Impakt Chinteni

1. Résumé opérationnel

IMPAKT REAL ESTATE SRL, opérant sous la marque Impakt, sollicite un financement par prêt participatif de 425,000 € via stock.estate afin de finaliser l'acquisition et d'entamer le développement d'un projet résidentiel entièrement autorisé à Chinteni, dans le département de Cluj, en Roumanie. La propriété comprend cinq parcelles de terrain intravilan adjacentes totalisant 4,269 m², pour lesquelles quatre permis de construire ont été délivrés, autorisant la construction de 4 bâtiments en duplex (8 unités résidentielles). Le coût d'acquisition du terrain est de 500,000 €, avec des coûts de construction totaux estimés à 675,000 €, portant le coût total du projet à 1,175,000 €. Le promoteur a pré-engagé 300,000 € en fonds propres ; le prêt de 425,000 € financera le solde de l'acquisition et le développement initial jusqu'à environ 30% d'achèvement. Le prêt est assorti d'une durée de 12 mois à un taux de 14% par an, avec des intérêts payés mensuellement et le capital remboursé à l'échéance (remboursement in fine). La valeur brute de développement estimée est de 2,000,000 € (8 unités à environ 250,000 € chacune au stade semi-fini), générant un bénéfice brut projeté d'environ 825,000 €. L'actif sous-jacent a été évalué indépendamment à 641,000 € par NAPOCA BUSINESS SRL (évaluateur certifié ANEVAR, rapport daté du 4 mars 2026), ce qui donne un ratio prêt/valeur d'environ 66%. La sûreté est constituée par une hypothèque de premier rang sur la propriété acquise, établie dès la finalisation du transfert de propriété. La construction devrait être achevée à l'automne 2026.

2. Analyse de l'emplacement

Chinteni est une commune du département de Cluj, en Roumanie, située à environ 10–12 km au nord de Cluj-Napoca, dans la zone vallonnée du Podișul Someșan (plateau de Someș). La commune couvre environ 68 km² et compte une population d'environ 4,000–4,500 habitants, administrativement divisée en les villages de Chinteni (chef-lieu), Deușu, Feiurdeni, Satu Lung et Vechea.

La propriété est située dans la zone de la rue Ady Endre à Chinteni, dans un quartier résidentiel caractérisé par des maisons individuelles (configurations S+R+C, S+R+E) et des terrains disponibles. L'accès se fait par la rue Ady Endre, une route publique en gravier. La zone est reliée à Cluj-Napoca par des routes communales et départementales, avec des transports publics métropolitains (lignes de bus exploitées par la Compania de Transport Public Cluj-Napoca) disponibles à environ 1,000 m.

L'infrastructure et les commodités locales comprennent des transports publics à moins de 1,000 m, des centres commerciaux à moins de 1,000 m, des établissements d'enseignement (école, jardin d'enfants) à moins de 1,500 m, et des services supplémentaires (pharmacies, magasins, lieux de culte) à moins de 1,000 m. Tous les principaux services publics , électricité, eau, gaz, assainissement, téléphonie, télévision par câble et internet , sont présents dans la zone. L'environnement est classé comme peu pollué avec une ambiance calme.

Chinteni a connu un développement résidentiel accéléré ces dernières années, porté par la migration vers l'extérieur des familles et des professionnels de Cluj-Napoca cherchant des logements à plus faible densité tout en conservant la proximité de la ville. Selon le rapport d'évaluation ANEVAR, la zone représente un marché immobilier modérément stable avec une tendance des prix légèrement à la hausse, bien que sujette à une stagnation potentielle en fonction des conditions macroéconomiques et géopolitiques. Les prix des terrains constructibles à Chinteni varient entre 100 € et 124 € par m², nettement inférieurs à ceux de l'intravilan de Cluj-Napoca mais supérieurs à ceux des localités plus éloignées.

3. Profil du promoteur

Entité juridique : IMPAKT REAL ESTATE SRL Marque opérationnelle : Impakt Secteur : Agence immobilière et développement résidentiel Zone d'intervention : Zone métropolitaine de Cluj

IMPAKT REAL ESTATE SRL est active sur le marché immobilier de la zone métropolitaine de Cluj-Napoca, se spécialisant dans les développements résidentiels de petite à moyenne envergure, en particulier dans le segment des duplex et des maisons individuelles. L'entreprise opère dans les transactions immobilières, les développements résidentiels suburbains et urbains, et les produits de logement standardisés ciblant le segment des acheteurs du marché intermédiaire.

Le promoteur a précédemment réalisé une opération de financement pour un projet résidentiel sous le nom d'Impakt Villas via une structure de financement participatif, démontrant son expérience dans l'exécution de développements soutenus par des investissements.

À travers le projet Impakt Chinteni, l'entreprise continue d'étendre son portefeuille dans le segment des villas et duplex au sein de la zone métropolitaine de Cluj.

4. Aperçu du projet

Type de propriété : Développement résidentiel , logements en duplex (4 bâtiments, 8 unités) Emplacement : Chinteni, commune de Chinteni, jud. Cluj (zone de la rue Ady Endre), code postal 407205 Surface totale du terrain : 4,269 m² (5 parcelles intravilan adjacentes) Propriétaire actuel : GSM CONSTRUCT IMOBILIARE SRL Zonage : UTR = Lr (résidentiel rural, régime de faible hauteur)

Répartition des parcelles :

• N° cadastral 81955 , 700 m², rectangulaire, plat, 31 m de façade sur rue
• N° cadastral 81674 , 701 m², rectangulaire, plat, 29 m de façade sur rue
• N° cadastral 81673 , 700 m², rectangulaire, plat, 31 m de façade sur rue
• N° cadastral 81956 , 933 m², rectangulaire, plat, 62 m de façade (parcelle d'angle, accès par deux rues)
• N° cadastral 81675 , 1,235 m² (route d'accès)

Permis de construire délivrés :

• AC n° 71 / 11.04.2023 , 2 logements jumelés R+E sur le n° cadastral 81673
• AC n° 72 / 11.04.2023 , 2 logements jumelés R+E sur le n° cadastral 81674
• AC n° 75 / 27.04.2023 , 2 logements jumelés R+E sur le n° cadastral 81955
• AC n° 76 / 27.04.2023 , 2 logements jumelés R+E sur le n° cadastral 81956

Spécifications des unités (par unité résidentielle) :

• Configuration : Rez-de-chaussée + premier étage (R+E)
• Hauteur maximale : 9.90 m (faîtage : 8.31 m, corniche : 5.41 m)
• Surface développée : 190.24 m²
• Emprise au sol : 104.82 m²
• Surface utile : 119.28 m²
• Surface habitable : 73.25 m²
• Stationnement : 2 places par unité (sur site)
• Catégorie d'importance : D

Spécifications de construction :

• Fondations : béton ordinaire continu
• Structure : poutres, colonnes et noyaux de rigidification en béton armé ; murs porteurs en maçonnerie
• Dalles : dalle en béton armé au-dessus du rez-de-chaussée ; plancher en bois au-dessus du premier étage
• Toiture : structure en charpente bois avec couverture en tuiles céramiques en terre cuite
• Clôture : base en béton armé avec enduit décoratif blanc et panneaux métalliques gris
• Services publics : eau et assainissement via l'extension des réseaux existants ; raccordement électrique ; eaux pluviales collectées localement

Validité des permis : Les permis de construire ont été délivrés en avril 2023 avec une période de validité initiale de 24 mois et une durée d'exécution de 36 mois. Les permis ont été prolongés et demeurent valides.

Achèvement prévu : Automne 2026

Certificats de performance énergétique : En règle.

Statut du projet :

• Évaluation indépendante ANEVAR terminée (4 mars 2026)
• Permis de construire délivrés (avril 2023) et prolongés
• Transaction d'acquisition structurée ; en attente de la finalisation du financement participatif
• Début de la construction immédiatement après le transfert de propriété
• Achèvement cible : automne 2026

5. Analyse du marché

La zone métropolitaine de Cluj-Napoca est l'un des marchés immobiliers résidentiels les plus actifs de Roumanie, caractérisé par une demande soutenue de nouveaux logements et une pénurie structurelle de maisons individuelles à proximité de la ville.

Les emplacements suburbains tels que Chinteni ont attiré une demande croissante d'acheteurs recherchant des espaces de vie plus grands et des environnements résidentiels à plus faible densité, tout en conservant un accès aux centres d'emploi et aux services urbains de Cluj-Napoca.

Selon le rapport d'évaluation ANEVAR (mars 2026), le marché foncier à Chinteni est caractérisé par une offre variée de terrains constructibles, principalement dans la fourchette de 400 à 800 m², avec des prix compris entre €100 et €124 par m² pour des terrains prêts à construire. La valeur estimée de la propriété concernée correspond à environ €150 par m² en tenant compte du statut de développement autorisé du terrain et de l'accès aux services publics.

La demande est portée par trois catégories principales d'acheteurs : (1) jeunes familles et professionnels de Cluj-Napoca recherchant un logement individuel sur des parcelles de taille moyenne (400 à 700 m²) ; (2) promoteurs à petite échelle acquérant des parcelles plus grandes pour des projets de duplex ou de petits ensembles résidentiels ; et (3) investisseurs individuels acquérant des terrains pour une préservation de capital à moyen terme.

Le rapport d'évaluation estime la valeur marchande d'une unité de duplex au stade semi-fini à environ €250,000. Sur cette base, la valeur brute de développement (VBD) totale du projet de 8 unités est d'environ €2,000,000.

Le marché est évalué comme modérément stable, avec une tendance des prix légèrement à la hausse, bien que le rapport note que l'instabilité géopolitique et les facteurs macroéconomiques pourraient entraîner une stagnation ou une légère correction à court terme. La période d'exposition estimée de la propriété à la vente dans des conditions normales de marché est de 6 à 9 mois.

6. Analyse financière

• Coût d'acquisition du terrain : €500,000
• Coût total estimé de la construction : €675,000 (environ €84,375 par unité)
• Coût total du projet : €1,175,000
• Capitaux propres pré-engagés (promoteur) : €300,000
• Montant du prêt participatif : €425,000
• Financement initial total : €725,000 (couvre l'acquisition du terrain + développement jusqu'à environ 30% d'achèvement)
• Valeur foncière estimée (ANEVAR, mars 2026) : €641,000
• Prix de vente estimé de l'unité (semi-fini) : €250,000 par unité
• Valeur brute de développement estimée (8 unités) : €2,000,000
• Bénéfice brut projeté : environ €825,000
• Marge bénéficiaire projetée : environ 41%
• Source de remboursement : Produits de la vente des 8 unités résidentielles

7. Opportunité de financement et d'investissement

• Montant total du prêt : €425,000
• Durée du prêt : 12 mois
• Taux d'intérêt annuel : 14% par an
• Paiement des intérêts : Mensuel, tout au long de la durée du prêt
• Remboursement du capital : In fine , remboursement complet à l'échéance
• Utilisation des fonds : Finalisation de l'acquisition de la propriété et développement initial jusqu'à environ 30% d'avancement des travaux
• Garantie : Hypothèque de premier rang sur la propriété acquise (5 parcelles de terrain, 4,269 m²) et les développements futurs sur celle-ci
• Établissement de l'hypothèque : Lors de la finalisation du transfert de propriété à STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL
• Valeur estimée de l'actif : €641,000
• Ratio prêt/valeur (LTV) : environ 66%
• Ratio de couverture de la garantie : environ 151% (€641,000 / €425,000)

8. Risques et mesures d'atténuation

Risque de marché Risque : Un ralentissement de la demande résidentielle dans la zone métropolitaine de Cluj pourrait prolonger les délais de vente au-delà de la durée du prêt. Atténuation : Le projet cible le segment des duplex/logements individuels dans un emplacement suburbain à forte demande, porté principalement par la demande des utilisateurs finaux plutôt que par une activité spéculative, offrant une stabilité relative des prix.

Risque d'acquisition et d'exécution Risque : L'acquisition doit être finalisée comme prévu après une levée de fonds réussie, et la construction doit se poursuivre sans retards matériels. Atténuation : Le promoteur a pré-engagé €300,000 en capitaux propres, réduisant le risque d'exécution. Le projet est entièrement autorisé, permettant à la construction de commencer immédiatement après le transfert de propriété.

Risque lié à la validité du permis de construire Risque : Les permis de construire ont été initialement délivrés en avril 2023 ; s'ils ne sont pas prolongés, ils pourraient expirer avant le début des travaux. Atténuation : Les quatre permis de construire ont été prolongés et demeurent valides. La durée d'exécution de 36 mois offre suffisamment de temps pour l'achèvement du projet d'ici l'automne 2026.

Risque de remboursement Risque : Si les ventes des unités progressent plus lentement que prévu, le promoteur pourrait rencontrer des difficultés à rembourser le prêt à l'échéance. Atténuation : La valeur brute de développement estimée de €2,000,000 offre une marge de sécurité substantielle par rapport au prêt de €425,000. Le prêt est en outre garanti par une hypothèque de premier rang sur un actif évalué à €641,000 (couverture de 151%).

Risque lié au calendrier des sûretés Risque : L'hypothèque est établie après l'acquisition plutôt qu'au moment du décaissement des fonds. Atténuation : L'hypothèque est créée immédiatement après la finalisation du transfert de propriété. La structure est conçue de manière à ce que le décaissement des fonds et la signature notariale de l'hypothèque se produisent dans un intervalle rapproché.

Risque lié aux coûts de construction Risque : La hausse des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre pourrait éroder la rentabilité du projet et affecter la capacité du promoteur à achever et à vendre les unités aux prix projetés. Atténuation : Le budget total de construction de €675,000 a été estimé par rapport à une valeur brute de développement de €2,000,000, offrant une marge brute d'environ 41%. La typologie en duplex utilise des méthodes de construction standardisées, et le promoteur possède une expérience préalable dans la réalisation de projets similaires.