JAIS Home MOON Cluj

1. Résumé

EGO SOFT DESIGN S.R.L. exploite des appartements de courte durée à Cluj-Napoca sous la marque JAIS Home MOON. Cette campagne lève 116 000 EUR pour finaliser l'achat par la société d'une quatrième unité, un deux-pièces avec une place de parking souterraine situé Str. Miko Imre nr. 10, et pour l'aménager selon le standard des appartements MOON existants. La société apporte son portefeuille existant de trois appartements, d'une valeur comptable nette d'environ 448 000 EUR.

Caractéristiques de l'investissement :

• Intérêt progressif de 10,00 % à 16,00 % par an, fixé à la signature pour chaque investissement selon le montant investi et le niveau de l'investisseur, versé mensuellement, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance, 12 mois après la clôture de la campagne. Aucun cashback ni aucuns frais à la charge des investisseurs.
• Hypothèque de premier rang sur l'appartement et la place de parking, évalués de manière indépendante par un membre de l'ANEVAR à 176 000 EUR, soit un ratio prêt/valeur de 65,91 % et une couverture par les garanties de 151,7 %.
• Hypothèque bancaire existante levée à la signature : le montant dû au titre du prêt hypothécaire du vendeur auprès d'ING Bank est payé directement par stock.estate, de sorte que l'hypothèque des investisseurs est la seule hypothèque sur les deux unités.
• Une activité en exploitation : la société a dégagé un bénéfice net à chaque exercice depuis 2019, avec un chiffre d'affaires net de 1 150 992 RON et un bénéfice net de 298 757 RON en 2025.

2. Analyse de l'emplacement

Cluj-Napoca est le principal centre universitaire, informatique et d'affaires du nord-ouest de la Roumanie.

• Tourisme : le département de Cluj a enregistré 299 683 arrivées et 523 081 nuitées au premier semestre 2026 et se classe troisième en Roumanie pour les arrivées étrangères (INS).
• Trafic aérien : l'aéroport international de Cluj a accueilli un record de 3,58 millions de passagers en 2025, environ 10 % de plus qu'en 2024.
• Événements et universités : UNTOLD (plus de 470 000 participants en 2025) et Electric Castle créent des pics de demande, tandis que l'Université Babeș-Bolyai attend à elle seule environ 13 900 nouveaux étudiants à l'automne 2026, ce qui soutient des séjours tout au long de l'année de familles, d'universitaires et de personnel médical.

L'appartement donné en garantie se trouve Str. Miko Imre, une rue résidentielle proche de Calea Turzii dans le quartier Zorilor / Europa, au sud de la ville, avec accès aux campus universitaires de médecine, à Iulius Mall et au centre-ville. Les deux appartements MOON déjà en exploitation se trouvent dans le centre historique, Piața Muzeului, et près de l'ensemble Rivus en bord de rivière, Str. George Stephenson.

3. Profil du porteur de projet

• Entité juridique : EGO SOFT DESIGN S.R.L., code fiscal RO39394342, numéro au Registre du commerce J2018001429012, immatriculée en 2018, siège social à Aiud, département d'Alba
• Activité : développement de logiciels sur mesure (CAEN 6210) et hébergement de courte durée (CAEN 5520), avec des établissements à Cluj-Napoca, Piața Muzeului 5 et Str. George Stephenson 9
• Actionnariat et direction : associée unique et administratrice Oltița-Viruca Bodea ; les appartements MOON sont gérés par Horațiu Bodea
• Capital social : 600 000 RON, entièrement libéré
• Portefeuille : trois appartements au bilan, valeur comptable nette des bâtiments de 2 397 044 RON au 30 septembre 2026
• Marque : appartements JAIS Home MOON, proposés sur Airbnb, Booking.com, Expedia et Hotels.com, avec arrivée sans contact

4. Présentation du projet

La société achète un appartement achevé et une place de parking et les ajoutera à son portefeuille MOON comme quatrième unité.

Appartement 7, Str. Miko Imre nr. 10, 1er étage, Cluj-Napoca

• Séjour, coin nuit, cuisine, salle de bains, entrée et loggia
• Surface utile 45,32 m², surface totale 49,87 m²
• Livre foncier CF 298895-C1-U124 Cluj-Napoca
• Valeur de marché : 158 000 EUR

Place de parking 72, 2e sous-sol, même immeuble

• Surface utile 12,79 m²
• Livre foncier CF 298895-C1-U72 Cluj-Napoca
• Valeur de marché : 18 000 EUR

Valeurs issues du rapport ANEVAR n° 33 du 26 octobre 2026 établi par Crina Cheșa pour stock.estate. Après l'achat, l'appartement sera aménagé selon le standard MOON (intérieurs design, ventilation avec récupération de chaleur, eau filtrée) et loué en courte durée aux côtés des unités existantes.

Les appartements MOON en exploitation :

• Moon Old Town, Piața Muzeului 5, dans le centre historique, en exploitation depuis juin 2024 avec un taux d'occupation annuel moyen de 63,7 % (données de la société). Noté 10/10 "Exceptionnel" sur Hotels.com et Expedia.
• Moon Rivus, Str. George Stephenson 9, en exploitation depuis août 2026.

Les photos de cette page montrent ces deux appartements, à titre d'exemple du standard auquel la nouvelle unité sera portée.

5. Analyse du marché

La demande de séjours de courte durée à Cluj-Napoca provient de quatre groupes : touristes, voyageurs d'affaires du secteur informatique et des services, visiteurs liés à l'université (admissions, conférences, stages médicaux) et participants à des événements. L'unité existante de la société dans le centre a atteint un taux d'occupation annuel moyen de 63,7 % depuis juin 2024, selon les données de la société.

6. Analyse financière

Il s'agit d'un prêt d'acquisition et d'aménagement accordé à une société en exploitation ; le bien reste dans le portefeuille de la société et n'est pas revendu.

Utilisation des fonds

Le prix d'achat est de 227 000 EUR, dont la société a déjà payé 863 057,91 RON sur ses fonds propres. L'appartement est acheté auprès d'une partie liée ; la garantie est calculée sur la valeur indépendante ANEVAR, et non sur le prix d'achat.

Couverture par les garanties

Données financières de la société (RON)

Source : états financiers annuels déposés auprès du ministère des Finances.

Source de remboursement

Les intérêts mensuels sont payés à partir des flux de trésorerie d'exploitation de la société, y compris les revenus d'hébergement du portefeuille MOON. Le capital à l'échéance est remboursé à partir des flux de trésorerie d'exploitation et/ou d'un refinancement bancaire de l'appartement, la vente de l'unité ou une levée ultérieure constituant des voies supplémentaires.

7. Financement et opportunité d'investissement

Fonctionnement du taux progressif. Chaque investissement reçoit un taux annuel fixe unique, déterminé à la signature : le taux plancher de 10,00 % plus une tranche de taux (Rate Band) qui augmente avec le montant investi (de +0,25 point à 250 EUR jusqu'à +6,00 points à 100 000 EUR), ainsi que des taux de départ plus élevés pour les investisseurs disposant d'un portefeuille actif plus important sur la plateforme, jusqu'à un maximum de 16,00 %. Aucun bonus early-bird ne s'applique à cette campagne.

Sortie. Le capital devrait être remboursé à l'échéance par, dans l'ordre de préférence :

• les flux de trésorerie d'exploitation de la société ;
• un refinancement bancaire garanti par l'appartement ;
• la vente de l'appartement, dont la valeur d'expertise représente environ 1,5 fois le prêt.

Plateforme

stock.estate est un prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiara de Roumanie sous la licence PJR28FSFPR/400002, opérant conformément au règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de remboursement. L'emprunteur peut ne pas être en mesure de payer les intérêts ou le capital à temps. Atténuation : le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur un appartement achevé et une place de parking évalués à 151,7 % du prêt, qui peut être réalisée pour le compte des investisseurs.
• Risque opérationnel. Les revenus de courte durée dépendent du taux d'occupation, de la saisonnalité et des règles locales sur la location de courte durée. Atténuation : la société exploite des unités de courte durée à Cluj-Napoca depuis 2024 et dispose d'autres revenus ; le remboursement ne repose pas uniquement sur la nouvelle unité.
• Risque de marché. Les prix résidentiels à Cluj-Napoca peuvent baisser pendant la durée du prêt. Atténuation : le ratio prêt/valeur de 65,91 % absorbe une baisse des prix d'environ un tiers avant que le prêt ne soit plus entièrement couvert.
• Risque de change. Le prêt est libellé en euros alors que la société déclare ses revenus en lei roumains. Atténuation : l'immobilier résidentiel à Cluj-Napoca est évalué et échangé en euros, ce qui soutient la valeur de la garantie en euros.
• Illiquidité. Les prêts conclus via la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver l'investissement jusqu'à l'échéance.

Les informations complètes sur l'emprunteur et les risques, y compris l'endettement bancaire existant de la société, figurent dans la fiche d'informations clés sur l'investissement (KIIS) dans la section Documents.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise et qu'aucune information n'est substantiellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de l'établissement de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).