GreenCon Corbeanca

1. Résumé exécutif

GreenCon (entité juridique SC Green Con Group SRL) est un fabricant roumain de structures de bâtiment en acier léger, galvanisé et zingué, basé à Tămași, dans la commune de Corbeanca, au sein de la ceinture industrielle nord de Bucarest. L'entreprise lève €250,000 sur une durée de 12 mois afin de finaliser l'acquisition de son propre site de production , un terrain de 3,463 m² et un hall à structure métallique de 683 m² , pour l'inscrire au bilan de la société, rembourser une hypothèque existante de €60,000 sur cette propriété et financer son fonds de roulement. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur la propriété acquise, évaluée indépendamment par un expert agréé ANEVAR à €961,000, ce qui donne un ratio prêt-valeur d'environ 26% (couverture par sûreté d'environ 384%, contre un minimum de la plateforme de 150%). Les investisseurs reçoivent un taux d'intérêt de base de 14% par an, plus un cashback basé sur le volume allant jusqu'à 2% par an (jusqu'à 16% effectif), avec des intérêts payés mensuellement et le capital remboursé intégralement à l'échéance. Le remboursement provient du refinancement bancaire adossé au nouvel actif ou du flux de trésorerie opérationnel de l'entreprise.

2. Analyse de l'emplacement

La propriété est située à Tămași, commune de Corbeanca, comté d'Ilfov, au sein de la ceinture métropolitaine immédiatement au nord de Bucarest. L'accès se fait par le réseau routier local avec des liaisons directes vers la DN1, la DN1A et la rocade (centura) A0, offrant une connectivité rapide vers la capitale et les corridors de fret nationaux.

Corbeanca se trouve au sein du pôle industriel et logistique Bucarest–Ilfov, qui est de loin le plus grand du pays : à la mi-2024, la Roumanie comptait plus de 7.1 millions de m² d'espace industriel et logistique opérationnel, Bucarest–Ilfov représentant environ 49% du stock national, et le marché était en bonne voie pour approcher les 8 millions de m² d'ici la fin de 2025, à un rythme de développement annuel d'environ 500,000 m².

Le terrain est intravilan (à l'intérieur du périmètre constructible), clôturé, avec une large façade de 128 m sur la voie d'accès. Il est raccordé à l'électricité, desservi par un puits foré privé pour l'eau et un système septique pour les eaux usées ; le gaz de ville et les réseaux publics d'eau/égouts ne sont pas présents dans la zone immédiate. Les environs sont principalement agricoles et résidentiels, avec une faible pollution et un accès facile au site.

Au niveau macroéconomique, la Roumanie a enregistré l'une de ses périodes économiques les plus fortes jamais observées, avec un PIB atteignant environ €355 milliards et un PIB par habitant en parité de pouvoir d'achat s'élevant à environ 78% de la moyenne de l'UE (en hausse par rapport à environ 35% au début des années 2000), soutenant une demande continue pour des espaces de production et de logistique modernes dans la région de la capitale.

3. Profil du promoteur

SC Green Con Group SRL (CUI 50009766, J23/3199/2024) a été fondée en avril 2024 et est détenue et gérée intégralement par son actionnaire unique et administrateur, Feraru Emanuel-Marius. L'entreprise opère sous la marque GreenCon (présence sociale sur Instagram et TikTok, @greencongroup).

Son activité (CAEN 2511 , fabrication de structures métalliques) est la conception et la fabrication de charpentes en acier léger (LSF) , des squelettes en acier galvanisé et zingué pour des bâtiments résidentiels et commerciaux légers.

Malgré sa courte histoire, l'entreprise a construit une trajectoire de croissance claire :

• Chiffre d'affaires : environ 404,000 lei en 2024, passant à environ 1,260,000 lei en 2025 , soit une augmentation de 3× d'une année sur l'autre.
• Rentabilité : un bénéfice net d'environ 165,000 lei en 2024 avec une marge nette proche de 41%, bien au-dessus de la médiane du secteur.
• Base de production : environ €461,000 de machines de production au bilan, détenues sans aucune charge sur actifs mobiliers (aucune inscription RNPM/AEGRM).
• Situation fiscale : active, assujettie à la TVA, sans aucune obligation impayée envers l'administration fiscale (ANAF).

Le fondateur est également actif via un petit groupe d'entités affiliées, notamment Nod Real Logistic SRL (100%) et Adverb Craft SRL (95%, basée à Tămași), reflétant une activité entrepreneuriale plus large dans la même région.

4. Aperçu du projet

La transaction consolide le site de production existant de l'entreprise , actuellement détenu par une personne physique liée au fondateur , au bilan de la société, et finance le fonds de roulement.

L'actif :

• Type : site de production industrielle (terrain plus hall à structure métallique de plain-pied).
• Adresse : Str. Odăile nr. 152, Tămași, com. Corbeanca, Ilfov (Livre foncier / CF n° 112802 Corbeanca, n° cadastral 112802).
• Terrain : 3,463 m², intravilan, clôturé, avec une façade de 128 m (683 m² classés comme terrain constructible / curți-construcții et 2,780 m² comme terres arables au sein de la même parcelle).
• Bâtiment : un hall à structure métallique de 682.5 m² (construit) / 683 m² (brut), environ 648 m² de surface utile, de plain-pied, achevé en 2025 et en état neuf.
• Services publics : électricité raccordée ; eau provenant d'un puits foré privé ; eaux usées via système septique.
• Statut du titre : le terrain et le hall sont tous deux enregistrés (intabulés) au nom du propriétaire actuel ; le terrain a été reclassé d'extravilan en intravilan. La propriété supporte actuellement une hypothèque de premier rang de €60,000 qui sera remboursée à la clôture à partir du produit du prêt.

Utilisation des fonds (€250,000) :

• €120,000 , contrepartie d'acquisition versée au vendeur pour transférer la propriété à l'entreprise ;
• €60,000 , mainlevée de l'hypothèque existante sur le bien, permettant l'inscription d'une sûreté de premier rang en faveur des investisseurs ;
• €70,000 , fonds de roulement pour l'activité de fabrication.

Contexte prospectif : la parcelle est nettement plus vaste que l'emprise au sol actuelle du bâtiment, offrant à l'entreprise la possibilité de construire deux halls de production supplémentaires sur le même site lors d'une phase ultérieure. Cette expansion est destinée à être autofinancée par le fondateur et ne fait pas partie de cette campagne ni de son remboursement ; ce financement couvre uniquement l'acquisition et le fonds de roulement décrits ci-dessus.

5. Analyse du marché

Marché de l'immobilier industriel. La région de Bucarest-Ilfov est le marché industriel et logistique dominant en Roumanie, détenant près de la moitié du parc national (≈49%). Le parc opérationnel national s'élevait à plus de 7.1 millions de m² à la mi-2024 et approchait les 8 millions de m² à la fin de 2025, progressant d'environ 500,000 m² par an, porté par les investissements dans la logistique, le commerce de détail et les infrastructures. La demande est renforcée par les entreprises qui quittent des installations anciennes pour des espaces de production et de stockage modernes et conformes.

Données locales sur les loyers et les ventes. Dans le corridor Corbeanca / Buftea / Balotești, les loyers demandés pour des espaces de production et de stockage varient de €4.25 à €7.74 /m²/mois, avec une médiane autour de €5.90 /m²/mois. Les prix demandés pour des propriétés de production/stockage comparables dans la zone se situent dans une fourchette de €1.5 à 1.75 millions pour des bâtiments de 1,000 à 2,400 m².

Base d'évaluation de la sûreté. L'expertise indépendante ANEVAR (décembre 2025) a conclu à une valeur de marché de €961,000, étayée par deux approches :

• Approche par le revenu (capitalisation) : €961,000, basée sur un loyer triple net estimé à €5,000/mois, un taux d'occupation de 95% et un taux de capitalisation de 7.2%.
• Approche par le coût : €994,000, avec un terrain évalué à €532,000 (≈€154/m²) et le bâtiment à un coût de remplacement net de €461,982 (≈€677/m²).

La valeur estimée se situe confortablement dans la fourchette des transactions locales, et la meilleure utilisation possible (highest-and-best-use) de la propriété a été confirmée comme étant industrielle / production. S'agissant d'un financement d'acquisition et de fonds de roulement plutôt que d'une opération de promotion immobilière, l'expertise sert de base de sûreté pour le prêt plutôt que de prix de vente projeté.

6. Analyse financière

Il s'agit d'un financement d'acquisition et de fonds de roulement pour une entreprise manufacturière en activité, et non d'une opération de promotion immobilière ; l'analyse se concentre donc sur les aspects économiques de la transaction et la capacité de remboursement plutôt que sur une marge de développement.

Capacité de remboursement. Le chiffre d'affaires de l'entreprise a environ triplé pour atteindre environ €248,000 en 2025, avec un résultat d'exploitation positif, une base d'équipements de production d'environ €461,000 et aucune arriéré fiscal. Une fois l'opération finalisée, l'entreprise détient également un actif de €961,000 contre €250,000 de dettes, créant un coussin de fonds propres d'environ €711,000 qui soutient le refinancement.

Source de remboursement. Le capital est remboursé à l'échéance soit par un refinancement bancaire garanti par la propriété désormais détenue par l'entreprise, soit par le flux de trésorerie d'exploitation de l'entreprise.

7. Financement et opportunité d'investissement

Structure du capital et plan de financement. Il s'agit d'un financement en tranche unique. Une fois l'opération finalisée, l'entreprise détient l'intégralité du site de production de €961,000 contre €250,000 de dette senior garantie. Les canaux de remboursement, par ordre de préférence, sont : (1) refinancement bancaire sur l'actif désormais détenu par l'entreprise et libre de toute charge (après mainlevée) ; (2) flux de trésorerie d'exploitation de l'activité manufacturière ; et (3) fonds propres du promoteur ou vente d'actifs en dernier recours. Toute expansion future (deux halls supplémentaires) est destinée à être autofinancée par le fondateur et ne fait pas partie de ce financement.

Plateforme. L'offre est facilitée par stock.estate, un prestataire de services de financement participatif européen agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF Roumanie), sous le numéro de licence PJR28FSFPR/400002, conformément au règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de sûreté / de marché. La valeur marchande d'une propriété industrielle peut varier en fonction des conditions économiques. Atténuation : le prêt est garanti à environ 26% LTV (≈384% de couverture) sur la base d'une évaluation indépendante ANEVAR, offrant une marge de sécurité importante contre les fluctuations de valeur ; l'actif est une propriété industrielle liquide située dans le principal pôle logistique de Bucarest.

• Risque de remboursement (refinancement). Le capital est remboursé en une seule fois (in fine) au mois 12, exposant le prêt aux conditions de refinancement. Atténuation : après achèvement, l'entreprise détient un actif de €961,000 contre €250,000 de dettes , une base de fonds propres substantielle qui soutient le refinancement bancaire , et l'activité opérationnelle a triplé son chiffre d'affaires sans arriérés fiscaux.

• Risque d'acquisition et de titre de propriété. L'entreprise acquiert la propriété et certaines étapes du registre foncier sont encore en cours de finalisation. Atténuation : le décaissement n'a lieu qu'au moment de la signature notariée, lorsque la propriété est transférée à l'entreprise et que l'hypothèque de premier rang est enregistrée ; la charge existante de €60,000 est levée lors de la même séance.

• Risque lié aux transactions entre parties liées. La propriété est acquise auprès d'une partie liée au fondateur. Atténuation : la valeur est ancrée par une évaluation indépendante ANEVAR, et les mécanismes de décaissement à la signature et d'hypothèque de premier rang protègent les investisseurs indépendamment de la relation entre les parties.

• Risque de construction / expansion. Atténuation : non applicable à cette facilité , les fonds financent uniquement l'acquisition et le fonds de roulement ; les halls futurs prévus sont autofinancés et en dehors de ce prêt.

• Risque réglementaire / d'autorisation. Des changements dans le zonage, la fiscalité ou la réglementation sectorielle pourraient affecter les opérations. Atténuation : la propriété est déjà inscrite au registre foncier et reclassée en zone constructible (intravilan), et l'entreprise est dûment enregistrée et en conformité fiscale.

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Cette description est fournie à titre informatif dans le cadre d'une campagne de financement participatif sur stock.estate et ne constitue pas un conseil en investissement, juridique ou fiscal. Les investisseurs potentiels doivent lire la Fiche d'Informations Clés sur l'Investissement (KIIS) et se forger leur propre opinion.