K2 Jegalia Penny Retail

1. Synthèse

GOLDBACH GROUP S.R.L., la holding du groupe Goldbach de Bucarest, promoteur de parcs commerciaux et de supermarchés loués à des enseignes alimentaires internationales (Lidl, Penny, Kaufland), lève via la plateforme stock.estate un prêt de fonds de roulement de 600.000 EUR sur 12 mois. Les fonds soutiennent le développement de Galerie Food Jegalia, un supermarché Penny dans la commune de Jegalia, département de Călărași, réalisé par la société de projet du groupe K2 JEGALIA S.R.L. et loué pour 15 ans à REWE International (Penny).

Les investisseurs perçoivent un taux d'intérêt progressif compris entre 10,00% et 16,00% par an, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi (et, le cas échéant, du niveau de l'investisseur et d'un éventuel bonus early-bird), dans la limite d'une enveloppe d'intérêts de 6,00 points de pourcentage au-dessus du taux plancher de 10,00%. Les intérêts sont payés mensuellement et le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, 12 mois après le décaissement (estimée au 10.11.2027). Aucun cashback ni frais à la charge des investisseurs ne s'appliquent.

Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur un bien distinct du groupe, un terrain constructible de 5.737 m² situé Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș (livre foncier 144792 Târgu Mureș), propriété de K2 TG MURES GALLERY S.R.L., filiale détenue indirectement à 100% par l'emprunteur, qui consent l'hypothèque en qualité de constituant hypothécaire tiers. La valeur de référence de la garantie est de 1.140.476 EUR, soit le prix d'achat TVA comprise payé en décembre 2025 majoré de 100.000 EUR de frais d'autorisation : rapporté au financement de 600.000 EUR, le ratio prêt/valeur est de 52,61% et la couverture de la garantie de 190,08%. Le remboursement est prévu à partir des flux de trésorerie du groupe, de la vente ou du refinancement bancaire du projet du groupe à Târgu Mureș, ou de la sortie anticipée d'autres projets du groupe tels que K2 Odobești.

2. Analyse de la localisation

Jegalia, département de Călărași. Jegalia est une commune rurale du département de Călărași, dans le sud-est de la Roumanie. Le projet est un supermarché Penny indépendant sur un terrain de 5.029 m² dans la commune.

Zone de chalandise et concurrence. Jegalia comptait 3.858 habitants au recensement de 2021 ; selon le promoteur, la zone de chalandise dans un rayon de 8 km compte environ 6.354 habitants de Jegalia et des localités voisines. La distribution alimentaire moderne dans la zone se limite à un seul magasin Profi, ce qui soutient la demande pour un supermarché Penny.

Localisation de la garantie, Târgu Mureș. Le terrain hypothéqué se trouve Str. Băneasa nr. 2 à Târgu Mureș, chef-lieu du département de Mureș, à côté de magasins Lidl et Kaufland existants. Selon le promoteur, environ 70.462 habitants vivent dans un rayon de 2 km du site.

3. Profil de l'emprunteur

• Entité juridique : GOLDBACH GROUP S.R.L., code fiscal 47588919 (assujettie à la TVA), numéro au Registre du commerce J2023002237409 (anciennement J40/2237/2023), immatriculée le 7 février 2023, siège social Calea Floreasca nr. 165, One Tower, 4e étage, bureau 4, Secteur 1, Bucarest
• Activité : société holding (CAEN 6421) du groupe Goldbach, avec des participations dans des sociétés de projet et dans des sociétés du groupe actives dans le développement, la conception-construction, le conseil et l'énergie solaire
• Actionnariat et direction : associés Avădanei Florentin-Claudiu (50%) et Oancea Elena (50%) ; administrateur Avădanei Florentin-Claudiu
• Participations directes (09.10.2026) : 100% de K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS et K2 BERCENI ; 76% de K2 STEFANESTI ; 50% de GOLDBACH DEVELOPMENT et GOLDBACH DESIGN&BUILD ; 46% de GOLDBACH CONSULTING ; 20% de K2 DROBETA
• Participations indirectes : 100% de K2 JEGALIA S.R.L., la société de projet de Jegalia, et 100% de K2 TG MURES GALLERY S.R.L., le constituant hypothécaire, détenue via K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L.
• Références : les projets commerciaux livrés par le groupe comprennent le magasin Lidl de Berceni (2025), l'Aurora Retail Park Bacău (mai 2026) et la galerie commerciale de Râșnov (2024) ; huit sociétés de projet de street malls à Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița et Huși ont été achevées et sont sorties du groupe le 10 octobre 2025
• Sur stock.estate : K2 Odobești Retail Park, un prêt de 400.000 EUR décaissé le 28.10.2026, à échéance du 26.04.2027, en cours de remboursement, sans échéance encore exigible (premier paiement d'intérêts le 01.12.2026). Les deux prêts sont liés par une clause de défaut croisé (art. 7.7 du contrat de prêt)
• Situation : en activité, sans dettes fiscales impayées, sans procédures judiciaires et sans mention d'insolvabilité (rapport Termene.ro du 22 octobre 2026)
• Site web : goldbachgroup.ro

4. Projet et garantie

Le projet. Galerie Food Jegalia est un supermarché Penny réalisé en Shell & Core, d'une surface louée de 1.274 m² sur un terrain de 5.029 m², développé par K2 JEGALIA S.R.L. Le magasin est loué à REWE International (Penny) par un bail de 15 ans signé en juin 2026, avec option de prolongation. Le permis de construire n° 6 du 21.08.2026 a été délivré. La construction, confiée à Goldbach Construct en qualité d'entreprise générale, a commencé en août 2026 ; l'achèvement du Shell & Core est prévu en janvier 2027 et l'ouverture du magasin en mai 2027, au plus tard le 31.05.2027 (calendrier du promoteur).

La garantie.

• Adresse : Str. Băneasa nr. 2, Târgu Mureș, département de Mureș
• Livre foncier : livre foncier 144792 Târgu Mureș, numéro cadastral 144792 ; terrain constructible de 5.737 m², catégorie terrain bâti (curți construcții)
• Propriétaire : K2 TG MURES GALLERY S.R.L. (CUI 51845964), seul propriétaire (1/1), détenue à 100% par K2 RETAIL PROPERTIES S.R.L., elle-même détenue à 100% par l'emprunteur, en qualité de constituant hypothécaire tiers
• Titre : acquis par l'acte notarié de vente n° 3624 du 17 décembre 2025 pour 4.378.857,50 RON hors TVA (5.298.417,58 RON TVA de 21% comprise)
• Charges : l'extrait du livre foncier du 22 octobre 2026 ne mentionne aucune charge en Partie III ; le permis de construire n° 105 du 30.04.2026 pour un bâtiment à usage sportif et commercial est mentionné au livre foncier
• Usage prévu : le groupe prévoit sur le terrain la galerie commerciale non alimentaire Târgu Mureș 2 (rez-de-chaussée plus un étage, surface locative brute de 3.631 m²), avec un bail en négociation et un début des travaux prévu au premier trimestre 2027 (informations du promoteur)

5. Analyse du marché

Les supermarchés discount mono-locataires loués à long terme à des enseignes alimentaires internationales sont un format central du groupe Goldbach. Goldbach Construct, l'entreprise générale du projet, a achevé en 2025 un magasin Penny et un magasin Lidl. À Jegalia, le bail Penny est signé pour 15 ans et le loyer annuel estimé est d'environ 191.100 EUR (12,5 EUR par m² et par mois sur 1.274 m²), selon le promoteur.

Base de la garantie. Aucune expertise indépendante ANEVAR n'a été réalisée pour cette offre. La valeur de référence de 1.140.476 EUR correspond au prix d'achat selon l'acte notarié n° 3624 du 17.12.2025, soit 5.298.417,58 RON TVA comprise, converti au cours BNR de 5,0923 RON/EUR à la date de l'acte (1.040.476 EUR), majoré de 100.000 EUR de frais d'autorisation pour le permis de construire n° 105/2026. Cela représente environ 199 EUR par m².

Sensibilité. Une décote de 20% en cas de vente forcée sur 1.140.476 EUR donne 912.381 EUR, ce qui couvre encore le financement de 600.000 EUR avec un ratio prêt/valeur d'environ 66%. Une décote d'environ 47% ramènerait la valeur de la garantie au niveau du financement.

6. Analyse financière

Il s'agit d'un prêt de fonds de roulement sur 12 mois à la holding du groupe pour le développement du projet de Jegalia.

Utilisation des fonds

Budget du projet (estimations du promoteur)

Plan de financement

Le promoteur prévoit de financer le projet à 60% par financement bancaire et à 40% par fonds propres. Le 01.10.2026, UniCredit Bank a émis une offre indicative pour un prêt de développement d'un montant maximal de 1.009.542 EUR, assorti d'une ligne de financement de la TVA, sur 10 ans. L'offre est indicative et ne constitue pas un financement signé. La banque exigeant l'apport en fonds propres en amont, le prêt bancaire n'est pas une source de remboursement du présent prêt.

Données financières de l'emprunteur, déposées auprès de l'ANAF (RON)

La holding n'a ni chiffre d'affaires ni salariés ; ses produits sont principalement des produits financiers de ses participations.

Vision de groupe (RON, ANAF, agrégation simple sans éliminations intragroupe)

Source de remboursement

Le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, 12 mois après le décaissement (estimée au 10.11.2027). Le remboursement est prévu à partir des flux de trésorerie du groupe, de la vente ou du refinancement bancaire du projet du groupe à Târgu Mureș, ou de la sortie anticipée d'autres projets du groupe tels que K2 Odobești. L'achèvement du magasin de Jegalia est attendu au plus tard au quatrième trimestre 2027. La réalisation du terrain hypothéqué constitue la solution de repli.

7. Financement et opportunité d'investissement

Fonctionnement du taux progressif

Chaque investissement reçoit son propre taux contractuel annuel, fixé au moment de la signature. Le taux part du taux plancher de 10,00% et augmente dans la limite de l'enveloppe d'intérêts de 6,00 points de pourcentage en fonction du montant investi (et, le cas échéant, du niveau de l'investisseur et d'un éventuel bonus early-bird), selon la grille publiée sur cette page de campagne. L'emprunteur paie 16,00% par an sur l'ensemble du financement ; la part de l'enveloppe non attribuée aux investisseurs constitue la commission de la plateforme. Une fois signé, le taux d'un investissement ne change pas pendant toute la durée du prêt.

Plateforme

stock.estate est un prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiara de Roumanie sous la licence PJR28FSFPR/400002, opérant conformément au Règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Structure de holding. L'emprunteur est une holding sans chiffre d'affaires opérationnel ; le projet est réalisé par une filiale et l'hypothèque est consentie par une autre. Atténuation : la holding a déclaré en 2025 des capitaux propres de 6,3 millions RON et un bénéfice net de 5,2 millions RON, et l'hypothèque est une sûreté réelle sur le terrain inscrite avant le décaissement des fonds.
• Construction et autorisations. Les coûts et délais de construction à Jegalia peuvent dépasser les estimations du promoteur, et le bail Penny dépend de la livraison du magasin à la date convenue. Atténuation : le permis de construire n° 6 du 21.08.2026 est délivré, la construction a commencé en août 2026 et le bail de 15 ans avec REWE International (Penny) est signé.
• Financement bancaire indicatif. Le prêt de développement d'UniCredit Bank est une offre indicative, et non un financement signé, et la banque exige l'apport en fonds propres en amont, de sorte que le prêt bancaire ne peut pas servir à rembourser le présent prêt. Atténuation : le remboursement ne dépend pas du prêt bancaire de Jegalia ; il est prévu à partir des flux de trésorerie du groupe, de la vente ou du refinancement bancaire du projet de Târgu Mureș et de la sortie d'autres projets du groupe, l'hypothèque constituant la solution de repli.
• Base de la garantie. La garantie est un terrain non bâti évalué à son prix d'achat TVA comprise majoré des frais d'autorisation, et non par une expertise indépendante ANEVAR. Atténuation : le prix a été payé par acte notarié en décembre 2025, le permis de construire n° 105/2026 est mentionné au livre foncier, la Partie III ne mentionne aucune charge, et une décote de 20% en cas de vente forcée laisse le financement couvert.
• Constituant hypothécaire aux capitaux propres négatifs. K2 TG MURES GALLERY S.R.L. présentait des capitaux propres négatifs de -111.612 RON au 31 décembre 2025, ce qui est courant pour une société de projet avant construction. Atténuation : la garantie est le terrain lui-même, évalué à 1.140.476 EUR, et ne dépend pas des résultats du constituant hypothécaire.
• Concentration sur le groupe. Il s'agit du deuxième prêt du même emprunteur sur stock.estate, pour une exposition totale de 1,0 million EUR avec K2 Odobești. Atténuation : chaque prêt dispose de sa propre hypothèque de premier rang sur un terrain différent, et la clause de défaut croisé permet aux prêteurs d'agir sur les deux prêts en cas de défaut de l'un d'eux.
• Endettement du groupe. En 2025, les dettes cumulées des sociétés du groupe s'élevaient à environ 59,5 millions RON pour des capitaux propres d'environ 21,7 millions RON (agrégation simple, sans éliminations intragroupe). Atténuation : le groupe a déclaré en cumulé un bénéfice net d'environ 12,3 millions RON en 2025.
• Taux variable à la signature. Le taux contractuel dépend du montant investi et des conditions à la signature. Atténuation : le taux est affiché avant la signature, reste fixe pendant toute la durée du prêt et ne peut jamais descendre sous le taux plancher de 10,00%.
• Risque de change. Le prêt est libellé en euros alors que les revenus du groupe sont principalement en lei. Atténuation : la durée est de 12 mois et l'immobilier commercial en Roumanie est valorisé en euros.
• Illiquidité. Les prêts conclus via la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver l'investissement jusqu'à l'échéance.

Les informations complètes sur l'emprunteur et les risques figurent dans la Fiche d'informations clés sur l'investissement (KIIS), dans la section Documents.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise et aucune information n'est substantiellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de l'établissement de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).