Grivita nr. 42-14

1. Synthèse

SELEX TRADING S.A., société par actions roumaine active depuis 2010 dans la location de ses propres biens immobiliers (CAEN 6820), lève un prêt de fonds de roulement de EUR 275,000 sur 6 mois via la plateforme stock.estate. Il s'agit de la première offre de la société sur la plateforme.

Les investisseurs perçoivent un taux d'intérêt progressif compris entre 10.00% et 16.00% par an, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi, au sein d'un pool d'intérêts de 6.00 points de pourcentage au-dessus du taux plancher (floor) de 10.00%. Les intérêts sont versés mensuellement et le principal est remboursé en une seule échéance à l'échéance finale. Aucun cashback et aucuns frais à la charge de l'investisseur ne s'appliquent.

Le prêt est garanti par des hypothèques de premier rang sur trois biens immobiliers appartenant à l'emprunteur : une maison en cours d'achèvement avec son terrain de 230 m² à str. Grivitei nr. 42-14, Otopeni, département d'Ilfov (CF 117529), le terrain vacant adjacent de 247 m² (CF 121186), et un terrain intravilan de 6,866 m² avec ses dépendances à Calea Bucuresti nr. 19, Murfatlar, département de Constanta (CF 100017). Les membres ANEVAR évaluent les biens d'Otopeni à EUR 238,100 (rapport no. 56 du 16 June 2025) et le bien de Murfatlar à EUR 180,600 (rapport du 13 March 2026), soit une valeur combinée des garanties de EUR 418,700. Par rapport à la facilité de EUR 275,000, cela représente un ratio prêt/valeur (LTV) de 65.68% et un taux de couverture de la garantie de 152%, contre un minimum de la plateforme de 150%. Les hypothèques sont inscrites lors de la séance notariale au cours de laquelle les fonds sont débloqués, de sorte qu'il n'existe aucune période durant laquelle le capital des investisseurs serait non garanti.

2. Analyse de la localisation

Otopeni, département d'Ilfov. Les deux biens d'Otopeni sont situés sur str. Grivitei, dans la zone centrale d'Otopeni, une ville de l'aire métropolitaine de Bucarest immédiatement au nord de la capitale, qui abrite l'aéroport international Henri Coanda. L'expert indépendant décrit la micro-localisation comme la nouvelle zone d'habitat unifamilial de la ville, avec un trafic très faible, tous les réseaux raccordés (électricité, gaz, eau, égouts), des transports publics sur la route nationale, ainsi que la mairie, un club de fitness World Class et plusieurs supermarchés à proximité immédiate. Otopeni est l'une des localisations résidentielles les plus recherchées de la banlieue de Bucarest, portée par la proximité de l'aéroport, des quartiers d'affaires de Baneasa et Pipera et du corridor DN1.

Murfatlar, département de Constanta. Le troisième bien est situé à Calea Bucuresti nr. 19, dans la zone médiane de Murfatlar, une ville à environ 15 km à l'ouest de Constanta, sur le corridor routier vers Bucarest. L'expert caractérise la zone comme à dominante industrielle et résidentielle, avec un accès par une route publique asphaltée et des réseaux d'électricité, d'eau et d'égouts disponibles. Le terrain a été acquis en 2023 auprès d'une société viticole et comporte un ensemble de dépendances datant d'environ 1970, dont la plupart sont jugées démolissables par l'expert.

3. Profil de l'emprunteur

L'emprunteur est SELEX TRADING S.A. (code fiscal RO26771432, numéro d'immatriculation au registre du commerce J2022023750401, EUID ROONRC.J2022023750401), société par actions immatriculée le 13 April 2010 dans le département de Iasi (anciennement J22/526/2010) et réimmatriculée à Bucarest le 28 November 2022. Son siège social se trouve str. Banul Antonache nr. 40-44, bureau MRSF20, 1er étage, Secteur 1, Bucarest, et son activité principale déclarée est CAEN 6820, location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués. Le capital souscrit et libéré est de RON 90,000.

• Actionnaires : Ciausu Angelica, 94.44% ; CASA RANDUNICA S.R.L. (code fiscal 43365302, département de Iasi), 5.56%. Ciausu Angelica détient également 100% de CASA RANDUNICA S.R.L. et est par conséquent le bénéficiaire effectif final de 100% de l'emprunteur.
• Administrateur unique : Ciausu Angelica, mandat du 22 March 2022 au 22 March 2042.
• Statut selon le certificat du registre du commerce no. 3563776 du 23 September 2026 : en activité, sans insolvabilité, dissolution ou opposition enregistrée. Le certificat de casier judiciaire de l'administrateur daté du 23 September 2026 figure au dossier.
• Activité et actifs : la société détient un portefeuille immobilier dans le département de Constanta (Murfatlar) et le département d'Ilfov (Otopeni), deux établissements secondaires enregistrés à Murfatlar, ainsi qu'un portefeuille de marques déposées. Elle détient des participations de 100% dans LIVADA URSULUI S.R.L. (département de Bistrita-Nasaud) et AGRO TEAM FRUCT S.R.L. (Medgidia, département de Constanta).
• Taille : la société comptait en moyenne 2 salariés en 2025. Son activité consiste en la détention d'actifs et la location plutôt qu'en des opérations commerciales, ce qui se reflète dans la structure du bilan décrite à la section 6.

4. Aperçu des garanties

La garantie comprend trois biens immobiliers, tous enregistrés en propriété exclusive (1/1) de SELEX TRADING S.A.

Bien 1 : maison en cours d'achèvement et terrain, Otopeni

• Adresse : str. Grivitei nr. 42-14, T12, P253/2, corp 4B, Otopeni, département d'Ilfov
• Livre foncier : CF 117529 Otopeni, numéro cadastral 117529 ; terrain intravilan de 230 m², catégorie cour et constructions, de forme rectangulaire, plat, avec une façade d'environ 12 m sur une voie de servitude donnant sur str. Grivitei
• Construction : C1, numéro cadastral 117529-C1, maison unifamiliale P+1E, emprise au sol 67 m², surface construite brute 145 m², surface utile 112.97 m², inscrite au livre foncier en 2021 ; structure en béton armé et maçonnerie de brique, toiture en tôle Lindab à deux pans, isolation thermique de 10 cm, fenêtres PVC à double vitrage, installations électriques, de gaz, d'eau et d'égouts réalisées
• État d'avancement : lors de l'inspection de l'expert du 5 June 2025, la maison était achevée à environ 75%, sans finitions intérieures, celles-ci devant être réalisées au même standard que la maison jumelle achevée sur le terrain voisin
• Titre de propriété : acquis par acte notarié de vente-achat du 24 February 2025 auprès d'un particulier ; l'extrait du livre foncier du 6 May 2025 ne fait apparaître aucune charge
• Évaluation : EUR 197,100 (RON 991,200), EUR 1,744.71 par m² utile, par Nicoleta Ungureanu, membre ANEVAR no. 18021, rapport no. 56 du 16 June 2025, approche par comparaison de marché

Bien 2 : terrain vacant, Otopeni

• Adresse : T12, P253/1, Lot 7, Otopeni, département d'Ilfov, adjacent au Bien 1
• Livre foncier : CF 121186 Otopeni, numéro cadastral 121186 ; terrain intravilan de 247 m²
• Titre de propriété : propriété exclusive de SELEX TRADING S.A. ; l'extrait du livre foncier du 6 May 2025 ne fait apparaître aucune charge
• Évaluation : EUR 41,000 (RON 206,000), EUR 165.17 par m², même rapport no. 56 du 16 June 2025

Les deux biens d'Otopeni sont desservis par une voie d'accès privée enregistrée sous CF 114989 Otopeni (546 m²), dans laquelle SELEX TRADING S.A. détient une quote-part indivise de 1/13. La charge précédemment inscrite sur cette quote-part en faveur d'un prêteur non bancaire a été radiée.

Bien 3 : terrain et dépendances, Murfatlar

• Adresse : Calea Bucuresti nr. 19, Murfatlar, département de Constanta
• Livre foncier : CF 100017 Murfatlar, numéro cadastral 100017 ; terrain intravilan de 6,866 m², catégorie cour et constructions, accès par une route publique asphaltée, électricité, eau et égouts disponibles
• Constructions appartenant à l'emprunteur et incluses dans l'hypothèque : C1 poste d'incendie 33 m², C2 annexe 19 m², C4 garage 22 m², C5 atelier mécanique 281 m², C6 garage 25 m², C7 garage 49 m², C8 dépôt de matériaux 69 m², C9 garage 24 m², C10 poste d'incendie 81 m², toutes datant d'environ 1970 ; l'expert a constaté que la plupart d'entre elles sont démolies ou en état insatisfaisant et leur attribue une valeur combinée de EUR 2,100
• Constructions n'appartenant pas à l'emprunteur : deux habitations situées sur le même terrain, C3 (118 m²) et C11 (107 m²), sont enregistrées au nom de VITIVINICOLA BASARABI S.A. et ne font pas partie de la garantie
• Titre de propriété : acquis par acte notarié no. 1777 du 23 October 2023 à la suite d'une vente aux enchères publiques dans le cadre de l'insolvabilité du vendeur ; la position C16 du livre foncier indique que le terrain et les constructions de l'emprunteur ont été enregistrés libres de charges en vertu de l'art. 53 de la Loi 85/2006 et de l'art. 91 de la Loi 85/2014. Des mentions historiques de 2003 et 2007 (une saisie et une citation dans des dossiers d'exécution forcée contre le précédent propriétaire) restent visibles en Partie III du livre foncier ; l'extrait actuel du 3 September 2026 ne fait apparaître aucune hypothèque
• Évaluation : EUR 180,600 (RON 920,000), dont terrain EUR 178,500 à EUR 26 par m² et constructions EUR 2,100, par Sabo Marius Alexandru, membre ANEVAR no. 15878, Fairvalue Consulting, rapport du 13 March 2026, approche par comparaison de marché pour le terrain

Valeur combinée des garanties : EUR 418,700, pour une facilité de EUR 275,000 : ratio prêt/valeur (LTV) 65.68%, taux de couverture 152%. Les hypothèques sont inscrites en premier rang en faveur des investisseurs, représentés par STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., lors de la séance notariale au cours de laquelle les fonds sont débloqués.

5. Analyse de marché

Marché résidentiel d'Otopeni. L'évaluation d'Otopeni repose sur l'approche par comparaison de marché, avec trois maisons comparables situées dans la même micro-localisation, ajustées à une fourchette d'environ EUR 1,678 à EUR 2,367 par m² utile pour des maisons achevées ; la maison objet de l'évaluation, en cours d'achèvement, est évaluée à EUR 1,744.71 par m² utile, dans la partie basse de cette fourchette, afin de refléter les travaux restant à exécuter. L'expert décrit l'offre dans le segment des maisons à Otopeni comme élevée et la demande effective comme moyenne et stagnante, contrainte par l'accès au financement. Le terrain vacant est évalué à EUR 165.17 par m².

Marché foncier de Murfatlar. L'évaluation de Murfatlar repose sur quatre terrains comparables situés à Murfatlar, Valu lui Traian, Poarta Alba et Ovidiu, avec des prix demandés compris entre EUR 18 et EUR 27 par m² avant ajustements, et conclut à EUR 26 par m² pour le terrain objet de l'évaluation après une déduction de 5% correspondant au coût de démolition des constructions démolissables. L'expert a appliqué l'approche par comparaison de marché pour le terrain et l'approche par le coût pour les constructions, et a recoupé le résultat avec une approche par le revenu. Le bassin d'acheteurs pour un terrain industriel-résidentiel de 0,7 ha est plus restreint que pour une maison résidentielle, et une vente forcée nécessiterait une période d'exposition plus longue.

Sensibilité. Une décote de vente forcée de 20% sur la valeur combinée des garanties de EUR 418,700 donne environ EUR 335,000, ce qui couvre encore la facilité de EUR 275,000 à un ratio prêt/valeur (LTV) d'environ 82%. Une décote de 34% ou plus ferait passer la valeur des garanties en dessous du montant de la facilité.

6. Analyse financière

Il s'agit d'un prêt de fonds de roulement accordé à une société en exploitation, et non d'un projet de développement, de sorte qu'il n'existe pas de prix de vente prévisionnel. L'analyse porte sur l'utilisation des fonds, le taux de couverture de la garantie et la situation financière de l'emprunteur telle que déposée auprès de l'ANAF.

Utilisation des fonds

L'emprunteur a déclaré que les fonds sont destinés au fonds de roulement de son activité de location immobilière. Aucun budget détaillé n'a été communiqué à la plateforme.

Situation financière de l'emprunteur, telle que déposée auprès de l'ANAF (RON)

Structure du bilan au 31 December 2025 : immobilisations incorporelles (marques et licences) RON 81.6 million, 21.1% du total actif ; immobilisations corporelles RON 155.9 million, 40.3%, dont RON 74.1 million d'immobilisations et d'investissements immobiliers en cours de construction ; créances RON 136.9 million, 35.4%. Le passif est dominé par des créditeurs divers de RON 241.8 million et des soldes avec des entités affiliées de RON 43.1 million ; la dette bancaire s'élève à RON 23.7 million plus RON 4.1 million d'intérêts courus non payés. Des dividendes de RON 40.4 million ont été déclarés en 2025, dont RON 12.5 million restaient à payer en fin d'exercice et RON 9.7 million au 30 June 2026.

Le chiffre d'affaires de 2025 était constitué presque exclusivement de revenus locatifs (RON 22.4 million), dont 36% ont été comptabilisés en décembre 2025. Les autres produits d'exploitation de RON 15.9 million en 2025 étaient composés principalement d'indemnités et de pénalités, également comptabilisées en décembre.

Premier semestre 2026 (balance des comptes au 30 June 2026, non auditée) : revenus locatifs de RON 2,872,444, indemnités et pénalités de RON 6,551,383, produits d'intérêts de RON 2,958,436 ; charges d'intérêts de RON 4,633,945 ; résultat net de RON 166,431. Trésorerie et disponibilités de RON 3,458. Les revenus locatifs du premier semestre 2026 se sont établis, sur une base annualisée, à un niveau inférieur d'environ 74% à celui de 2025.

Ratios clés au 31 December 2025

Le taux de change de référence utilisé sur cette page est de RON 5.2557 pour 1 EUR, taux BNR du 11 September 2026.

Coût de la facilité

L'emprunteur paie un intérêt fixe de 16.00% par an sur la facilité. Les investisseurs perçoivent entre 10.00% et 16.00% par an selon le montant investi ; la différence entre le taux payé par l'emprunteur et le taux perçu par l'investisseur constitue la rémunération de la plateforme. Aucun frais n'est à la charge des investisseurs.

Source de remboursement

Le principal est remboursé en une seule échéance à la fin du mois 6, le 15 April 2027. L'emprunteur mentionne trois canaux, sans ordre de priorité : les revenus locatifs de son portefeuille immobilier, la cession d'un ou plusieurs de ses biens, et le refinancement auprès d'un prêteur bancaire ou non bancaire. Aucun de ces canaux n'est contractuellement garanti à la date de cette page. La réalisation des biens hypothéqués constitue la solution de repli.

7. Financement et opportunité d'investissement

Fonctionnement du taux progressif

Chaque investissement reçoit son propre taux contractuel annuel, fixé au moment de sa signature. Le taux part du plancher de 10.00% et augmente au sein du pool d'intérêts de 6.00 points de pourcentage en fonction du montant investi, selon les paliers de taux publiés sur cette page de campagne. L'emprunteur paie 16.00% par an sur l'ensemble de la facilité ; la part du pool non allouée aux investisseurs constitue la commission de la plateforme. Une fois signé, le taux d'un investissement ne change pas pendant toute la durée du prêt.

Mécanisme de la garantie

Les trois biens sont libres de toute hypothèque à la date de cette page, selon les extraits du livre foncier au dossier. Lors de la clôture notariale, en une seule séance, les hypothèques de premier rang en faveur des investisseurs sont inscrites sur les trois biens et les fonds sont débloqués au profit de l'emprunteur. L'emprunteur assurera la maison d'Otopeni et cédera l'indemnité d'assurance au représentant des investisseurs. Le notaire roumain responsable est désigné lors de la clôture de la transaction.

Plateforme

stock.estate est un prestataire européen de services de financement participatif, agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiara de Roumanie sous la licence PJR28FSFPR/400002, opérant conformément au Règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Endettement et liquidité de l'emprunteur. Au 31 December 2025, l'emprunteur déclarait une dette totale de RON 377.7 million face à des capitaux propres de RON 6.2 million, soit un ratio dette sur capitaux propres de 60.7x, et une trésorerie de RON 2,545 ; au 30 June 2026, la trésorerie s'élevait à RON 3,458. La société ne peut ni assurer le service de ce prêt ni le rembourser à partir de ses soldes de trésorerie. Mesure d'atténuation : le prêt est dimensionné sur la garantie plutôt que sur les flux de trésorerie de l'emprunteur, est garanti par des hypothèques de premier rang sur trois biens d'une valeur combinée expertisée de EUR 418,700, et représente 0.3% du total du passif de l'emprunteur.

• Concentration et volatilité des revenus. Sur les revenus locatifs de RON 22.4 million en 2025, 36% ont été comptabilisés en décembre, les autres produits de RON 15.9 million étaient constitués d'indemnités et de pénalités comptabilisées en décembre, et les revenus locatifs du premier semestre 2026 se sont établis, sur une base annualisée, à environ 74% en dessous du niveau de 2025. Mesure d'atténuation : le principal est remboursé à l'échéance à partir des revenus locatifs, des cessions d'actifs ou du refinancement, et la durée est courte, 6 mois.

• Autres créanciers et dividendes. Les créditeurs divers de RON 240.6 million et les soldes avec des entités affiliées de RON 86.9 million au 30 June 2026 ne sont pas documentés auprès de la plateforme quant à la contrepartie et à l'échéance, et des dividendes de RON 9.7 million restaient dus à l'actionnaire. Ces obligations concurrencent le prêt pour les ressources de l'emprunteur. Mesure d'atténuation : les investisseurs détiennent une sûreté réelle prioritaire par rapport aux créanciers chirographaires sur les trois biens hypothéqués, lesquels sont libres de charges.

• Antécédents contentieux et d'exécution forcée. Les registres publics font apparaître 22 dossiers judiciaires impliquant l'emprunteur, dont 13 concernent la propriété intellectuelle (marques) et trois ouverts en 2025 concernent une ordonnance de paiement et deux contestations à l'exécution, l'emprunteur étant le débiteur ou le contestataire. Un créancier détenant un titre exécutoire pourrait poursuivre les actifs de l'emprunteur. Mesure d'atténuation : les biens hypothéqués sont libres de charges et les hypothèques de premier rang des investisseurs sont inscrites avant tout déblocage de fonds, de sorte qu'une saisie ultérieure serait de rang inférieur.

• Taux de couverture de la garantie proche du minimum de la plateforme. Un taux de couverture de 152% laisse une marge réduite : une baisse de 34% ou plus de la valeur réalisable de la garantie ferait passer celle-ci en dessous du montant de la facilité. Mesure d'atténuation : la garantie est répartie sur trois biens situés sur deux marchés différents, et la maison et le terrain d'Otopeni, EUR 238,100, couvrent à eux seuls 87% de la facilité.

• État et ancienneté des évaluations. La maison d'Otopeni était achevée à environ 75%, sans finitions intérieures, lors de l'inspection du 5 June 2025, et l'évaluation d'Otopeni date de June 2025, soit quinze mois avant cette offre ; l'évaluation de Murfatlar date de March 2026. Les deux ont été commandées dans le cadre de précédentes demandes de financement de l'emprunteur. Mesure d'atténuation : les deux rapports ont été établis par des membres ANEVAR conformément aux normes roumaines d'évaluation, l'évaluation d'Otopeni applique une décote par rapport aux comparables de maisons achevées pour tenir compte des travaux non exécutés, et l'évaluation de Murfatlar n'attribue quasiment aucune valeur aux constructions.

• Terrain de Murfatlar : constructions de tiers et mentions historiques. Deux habitations situées sur le terrain de Murfatlar appartiennent à VITIVINICOLA BASARABI S.A. et sont exclues de la garantie, ce qui peut réduire la liquidité du terrain en cas de vente forcée ; la Partie III du livre foncier affiche toujours des mentions de 2003 et 2007 relatives à des mesures d'exécution contre le précédent propriétaire. Mesure d'atténuation : la position C16 du livre foncier indique que le terrain et les constructions de l'emprunteur sont enregistrés libres de charges en vertu de la loi sur l'insolvabilité, la valeur retenue par l'expert de EUR 26 par m² se situe au niveau des terrains industriels-résidentiels comparables dans la zone, et le bien de Murfatlar représente 43% de la valeur des garanties.

• Risque de remboursement. Le principal est remboursé en une seule échéance à l'échéance finale plutôt qu'amorti, et aucun des canaux de remboursement mentionnés n'est contractuellement garanti. Mesure d'atténuation : des hypothèques de premier rang sur trois biens comme solution de repli, et une durée courte de 6 mois.

• Taux variable à la signature. Le taux contractuel de chaque investissement dépend du montant investi et des conditions en vigueur à la signature, de sorte que deux investisseurs dans la même campagne peuvent recevoir des taux différents. Mesure d'atténuation : le taux est affiché avant la signature, est fixe pendant toute la durée du prêt une fois signé, et ne peut jamais descendre en dessous du plancher de 10.00%.

• Risque de change. Le prêt est libellé en euros alors que les revenus de l'emprunteur sont majoritairement en lei roumains. Une dépréciation du leu augmente le coût, en monnaie locale, du service et du remboursement de la facilité. Mesure d'atténuation : la durée est courte et les prix immobiliers en Roumanie sont couramment exprimés en euros.

• Illiquidité. Les prêts conclus via la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver leur investissement jusqu'à l'échéance.

Le porteur de projet déclare que, à sa connaissance, aucune information n'a été omise et qu'aucune information n'est trompeuse ou inexacte de manière significative. Le porteur de projet est responsable de l'élaboration de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).