NBI pour Victoria Homes II

1. Résumé

Les investisseurs de stock.estate ont l’opportunité de cofinancer une facilité de €600,000 accordée à VZ Ideal Home Solutions SRL, une société du groupe North Bucharest Investments (NBI), pour l’acquisition d’un portefeuille d’appartements dans le complexe Victoria Homes (Oxford by Victoria Homes), Bulevardul Pipera, Voluntari, à proximité de la forêt de Băneasa. €400,000 sont déjà engagés et €200,000 sont proposés aux investisseurs sur une durée de 6 mois. Le prêt est assorti d’un taux d’intérêt annuel progressif de 10.00% à 11.00%, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi ; les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé intégralement à l’échéance. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur des appartements achevés et enregistrés provenant du portefeuille du groupe NBI, évalués à €900,000, avec une couverture de sûreté de 150% et un ratio prêt-valeur de 66.7%, enregistrés avant le déblocage des fonds. Ticket minimum : €100.

2. Analyse de l’emplacement

Victoria Homes est situé sur le Bulevardul Pipera à Voluntari, à proximité de la forêt de Băneasa, et est relié au nord de Bucarest par le boulevard Pipera et Erou Iancu Nicolae. La forêt de Băneasa est à 5 minutes et l’aéroport international Henri Coandă à environ 15 minutes. Les écoles internationales dans les environs immédiats comprennent l’American International School of Bucharest et l’Olga Gudynn International School (4 minutes) ainsi que la Cambridge School of Bucharest (11 minutes). Les options de commerce incluent le Mega Image Concept Store (4 minutes), Lidl (5 minutes) et Băneasa Shopping City (19 minutes) ; le World Class et le Stejarii Country Club sont à environ 15 minutes.

La zone de Pipera, banlieue nord de Bucarest, s’est imposée comme l’un des emplacements les plus recherchés pour l’immobilier résidentiel haut de gamme. Son attrait réside dans le mélange de complexes résidentiels modernes et de villas individuelles, souvent dans des résidences fermées avec piscines, espaces verts et aires de jeux, ainsi que dans sa proximité avec la British School of Bucharest et l’American International School. La zone est prisée des familles, des expatriés et des professionnels des secteurs informatique et financier, et bénéficie d’un accès direct à l’autoroute A 3, à la rocade ainsi qu’aux stations de métro Pipera et Aurel Vlaicu.

3. Profil du promoteur

Le complexe. Oxford by Victoria Homes est construit par ASCO Construcții, un entrepreneur avec 30 années d’activité et un portefeuille couvrant des résidences de faible et grande hauteur, des hôtels et des centres de conférence, des bureaux et des espaces commerciaux, livrés en Roumanie ainsi qu’en Égypte, en Tanzanie, au Tchad, aux Seychelles, au Rwanda et en Zambie.

L’emprunteur. Le bénéficiaire du prêt est VZ Ideal Home Solutions SRL (CUI 38432308, Registre du commerce J 2017018415407, constituée le 1 novembre 2017), une société roumaine spécialisée dans l’acquisition et la revente de propriétés résidentielles haut de gamme dans le nord de Bucarest. Elle est détenue à cent pour cent par North Group Investments S.R.L. et fait partie du groupe North Bucharest Investments (NBI), un cluster d’entreprises affiliées basé à Bucarest, actif dans l’acquisition résidentielle, la revente, le marketing, le design d’intérieur et la gestion immobilière. Son siège social est situé Calea Floreasca 133-135-137 et Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Secteur 1, Bucarest, et elle est administrée par Pavel Musteață.

La société applique la stratégie d’achat-revente de NBI : elle acquiert des unités achevées et enregistrées dans des complexes résidentiels de premier plan à des prix de portefeuille négociés et les revend à des acheteurs finaux via le réseau de vente au détail du groupe. VZ Ideal Home Solutions est rentable chaque année depuis 2018 et est un emprunteur établi sur stock.estate, avec des facilités précédentes soit intégralement remboursées, soit en cours de performance.

4. Aperçu du projet

• Type de propriété : appartements résidentiels achevés avec 2, 3 et 4 pièces dans le complexe Victoria Homes ; acquisition et revente uniquement, aucun travail de construction ou de développement n’est financé
• Emplacement : Bulevardul Pipera 159, Voluntari, comté d’Ilfov, à côté de la forêt de Băneasa
• Le complexe : 20 bâtiments avec un régime de hauteur de R+3 E+4 C sur 45,667 m², comprenant 899 appartements
• Statut juridique : les unités sont acquises en tant que propriété achevée et enregistrée (intabulée) ; aucun permis de construire ne s’applique à cette transaction
• Utilisation des fonds : la facilité de €600,000 est affectée à l’acquisition du portefeuille d’appartements détenu sous contrat par VZ Ideal Home Solutions à Victoria Homes
• Garantie : hypothèque de premier rang sur des appartements achevés et enregistrés provenant du portefeuille du groupe NBI, valeur globale de €900,000 sur la base du prix d’achat
• Calendrier de l’hypothèque : enregistrée au registre foncier avant le décaissement ; les fonds sont libérés exclusivement lors de la session notariale
• Sortie : revente des unités aux acheteurs finaux via le réseau de vente au détail NBI dans le délai de 6 mois

5. Analyse du marché

Le marché résidentiel de Bucarest a clôturé l’année 2025 avec un prix de vente moyen de €2,204 par m², en hausse de 16.6% sur un an (Imobiliare.ro), avec des stocks de nouvelles constructions haut de gamme dans le nord de la ville, y compris Pipera, se négociant au-dessus de €2,500 par m². Le nord de Bucarest a constamment surperformé la moyenne de la ville, tant en termes de croissance des prix que d’absorption, soutenu par la concentration d’employeurs multinationaux, d’écoles internationales et d’un accès direct au métro et à l’autoroute.

Parmi les projets comparables dans la zone, citons Cosmopolis, une vaste communauté autonome de plus de 4,800 logements près de Ștefăneștii de Jos, et New Point, qui cible les professionnels à Pipera avec des appartements modernes et une résidence sécurisée. Oxford by Victoria Homes se distingue par sa situation à proximité de la forêt de Băneasa, combinée à un accès urbain via le boulevard Pipera.

Deux facteurs définissent le second semestre de 2026. La hausse de la TVA sur les propriétés résidentielles, passant de 9% à 21% le 1 août 2026, constitue un frein à la demande pour la revente de logements neufs ; le Parlement a prolongé le taux de 9% jusqu'au 30 septembre 2026 pour les acheteurs disposant de pré-contrats. L'interruption du registre foncier ANCPI du 14 juillet au 11 août 2026 a différé un grand volume de transactions ; e-Terra est de nouveau opérationnel depuis le 11-12 août 2026 et le retard accumulé est en cours de traitement, permettant ainsi l'enregistrement normal des hypothèques et des ventes. La durée de 6 mois de cette facilité limite l'exposition des investisseurs à ces deux facteurs.

6. Analyse financière

Économie de la transaction. La totalité des €600,000 levés via cette campagne (€400,000 déjà engagés et €200,000 offerts aux investisseurs) est affectée à l'acquisition du portefeuille d'appartements. Les unités sont revendues aux acheteurs finaux avec une marge cible de 25% sur le coût d'acquisition.

Couverture des sûretés. Hypothèque de premier rang sur les appartements du groupe NBI évalués à €900,000 sur la base du prix d'achat : couverture de 150%, LTV de 66.7%, enregistrée avant le décaissement.

Données financières de l'emprunteur (EUR, comptes statutaires déposés) :

VZ Ideal Home Solutions est rentable chaque année depuis 2018. Le chiffre d'affaires net a progressé de 197% en 2024 et de 117% supplémentaires en 2025 pour atteindre €5.71 millions, avec un bénéfice net de €540,067 et des capitaux propres totaux de €1.25 millions à fin-2025. Les stocks immobiliers détenus pour la revente sont passés de €3.54 millions à fin-2024 à €4.55 millions à fin-2025, accompagnés de €917,591 en trésorerie et comptes bancaires. La société entretient une relation de prêt établie et intégralement remboursée avec Libra Internet Bank.

Profil de crédit (Termene.ro, 8 septembre 2026). Risque commercial : Faible (8.3/10). Note d'insolvabilité : Classe D (probabilité modélisée 0.56%). Score Z d'Altman : risque faible. Risque juridique : Faible. Statut fiscal : actif, assujetti à la TVA, aucune arriéré ANAF. Le rapport financier et juridique complet est disponible dans la section Documents.

Source de remboursement. Le capital est remboursé grâce à la revente des appartements Victoria Homes et des unités issues du stock existant de la société via le réseau de vente au détail NBI.

7. Financement et opportunité d'investissement

Paramètres du prêt

Fonctionnement du taux progressif. Le taux d'intérêt annuel de chaque investissement est déterminé lors de la signature de l'investissement, en fonction du montant investi, et reste fixe pour toute la durée. Les investissements de €1,000 ou plus bénéficient du taux maximum de 11.00% par an. Les investisseurs ne paient aucuns frais de plateforme sur cette campagne.

Canaux de remboursement, par ordre de préférence : (1) revente des appartements Victoria Homes et du stock existant de l'emprunteur ; (2) flux de trésorerie et injection de capitaux au niveau du groupe NBI ; (3) refinancement bancaire ; (4) une facilité de suivi stock.estate.

Plateforme. stock.estate est une plateforme de financement participatif agréée ECSPR (ASF Roumanie, licence PJR 28 FSFPR/400002) en vertu du règlement (UE) 2020/1503.

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de remboursement / non-exécution. L'emprunteur pourrait faire défaut sur les paiements prévus. Atténuation : l'entreprise est rentable chaque année depuis 2018, détient 4.55 millions d'euros d'appartements terminés destinés à la revente (fin 2025) et ses précédentes facilités stock.estate sont remboursées ou en cours de remboursement ; l'hypothèque de premier rang offre une couverture de 150%.
• Risque lié au cycle de vente. Si les unités Victoria Homes se vendent plus lentement que prévu, le remboursement du capital au mois 6 dépendra d'autres sources de liquidités. Atténuation : le réseau de vente au détail du groupe, l'inventaire existant et les canaux de remboursement listés ci-dessus ; les intérêts s'accumulent à 13.00% par an si la durée est prolongée.
• Risque sectoriel et fiscal. L'augmentation de la TVA de 9% à 21% effective le 1 août 2026 devrait réduire la demande de revente de logements neufs au second semestre 2026. Atténuation : la durée de 6 mois limite l'exposition ; la sûreté est constituée de stocks terminés et enregistrés dans l'un des sous-marchés les plus liquides de Bucarest.
• Risque d'évaluation de la sûreté. La couverture est basée sur le prix d'achat plutôt que sur une expertise indépendante. Atténuation : la couverture 150% offre une marge de sécurité de 33.3% sur le prêt ; toutes les unités désignées sont terminées et enregistrées, et donc immédiatement transférables.
• Risque de concentration. Des sociétés du groupe NBI ont d'autres facilités en cours sur la plateforme. Atténuation : cette facilité dispose de sa propre hypothèque de premier rang dédiée, enregistrée avant le décaissement ; les offres précédentes de l'emprunteur sont divulguées dans la Fiche d'Informations Clés sur l'Investissement (KIIS).
• Risque de liquidité. Il n'existe pas de marché secondaire pour cet instrument. Atténuation : aucune au-delà de la durée fixe de 6 mois ; les investisseurs doivent dimensionner leur allocation en conséquence.
• Risque lié à la plateforme. Si stock.estate devenait incapable d'administrer le contrat de prêt, un arrangement alternatif serait nécessaire. Atténuation : stock.estate nommera un administrateur de prêt tiers ou transférera le contrat directement aux investisseurs ; la plateforme opère sous la licence ASF PJR 28 FSFPR/400002.

---

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise ou n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de la préparation de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).