Projet Buarcos

Résumé exécutif

Le projet Buarcos, développé par Velvet Dunes - Unipessoal LDA sous la marque HuuS Portugal Living, représente une opportunité de premier choix sur le marché immobilier en pleine croissance au Portugal. Acquis pour €500,000, ce bâtiment en front de mer à Buarcos, Figueira da Foz, fait l'objet d'une reconstruction de €703,500 pour créer 9 appartements modernes avec vue sur l'océan. Les ventes projetées de €2,602,500 en l'espace de 12 mois promettent des rendements solides, le remboursement étant assuré par la vente des unités. La campagne sollicite €200,000 en financement participatif via un prêt de 12 mois à un taux d'intérêt annuel promotionnel de 22%, payable mensuellement, afin de renforcer la crédibilité pour de futurs projets. Garanti par une propriété de €300,000 avec une hypothèque de premier rang, cet investissement allie rendement élevé et risque limité dans une région connaissant une croissance démographique, économique et touristique.

Analyse de l'emplacement

Figueira da Foz, située sur la Côte d'Argent portugaise, est une porte d'entrée stratégique sur l'Atlantique à 120 km de Lisbonne, 155 km de Porto et 40 km de Coimbra. Elle bénéficie d'une excellente connectivité via les autoroutes A14 et A17, des liaisons ferroviaires et la proximité d'aéroports internationaux. Le port multifonctionnel de la ville sert de centre logistique, tandis que ses plages emblématiques, dont la Praia da Claridade de 2 km (la plus grande plage urbaine d'Europe), et les paysages protégés comme la Serra da Boa Viagem renforcent son attrait pour le style de vie, les loisirs et la nature.

Buarcos, une paroisse côtière au sein de Figueira da Foz, offre un cadre privilégié en front de mer avec une vue directe sur l'océan. La zone allie charme traditionnel et commodités modernes, attirant résidents et touristes en quête de qualité de vie au bord de la mer. Les projets d'infrastructure en cours, tels que l'agrandissement de la marina et un nouvel aérodrome, positionnent Figueira da Foz pour une croissance durable. Les tendances démographiques montrent une augmentation de la population de +2.4% entre 2017 et 2023, atteignant 60,670, portée par la vitalité économique dans les secteurs de la pâte à papier, du verre et des énergies renouvelables, incluant un projet éolien offshore de €8 milliard.

Profil du promoteur

Velvet Dunes - Unipessoal LDA opère sous HuuS Portugal Living, une marque axée sur des développements résidentiels durables et exclusifs, fondée par une équipe comptant plus de 25 années dans la construction.

L'histoire de HuuS s'étend depuis 2000 en tant qu'entrepreneurs sur des projets majeurs (par exemple, l'urbanisation de la Marina de Portimão, les maisons de Vale do Lobo) jusqu'à des développements propres depuis 2021. Le portefeuille actuel à Figueira da Foz comprend 9 projets totalisant 49,722 m² de construction et 276 unités (4 logements, 71 appartements, 201 fractions touristiques). Travaux en cours notables : Serra das Aranhas M3 (villa moderne avec système domotique), Casa Fontela M3 (maison de luxe de 3 chambres), et des projets plus vastes comme Serrania da Foz (développement touristique de 20 hectares avec villas, hôtel et commodités).

Le bilan de septembre 2025 montre des finances solides : total des actifs de €420,632.93, avec €101,544.20 en biens en cours de développement et €26,218.79 en équivalents de trésorerie. Les passifs incluent €88,366.73 en financement et €60,015.88 envers les fournisseurs, résultant en des capitaux propres positifs de €37.50 en résultats reportés, indiquant une stabilité pour l'exécution du projet.

Présentation du projet

Le projet Buarcos implique la reconstruction d'un bâtiment de 4 étages en 9 appartements (du T0+1 aux duplex T2), totalisant 600 m² de surface brute (540 m² utiles). Caractéristiques clés : finitions haut de gamme, systèmes domotiques, chauffage au sol, design moderne mêlant façades en tuiles traditionnelles et confort contemporain, et terrasses avec vue sur l'océan. Les rendus présentent des toits élégants avec des espaces de restauration et des plantes en pot, soulignant le luxe et la durabilité.

Budget : €703,500, couvrant l'installation du chantier (€3,500), la démolition (€10,000), la structure (€105,000), l'isolation (€3,500), la toiture (€7,000), le chauffage au sol (€14,000), la maçonnerie (€14,000), les finitions (€35,000), la peinture (€14,000), la menuiserie (€35,000), les huisseries (€35,000), la métallerie (€10,500), le sanitaire (€17,500), la cuisine (€35,000), les réseaux (€35,000), la domotique (€70,000), la ventilation (€20,000), la sécurité incendie (€7,000), les panneaux solaires (€20,000), le CVC (€26,000), les murs (€7,000), le nettoyage (€3,500).

Calendrier d'exécution : 15 mois, commençant par l'installation du chantier et la démolition (semaines 1-4), la structure (semaines 5-12), l'isolation/toiture (semaines 13-16), le chauffage/maçonnerie (semaines 17-24), les finitions (semaines 25-36), les installations (semaines 37-48), la sécurité/CVC (semaines 49-52), le nettoyage final/remise des clés (semaines 53-60), avec les licences au mois 15.

Autorisations : Tous les permis nécessaires sont obtenus, garantissant la conformité avec les réglementations locales.

Analyse du marché

Le marché immobilier de Figueira da Foz est en plein essor, avec des prix immobiliers moyens à €268,900 et une croissance de +130% des prix au m² de €1,000 (2015) à €2,300 (2025). Les appartements ont connu une croissance annuelle de +12%, atteignant €2,907/m² en 2025. Les locations ont bondi de +150% à €10/m²/mois, avec une demande dépassant l'offre, en particulier pour les propriétés côtières haut de gamme (€5,000-€6,000/m² près de la marina/océan).

L'étude de marché de Buarcos souligne une forte demande pour les rénovations en front de mer, portée par le tourisme (+30% nuitées en 2023) et l'économie (pâte à papier, verre, énergies renouvelables). Prix de vente projetés pour le projet Buarcos : Étape 1 (mois 1-4) €2,212,125 au total (moyenne de €3,944/m²) ; Étape 2 (mois 5-12) €2,602,500 (€4,641/m²), reflétant une appréciation de 15%. Les modèles de paiement offrent de la flexibilité : Modèle 1 (20% CPCV, 20% à mi-parcours, 60% final) ; Modèle 2 (40% CPCV, 60% final).

L'augmentation annuelle des prix résidentiels de +16.9% dans la région surpasse celle de l'Europe, alimentée par les infrastructures et le tourisme.

Analyse financière

Acquisition : €500,000.

Reconstruction : €703,500, financé partiellement par €200,000 de financement participatif.

Projections de ventes : €2,602,500 en 12 mois, générant un bénéfice brut d’environ €1,399,000 (après coûts).

Bilan (septembre 2025) : Liquidité saine (€26,218.79), faible endettement par rapport aux actifs, résultats nets positifs (€14,372.66 depuis le début de l’année).

Remboursement : Issu des ventes, avec des paiements d’intérêts mensuels à 22%.

Opportunité de financement et d’investissement

Recherche d’un prêt de €200,000 pour 12 mois à un taux d’intérêt de 22% (promotionnel pour établir la crédibilité des futures campagnes). Paiements mensuels, remboursement intégral du capital à l’échéance. Garanti par une propriété de €300,000 (hypothèque de 1 rang). Le rendement élevé reflète le potentiel de développement sur un marché en croissance.

Risques et mesures d’atténuation

• Risque de marché : La hausse des prix atténue les ralentissements ; projections prudentes.

• Risque de construction : Équipe expérimentée, calendrier détaillé, permis obtenus.

• Risque de remboursement : Adossé aux ventes, avec une garantie immobilière couvrant 150% du prêt.

• Risque réglementaire : Toutes les autorisations sont obtenues.

Conclusion

Le projet Buarcos illustre l’expertise de HuuS Portugal Living dans la transformation de propriétés historiques en résidences haut de gamme. Sur un marché florissant à Figueira da Foz, cette opportunité sécurisée à haut rendement offre aux investisseurs des retours solides tout en soutenant une croissance urbaine durable. Rejoignez stock.estate pour financer ce projet visionnaire.