NBI pour Avalon

1. Synthèse

Les investisseurs de stock.estate ont la possibilité de cofinancer un prêt de 500 000 € (objectif de financement), jusqu'à 600 000 € (valeur maximale de l'offre) accordé à MVI Brand Investments S.R.L., société du groupe North Bucharest Investments (NBI), pour l'acquisition d'un portefeuille d'appartements achevés dans Avalon Estate, l'ensemble résidentiel développé par Prime Kapital sur la rive du lac Pipera, dans le quartier Aviației-Pipera au nord de Bucarest. 300 000 € sont déjà engagés par l'emprunteur et 200 000 € de fonds nouveaux sont recherchés pour atteindre l'objectif, jusqu'à 300 000 € de fonds nouveaux étant acceptés jusqu'au maximum aux mêmes conditions, du 24 octobre au 15 novembre 2026, pour une durée de 6 mois prenant fin le 15 mai 2027.

Le groupe NBI est la contrepartie de ce prêt. Les sociétés du groupe, fondé par l'entrepreneur Vladislav Musteață, ont déclaré un chiffre d'affaires net cumulé de 93,8 millions RON (environ 17,5 millions €) en 2025, en hausse de 53 % par rapport à 2024, soit la cinquième année consécutive de croissance, contre 6,7 millions RON en 2021.

Le prêt porte un taux d'intérêt annuel progressif de 10,00 % à 11,00 %, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi ; les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé en totalité à l'échéance. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur des appartements achevés et inscrits au livre foncier, issus du portefeuille du groupe NBI, d'une valeur d'au moins 150 % du montant levé (ratio prêt/valeur d'au plus 66,7 %), inscrite avant le déblocage des fonds. Ticket minimum : 100 €.

2. Analyse de l'emplacement

Avalon Estate est situé Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, entre Aviației et Pipera, sur la rive du lac Pipera. L'ensemble dispose de sa propre voie d'accès depuis Bulevardul Pipera et se trouve à proximité de Bulevardul Barbu Văcărescu, Calea Floreasca et Bulevardul Dimitrie Pompeiu, principal axe de bureaux du nord de Bucarest. En voiture, Pipera Plaza est à environ 4 minutes, Promenada Mall à environ 8 minutes, Băneasa Shopping City à environ 18 minutes et l'aéroport international Henri Coandă à environ 20 minutes. Les stations de métro Aurel Vlaicu et Pipera sont à environ 10 minutes en voiture, et les lignes de bus 343, 416, 449, 450 et 459 s'arrêtent à proximité. Le parc Herăstrău est à environ 16 minutes.

Le quartier Aviației-Pipera est l'un des emplacements résidentiels les plus recherchés de Bucarest. Il réunit la plus forte concentration d'immeubles de bureaux modernes de la ville, des écoles et jardins d'enfants internationaux, des commerces et un accès direct aux axes DN1 et A3. La demande provient de familles, d'expatriés et de professionnels travaillant dans le quartier d'affaires voisin.

3. Profil du promoteur

Le groupe. Le groupe North Bucharest Investments (NBI) est un groupe immobilier de Bucarest fondé par Vladislav Musteață, son fondateur et CEO. Le groupe achète des appartements achevés et inscrits au livre foncier dans des ensembles résidentiels établis du nord de Bucarest, à des prix de portefeuille négociés, et les revend à des acquéreurs finaux par l'intermédiaire de son propre réseau de vente et de marketing, complété par des services de design intérieur et de gestion immobilière. Ses principales sociétés opérationnelles sont North Bucharest Marketing, VZ Ideal Home Solutions, Design Luxury Solutions, MVI Brand Investments et North Facility Services. La société holding du groupe est North Group Investments S.R.L.

Les sociétés du groupe ont augmenté leur chiffre d'affaires net cumulé au cours de chacune des cinq dernières années :

En 2025, le groupe a atteint 93,8 millions RON (environ 17,5 millions €) de chiffre d'affaires net, soit 53 % de plus qu'en 2024 et près de 14 fois le niveau de 2021, avec un bénéfice net cumulé de 10,1 millions RON (environ 1,9 million €) et 43 salariés. Sur la période 2021 à 2025, les sociétés du groupe ont enregistré un bénéfice net cumulé de 40,3 millions RON et n'ont aucun arriéré envers l'administration fiscale roumaine (ANAF). Le chiffre d'affaires 2025 provient principalement de North Bucharest Marketing (34,6 millions RON), VZ Ideal Home Solutions (29,1 millions RON), Design Luxury Solutions (20,2 millions RON), MVI Brand Investments (6,0 millions RON) et North Bucharest Credit (0,7 million RON). Les chiffres correspondent à la somme des comptes annuels déposés par les sociétés du groupe, tels que compilés par Termene.ro, et ne sont pas consolidés. Les chiffres 2025 reflètent la structure actuelle du groupe sous North Group Investments S.R.L., y compris North Bucharest Credit S.R.L.

Le groupe NBI est un emprunteur établi sur stock.estate : ses sociétés ont réalisé plusieurs tours de financement sur la plateforme, les prêts précédents ayant été remboursés en totalité ou étant remboursés conformément à l'échéancier.

L'emprunteur. Le bénéficiaire du prêt est MVI Brand Investments S.R.L. (CUI 41404839, registre du commerce J2019009367405), société roumaine active depuis 2019 dans l'achat et la vente de biens immobiliers propres (CAEN 6810). Elle est détenue à 100 % par North Group Investments S.R.L., son siège social est situé Calea Floreasca 133-135-137 et Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sector 1, Bucarest, et elle est administrée par Vladislav Musteață. MVI Brand Investments a déclaré un chiffre d'affaires net de 5,97 millions RON en 2025, en hausse de 73 % par rapport à 2024, un bénéfice net chaque année depuis 2021 et 13,3 millions RON de stocks immobiliers à fin 2025.

L'ensemble. Avalon Estate est développé par Prime Kapital, investisseur, promoteur et exploitant immobilier actif en Europe centrale et orientale, dont le portefeuille roumain comprend les projets résidentiels Marmura Residence et Silk District ainsi qu'un réseau de centres commerciaux.

4. Présentation du projet

• Type de bien : appartements résidentiels achevés dans l'ensemble Avalon Estate ; acquisition et revente uniquement, aucun travaux de construction ou de développement n'est financé
• Emplacement : Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, Aviației-Pipera, nord de Bucarest, sur la rive du lac Pipera
• L'ensemble : 505 logements achevés livrés en deux phases (352 en phase 1 et 153 en phase 2), dans des immeubles d'au plus quatre étages, avec studios, appartements de 2, 3 et 4 pièces, penthouses, maisons de ville et villas
• Vie résidentielle : accès contrôlé 24 h/24 et 7 j/7, circulation automobile limitée et allées réservées aux piétons, un parc central, 28 000 m² d'espaces verts et d'allées piétonnes, un club-house avec salle de sport et sauna, une piscine naturelle filtrée par des plantes aquatiques, une aire de jeux pour enfants et des espaces commerciaux à l'entrée
• Distinction : prix d'architecture construite, catégorie logement collectif, lors de la Bucharest Architecture Annual 2023
• Statut juridique : les unités sont acquises en tant que biens achevés et inscrits au livre foncier (intabulate) ; aucun permis de construire ne s'applique à cette opération
• Utilisation des fonds : le prêt (500 000 € à l'objectif, jusqu'à 600 000 €) est affecté à l'acquisition du portefeuille d'appartements dans Avalon Estate par MVI Brand Investments
• Garantie : hypothèque de premier rang sur des appartements achevés et inscrits au livre foncier issus du portefeuille du groupe NBI, d'une valeur cumulée d'au moins 150 % du montant levé, sur la base du prix d'achat
• Calendrier de l'hypothèque : inscrite au livre foncier avant le déblocage ; les fonds sont libérés exclusivement lors de la séance notariale
• Sortie : revente des unités à des acquéreurs finaux par l'intermédiaire du réseau de vente NBI pendant la durée de 6 mois

5. Analyse du marché

Le marché résidentiel de Bucarest a clôturé 2025 avec un prix moyen demandé de 2 204 € par m², en hausse de 16,6 % sur un an (Imobiliare.ro), le parc neuf haut de gamme du nord de la ville, notamment Aviației et Pipera, se négociant au-dessus de 2 500 € par m². Le nord de Bucarest a régulièrement surpassé la moyenne de la ville en termes de hausse des prix et d'absorption, soutenu par la concentration d'employeurs multinationaux, d'écoles internationales et l'accès au métro et à l'autoroute.

Avalon Estate est un ensemble achevé dans lequel, selon le promoteur, il ne reste que quelques logements disponibles à la vente. Les unités achevées d'un ensemble entièrement commercialisé, de faible densité et situé au bord du lac, constituent une offre limitée dans un sous-marché où la plupart des nouveaux projets sont des immeubles de grande hauteur.

Deux facteurs caractérisent le second semestre 2026. La hausse de la TVA sur l'immobilier résidentiel de 9 % à 21 % au 1er août 2026 pèse sur la demande de revente de logements neufs. La panne du livre foncier de l'ANCPI du 14 juillet au 11 août 2026 a reporté un volume important de transactions ; e-Terra fonctionne de nouveau depuis les 11 et 12 août 2026 et l'arriéré est en cours de traitement, de sorte que les hypothèques et les ventes peuvent de nouveau être inscrites normalement. La durée de 6 mois de ce prêt limite l'exposition des investisseurs à ces deux facteurs.

6. Analyse financière

Économie de l'opération. L'intégralité du montant levé dans le cadre de cette campagne (500 000 € à l'objectif de financement, jusqu'à 600 000 € au maximum : 300 000 € déjà engagés plus 200 000 € à 300 000 € de fonds nouveaux) est affectée à l'acquisition du portefeuille d'appartements. Les unités sont revendues à des acquéreurs finaux avec une marge visée de 25 % sur le coût d'acquisition. Le tableau ci-dessous est présenté à la valeur maximale de l'offre (600 000 €) ; à l'objectif de financement, les mêmes marges s'appliquent proportionnellement.

Couverture par la garantie. Hypothèque de premier rang sur des appartements du groupe NBI évalués, sur la base du prix d'achat, à au moins 150 % du montant levé (LTV d'au plus 66,7 %), inscrite avant le déblocage.

Données financières du groupe. Le chiffre d'affaires net cumulé des sociétés du groupe NBI est passé de 6,7 millions RON en 2021 à 93,8 millions RON en 2025 (environ 17,5 millions €), avec un bénéfice net cumulé de 10,1 millions RON en 2025 (voir section 3).

Données financières de l'emprunteur (RON, comptes annuels déposés) :

MVI Brand Investments a enregistré un bénéfice net au cours de chaque exercice depuis 2021. Le chiffre d'affaires net a progressé de 73 % en 2025 pour atteindre 5,97 millions RON, les stocks détenus en vue de la revente ont atteint 13,3 millions RON (environ 2,5 millions €) et les capitaux propres totaux 3,11 millions RON à fin 2025. La société a entretenu avec Libra Internet Bank une relation de crédit entièrement remboursée.

Profil de crédit (Termene.ro, 24 octobre 2026). Risque commercial : moyen (7,3/10). Notation d'insolvabilité : classe D (probabilité modélisée de 0,56 %). Risque juridique : faible. Situation fiscale : active, assujettie à la TVA, aucun arriéré envers l'ANAF. Les rapports financiers et juridiques complets sont disponibles dans la section Documents.

Les montants en EUR sont convertis au taux BNR du 23 octobre 2026, soit 5,3495 RON pour 1 EUR.

Source de remboursement. Le capital est remboursé grâce à la revente des appartements d'Avalon Estate et d'unités issues des stocks existants du groupe par l'intermédiaire du réseau de vente NBI.

7. Financement et opportunité d'investissement

Paramètres du prêt

Fonctionnement du taux progressif. Le taux d'intérêt annuel de chaque investissement est déterminé lors de la signature de l'investissement, en fonction du montant investi, et reste fixe pendant toute la durée. Les investissements de 1 000 € ou plus bénéficient du taux maximal de 11,00 % par an. Les investisseurs ne paient aucuns frais de plateforme sur cette campagne.

Canaux de remboursement, par ordre de préférence : (1) revente des appartements d'Avalon Estate et des stocks existants du groupe ; (2) flux de trésorerie et apport en fonds propres au niveau du groupe NBI ; (3) refinancement bancaire ; (4) un nouveau prêt sur stock.estate.

Information au titre de l'article 8, paragraphe 3, du règlement (UE) 2020/1503. NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., associé unique de l'emprunteur (bénéficiaire effectif Pavel Musteață), détient une participation de 5 % dans STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., l'opérateur de la plateforme. Cette offre est proposée aux mêmes conditions que toute autre offre sur la plateforme.

Plateforme. stock.estate est une plateforme de financement participatif agréée au titre de l'ECSPR (ASF Roumanie, licence PJR28FSFPR/400002) conformément au règlement (UE) 2020/1503.

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de remboursement / de défaut. L'emprunteur pourrait ne pas honorer les paiements prévus. Atténuation : l'emprunteur est bénéficiaire chaque année depuis 2021 et détenait 13,3 millions RON de stocks immobiliers à fin 2025 ; le groupe auquel il appartient a déclaré un chiffre d'affaires cumulé de 93,8 millions RON en 2025 ; l'hypothèque de premier rang offre une couverture de 150 %.
• Risque lié au cycle de vente. Si les unités d'Avalon Estate se vendent plus lentement que prévu, le remboursement du capital au 6e mois dépend d'autres sources de liquidité. Atténuation : le réseau de vente du groupe, les stocks existants et les canaux de remboursement énumérés ci-dessus ; les intérêts courent à 13,00 % par an en cas de prolongation de la durée.
• Risque sectoriel et fiscal. La hausse de la TVA de 9 % à 21 % applicable à compter du 1er août 2026 devrait réduire la demande de revente de logements neufs au second semestre 2026. Atténuation : la durée de 6 mois limite l'exposition ; la garantie porte sur des biens achevés et inscrits au livre foncier dans l'un des sous-marchés les plus liquides de Bucarest.
• Risque d'évaluation de la garantie. La couverture est exprimée sur la base du prix d'achat et non d'une expertise indépendante. Atténuation : une couverture de 150 % offre une marge de 33,3 % par rapport au prêt ; toutes les unités désignées sont achevées et inscrites au livre foncier, et donc immédiatement cessibles.
• Risque de concentration. Des sociétés du groupe NBI ont d'autres prêts en cours sur la plateforme. Atténuation : ce prêt bénéficie de sa propre hypothèque de premier rang dédiée, inscrite avant le déblocage ; les offres précédentes du groupe sont mentionnées dans la KIIS.
• Risque de liquidité. Il n'existe pas de marché secondaire pour cet instrument. Atténuation : aucune, au-delà de la durée fixe de 6 mois ; les investisseurs doivent dimensionner leur allocation en conséquence.
• Risque lié à la plateforme. Si stock.estate n'était plus en mesure d'administrer le contrat de prêt, une solution alternative serait nécessaire. Atténuation : stock.estate désignera un administrateur de prêt tiers ou transférera le contrat directement aux investisseurs ; la plateforme opère sous la licence ASF PJR28FSFPR/400002.

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Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise et aucune information n'est substantiellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de l'établissement de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).