NBI pour Nusco

Résumé exécutif

Les investisseurs de Stock.estate ont l'opportunité de co-investir 300,000 € avec North Bucharest Investments (NBI) pour l'achat et la revente d'appartements haut de gamme dans Nusco City, le complexe résidentiel mixte emblématique situé dans la zone Floreasca-Aviației au nord de Bucarest, sur une période de 6 mois. Le bénéficiaire, Design Luxury Solutions S.R.L., opère au sein du groupe NBI et déploie une stratégie d'achat-revente éprouvée, visant une sortie complète une fois que les prix de revente atteignent le seuil de profit cible prédéfini.

Conditions pour l'investisseur en un coup d'œil :

• Taux d'intérêt fixe : 11.0% par an
• Durée du prêt : 12 mois
• Sûreté : hypothèque de premier rang sur des appartements résidentiels détenus par NBI, avec une couverture de 150% et un ratio prêt-valeur de 66%
• Intérêts payés mensuellement ; capital remboursé intégralement à l'échéance
• Ticket minimum : 100 €

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Analyse de l'emplacement

Nusco City est situé dans le corridor Floreasca-Aviației au nord de Bucarest, développé sur l'ancienne plateforme industrielle de Pipera de 23 hectares. Ce segment de la capitale a émergé au cours de la dernière décennie comme l'un des pôles résidentiels haut de gamme les plus actifs de Bucarest, porté par sa concentration d'employeurs multinationaux, d'institutions financières et de cabinets de services professionnels.

Connectivité et commodités dans la zone de chalandise immédiate :

• Stations de métro : Pipera (M2) et Aurel Vlaicu (M2) , accessibles à pied
• Accès autoroutier : connexion directe à l'autoroute A3 Bucarest-Ploiești
• Shopping et style de vie : Promenada Mall, Băneasa Shopping City, parc Herăstrău
• Écoles internationales : American International School of Bucharest, British School of Bucharest
• Quartiers d'affaires : Floreasca, Pipera et Barbu Văcărescu , tous situés à 5 à 10 minutes

Positionnement sur le marché. Le nord de Bucarest a constamment surperformé la capitale dans son ensemble, tant en termes de prix que d'absorption. Les données d'Imobiliare.ro montrent que le prix moyen des appartements à Bucarest a atteint 2,204 € par mètre carré à la fin de 2025, en hausse de 16.6% sur un an, avec des transactions pour des biens neufs haut de gamme dans le nord dépassant régulièrement 2,500 € par mètre carré. Nusco City, en tant que projet mixte à grande échelle doté d'équipements de qualité institutionnelle, bénéficie d'une prime sur ce sous-marché.

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Profil du promoteur

Nusco City est développé par Nusco Imobiliara, l'entité opérationnelle roumaine du groupe italien Nusco, actif sur le marché immobilier roumain depuis la fin des années 1990. Le palmarès du groupe comprend Nusco Tower, Aleea Alexandru Office, Caramfil Office, Parcul Comercial Pipera 48, Floreasca Office Center et Premio Exclusive City Center Apartments.

Nusco City représente le développement résidentiel phare du groupe. La phase I a livré 622 appartements au cours du trimestre 2 de 2023. La phase II, comprenant 828 appartements répartis sur sept bâtiments, est en phase de livraison avancée, avec les 340 premières unités remises et les 488 unités restantes dont l'achèvement est prévu au premier semestre de 2026. La phase III, couvrant 836 appartements et un investissement total dépassant 150 millions d'euros, a reçu son permis de construire en novembre 2025 et avait prévendu plus de 30% des unités dans les deux mois suivant l'émission du permis. À terme, le plan directeur accueillera plus de 4,000 appartements ainsi qu'un hôtel Hyatt, un hôpital Medicana, une école privée, des commerces et des espaces de bureaux.

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Profil du bénéficiaire de la campagne

L'emprunteur dans le cadre de cette campagne est Design Luxury Solutions S.R.L.

Identifiants légaux :

• CUI : RO38158602
• Registre du commerce : J2017015070401
• Date de constitution : 2017
• Siège social : Calea Floreasca 133-135-137 et Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Secteur 1, Bucarest
• Activité principale : CAEN 6810 , achat et vente de biens immobiliers propres
• Administrateur : Musteata Vladislav
• Bénéficiaire effectif final : North Group Investments S.R.L. (100%)

Structure du groupe. Design Luxury Solutions S.R.L. est détenue à cent pour cent par North Group Investments S.R.L., qui constitue l'entité holding du groupe North Bucharest Investments (NBI) , un regroupement d'entités affiliées basé à Bucarest, actif dans l'acquisition résidentielle, la revente rapide, le marketing, le design et la gestion d'installations. Les sociétés du groupe incluent VZ Ideal Home Solutions S.R.L., North Bucharest Marketing S.R.L., North Facility Services S.R.L. et MVI Brand Investments S.R.L., opérant toutes depuis un siège social partagé sur Calea Floreasca, Secteur 1.

Profil de risque (Termene.ro, septembre 2025) :

• Risque commercial : Faible (7.7/10)
• Note d'insolvabilité : Classe D (probabilité modélisée 0.56%)
• Score Z d'Altman : Très élevé
• Risque juridique : Faible
• Statut fiscal : Actif, assujetti à la TVA, aucune arriéré envers l'ANAF

Historique de crédit bancaire. Design Luxury Solutions entretient une relation d'emprunt établie avec Libra Internet Bank. Depuis 2021, la société a contracté et intégralement remboursé plusieurs facilités de fonds de roulement garanties par hypothèque auprès de Libra, plus récemment un ensemble de facilités ouvertes en avril 2024 et remboursées au cours de la même année. Il n'y a aucune inscription hypothécaire active à l'AEGRM/RNPM à la date du rapport.

Trajectoire financière (EUR, comptes statutaires déposés, convertis au taux annuel moyen) :

La perte nette 2023 reflète une année de transition avec une comptabilisation limitée des revenus, cohérente avec le calendrier des acquisitions de portefeuille avant le cycle de revente 2024. Les chiffres 2024 montrent une augmentation du chiffre d’affaires de 568% sur un an et un retour à la rentabilité, le stock immobilier détenu pour la revente passant de 2.6 millions d’euros à 5.1 millions d’euros, ce qui soutient la stratégie d’acquisition actuelle. Au niveau du groupe, NBI a levé et déployé cumulativement plus de 2 millions d’euros via des campagnes de financement participatif précédentes sur stock.estate basées sur une stratégie similaire de « flipping » résidentiel.

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Présentation du projet

Nusco City est un projet résidentiel mixte à grande échelle développé sur l’ancienne plateforme industrielle Pipera, dans la zone Floreasca-Aviației au nord de Bucarest.

Spécifications du projet :

• Type : projet résidentiel mixte haut de gamme
• Emplacement : Floreasca-Aviației, nord de Bucarest (zone Pipera/Aviatiei)
• Site total : 23 hectares
• Nombre total d’unités résidentielles prévues : plus de 4,000 appartements à terme
• Typologie des unités : doubles studios, appartements de 2, 3 et 4 pièces, et duplex exclusifs
• Phase I : 622 appartements , livrés au Q2 2023
• Phase II : 828 appartements répartis sur 7 bâtiments , en phase de livraison avancée
• Phase III : 836 appartements, 1,063 places de parking souterraines, 1,600 m² de commerces , construction commencée, achèvement prévu fin 2028

Infrastructures vertes et communautaires :

• Plus de 20,000 m² de « mini-forêt » urbaine avec plus de 1,000 arbres, développée en collaboration avec des spécialistes de l’Université des sciences agronomiques et de médecine vétérinaire
• Parcs dédiés, corridors verts et infrastructures piétonnes représentant environ 40% de l’empreinte totale

Commodités non résidentielles prévues :

• Hôtel Hyatt (Phase III)
• Hôpital Medicana (Phase III)
• École privée couvrant tous les niveaux éducatifs (Phase III)
• Espaces commerciaux et bureaux dédiés

Stratégie de NBI. Design Luxury Solutions S.R.L. acquiert des portefeuilles d’appartements achevés et inscrits au registre foncier à Nusco City à des prix de gros négociés et les revend aux acheteurs finaux via le réseau de distribution de détail établi par NBI. Toutes les unités cibles sont entièrement enregistrées et immédiatement transférables selon le droit roumain.

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Analyse du marché

Le corridor nord de Bucarest , englobant Floreasca, Aviației, Pipera, Băneasa et Herăstrău , est le sous-marché résidentiel haut de gamme de référence de la capitale.

Indicateurs publiés (fin 2025) :

• Prix moyen affiché à Bucarest : 2,204 € par m², en hausse de 16.6% sur un an (Imobiliare.ro, décembre 2025)
• Nouveau résidentiel haut de gamme au nord : généralement de 2,500 € à 4,000 € par m²
• Croissance des prix 2024 : de 15% à 22% à l’échelle de la ville (Imobiliare.ro, Investropa)
• Prévisions 2026 : croissance supplémentaire des prix de 3% à 6% dans le corridor nord et nord-est, concentrée sur les actifs certifiés verts et haut de gamme
• Rendements locatifs : de 6% à 9% dans les quartiers nord haut de gamme (Investropa, 2025)

Dynamique de l’offre. Les achèvements résidentiels nationaux ont diminué de 4.7% sur un an au cours des trois premiers trimestres de 2025, et les livraisons à Bucarest-Ilfov restent inférieures au pic de 2022. Cette contrainte structurelle de l’offre soutient les prix des stocks haut de gamme. Bucarest-Ilfov a représenté environ 35% de toutes les transactions résidentielles roumaines en 2025, ce qui en fait le sous-marché le plus profond et le plus liquide du pays.

Comparaison internationale. Sur une base d’euros par m², Bucarest reste nettement en dessous de la moyenne des capitales comparables d’Europe centrale et orientale, ce qui favorise une convergence continue des prix et une demande soutenue pour les stocks haut de gamme dans des développements du type Nusco City.

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Analyse financière

La stratégie est une opération d’achat-revente pure, sans travaux de rénovation ou d’aménagement envisagés.

Utilisation des fonds. Design Luxury Solutions S.R.L. utilisera les 300,000 € levés via cette campagne pour acquérir un portefeuille d’appartements achevés et inscrits au registre foncier à Nusco City à des prix de gros négociés.

Mécanisme de sortie. Revente directe du portefeuille acquis aux acheteurs finaux via le réseau de distribution de détail de NBI. Le remboursement du capital du prêt et de tous les intérêts courus provient du produit de cette revente.

Ancre de tarification. L’ancre de tarification de référence est fournie dans la section Analyse du marché : de 2,500 € à 4,000 € par m² dans le segment du nouveau résidentiel haut de gamme du nord de Bucarest.

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Opportunité de financement et d’investissement

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Risques et mesures d’atténuation

Risque de marché Risque. Un ralentissement du marché résidentiel haut de gamme de Bucarest pourrait prolonger le délai de revente ou comprimer les prix de vente. Atténuation. Le prêt est structuré avec un ratio prêt/valeur conservateur de 66.7% et une couverture hypothécaire de 150%, offrant une marge de sécurité substantielle contre les fluctuations de prix. Le nord de Bucarest a enregistré une croissance des prix à deux chiffres au cours de chacune des deux dernières années et fait face à un déficit structurel d’offre jusqu’en 2026.

Risque d’exécution Risque. Le rythme de revente du portefeuille Nusco City acquis dépend de la demande continue des acheteurs finaux dans le complexe. Atténuation. La phase I de Nusco City est un actif livré et occupé avec une forte absorption. La phase III a prévendu plus de 30% des unités dans les deux mois suivant la délivrance du permis, confirmant la profondeur de la demande. NBI Group exploite une fonction intégrée de vente et de marketing via North Bucharest Marketing S.R.L. et a précédemment exécuté des stratégies de revente comparables financées par stock.estate.

Risque de remboursement Risque. Le remboursement in fine concentre le remboursement du capital à l'échéance, créant une exposition aux flux de trésorerie en un point unique. Atténuation. Le remboursement est garanti par une hypothèque de premier rang à 150% de couverture sur des appartements résidentiels appartenant à NBI, exécutoire par la plateforme selon les procédures ECSPR. Design Luxury Solutions dispose d'un historique de remboursement établi avec Libra Internet Bank, attesté par de multiples facilités hypothécaires intégralement remboursées entre 2021 et 2024.

Risque réglementaire et fiscal Risque. Les modifications du traitement de la TVA sur les ventes de logements neufs et d'autres ajustements fiscaux peuvent affecter la demande des acheteurs finaux. Atténuation. La courte durée du prêt de 12 mois limite l'exposition à la dérive réglementaire à moyen terme, et le prix d'acquisition offre une résilience de marge contre les effets de la demande à court terme.

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Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise, n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de la préparation de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).