Automatic Invest - Centre de transfert de technologie III

1. Synthèse

Automatic Invest S.R.L., qui exerce sous la marque automatic.ro, est un distributeur et fabricant roumain de composants d'automatisation industrielle établi dans le parc industriel de Miroslava, département de Iasi. Il s'agit de la troisième offre publique de la société sur stock.estate. La première offre, ouverte le 10 août 2026, a levé 49.615 EUR auprès de 24 investisseurs, et la deuxième offre, clôturée le 30 septembre 2026, a levé 20.399 EUR. Au total, 70.014 EUR provenant de 35 investisseurs sont reportés dans la présente campagne en tant que montants déjà engagés. La société ouvre maintenant une offre complémentaire avec un objectif de financement de 170.014 EUR au total sur une durée de 24 mois, dont 100.000 EUR de nouveau financement. La valeur maximale de l'offre est de 270.014 EUR, soit jusqu'à 200.000 EUR de nouveau financement : les montants souscrits au-delà de l'objectif et jusqu'à ce maximum sont acceptés aux mêmes conditions.

Le projet, qui comprend l'aménagement et l'approvisionnement du nouveau dépôt, showroom et point de vente à Bucarest, le réapprovisionnement du stock de Iasi, le fonds de roulement et l'infrastructure numérique, a été préfinancé au moyen d'un tour de préfinancement. Les investisseurs qui l'ont préfinancé sont remboursés au moyen du présent tour, au prorata du montant préfinancé par chacun d'eux. Le nouveau financement rembourse donc en priorité le préfinancement, et l'exposition totale de l'emprunteur n'augmente pas du montant intégral de la présente offre.

Les investisseurs perçoivent un taux d'intérêt progressif compris entre 10,00% et 16,00% par an, fixé au moment de la signature de chaque investissement en fonction du montant investi, dans la limite d'une enveloppe d'intérêts de 6,00 points de pourcentage au-dessus du taux plancher de 10,00%. Les intérêts sont versés mensuellement et le capital est remboursé en une seule échéance à la maturité. Aucun cashback ni aucuns frais à la charge des investisseurs ne s'appliquent. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang déjà inscrite en faveur des investisseurs sur le Centre de transfert de technologie de la société à Bratuleni, évalué de manière indépendante à 1.030.000 EUR. Rapporté au financement garanti total de l'emprunteur d'environ 450.000 EUR, cela représente une couverture de la garantie de 229% et un ratio prêt/valeur de 43,69%.

2. Analyse de l'emplacement

La garantie et le siège de la société se trouvent dans le village de Bratuleni, commune de Miroslava, département de Iasi, Roumanie, au sein du parc industriel de Miroslava. Le site se situe dans l'aire métropolitaine de Iasi, qui comprend la ville de Iasi et 19 communes voisines et comptait une population urbaine fonctionnelle estimée à 507.775 habitants au 1er janvier 2018 selon Eurostat, ce qui en fait l'une des plus grandes agglomérations urbaines de Roumanie.

Miroslava est l'une des communes fondatrices de l'association métropolitaine de Iasi, créée en 2004, et figure parmi les localités du département au développement le plus rapide. Le parc industriel accueille des opérateurs de production et de distribution et offre le cadre fiscal applicable aux parcs industriels en vertu de la loi roumaine 186/2013. L'accès à la propriété se fait par la route communale DC27A. Le site est raccordé au gaz naturel, à l'électricité, à l'eau et à l'assainissement public, et il est desservi par les transports publics en bus.

Iasi est le principal centre économique de la région de Moldavie, avec une concentration d'universités techniques, dont l'Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, et une base industrielle et informatique en croissance. Pour une activité de distribution industrielle, le site de Bratuleni se trouve ainsi à portée de la clientèle industrielle régionale, tandis que l'implantation de Bucarest étend la couverture au sud du pays.

3. Profil du porteur de projet

Automatic Invest S.R.L. est une société roumaine à responsabilité limitée immatriculée le 18 mai 2009 sous le numéro J22/960/2009, code d'identification fiscale RO25566189. Elle est détenue intégralement par un associé unique, qui en est également l'administrateur unique, avec une structure de propriété et de direction inchangée depuis 2016. Le capital souscrit et versé s'élève à 500.000 RON.

La société exerce sous la marque automatic.ro et un second domaine, pro-cnc.ro. Son modèle économique est mixte : elle agit en tant qu'importateur et distributeur de composants industriels, fabricant de ses propres équipements et intégrateur de solutions d'automatisation. La société déclare vendre en son nom propre et ne pas fonctionner comme une place de marché à commission pour des produits de tiers.

Profil opérationnel :

• 17 ans d'activité commerciale sous l'entité juridique actuelle
• 14 salariés (moyenne 2025), contre 9 en 2019
• Catalogue de plus de 7.000 articles de composants pneumatiques, mécaniques et électriques
• Magasin physique et showroom au siège de Bratuleni, en complément du canal en ligne
• Importations de Chine et du Vietnam ; partenariats de distribution notamment avec HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent et WON
• Ventes récurrentes au secteur public via le système roumain de marchés publics (SICAP), avec des contrats attribués à des instituts nationaux de recherche, des universités, des services des eaux et des opérateurs de transport jusqu'en juillet 2026
• Usinage CNC, fabrication métallique, assemblage et mise en service d'équipements industriels sur mesure, réalisés en interne

En novembre 2025, la société a ouvert le Centre de transfert de technologie Automatic Industry sur le site de Bratuleni, développé en tant que projet financé par l'Union européenne avec des partenaires privés et l'Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi de Iasi. La société déclare que le centre est officiellement accrédité dans le domaine des technologies de l'information et de la communication et inscrit au registre national des infrastructures d'innovation et de transfert de technologie.

Le chiffre d'affaires a progressé au cours de chacun des dix derniers exercices publiés, passant de 372.875 EUR en 2016 à 1.223.069 EUR en 2025, soit une multiplication par 3,3.

4. Présentation du projet

L'actif donné en garantie est le Centre de transfert de technologie Automatic Industry, un bâtiment industriel et commercial construit à cet effet et achevé en 2025.

• Adresse : Str. Mihail Sadoveanu n° 36, village de Bratuleni, commune de Miroslava, département de Iasi, Roumanie
• Livre foncier : bâtiment inscrit au CF 85828-C1 Miroslava, numéro cadastral 85828-C1 ; terrain inscrit au CF 85828, numéro cadastral 85828
• Configuration : rez-de-chaussée plus premier étage partiel (P+1E)
• Emprise au sol : 990 m²
• Surface construite développée : 1.738,2 m²
• Surface utile : 1.580,8 m²
• Stationnement : 10 places
• Terrain : 2.000 m², entièrement clôturé

Configuration intérieure :

• Hall de production de 645,9 m² avec pont roulant
• Showroom de 82,4 m²
• Salle de conférence de 98,7 m²
• 12 bureaux répartis sur les deux niveaux
• Zones de stockage, locaux techniques et sanitaires

Caractéristiques techniques :

• Structure en béton armé avec remplissage en maçonnerie et béton cellulaire
• Toiture-terrasse non accessible avec membrane bitumineuse
• Menuiseries PVC avec double vitrage isolant
• Double système de chauffage : chaufferie au gaz naturel combinée à des pompes à chaleur
• Chauffage par le sol dans l'ensemble du bâtiment
• Panneaux photovoltaïques installés en toiture
• Raccordements au gaz naturel, à l'électricité, à l'eau et à l'assainissement public
• Sol époxy dans la zone de production, carrelage dans les bureaux et les locaux techniques

Situation réglementaire et d'achèvement :

• Permis de construire n° 338 du 17 juin 2022, délivré par la mairie de Miroslava
• Certificat d'achèvement de construction n° 102020 du 25 novembre 2025
• Procès-verbal de réception des travaux n° 87634 du 18 novembre 2025
• Inscrit au livre foncier à 100% d'achèvement le 2 décembre 2025
• Certificat de performance énergétique délivré en octobre 2025
• État technique jugé très bon par l'évaluateur indépendant, sans défaut relevé et sans classement en catégorie de risque sismique

Structure du titre de propriété. La société détient la pleine propriété du bâtiment, inscrit dans son propre livre foncier (CF 85828-C1), à hauteur de 1/1. Le terrain d'assiette de 2.000 m² appartient à la commune de Miroslava dans son domaine privé, et non dans son domaine public, et il est administré par Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest détient deux droits réels inscrits sur le terrain : un droit de superficie de 49 ans constitué par acte notarié n° 2237 du 27 septembre 2023 et inscrit le 28 septembre 2023, et un droit de concession de 49 ans inscrit le 31 juillet 2020. Tous deux sont inscrits au livre foncier. Le droit de superficie a une durée résiduelle d'environ 46 ans.

5. Analyse du marché

L'évaluation indépendante, réalisée par Appraisal & Valuation S.A., la division d'évaluation de NAI Romania et membre corporatif de l'ANEVAR depuis 2010, datée du 10 février 2026, établit les paramètres de marché suivants pour la micro-localisation industrielle de Miroslava :

L'évaluateur a jugé la liquidité du bien moyenne et a appliqué l'approche par le revenu comme méthode d'évaluation principale, les données de transactions comparables pour des installations industrielles et technologiques construites à cet effet dans la micro-localisation étant limitées. L'approche par les coûts a abouti à un coût de remplacement net du seul bâtiment de 1.610.331 EUR, dont la valeur de marché de 1.030.000 EUR représente 64%. L'écart reflète le régime juridique du terrain et le rendement exigé par le marché pour cette classe d'actifs.

L'aire métropolitaine de Iasi a enregistré ces dernières années une activité de développement soutenue, portée par les investissements publics dans les infrastructures et par la concentration de l'enseignement technique et des employeurs industriels. Pour une installation industrielle occupée par son propriétaire, le facteur de marché pertinent est la profondeur de la base industrielle régionale plutôt que l'évolution des prix résidentiels.

6. Analyse financière

Il s'agit d'une opération de fonds de roulement et d'expansion. Il n'y a ni acquisition immobilière ni revente, de sorte qu'aucun prix de vente projeté ni aucune marge de promotion ne s'applique.

Utilisation des fonds, nouveau financement à l'objectif de financement

Si l'offre atteint sa valeur maximale, le nouveau financement passe à 200.000 EUR et les deux postes augmentent proportionnellement (8.000 EUR et 192.000 EUR). Les nouveaux fonds nets disponibles au décaissement s'élèvent à 96.000 EUR à l'objectif, jusqu'à 192.000 EUR à la valeur maximale, et sont affectés en priorité au remboursement du préfinancement, de sorte que le financement garanti total de l'emprunteur via la plateforme reste d'environ 450.000 EUR. Les 70.014 EUR souscrits lors des deux premières offres publiques ont été décaissés dans le cadre de ces offres et sont reportés dans la présente campagne sous la même garantie.

Le projet préfinancé comprend : l'aménagement et l'équipement des locaux loués à Bucarest, les rayonnages, le mobilier commercial et les systèmes de présentation, les équipements logistiques, l'outillage et les appareils de test, la constitution d'un stock local pour des livraisons plus rapides aux clients du sud du pays, le réapprovisionnement du stock de Iasi, le recrutement et la formation, la promotion commerciale et la modernisation de l'infrastructure numérique de la société, y compris la boutique en ligne, le catalogue de produits, la synchronisation des stocks entre les deux sites et un système CRM.

Couverture de la garantie

Données financières de la société

Le chiffre d'affaires a progressé de 2,9% en 2024 et de 6,7% en 2025. Le bénéfice net a diminué sur la même période, de 296.805 EUR en 2023 à 30.878 EUR en 2025, la société ayant absorbé l'amortissement et le coût de financement de l'investissement dans le Centre de transfert de technologie, mis en service en 2025, qui a porté le total de l'actif de 1,8 million d'EUR en 2022 à 6,17 millions d'EUR en 2023. Le ratio de solvabilité, mesuré comme le total de l'actif rapporté aux dettes totales, s'établissait à 265,84% fin 2025.

Source de remboursement

Le capital est remboursé en une seule échéance à la fin du 24e mois. Le canal de remboursement principal déclaré par l'emprunteur est un refinancement bancaire garanti par le même actif. La société entretient des relations bancaires existantes et a déjà obtenu, en mars 2026, l'accord écrit de la commune de Miroslava pour l'inscription d'une hypothèque sur son droit de superficie en faveur d'une banque commerciale, ce qui confirme que la structure de garantie est bancable. Les intérêts mensuels sont servis à partir des flux de trésorerie d'exploitation.

7. Financement et opportunité d'investissement

Fonctionnement du taux progressif

Chaque investissement reçoit son propre taux contractuel annuel, fixé au moment de sa signature. Le taux part du plancher de 10,00% et augmente dans la limite de l'enveloppe d'intérêts de 6,00 points de pourcentage en fonction du montant investi, selon les tranches de taux publiées sur cette page de campagne. Aucun bonus early-bird ne s'applique à cette campagne. L'emprunteur paie 16,00% par an sur l'ensemble du financement ; la partie de l'enveloppe non attribuée aux investisseurs constitue la commission de la plateforme. Une fois signé, le taux d'un investissement ne change pas pendant toute la durée du prêt.

Structure du capital et plan de financement

L'offre est un financement en une seule tranche qui s'ajoute aux montants souscrits lors des deux premières offres publiques. Le projet a été préfinancé au moyen d'un tour de préfinancement, et les investisseurs qui l'ont préfinancé sont remboursés au moyen du présent tour, au prorata du montant préfinancé par chacun d'eux. Le nouveau financement remboursant en priorité le préfinancement, l'exposition totale de l'emprunteur n'augmente pas du montant intégral de la présente offre et reste d'environ 450.000 EUR. L'hypothèque de premier rang sur le Centre de transfert de technologie est déjà inscrite en faveur de STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., agissant pour le compte des investisseurs des offres précédentes et de la présente offre, de sorte qu'il n'existe aucune période pendant laquelle le capital des investisseurs ne serait pas garanti.

Sources de remboursement, par ordre de préférence :

1. Refinancement bancaire garanti par le même actif, canal principal déclaré par l'emprunteur
2. Flux de trésorerie d'exploitation de l'activité de distribution élargie sur les sites de Iasi et de Bucarest
3. Apport supplémentaire de l'associé
4. Un financement complémentaire via stock.estate, sous réserve de l'exigence de couverture de la garantie en vigueur à ce moment

Plateforme

stock.estate est un prestataire européen de services de financement participatif agréé par l'Autoritatea de Supraveghere Financiara de Roumanie sous la licence PJR28FSFPR/400002, exerçant en vertu du règlement (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risques et mesures d'atténuation

• Risque de remboursement à l'échéance. Le financement est remboursé en une seule échéance de capital au 24e mois, ce qui suppose que l'emprunteur ait refinancé l'exposition ou accumulé une liquidité suffisante à cette date. Atténuation : le ratio prêt/valeur de 43,69% laisse une marge importante par rapport à la valeur d'évaluation, l'emprunteur a confirmé que la structure de garantie a déjà été acceptée comme bancable par une banque commerciale, et la plateforme détient une hypothèque de premier rang inscrite, réalisable indépendamment de la coopération de l'emprunteur.
• Évolution de la rentabilité. Le bénéfice net est passé de 296.805 EUR en 2023 à 30.878 EUR en 2025, la société ayant absorbé le coût d'un important investissement industriel avant que la nouvelle capacité ne génère des revenus correspondants. Atténuation : le chiffre d'affaires a progressé chacune de ces années, l'investissement est achevé et mis en service, et le prêt est garanti par l'actif qui en résulte et non par les bénéfices.
• Risque d'exécution de l'expansion à Bucarest. Le nouveau site est loué et en cours d'aménagement, l'ouverture ayant été estimée par l'emprunteur en septembre 2026. Les nouveaux coûts fixes précèdent les revenus qu'ils doivent générer. Atténuation : les locaux sont loués et non achetés, ce qui limite les coûts fixes et l'engagement de capital jusqu'à la validation commerciale du site ; l'activité existante de Iasi et le canal en ligne continuent de générer la majorité des revenus.
• Réalisation de la garantie. Le bâtiment appartient en pleine propriété à l'emprunteur, mais le terrain d'assiette appartient à la commune de Miroslava et est détenu par l'emprunteur en vertu d'un droit de superficie et d'une concession. La réalisation suppose donc qu'un adjudicataire puisse succéder à ces droits. Atténuation : le terrain relève du domaine privé de la commune et non de son domaine public ; le droit de superficie est un droit réel inscrit, d'une durée résiduelle d'environ 46 ans, susceptible d'hypothèque ; et la commune de Miroslava a confirmé par écrit qu'un adjudicataire peut être subrogé dans les droits et obligations de l'emprunteur.
• Risque d'évaluation. La valeur d'évaluation découle de l'approche par le revenu, appliquant un taux de capitalisation de 9,50% à un revenu locatif théorique, les données de transactions comparables pour cette classe d'actifs dans la micro-localisation étant limitées. Atténuation : la valeur obtenue de 1.030.000 EUR représente 64% du coût de remplacement net estimé par l'évaluateur pour le seul bâtiment (1.610.331 EUR), et le financement garanti total est fixé à 43,69% de la valeur d'évaluation.
• Risque de change. Le prêt est libellé en euros alors que les revenus de l'emprunteur sont générés principalement en lei roumains. Une dépréciation du leu augmente le coût en monnaie locale du service et du remboursement du financement. Atténuation : une partie des coûts de l'emprunteur est également libellée en devises du fait de son activité d'importation, ce qui offre une compensation naturelle partielle.
• Taux variable à la signature. Le taux contractuel de chaque investissement dépend du montant investi et des conditions en vigueur à la signature, de sorte que deux investisseurs d'une même campagne peuvent obtenir des taux différents. Atténuation : le taux est affiché avant la signature, il est fixe pour toute la durée du prêt une fois signé et ne peut jamais descendre sous le plancher de 10,00%.
• Illiquidité. Les prêts conclus via la plateforme ne sont pas admis à la négociation sur un marché réglementé et aucun marché secondaire n'est garanti. Les investisseurs doivent être prêts à conserver l'investissement jusqu'à l'échéance.

Le porteur de projet déclare qu'à sa connaissance, aucune information n'a été omise et qu'aucune information n'est matériellement trompeuse ou inexacte. Le porteur de projet est responsable de l'établissement de la fiche d'informations clés sur l'investissement (voir Documents).