Corso Susa 134

1. Synthèse

IBIMMOBILIARE SRLS lève €220.000 auprès des investisseurs sur stock.estate, en complément des €430.000 déjà engagés par le promoteur dans le projet (acquisition €230.000 et travaux €200.000), pour un financement total du projet de €650.000. Les fonds levés constituent un fonds de roulement destiné à achever la rénovation et le changement de destination de la partie de bâtiment dont la société est déjà propriétaire au Corso Susa 134, Rivoli (TO), Italie. La société a acquis le bien sur fonds propres le 7 août 2026 pour €230.000 et a déjà investi €200.000 de fonds propres dans les travaux. Le projet transforme un ancien atelier, un local commercial, un entrepôt et un auvent en 4 appartements résidentiels totalisant 317,20 m² de surface résidentielle brute, avec garages et cour privée, dans le cadre du permis de construire PdC 13/2023 du Comune di Rivoli. La valeur de vente globale prévue est de €850.000-€900.000.

Les investisseurs bénéficient d'un taux d'intérêt progressif compris entre 10,00% et 16,00% par an, fixé au moment de la signature de chaque investissement. Les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance, 12 mois après la clôture de la campagne. Aucun cashback n'est prévu et aucuns frais ne sont facturés aux investisseurs. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur l'ensemble du bien, inscrite lors de la séance notariale au cours de laquelle les fonds sont libérés. Il s'agit du deuxième projet de la société financé sur stock.estate, après Via Cernaia 3 à Moncalieri.

2. Analyse de l'emplacement

Rivoli est l'une des plus grandes communes de la zone métropolitaine de Turin, à environ 15 km à l'ouest de Turin, à l'entrée du Val de Suse. La ville est connue pour le Castello di Rivoli, ancienne résidence de la Maison de Savoie qui abrite le Musée d'art contemporain et fait partie du site du patrimoine mondial de l'UNESCO des Résidences de la Maison royale de Savoie. Corso Susa est le principal axe est-ouest de la ville et relie le centre historique au Corso Francia et à Turin. Le bien est situé sur le Corso Susa, à côté de la bibliothèque municipale et du Parco Salvemini, à distance de marche des commerces, des écoles et des transports publics.

Rivoli est reliée à Turin par le Corso Francia, le périphérique de Turin et l'autoroute A32, et le prolongement ouest de la ligne 1 du métro de Turin vers Cascine Vica (Rivoli) devrait encore améliorer l'accès à la ville.

3. Profil du promoteur

Entité juridique : IBIMMOBILIARE SRLS, società a responsabilità limitata semplificata de droit italien constituée le 21 novembre 2023, immatriculée à la Chambre de commerce de Turin sous le numéro de TVA/code fiscal 12967020012, REA TO-1329693, dont le siège social est situé Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). L'activité principale de la société (ATECO 68.11.00) est l'acquisition, la rénovation et la revente de biens résidentiels pour son propre compte.

Gérante et associée unique : Iuliana Boghian, qui exploite une entreprise de rénovation résidentielle dans la zone métropolitaine de Turin. Les comptes de l'exercice 2024 font état d'un chiffre d'affaires d'environ €430.000, de coûts totaux de €369.455 et d'un bénéfice net de €60.544, pour le premier exercice complet d'activité de la société.

Historique sur stock.estate : d'avril à juin 2026, la société a levé au total €500.510 sur la plateforme pour l'acquisition et la rénovation du projet Via Cernaia 3 à Moncalieri, comprenant 14 lots. La tranche privée à court terme a été intégralement remboursée et les deux prêts publics sont en cours de remboursement, avec des paiements à jour.

4. Présentation du projet

• Bien : partie de bâtiment avec terrain de 402 m² (Catasto Terreni Foglio 10, mappali 109 et 260), Corso Susa 134, interni A, B, C et D, Rivoli (TO)
• Unités cadastrales (Catasto Fabbricati, Foglio 10) : particella 299 sub 1 (C/3 atelier, 104 m²), particella 300 sub 9 (C/1 local commercial, 98 m²), particella 300 sub 10 (C/2 entrepôt, 100 m²), particella 300 sub 11 (C/7 auvent, 70 m²) ; propriétaire unique IBIMMOBILIARE SRLS
• Acquisition : acte notarié Rep. 60611 du 7 août 2026, notaire Sandra Beligni, Turin, prix €230.000, payé sur fonds propres ; le vendeur a garanti le bien libre d'hypothèques et de charges
• Projet : rénovation et changement de destination en résidentiel (PdC 13/2023, concepteur Geom. Antonio Olivastro)
  • Bâtiment A, rez-de-chaussée : Appartement 1, trois pièces (séjour avec kitchenette 32,80 m², chambre double 16,00 m², chambre simple 11,45 m², salle de bains), 106,30 m² bruts
  • Bâtiment A, premier étage : Appartement 2, trois pièces (séjour avec kitchenette 32,80 m², chambre double 16,00 m², chambre simple 11,85 m², salle de bains), 100,22 m² bruts
  • Bâtiment B, premier étage : Appartements 3 et 4, deux pièces chacun, 110,68 m² bruts au total
• Surface résidentielle brute totale : 317,20 m²
• Stationnement : garages de 96,00 m² plus un espace extérieur dans la cour (107,25 m² au total)
• Espaces extérieurs : cour privée de 146,80 m² ; l'auvent central de 73,87 m² est démoli
• Travaux : nouvelle toiture (344 m²), nouveaux sols et chapes, cloisons, fenêtres en PVC, portes intérieures et nouvelles installations électriques, de plomberie et de chauffage au gaz pour les 4 lots
• État d'avancement : €200.000 de travaux déjà réalisés sur fonds propres ; les €220.000 levés financent l'achèvement

5. Analyse du marché

Les prix demandés récemment pour les biens résidentiels à Rivoli s'établissent en moyenne à €1.920-€2.116/m² (Wikicasa, septembre 2026 : €1.920/m² ; Immobiliare.it, juillet 2026 : €1.999/m², +5,0% sur un an ; RealAdvisor, octobre 2026 : €2.116/m² pour les appartements, +2,7% sur un an). Dans le centre historique, les prix moyens demandés sont de €2.087-€2.247/m². Les loyers s'établissent en moyenne à €8,8-€9,3/m² par mois, en hausse de 1,0% à 8,6% sur un an selon la source.

Les valeurs moyennes sont dominées par le parc ancien. Les appartements neufs et récents du centre de Rivoli sont proposés à des niveaux plus élevés :

Source : annonces Casa.it, Rivoli Centro Storico, octobre 2026.

Prix. La valeur de vente globale prévue de €850.000-€900.000 pour les 4 appartements, les garages et la cour correspond à environ €2.365-€2.520/m² de surface résidentielle brute, les garages étant valorisés à environ €100.000. Ce niveau est en ligne avec les constructions neuves récentes de Via Mazzini et Via Viotti (€2.214-€2.725/m²) et inférieur au segment haut de gamme du centre historique.

6. Analyse financière

Garantie. Le promoteur a investi €430.000 de fonds propres dans le bien (acquisition €230.000 et travaux €200.000), soit environ 195% du montant du prêt. Sur la valeur de vente prévue de €850.000-€900.000, le ratio prêt/valeur est d'environ 24-26%.

7. Financement et opportunité d'investissement

Fonctionnement du taux progressif

Chaque investissement bénéficie de son propre taux contractuel annuel, fixé au moment de la signature. Le taux part du plancher de 10,00% et augmente dans la limite de l'enveloppe d'intérêts de 6,00 points de pourcentage en fonction du montant investi, selon les paliers de taux publiés sur la page de cette campagne. Une fois l'investissement signé, son taux ne change pas pendant toute la durée du prêt.

Remboursement. Le capital est remboursé à l'échéance au moyen, par ordre de préférence :

1. de la vente des 4 appartements, progressivement au fur et à mesure de leur achèvement ;
2. d'un refinancement bancaire garanti par les appartements achevés ;
3. de fonds propres supplémentaires du promoteur ;
4. d'un financement ultérieur stock.estate.

Plateforme. La campagne est menée par stock.estate, prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'ASF (Roumanie) sous la licence PJR28FSFPR/400002, conformément au Règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

Risque de marché - Les prix ou les délais de vente peuvent différer des prévisions. Atténuation : la valeur prévue de €850.000-€900.000 est en ligne avec les constructions neuves récentes du centre de Rivoli, et les lots sont des appartements de petite et moyenne taille, le segment le plus liquide du marché local.

Risque de construction - Des dépassements de coûts ou des retards pourraient reporter les ventes. Atténuation : le bien est déjà détenu et les travaux sont en cours, avec €200.000 déjà réalisés ; le périmètre restant porte sur l'achèvement de 4 lots, et le promoteur réalise également la rénovation de Via Cernaia 3 dans la même zone.

Risque de remboursement - Le remboursement dépend de la vente ou du refinancement des lots achevés dans un délai de 12 mois. Atténuation : quatre voies de remboursement (vente des lots, refinancement bancaire, fonds propres supplémentaires, financement ultérieur) et un ratio prêt/valeur d'environ 24-26% sur la valeur de vente prévue.

Risque d'autorisation - Le changement de destination en résidentiel est réalisé dans le cadre du PdC 13/2023, sous réserve du paiement des taxes d'urbanisation. Atténuation : les plans du projet du dossier de permis sont joints à cette campagne.

Taux variable à la signature - Le taux contractuel de chaque investissement dépend du montant investi. Atténuation : le taux est affiché avant la signature, reste fixe pendant toute la durée du prêt une fois signé et ne peut jamais descendre sous le plancher de 10,00%.

Risque lié à la garantie et au décaissement - L'hypothèque est inscrite lors de la séance notariale au cours de laquelle les fonds sont libérés, de sorte que le capital des investisseurs n'est jamais dépourvu de garantie.

L'ensemble des informations sur l'emprunteur et sur les risques figure dans la Fiche d'informations clés sur l'investissement (KIIS) de la section Documents.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise et aucune information n'est substantiellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de l'élaboration de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).