NBI pour Ivory Residence II

1. Résumé opérationnel

Les investisseurs de stock.estate ont l'opportunité de co-investir jusqu'à €300,000 aux côtés de North Bucharest Investments (NBI) pour l'acquisition et la revente d'appartements haut de gamme au sein d'Ivory Residence, un complexe résidentiel entièrement achevé et prêt à habiter dans la zone de Pipera, au nord de Bucarest, sur une durée de 6 mois. Le bénéficiaire, Design Luxury Solutions S.R.L., opère au sein du groupe NBI et utilise une stratégie éprouvée d'achat-revente, acquérant des unités finies et enregistrées à des prix de portefeuille négociés, visant une sortie complète lorsque les prix de revente atteignent le seuil de profit établi. La campagne est structurée sous forme de prêt à rendement fixe à 11.0% par an, garanti par une hypothèque de premier rang sur les appartements acquis avec une couverture de sûreté de 150% (ratio prêt-valeur de 66.7%). Les intérêts sont versés mensuellement ; le capital est remboursé intégralement à l'échéance. Ticket minimum : €100.

2. Analyse de l'emplacement

Ivory Residence est situé sur le Bulevardul Pipera, dans la zone de Pipera au nord de Bucarest. Au cours de la dernière décennie, ce corridor est devenu l'un des pôles résidentiels haut de gamme les plus actifs de la capitale, porté par une concentration d'employeurs multinationaux, d'institutions financières et de cabinets de services professionnels.

Connectivité et commodités dans la zone immédiate :

• Métro : stations Pipera (M2) et Aurel Vlaicu (M2)
• Accès routier : connexion directe à l'autoroute A3 Bucarest–Ploiești ; rocade
• Aéroports : Aurel Vlaicu (Băneasa) à environ 5 km ; Henri Coandă International à environ 13 km
• Centres d'affaires : Pipera Plaza, Cubic Center, Global Plaza et Swan Office Park, tous à quelques minutes
• Commerce et style de vie : Promenada Mall (environ 2.8 km), Băneasa Shopping City, Kaufland (environ 500 m), Lidl, Mega Image ; salle de sport World Class ; parc Herăstrău à proximité
• Écoles internationales : Mark Twain International School (environ 7 min), Școala Gimnazială Nr. 3 Voluntari-Pipera (environ 3 min)

Positionnement sur le marché. Le nord de Bucarest a constamment surperformé le reste de la capitale, tant en termes de prix que d'absorption. Les données d'Imobiliare.ro montrent que le prix moyen demandé pour les appartements à Bucarest a atteint €2,204 par m² à la fin de 2025, en hausse de 16.6% sur un an, avec des stocks neufs haut de gamme dans le nord se négociant fréquemment au-dessus de €2,500 par m². Pipera, en tant que l'un des plus grands pôles résidentiels de la capitale avec un accès direct au métro et à l'autoroute, bénéficie d'une prime de prix au sein de ce sous-marché.

3. Profil du promoteur

Ivory Residence est développé par l'investisseur britannique Ghai Sant Ram via la société Comfort Homes UK. Ivory Residence est le premier projet de développement majeur de l'investisseur en Roumanie ; un second projet, Horizon City, suit dans le même corridor du nord de Bucarest. Comfort Homes UK apporte un savoir-faire international en matière de construction, de design et de durabilité, l'investissement total dans Ivory Residence s'élevant à environ €100 millions.

Le projet est livré en deux phases achevées, les blocs 7–12 étant terminés et prêts à être occupés. Les ventes et le marketing du complexe sont gérés exclusivement par CGA Home Consulting (fondé en 2015), un cabinet de conseil et de courtage résidentiel avec un portefeuille de plus de 2,000 appartements et sept projets achevés, dirigé par Cătălin Apetri (directeur du développement en Roumanie pour Ghai Sant Ram). Cristian Stanciu occupe le poste de PDG des projets Ivory Residence et Horizon City.

4. Aperçu du projet

• Type de propriété : Appartements résidentiels finis et enregistrés au sein du complexe Ivory Residence (portefeuille d'acquisition-revente , aucun travail de reconstruction ou de développement impliqué)
• Emplacement : Bulevardul Pipera, zone de Pipera, nord de Bucarest
• État de la construction : Complexe entièrement achevé en deux phases ; blocs 7–12 livrés et prêts à être occupés
• Statut juridique : Les unités sont acquises en tant que propriété achevée et enregistrée (intabulée) ; aucun permis de construire en cours ne s'applique à cette transaction
• Proximité des commodités clés : voir l'Analyse de l'emplacement ci-dessus (métro, autoroute, aéroports, commerces, écoles)

5. Analyse du marché

Le marché résidentiel de Bucarest a clôturé l'année 2025 avec un prix moyen demandé de €2,204/m², en hausse de 16.6% sur un an (Imobiliare.ro), avec des stocks de constructions neuves haut de gamme dans le nord de la ville , y compris Pipera , se négociant au-dessus de €2,500/m². Cela place le nord de Bucarest parmi les sous-marchés à la croissance la plus rapide et aux prix les plus élevés de la capitale, surperformant la moyenne de la ville tant en termes de croissance des prix que d'absorption.

Le positionnement de Pipera est renforcé par sa concentration de locataires de bureaux multinationaux (stimulant la demande locative et d'achat de la part d'une main-d'œuvre professionnelle en mobilité), son accès direct au métro sur la ligne M2, et sa proximité avec la rocade de Bucarest et l'autoroute A3.

6. Analyse financière

Il s'agit d'une transaction d'acquisition-revente : Design Luxury Solutions S.R.L. emprunte pour acquérir un portefeuille d'appartements déjà achevés et enregistrés à Ivory Residence plutôt que pour financer la construction. Par conséquent, il n'y a pas de budget de reconstruction ou de coût de construction projeté , le prêt est directement alloué à l'achat de stocks finis, détenus pour un cycle de revente court.

Utilisation des fonds. Jusqu'à €300,000 levés auprès des investisseurs, ainsi que €200,000 déjà engagés par le promoteur en fonds propres, sont appliqués à l'acquisition d'appartements achevés et enregistrés dans le complexe Ivory Residence.

Couverture de la sûreté. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur les appartements acquis, enregistrée simultanément avec l'acte d'acquisition, offrant une couverture de sûreté de 150% du montant du prêt sur la base du prix d'achat , soit un ratio prêt-valeur (LTV) de 66.7%.

Données financières et trajectoire de l'entreprise. L'emprunteur, Design Luxury Solutions S.R.L. (CUI RO38158602, Registre du commerce J2017015070401, constituée le 2017, détenue à cent pour cent par North Group Investments S.R.L., faisant partie du groupe NBI), rapporte les résultats déposés suivants (en RON, convertis en EUR à environ 5.00 RON/EUR pour permettre la comparabilité avec les chiffres publiés précédemment) :

La perte nette 2023 reflète une année de transition avec une comptabilisation limitée des revenus, avant le cycle de revente 2024. Le chiffre d'affaires a progressé de 568% en 2024 et de 62% supplémentaires en 2025, atteignant plus de €4.0 millions, avec un stock immobilier détenu en vue de la revente passant de €2.6 millions (2023) à €8.1 millions (2025) , ce qui est cohérent avec l'accélération du rythme d'acquisition de l'entreprise dans le cadre de la stratégie d'achat et de revente du groupe NBI.

Profil de crédit (Termene.ro, rapport le plus récent). Risque commercial : Faible (7.6/10). Note d'insolvabilité : Classe D (probabilité modélisée 0.56%). Score Z d'Altman : Très élevé. Risque juridique : Faible. Statut fiscal : actif, assujetti à la TVA, aucune arriéré envers l'ANAF. L'entreprise entretient une relation de prêt établie et intégralement remboursée avec Libra Internet Bank, sans inscription hypothécaire active enregistrée au AEGRM/RNPM à la date du rapport.

Source de remboursement. Le remboursement du capital est attendu de la revente des appartements acquis à mesure que le portefeuille est absorbé par le marché au cours de la période de 6 mois. Si le cycle de revente devait s'étendre au-delà de l'échéance, les voies de remboursement alternatives incluent le refinancement bancaire, une injection de capitaux propres au niveau du groupe NBI ou une campagne stock.estate ultérieure (voir section 7).

7. Opportunité de financement et d'investissement

Paramètres du prêt

Structure du capital et plan de financement. Les €300,000 levés sur stock.estate sont combinés avec €200,000 de capitaux propres du promoteur pour financer l'acquisition du portefeuille d'appartements. Les canaux de sortie et de remboursement, par ordre de préférence, sont : (1) revente progressive des unités acquises aux acheteurs finaux ; (2) refinancement bancaire ; (3) injection supplémentaire de capitaux propres au niveau du groupe NBI ; (4) une facilité stock.estate ultérieure, si le cycle de revente devait s'étendre au-delà de la période initiale de 6 mois.

Plateforme. stock.estate est une plateforme de financement participatif agréée ECSPR (ASF Roumanie, licence PJR28FSFPR/400002) en vertu du règlement (UE) 2020/1503.

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque lié au projet , Le remboursement dépend de la capacité de Design Luxury Solutions à revendre les appartements acquis dans un délai de 6 mois ; un cycle de vente prolongé ou une compression des prix pourrait affecter la liquidité disponible pour le remboursement. Atténuation : Ivory Residence est un projet immobilier entièrement achevé et occupé, bénéficiant d'une absorption solide sur le marché dans l'un des sous-marchés les plus actifs de Bucarest.
• Risque sectoriel , Un ralentissement macroéconomique ou des changements fiscaux (TVA, droits de mutation) pourraient freiner la demande des acheteurs finaux et prolonger les délais de sortie. Atténuation : la courte durée du prêt de 6 mois limite l'exposition aux dérives réglementaires et de marché à moyen terme.
• Risque de remboursement / non-exécution , Le promoteur pourrait faire défaut sur les paiements prévus. Atténuation : le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang avec une couverture de sûreté d'au moins 150% du montant du prêt (66.7% LTV), enregistrée simultanément avec l'acte d'acquisition ; toutes les unités constituant la sûreté sont achevées, enregistrées et immédiatement transférables selon le droit roumain.
• Risque de rendement différé ou réduit , Si le portefeuille n'est pas vendu dans un délai de 6 mois, les intérêts courent au taux étendu de 13.00% par an au lieu d'être remboursés selon le calendrier prévu. Atténuation : le capital peut être remboursé via la vente des actifs grevés, un refinancement bancaire, une injection de capitaux propres au niveau du groupe ou une campagne stock.estate ultérieure.
• Risque de finalisation du financement , La campagne constitue une tranche du plan d'acquisition plus large du promoteur, parallèlement à ses propres €200,000 de capitaux propres. Atténuation : les capitaux propres du promoteur sont déjà engagés, ce qui réduit la dépendance à la seule levée de fonds sur la plateforme.
• Risque lié à la plateforme , Si stock.estate se trouvait dans l'incapacité de gérer ou d'administrer le contrat de prêt, une solution alternative serait nécessaire. Atténuation : stock.estate nommera un administrateur de prêt tiers ou transférera le contrat directement aux investisseurs ; la plateforme opère sous licence ASF PJR28FSFPR/400002.
• Risque de liquidité , Il n'existe pas de marché secondaire pour cet instrument d'investissement. Atténuation : aucune en dehors de la durée fixe de 6 mois ; les investisseurs doivent dimensionner leur allocation en conséquence.
• Risque réglementaire , Des modifications législatives concernant les règles de transfert immobilier, le régime de TVA pour la revente résidentielle ou le zonage pourraient affecter la demande des acheteurs finaux. Atténuation : la courte durée de 6 mois limite l'exposition aux évolutions réglementaires à moyen terme.

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Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise et qu'aucune information n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de la préparation de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).