K2 Odobești Retail Park

1. Synthèse

GOLDBACH GROUP S.R.L., la holding du groupe Goldbach de Bucarest, promoteur de parcs commerciaux et de street malls ancrés par Lidl, lève via la plateforme stock.estate un prêt relais à court terme de fonds de roulement de 400.000 EUR sur 6 mois. Les fonds renforcent l'apport propre du promoteur dans le K2 Odobești Retail Park, un magasin Lidl et une galerie commerciale de trois cellules sur un terrain de 9.000 m² à Odobești, département de Vrancea, réalisé par la société de projet détenue à 100% K2 ODOBEȘTI S.R.L.

Les investisseurs perçoivent un taux d'intérêt progressif compris entre 10,00% et 16,00% par an, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi, dans la limite d'une enveloppe d'intérêts de 6,00 points de pourcentage au-dessus du taux plancher de 10,00%. Les intérêts sont payés mensuellement et le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance. Aucun cashback ni frais à la charge des investisseurs ne s'appliquent.

Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur le terrain du projet, un terrain constructible de 9.000 m² situé Str. Libertății, Odobești (livre foncier 62877 Odobești), propriété de K2 ODOBEȘTI S.R.L., qui consent l'hypothèque en qualité de constituant hypothécaire tiers. La valeur de référence de la garantie est le prix de 630.000 EUR payé pour le terrain par l'acte notarié n° 916 du 30 septembre 2025 : rapporté au financement de 400.000 EUR, le ratio prêt/valeur est de 63,49% et la couverture de la garantie de 157,50%. La source de remboursement est le financement bancaire du projet approuvé par Banca Transilvania pour K2 ODOBEȘTI S.R.L., attendu dans environ trois mois.

2. Analyse de la localisation

Odobești, département de Vrancea. Odobești est une ville de l'est de la Roumanie, à environ 10 km à l'ouest de Focșani, chef-lieu du département de Vrancea, au pied des collines de Vrancea et au centre de l'une des régions viticoles les plus connues du pays. Le terrain du projet est situé Str. Libertății, l'axe principal de la ville, avec une façade directe et une visibilité depuis la route d'accès.

Zone de chalandise et concurrence. Odobești comptait 9.423 habitants au recensement de 2021 ; selon le promoteur, la zone de chalandise dans un rayon de 8 km regroupe environ 18.286 habitants d'Odobești et des communes voisines. Le commerce alimentaire moderne de la ville se limite à un magasin Profi et un magasin Penny, ce qui soutient la demande pour un parc commercial ancré par Lidl, avec galerie non alimentaire et parking ouvert.

3. Profil de l'emprunteur

• Entité juridique : GOLDBACH GROUP S.R.L., code fiscal 47588919 (assujettie à la TVA), numéro au registre du commerce J2023002237409 (anciennement J40/2237/2023), immatriculée le 7 février 2023, siège social Calea Floreasca nr. 165, One Tower, 4e étage, bureau 4, Secteur 1, Bucarest
• Activité : société holding (CAEN 6421) du groupe Goldbach, avec des participations dans des sociétés de projet et dans des sociétés du groupe dédiées au développement, à la conception et réalisation, au conseil et à l'énergie solaire
• Actionnariat et direction : associés Avădanei Florentin-Claudiu (50%) et Oancea Elena (50%) ; administrateur Avădanei Florentin-Claudiu
• Participations directes (09.10.2026) : 100% de K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS et K2 BERCENI ; 76% de K2 STEFANESTI ; 50% de GOLDBACH DEVELOPMENT et GOLDBACH DESIGN&BUILD ; 46% de GOLDBACH CONSULTING ; 20% de K2 DROBETA
• Références : les projets commerciaux livrés par le groupe comprennent le magasin Lidl de Berceni (2025), l'Aurora Retail Park de Bacău (mai 2026) et la galerie commerciale de Râșnov (2024) ; huit sociétés de projet de street malls à Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița et Huși ont été achevées et sont sorties du groupe le 10 octobre 2025
• Situation : en activité, sans dette fiscale impayée, sans dossier judiciaire et sans mention d'insolvabilité (rapport Termene.ro du 22 octobre 2026)
• Site internet : goldbachgroup.ro

4. Projet et garantie

Le projet. Le K2 Odobești Retail Park comprend un supermarché Lidl et une galerie commerciale de trois cellules, pour une surface locative brute totale de 3.109 m², avec parking ouvert, voies d'accès, poste de transformation et aménagements extérieurs. Les permis de construire n° 63 (Lidl) et n° 64 (galerie commerciale) ont été délivrés par la mairie d'Odobești le 19 octobre 2026. Le promoteur fait état d'un bail avec Lidl signé le 21 novembre 2024 pour 10 ans à compter de l'ouverture, de baux avec Pepco et Sinsay signés pour 5 ans et d'un troisième locataire en cours de sélection. La construction est prévue à partir du 3e trimestre 2026 et l'ouverture au 2e trimestre 2027 (calendrier du promoteur).

La garantie.

• Adresse : Str. Libertății, Odobești, département de Vrancea
• Livre foncier : livre foncier 62877 Odobești, n° cadastral 62877 ; terrain constructible de 9.000 m², catégorie terre arable, sole 55, parcelles 1272-1281, aucune construction inscrite
• Propriétaire : K2 ODOBEȘTI S.R.L. (CUI 48183670), propriétaire unique (1/1), filiale à 100% de l'emprunteur, en qualité de constituant hypothécaire tiers
• Titre : acquis par l'acte notarié de vente n° 916 du 30 septembre 2025 pour 630.000 EUR, intégralement payés
• Charges : l'extrait du livre foncier du 27 août 2026 ne mentionne aucune hypothèque ; la partie III mentionne une servitude de passage d'environ 500 m² au profit du terrain voisin (n° cadastral 62862)

5. Analyse du marché

Les parcs commerciaux ancrés par Lidl dans les petites et moyennes villes de Roumanie associent un discounter alimentaire à des locataires non alimentaires tels que Pepco et Sinsay et attirent la clientèle de la zone rurale environnante. Le groupe Goldbach a réalisé ce format dans plusieurs villes, et huit sociétés de projet de ce type ont été achevées et sont sorties du groupe en octobre 2025.

Base de la garantie. Aucune évaluation indépendante n'a été réalisée pour cette offre. La valeur de référence est le prix effectivement payé pour le terrain en septembre 2025, soit 630.000 EUR ou 70 EUR par m². Cette valeur ne reflète pas les permis de construire délivrés ni les baux signés.

Sensibilité. Une décote de 20% en cas de vente forcée sur 630.000 EUR donne 504.000 EUR, ce qui couvre encore le financement de 400.000 EUR avec un ratio prêt/valeur d'environ 79%. Une décote d'environ 37% ramènerait la valeur de la garantie au niveau du financement.

6. Analyse financière

Il s'agit d'un prêt relais à court terme de fonds de roulement à la holding du groupe, remboursé par le financement bancaire du projet.

Utilisation des fonds

Budget du projet (estimations du promoteur)

Données financières de l'emprunteur, déposées auprès de l'ANAF (RON)

La holding n'a ni chiffre d'affaires ni salariés ; ses produits sont principalement des produits financiers de participations.

Vision de groupe (RON, ANAF, agrégation simple sans éliminations intragroupe)

Source de remboursement

Le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, 6 mois après la clôture de la campagne. La source de remboursement est le financement bancaire du projet approuvé par Banca Transilvania pour K2 ODOBEȘTI S.R.L., attendu dans environ trois mois ; la banque devant prendre des sûretés sur le même terrain, le présent prêt sera remboursé lors du tirage bancaire ou avant celui-ci. Les voies alternatives sont les flux de trésorerie du groupe, la vente du terrain et un apport supplémentaire des associés. La réalisation du terrain hypothéqué constitue la solution de repli.

7. Financement et opportunité d'investissement

Fonctionnement du taux progressif

Chaque investissement reçoit son propre taux contractuel annuel, fixé au moment de la signature. Le taux part du taux plancher de 10,00% et augmente dans la limite de l'enveloppe d'intérêts de 6,00 points de pourcentage en fonction du montant investi, selon la grille publiée sur cette page de campagne. L'emprunteur paie 16,00% par an sur l'ensemble du financement ; la partie de l'enveloppe non attribuée aux investisseurs constitue la commission de la plateforme. Une fois signé, le taux d'un investissement ne change pas pendant toute la durée du prêt.

Plateforme

stock.estate est un prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiara de Roumanie sous la licence PJR28FSFPR/400002, opérant conformément au règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Structure de holding. L'emprunteur est une holding sans chiffre d'affaires opérationnel, tandis que le projet est réalisé par sa filiale. Atténuation : l'hypothèque est consentie par la filiale propriétaire du terrain, et la holding a déclaré en 2025 des capitaux propres de 6,3 millions de RON et un bénéfice net de 5,2 millions de RON.
• Dépendance au financement bancaire. Le remboursement est prévu à partir du financement bancaire du projet ; un retard du tirage bancaire retarderait le remboursement. Atténuation : le financement bancaire est indiqué comme approuvé, la durée est de 6 mois pour un tirage attendu dans environ 3 mois, et le terrain hypothéqué couvre 157,50% du financement.
• Base de la garantie. La valeur de la garantie est le prix d'achat de septembre 2025, et non une évaluation indépendante, et le terrain est constructible mais de catégorie terre arable, sans construction. Atténuation : le prix a été intégralement payé par acte notarié, les permis de construire ont été délivrés en octobre 2026, et une décote de 20% en vente forcée laisse le financement couvert.
• Construction et location. La construction n'a pas commencé et le troisième locataire de la galerie n'a pas été sélectionné. Atténuation : les baux avec Lidl, Pepco et Sinsay sont signés, et le groupe a livré des parcs commerciaux similaires.
• Entrepreneur lié. L'entrepreneur général indiqué par le promoteur, GOLDBACH CONSTRUCT S.R.L., est dirigé par l'administrateur de l'emprunteur mais n'est plus détenu par les bénéficiaires effectifs. Atténuation : le présent prêt est remboursé par le financement bancaire, et non par l'avancement des travaux.
• Taux variable à la signature. Le taux contractuel dépend du montant investi et des conditions à la signature. Atténuation : le taux est affiché avant la signature, reste fixe pendant toute la durée du prêt et ne peut jamais descendre sous le taux plancher de 10,00%.
• Risque de change. Le prêt est en euros alors que les revenus du groupe sont principalement en lei. Atténuation : la durée est courte et l'immobilier commercial en Roumanie est valorisé en euros.
• Illiquidité. Les prêts conclus via la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver l'investissement jusqu'à l'échéance.

Les informations complètes sur l'emprunteur et les risques figurent dans la fiche d'informations clés sur l'investissement (KIIS), rubrique Documents.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise ou n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de l'établissement de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).