coût global contracté de EUR 800 par mètre carré de surface construite développée, terrain compris, indiqué hors TVA, et visent un prix de vente de EUR 1,300 par mètre carré utile plus TVA. Les surfaces sont tirées de la documentation architecturale approuvée en vertu du permis de construire n° 50 du 12 mai 2026.

Les données économiques sont présentées pour le projet dans son ensemble, les deux immeubles et 140 appartements, car le terrain, le permis, la conception et l'hypothèque couvrent les deux immeubles ensemble. Cette offre finance la première tranche, le bloc C1.

Utilisation des fonds

Le produit net disponible pour les emprunteurs au tirage s'élève à EUR 528,000, dont EUR 239,190 sont affectés directement lors de la séance notariale à la mainlevée de l'hypothèque légale du vendeur.

Fonds propres du promoteur déjà investis

Cela représente 9.0% du coût total du projet, engagés avant tout tirage de capitaux des investisseurs.

Données économiques du projet, deux immeubles

Les deux immeubles en parallèle

Pourquoi l'écart entre EUR 800 et EUR 1,300 ne correspond pas à une marge de 38%. Les deux chiffres sont mesurés sur des surfaces différentes. Le coût s'applique à la surface construite développée, qui comprend les cages d'escalier, les couloirs, les gaines d'ascenseur, la structure et les locaux techniques. Le prix s'applique uniquement à la surface utile des appartements effectivement vendue, qui représente 80.1% de la surface construite développée sur les deux immeubles. Le chiffre d'affaires par mètre carré de surface construite développée est donc de EUR 1,041, et non de EUR 1,300, pour un coût global de EUR 800. C'est de là que provient la marge brute de 23.2%.

Sensibilité. Chaque tranche de EUR 100 par mètre carré utile modifie le résultat d'environ EUR 579,000 sur l'ensemble du projet.

Le prix d'équilibre de EUR 1,018 par mètre carré utile se situe 15% en dessous du bas de la fourchette de EUR 1,200 à EUR 1,800 des prix demandés que l'expert indépendant a observés pour des logements comparables dans la micro-localisation.

Données financières des emprunteurs, telles que déposées auprès de l'ANAF (RON)

Le taux de change de référence utilisé ailleurs sur cette page est de RON 5.2536 par EUR, tel qu'appliqué dans le rapport d'évaluation.

Source de remboursement

Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du 12e mois, le 30 septembre 2027. Le remboursement provient de la vente des appartements du bloc C1, si la construction avance suffisamment vite pour que des unités soient livrées et vendues pendant la durée du prêt, et à défaut d'un refinancement bancaire garanti par le même bien. Un apport supplémentaire des associés et un financement complémentaire sur stock.estate constituent d'autres voies à la disposition des Porteurs de projet.

7. Financement et opportunité d'investissement

Fonctionnement du taux progressif

Chaque investissement bénéficie de son propre taux contractuel annuel, fixé au moment de sa signature. Le taux part du plancher de 10.00% et augmente dans l'enveloppe d'intérêts de 6.00 points de pourcentage en fonction du montant investi, selon les paliers de taux publiés sur cette page de campagne. Les emprunteurs paient 16.00% par an sur l'ensemble du financement ; la partie de l'enveloppe non attribuée aux investisseurs constitue la commission de la plateforme. Une fois signé, le taux d'un investissement ne change pas pendant toute la durée du prêt.

Mécanisme des garanties

À la date de cette page, le bien est grevé d'une seule charge inscrite : une hypothèque légale de EUR 284,750 en faveur de R V A Consulting Company S.R.L., vendeur d'une quote-part de 36/100 du terrain, garantissant le solde impayé de ce prix d'acquisition. Il s'agit de la seule charge inscrite sur le titre.

Lors de la signature notariale, en une seule séance : le solde de EUR 239,190 est payé à R V A Consulting Company S.R.L. au moyen des fonds de cette offre ; l'hypothèque légale du vendeur fait l'objet d'une mainlevée ; et l'hypothèque de premier rang en faveur des investisseurs est inscrite sur le terrain et sur toutes les constructions présentes et futures qui y sont édifiées. Les fonds ne sont débloqués que lors de cette séance. Il n'existe aucune période pendant laquelle le capital des investisseurs n'est pas garanti ni aucune période pendant laquelle l'hypothèque des investisseurs est primée par une autre charge.

Structure du capital et plan de financement

Sur le coût restant à financer, environ EUR 1.77 million concerne le bloc C1, l'immeuble financé par cette offre, et le solde le bloc C2. Le coût d'achèvement n'est pas couvert par cette offre. Les Porteurs de projet indiquent qu'il sera financé par leurs ressources propres, par des préventes des appartements et par d'autres financements mis en place séparément, y compris des tranches ultérieures.

Voies de remboursement du capital identifiées, par ordre de préférence :

1. Produit de la vente des appartements du bloc C1, y compris les préventes conclues avant l'achèvement
2. Refinancement bancaire garanti par le même bien
3. Apport supplémentaire des associés
4. Un financement complémentaire sur stock.estate, sous réserve de l'exigence de couverture par les garanties en vigueur à ce moment-là

Plateforme

stock.estate est un prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiara de Roumanie sous la licence PJR28FSFPR/400002, opérant en vertu du Règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque d'achèvement. Le coût d'achèvement du projet s'élève à EUR 5,246,936, dont environ EUR 1.77 million concerne le bloc C1. Ce montant représente plusieurs fois la taille de ce financement et n'est pas financé par celui-ci. Si les Porteurs de projet ne parviennent pas à le réunir, les immeubles pourraient rester inachevés. Atténuation : le prêt est garanti par la valeur de marché actuelle du terrain et des ouvrages qui y sont réalisés plutôt que par un immeuble achevé, avec un ratio prêt/valeur de 46.81% ; le terrain seul est évalué à EUR 996,000, soit 1.8 fois le financement.

• Risque lié au coût de construction. Les données économiques de cette page reposent sur le coût global contracté par les Porteurs de projet eux-mêmes, de EUR 800 par mètre carré de surface construite développée, terrain compris, tel qu'ils l'ont déclaré. Les prix des matériaux et la disponibilité des sous-traitants sur le littoral roumain peuvent évoluer au cours d'un chantier de deux ans. Atténuation : NIVIMI RED CONSTRUCT exécute les travaux avec ses propres équipes à un coût qu'elle a contracté, le prêt est garanti par le bien plutôt que par la marge du projet, et les promoteurs supportent eux-mêmes le risque de coût.

• Financement par étapes. Le projet est conçu pour être financé par tranches et cette offre est la première. Les tranches ultérieures ne sont pas engagées, ne sont pas analysées par stock.estate à ce jour et dépendent des conditions de marché et de l'exigence de couverture par les garanties en vigueur à ce moment-là. Atténuation : cette offre est dimensionnée et garantie de manière autonome, indépendamment de la réalisation des tranches ultérieures.

• Calendrier de remboursement. Le prêt arrive à échéance le 30 septembre 2027 alors que le délai d'exécution prévu par le permis de construire court jusqu'au 28 mai 2028 environ. La livraison et la vente des appartements pendant la durée du prêt dépendent d'un avancement de la construction plus rapide que le calendrier autorisé. Atténuation : le refinancement bancaire garanti par le même bien constitue la voie alternative, et le ratio prêt/valeur de 46.81% laisse une marge pour celui-ci ; un apport supplémentaire des associés et un financement complémentaire sur la plateforme constituent d'autres options.

• Risque d'écoulement. Le marché résidentiel du littoral roumain est fortement saisonnier. L'écoulement de 50 unités dans le bloc C1, et de 140 sur l'ensemble du projet, peut prendre plus d'une seule saison de vente et le prix obtenu n'est pas fixé contractuellement. Atténuation : le prix visé de EUR 1,300 par mètre carré utile se situe dans la partie basse de la fourchette observée, et les unités ont une surface moyenne d'environ 41 m², un format liquide tant pour les acheteurs de résidences de vacances que pour les investisseurs en location saisonnière.

• Risque archéologique. Le site se trouve dans le site archéologique de Costinesti-Parthenopolis, code 607749.01. La direction départementale de la culture exige un rapport de recherche archéologique et l'adaptation du projet en cas de découverte de vestiges, ce qui pourrait retarder les travaux. Atténuation : la direction de la culture a émis un avis favorable, n° 938 du 12 mars 2026, et le terrassement du site est déjà achevé.

• Capacité financière des emprunteurs. Les deux sociétés sont de petites structures sans revenus d'exploitation attribuables à ce projet : GUARDA TACOZ a déclaré une perte nette de RON 551,722 en 2025 et NIVIMI RED CONSTRUCT n'a déclaré aucun chiffre d'affaires et une perte nette de RON 54,901. Atténuation : les deux sont co-emprunteuses solidaires, chacune tenue pour la totalité ; toutes deux sont enregistrées comme actives, sans insolvabilité, dissolution ni opposition, dans des certificats du registre du commerce datés des 9 et 10 septembre 2026 ; et le remboursement est garanti par le bien plutôt que par les bénéfices.

• Risque d'exécution forcée. Les deux immeubles sont inscrits au livre foncier à titre provisoire, en tant que biens futurs, et leur inscription définitive dépend de l'achèvement des travaux. L'exécution forcée sur une construction partiellement réalisée prend du temps et une vente forcée peut produire un montant sensiblement inférieur à la valeur de marché évaluée. Atténuation : l'hypothèque couvre le terrain en pleine propriété ainsi que tout ce qui y est construit, et le terrain est évalué séparément à EUR 996,000, ce qui représente à lui seul 181% du financement.

• Risque de change. Le prêt est libellé en euros alors que les coûts des emprunteurs sont principalement en lei roumains. Une dépréciation du leu augmente le coût en monnaie locale du service et du remboursement du financement. Atténuation : les prix des appartements sur le littoral roumain sont généralement affichés et négociés en euros, ce qui assure une compensation naturelle partielle.

• Taux variable à la signature. Le taux contractuel de chaque investissement dépend du montant investi et des conditions en vigueur à la signature, de sorte que deux investisseurs d'une même campagne peuvent obtenir des taux différents. Atténuation : le taux est affiché avant la signature, il est fixe pendant toute la durée du prêt une fois signé et ne peut jamais être inférieur au plancher de 10.00%.

• Illiquidité. Les prêts conclus par l'intermédiaire de la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver l'investissement jusqu'à l'échéance.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise et qu'aucune information n'est substantiellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de l'établissement de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).