Investissement automatique - Centre de transfert technologique

1. Résumé exécutif

Automatic Invest S.R.L., opérant sous la marque automatic.ro, est un distributeur et fabricant roumain de composants d’automatisation industrielle basé dans le parc industriel de Miroslava, dans le comté de Iasi. La société lève EUR 450,000 sur une durée de 24 mois afin de refinancer une facilité bancaire existante, d’ouvrir et d’approvisionner un nouveau dépôt mixte, un showroom et un point de vente à Bucarest, et de financer son besoin en fonds de roulement ainsi que son infrastructure numérique. Les investisseurs perçoivent un taux d’intérêt de rémunération fixe de 13.50% par an, ainsi qu’un cashback de performance allant jusqu’à 2.00% par an, pour un rendement effectif maximal pouvant atteindre 15.50% par an. Les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé en une seule échéance à l’échéance. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur le Centre de transfert de technologie de la société à Bratuleni, évalué indépendamment à EUR 1,030,000, ce qui représente une couverture de sûreté de 229% du montant du prêt et un ratio prêt-valeur de 43.69%.

2. Analyse de l’emplacement

La sûreté et le siège social de la société sont situés dans le village de Bratuleni, commune de Miroslava, comté de Iasi, Roumanie, au sein du parc industriel de Miroslava. Le site se trouve dans la zone métropolitaine de Iasi, qui comprend la ville de Iasi et 19 communes voisines, et comptait une population urbaine fonctionnelle estimée à 507,775 habitants au 1 janvier 2018 selon Eurostat, ce qui en fait l’une des plus grandes agglomérations urbaines de Roumanie.

Miroslava est l’une des communes fondatrices de l’association métropolitaine de Iasi, établie en 2004, et figure parmi les localités se développant le plus rapidement dans le comté. Le parc industriel accueille des opérateurs de fabrication et de distribution et offre le cadre fiscal applicable aux parcs industriels en vertu de la loi roumaine 186/2013. L’accès à la propriété se fait par la route départementale DC27A. Le site est raccordé au gaz naturel, à l’électricité, à l’eau municipale et au tout-à-l’égout, et est desservi par les transports en commun par bus.

Iasi est le principal centre économique de la région de Moldavie, avec une concentration d’universités techniques, dont l’Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, et une base industrielle et informatique en pleine croissance. Pour une entreprise de distribution industrielle, cela positionne le site de Bratuleni à portée de la base de clients manufacturiers de la région, tandis que l’emplacement prévu à Bucarest étend la couverture au sud du pays.

3. Profil du promoteur

Automatic Invest S.R.L. est une société à responsabilité limitée roumaine enregistrée le 18 mai 2009 sous le numéro d’enregistrement J22/960/2009, code d’identification fiscale RO25566189. Elle est détenue à cent pour cent par un actionnaire unique, qui est également l’administrateur unique, avec une structure de propriété et de gestion inchangée depuis 2016. Le capital souscrit et libéré est de RON 500,000.

La société opère sous la marque automatic.ro et un second domaine, pro-cnc.ro. Son modèle économique est mixte : elle agit en tant qu’importateur et distributeur de composants industriels, en tant que fabricant de ses propres équipements et en tant qu’intégrateur de solutions d’automatisation. La société déclare vendre en son nom propre et ne pas fonctionner comme une place de marché basée sur des commissions répertoriant des produits tiers.

Profil opérationnel :

• 17 années d’historique commercial sous l’entité juridique actuelle
• 14 employés (2025 en moyenne), contre 9 en 2019
• Catalogue de produits de plus de 7,000 articles couvrant des composants pneumatiques, mécaniques et électriques
• Magasin physique et showroom au siège de Bratuleni, en plus du canal en ligne
• Importations depuis la Chine et le Vietnam ; partenariats de distribution incluant HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent et WON
• Ventes récurrentes au secteur public via le système de marchés publics roumain (SICAP), avec des contrats attribués à des instituts de recherche nationaux, des universités, des services des eaux et des opérateurs de transport jusqu’en juillet 2026
• Usinage CNC en interne, fabrication métallique, assemblage et mise en service d’équipements industriels personnalisés

En novembre 2025, la société a ouvert le Centre de transfert de technologie de l’industrie automatique sur le site de Bratuleni, développé en tant que projet financé par l’Europe aux côtés de partenaires privés et de l’Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi Iasi. La société déclare que le centre est officiellement accrédité dans le domaine des technologies de l’information et de la communication et inscrit au registre national des infrastructures d’innovation et de transfert de technologie.

Le chiffre d’affaires a augmenté au cours de chacune des dix dernières années déclarées, passant de EUR 372,875 en 2016 à EUR 1,223,069 en 2025, soit une multiplication par 3.3.

4. Aperçu du projet

L’actif servant de sûreté est le Centre de transfert de technologie de l’industrie automatique, un bâtiment industriel et commercial construit à cet effet et achevé en 2025.

• Adresse : Str. Mihail Sadoveanu no. 36, village de Bratuleni, commune de Miroslava, comté de Iasi, Roumanie
• Cadastre : bâtiment enregistré sous CF 85828-C1 Miroslava, numéro cadastral 85828-C1 ; terrain enregistré sous CF 85828, numéro cadastral 85828
• Configuration du bâtiment : rez-de-chaussée plus premier étage partiel (P+1E)
• Empreinte au sol : 990 m² au niveau du sol
• Surface brute construite : 1,738.2 m²
• Surface utile : 1,580.8 m²
• Parking : 10 places
• Terrain : 2,000 m², entièrement clos

Configuration interne :

• Hall de production de 645.9 m² avec pont roulant
• Showroom de 82.4 m²
• Salle de conférence de 98.7 m²
• 12 bureaux répartis sur les deux niveaux
• Zones de stockage, locaux techniques et sanitaires

Spécifications techniques :

• Structure en béton armé avec remplissage en maçonnerie et béton cellulaire (AAC)
• Toiture plate non accessible avec membrane bitumineuse
• Menuiseries en PVC avec vitrage isolant thermique
• Système de chauffage double : chaufferie au gaz naturel combinée à des pompes à chaleur
• Chauffage au sol dans l'ensemble du bâtiment
• Panneaux photovoltaïques installés sur le toit
• Raccordements au gaz naturel, à l'électricité, au réseau d'eau potable et au tout-à-l'égout public
• Revêtement de sol en époxy dans la zone de production, carrelage en céramique dans les bureaux et les locaux techniques

Statut réglementaire et achèvement :

• Permis de construire n° 338 du 17 juin 2022, délivré par la mairie de Miroslava
• Certificat de fin de travaux n° 102020 du 25 novembre 2025
• Procès-verbal de réception des travaux n° 87634 du 18 novembre 2025
• Inscrit au livre foncier à l'achèvement 100% le 2 décembre 2025
• Certificat de performance énergétique délivré en octobre 2025
• État technique évalué comme très bon par l'expert indépendant, sans défauts identifiés et sans classification de risque sismique

Structure de propriété. La société détient la pleine propriété du bâtiment, enregistrée dans son propre livre foncier (CF 85828-C1), à une quote-part de 1/1. Le terrain sous-jacent de 2,000 mètres carrés appartient à la commune de Miroslava au sein de son domaine privé, et non de son domaine public, et est administré par Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest détient deux droits réels enregistrés sur le terrain : un droit de superficie de 49 ans établi par acte notarié n° 2237 du 27 septembre 2023 et enregistré le 28 septembre 2023, ainsi qu'un droit de concession de 49 ans enregistré le 31 juillet 2020. Les deux sont inscrits au livre foncier. Il reste environ 46 années au droit de superficie.

5. Analyse du marché

L'évaluation indépendante, préparée par Appraisal & Valuation S.A., la division d'évaluation de NAI Romania et membre corporatif de l'ANEVAR depuis 2010, datée du 10 février 2026, établit les paramètres de marché suivants pour la micro-localisation industrielle de Miroslava :

L'évaluateur a estimé la négociabilité de la propriété comme moyenne et a appliqué l'approche par le revenu comme méthode d'évaluation principale, au motif que les données de transactions comparables pour des installations industrielles et technologiques construites sur mesure dans cette micro-localisation sont limitées. L'approche par le coût a produit un coût de remplacement net pour le bâtiment seul de EUR 1,610,331, par rapport auquel la valeur de marché de EUR 1,030,000 représente 64%. La différence reflète la structure de bail du terrain et le rendement exigé par le marché pour cette classe d'actifs.

La zone métropolitaine de Iasi a enregistré une activité de développement soutenue ces dernières années, soutenue par des investissements dans les infrastructures publiques et par la concentration d'enseignements techniques et d'employeurs industriels. Pour une installation industrielle occupée par son propriétaire de ce type, le moteur de marché pertinent est la profondeur de la base manufacturière régionale plutôt que les mouvements des prix résidentiels.

6. Analyse financière

Il s'agit d'une opération de refinancement et de fonds de roulement. Il n'y a pas d'acquisition de propriété ni de revente, donc aucun prix de vente projeté ni marge de développement ne s'applique.

Utilisation des fonds

Les fonds nets disponibles pour l'emprunteur lors du tirage sont de EUR 432,000.

L'allocation pour Bucarest couvre : l'aménagement et l'équipement des locaux loués, le rayonnage, le mobilier commercial et les systèmes d'exposition, l'équipement logistique, les outils et appareils de test, la constitution d'un stock local pour une livraison plus rapide aux clients dans le sud du pays, le réapprovisionnement du stock de Iasi, le recrutement et la formation, la promotion commerciale, et la modernisation de l'infrastructure numérique de la société, y compris la boutique en ligne, le catalogue de produits, la synchronisation des stocks entre les deux sites et un système CRM.

Couverture des sûretés

Données financières de la société

Le chiffre d'affaires a progressé de 2.9% en 2024 et de 6.7% en 2025. Le bénéfice net a diminué sur la même période, passant de 296,805 EUR en 2023 à 30,878 EUR en 2025, la société ayant absorbé les coûts d'amortissement et de financement de l'investissement dans le Centre de transfert de technologie, mis en service en 2025, ce qui a porté le total du bilan de 1.8 millions d'EUR en 2022 à 6.17 millions d'EUR en 2023. Le ratio de solvabilité, mesuré comme le rapport entre le total des actifs et la dette totale, s'élevait à 265.84% à la fin de 2025.

Source de remboursement

Le capital est remboursé en une seule échéance à la fin du mois 24. Le canal de remboursement principal déclaré par l'emprunteur est un refinancement bancaire garanti par le même actif. La société entretient des relations bancaires existantes et a déjà obtenu, en mars 2026, l'accord écrit de la commune de Miroslava pour l'inscription d'une hypothèque sur son droit de superficie en faveur d'une banque commerciale, confirmant ainsi la bancabilité de la structure de sûreté. Les intérêts mensuels sont servis par les flux de trésorerie d'exploitation.

7. Financement et opportunité d'investissement

Structure du capital et plan de financement

La transaction est une facilité à tranche unique. Environ 44% du montant brut servent à rembourser la facilité non bancaire existante détenue par RoCredit IFN, dont l'hypothèque sur le même actif est levée lors de la même séance notariale que celle où l'hypothèque de premier rang des investisseurs est inscrite. Il n'existe aucune période durant laquelle le capital des investisseurs n'est pas garanti, ni aucune période durant laquelle l'actif fait l'objet d'une charge concurrente de rang supérieur.

Canaux de remboursement nommés, par ordre de préférence :

1. Refinancement bancaire garanti par le même actif, canal principal déclaré par l'emprunteur
2. Flux de trésorerie d'exploitation issus de l'expansion de l'activité de distribution sur les sites de Iași et de Bucarest
3. Capitaux propres supplémentaires des actionnaires
4. Une facilité de suivi stock.estate, sous réserve de l'exigence de couverture de sûreté en vigueur à ce moment-là

Plateforme

stock.estate est un prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiara de Roumanie sous la licence PJR28FSFPR/400002, opérant conformément au règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de remboursement à maturité. La facilité est remboursée en une seule échéance de capital au mois 24, ce qui exige que l'emprunteur ait soit refinancé l'exposition, soit accumulé une liquidité suffisante à cette date. Atténuation : le ratio prêt/valeur de 43.69% laisse une marge de manœuvre substantielle par rapport à la valeur estimée, l'emprunteur a confirmé que la structure de sûreté sous-jacente a déjà été acceptée comme bancable par une banque commerciale, et la plateforme détient une hypothèque de premier rang exécutoire indépendamment de la coopération de l'emprunteur.
• Tendance de la rentabilité. Le bénéfice net a diminué, passant de 296,805 EUR en 2023 à 30,878 EUR en 2025, la société ayant absorbé le coût d'un investissement industriel important avant que la nouvelle capacité ne génère des revenus correspondants. Atténuation : le chiffre d'affaires a progressé au cours de chacune de ces années, l'investissement est achevé et mis en service, et le prêt est garanti par l'actif résultant plutôt que par les bénéfices.
• Risque d'exécution sur l'expansion à Bucarest. Le nouveau site est loué et en cours d'aménagement, avec une ouverture estimée entre 1 et 15 septembre 2026. Les nouveaux coûts fixes précèdent les revenus qu'ils sont censés générer. Atténuation : les locaux sont loués plutôt qu'achetés, ce qui limite les coûts fixes et l'engagement de capital jusqu'à ce que le site soit validé commercialement ; l'exploitation existante à Iași et le canal en ligne continuent de générer la majorité des revenus.
• Exécution de la sûreté. Le bâtiment appartient en pleine propriété à l'emprunteur, mais le terrain sous-jacent appartient à la commune de Miroslava et est détenu par l'emprunteur en vertu d'un droit de superficie et d'une concession. L'exécution exige donc qu'un adjudicataire puisse succéder à ces droits. Atténuation : le terrain appartient au domaine privé de la commune plutôt qu'à son domaine public ; le droit de superficie est un droit réel inscrit avec environ 46 années restantes et peut faire l'objet d'une hypothèque ; et la commune de Miroslava a confirmé par écrit qu'un adjudicataire lors de l'exécution peut être subrogé dans les droits et obligations de l'emprunteur.
• Risque d'évaluation. La valeur estimée découle de l'approche par les revenus, en appliquant un taux de capitalisation de 9.50% à un revenu locatif théorique, étant donné que les données de transactions comparables pour cette classe d'actifs dans la micro-localisation sont limitées. Atténuation : la valeur résultante de EUR 1,030,000 représente 64% de l'estimation du coût de remplacement net de l'évaluateur pour le bâtiment seul (EUR 1,610,331), et le prêt est fixé à 43.69% de la valeur estimée.
• Risque de change. Le prêt est libellé en euros tandis que les revenus de l'emprunteur sont générés principalement en lei roumains. Une dépréciation du leu augmente le coût en monnaie locale du service et du remboursement de la facilité. Atténuation : une partie de la base de coûts de l'emprunteur est également libellée en devises étrangères grâce à son activité d'importation, ce qui offre une compensation naturelle partielle.
• Risque de réalisation du financement. Si la campagne recueille moins que l'objectif minimum de EUR 250,000, le tour de table est déclaré infructueux et le refinancement de la facilité existante ne peut être exécuté. Atténuation : les montants versés par les investisseurs sont remboursés rapidement par le prestataire de services de paiement, BCR, et aucun contrat de prêt n'entre en vigueur.
• Illiquidité. Les prêts conclus via la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver l'investissement jusqu'à son échéance.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise ou n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de la préparation de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).