Victor Brauner 42B

1. Resumen ejecutivo

TIBET CONSTRUCT S.R.L. es una empresa constructora de Bucarest activa desde 2006, especializada en sistemas de impermeabilización, aislamiento térmico y cubiertas para edificios residenciales, comerciales e industriales. La empresa capta 128.000 EUR a través de stock.estate para refinanciar su financiación de capital circulante a 24 meses.

Características de la inversión:

• Tipo de interés progresivo entre el 10,00% y el 16,00% anual, fijado en el momento de la firma de cada inversión según el importe invertido, dentro de un pool de intereses de 6,00 puntos porcentuales por encima del tipo mínimo del 10,00%. Los intereses se pagan mensualmente y el principal se reembolsa en un único pago al vencimiento. No se aplican cashback ni comisiones para los inversores.
• Dos apartamentos líquidos en Bucarest como garantía: un apartamento de dos habitaciones en el conjunto TopZone Residence, Theodor Pallady, Sector 3, a unos 800 m de la estación de metro Nicolae Teclu, terminado en 2022, y un apartamento de dos habitaciones en Dudu, Chiajna, en el límite occidental de la ciudad junto a Militari, terminado en 2018.
• Cobertura de garantías del 150%: las tasaciones ANEVAR independientes suman 192.000 EUR frente a un préstamo de 128.000 EUR, una relación préstamo/valor del 66,67%.
• Hipoteca de primer rango sobre ambos apartamentos, a favor de los inversores a través de STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L. como agente de garantías.
• Un negocio en crecimiento: los ingresos de enero a agosto de 2026 ya superan los de todo 2025, y la empresa registró beneficio neto en 2024, 2025 y en lo que va de 2026.

Aportación del promotor. La barra de progreso de esta campaña parte de 192.000 EUR, el valor de mercado de los dos apartamentos que la empresa aporta a la financiación como garantía. Se trata de la aportación en especie del promotor, no de dinero captado de los inversores: el importe abierto a los inversores en esta oferta es de 128.000 EUR.

2. Análisis de la ubicación

Los dos apartamentos se encuentran en dos de las zonas residenciales más activas del área metropolitana de Bucarest, uno en el lado este y otro en el límite occidental de la ciudad.

Theodor Pallady / Nicolae Teclu, Sector 3 (Bucarest Este). En la última década, las antiguas plataformas industriales Policolor y Apolodor se han convertido en uno de los barrios residenciales de obra nueva más densos de la ciudad, con conjuntos como Palladium Residence, HILS Pallady, Estoria City y Reveria Pallady. La zona cuenta con la estación de metro Nicolae Teclu (M3), a unos 800 m o 7 a 10 minutos a pie, líneas de autobús y tranvía STB en el Bulevardul Theodor Pallady y conexiones rápidas por carretera con el Bulevardul Basarabia, la circunvalación de Bucarest y la autopista A2. En las proximidades hay comercios y servicios como Auchan Pallady, IKEA, Decathlon, Leroy Merlin, Dedeman, Metro, Kaufland y Lidl, además de una escuela de nueva construcción, guarderías y el Parcul Teilor.

Dudu, Chiajna (Bucarest Oeste, distrito de Ilfov). Chiajna limita con el Sector 6 y el barrio de Militari y ha registrado un crecimiento residencial sostenido, principalmente con conjuntos modernos de apartamentos de baja y media altura. El acceso a la ciudad se realiza por Drumul Ciorogârla, Strada Tineretului, Bulevardul Iuliu Maniu y la circunvalación, con conexiones de transporte público hacia Militari. Entre los servicios cercanos figuran Militari Shopping Center, Auchan, Metro, Kaufland y Decathlon, colegios, farmacias y restaurantes.

Bucarest es el mercado residencial más grande y líquido de Rumanía, y ambas ubicaciones son zonas en las que la demanda de compradores e inquilinos se apoya en la vivienda nueva, el acceso al metro o a vías principales y los grandes centros comerciales.

3. Perfil del promotor

TIBET CONSTRUCT S.R.L. opera desde hace dos décadas en el mercado rumano de la construcción como empresa especializada en sistemas de impermeabilización, aislamiento térmico y cubiertas. Trabaja directamente para clientes privados e institucionales y como subcontratista especializado para contratistas generales.

• Entidad jurídica: TIBET CONSTRUCT S.R.L., código fiscal RO18289026, número de inscripción en el Registro Mercantil J40/499/2006, registrada el 17 de enero de 2006, con domicilio social en Str. Gheorghe Asachi nr. 2, Sector 5, Bucarest
• Sitio web: www.tibetconstruct.ro
• Actividad: trabajos especiales de impermeabilización y aislamiento térmico (CAEN 4399), en actividad ininterrumpida durante 20 años
• Propiedad y dirección: socio único y administrador Constantin Bugiulescu
• Modelo de negocio: una estructura ligera con 2 empleados clave para la gestión y la coordinación de obras, mientras que los grandes proyectos se ejecutan a través de subcontratistas técnicos seleccionados, lo que mantiene bajos los costes fijos a lo largo de las temporadas
• Garantías: la empresa ofrece garantías de 5 a 15 años sobre materiales y mano de obra

Servicios y soluciones técnicas

• Impermeabilización e impermeabilización térmica monocapa y bicapa, también sobre estructuras de chapa grecada, con láminas bituminosas modificadas aplicadas con soplete (APP) y sistemas PVC/FPO; instalación de lucernarios y exutorios de humo
• Cubiertas planas y terrazas: cubiertas transitables y no transitables, cubiertas invertidas y cubiertas ajardinadas con láminas antirraíces ANTIRADICE y capas de drenaje y riego
• Impermeabilización bajo rasante: cimentaciones y muros enterrados de hormigón armado, depósitos, sótanos técnicos, piscinas, aparcamientos y rampas para vehículos
• Cubiertas tradicionales de chapa de junta alzada y teja metálica

Proyectos de referencia

• Impermeabilización: Jovial Residence, City Life Residence, C. FI-BA S.A. Balotești, C.M. Eledur, Carina Residence, Opal Residence Bragadiru, Bardi Auto, Romib S.A., Complex Cosmopolis, Băneasa Lake View Residence, oficinas de BCR en Buzău, Curtea de Argeș y Constanța (subcontratista), nave de producción CET Vest (subcontratista), Fan Courier (subcontratista), además de clientes privados y comunidades de propietarios
• Impermeabilización térmica: Jovial Residence, City Life Residence, Opal Residence Bragadiru, Băneasa Lake View Residence, Complex Cosmopolis, villas de protocolo de BCR en Mamaia, oficina de BCR en el Sector 2 de Bucarest (subcontratista), Frank Prod Textil
• Acabados interiores y exteriores: City Life Residence, Terra Nova Construct (aislamiento de fachada), oficinas de Romtelecom en Băneasa Shopping Center (subcontratista), Carina Residence, Golden Otopeni Residence, Complex Cosmopolis

La lista de referencias es la facilitada por la empresa.

4. Descripción de las garantías

El préstamo está garantizado con dos apartamentos terminados de dos habitaciones, ambos propiedad al 100% de TIBET CONSTRUCT S.R.L.

Apartamento 1: Str. Victor Brauner nr. 42B, sc. B, et. 1, ap. 6, Sector 3, Bucarest (TopZone Residence)

• Salón 20,1 m², dormitorio 14,8 m², cocina 8,5 m², baño 4,3 m², recibidor 4,7 m²
• Superficie útil 52,4 m², más un balcón de 23,4 m²
• Primera planta de un edificio Ds+P+10 con estructura de hormigón armado, terminado en 2022
• Registro de la propiedad CF 244453-C1-U68 Bucarest Sector 3
• Valor de mercado: 100.000 EUR (informe ANEVAR, PST Appraisal, 14 de julio de 2026)

Apartamento 2: Str. Tineretului nr. 2B, ap. 135, Dudu, Chiajna, distrito de Ilfov

• Salón, dormitorio, cocina, baño, vestíbulo y balcón
• Superficie útil 47,16 m²
• Edificio de hormigón armado con fachada ventilada, ventanas de PVC con doble acristalamiento, ascensor y control de acceso, terminado en 2018 (licencia de obra n.º 6232 de 8 de abril de 2016, acta de recepción n.º 29455 de 28 de agosto de 2018)
• Acabados interiores de calidad media-alta, puerta de entrada de seguridad
• Registro de la propiedad CF 66027-C1-U256 Chiajna
• Valor de mercado: 92.000 EUR (informe ANEVAR, PST Appraisal, 26 de junio de 2026)

Ambas unidades son inmuebles residenciales terminados con todos los suministros conectados (electricidad, gas, agua, alcantarillado, telecomunicaciones).

5. Análisis de mercado

Los apartamentos de dos habitaciones en conjuntos de construcción reciente son el formato más negociado del mercado residencial de Bucarest, tanto para propietarios que los habitan como para inversores en alquiler, lo que respalda la liquidez de la garantía.

Ambas tasaciones fueron elaboradas por un tasador autorizado por ANEVAR, Péter Tibor de PST Appraisal S.R.L., mediante el método de comparación de mercado, con comparables de venta y alquiler de las mismas zonas: los conjuntos de obra nueva en torno a Theodor Pallady y el cinturón residencial de Militari y Chiajna.

6. Análisis financiero

Se trata de un préstamo de refinanciación de capital circulante a una empresa en funcionamiento, no de un proyecto de promoción, por lo que no existe un precio de venta previsto.

Destino de los fondos

Cobertura de garantías

Datos financieros de la empresa (RON)

Los ingresos de los primeros ocho meses de 2026 ya superan los de todo 2025, y la empresa registró beneficio neto en cada uno de los dos últimos ejercicios y en lo que va de 2026. Fuente: cuentas anuales 2024 y 2025 presentadas ante la ANAF; balance de comprobación a 31 de agosto de 2026.

Coste de la financiación

El prestatario paga por la financiación un interés fijo del 16,00% anual. Los inversores reciben entre el 10,00% y el 16,00% anual según el importe invertido; la diferencia entre el tipo del prestatario y el tipo del inversor constituye la remuneración de la plataforma. Los inversores no soportan ninguna comisión.

Fuente de reembolso

Los intereses mensuales se pagan con el flujo de caja operativo de la empresa. El principal al vencimiento se reembolsa con el flujo de caja operativo y/o mediante una refinanciación bancaria de los dos apartamentos, y la venta de uno o de ambos apartamentos queda como vía adicional.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el tipo progresivo

Cada inversión recibe su propio tipo contractual anual, fijado en el momento de la firma. El tipo parte del mínimo del 10,00% y aumenta dentro del pool de intereses de 6,00 puntos porcentuales según el importe invertido, conforme a los tramos de tipo publicados en la página de esta campaña. Una vez firmado, el tipo de una inversión no cambia durante toda la vida del préstamo.

Salida. Está previsto que el principal se reembolse al vencimiento mediante, por orden de preferencia:

• el flujo de caja operativo de la empresa;
• una refinanciación bancaria garantizada con los dos apartamentos;
• la venta de uno o de ambos apartamentos, cuyo valor de tasación conjunto equivale a 1,5 veces el préstamo.

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiară (autoridad de supervisión financiera de Rumanía) con la licencia PJR28FSFPR/400002, que opera en virtud del Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de reembolso. El prestatario podría no pagar a tiempo los intereses o el principal. Mitigación: el préstamo está garantizado con una hipoteca de primer rango sobre dos apartamentos terminados, valorados en el 150% del préstamo, que puede ejecutarse en nombre de los inversores.
• Riesgo de mercado. Los precios residenciales en Bucarest podrían bajar durante el plazo del préstamo. Mitigación: la relación préstamo/valor del 66,67% absorbe una caída de precios de aproximadamente un tercio antes de que el préstamo deje de estar totalmente cubierto, y ambas unidades son apartamentos de dos habitaciones, el formato más líquido del mercado de Bucarest.
• Riesgo de valoración. Los valores de tasación pueden diferir del precio obtenido en una venta. Mitigación: ambas tasaciones son informes ANEVAR independientes basados en comparables locales recientes de venta y alquiler, y la garantía se reparte entre dos inmuebles en dos zonas diferentes.
• Tipo variable en la firma. El tipo contractual de cada inversión depende del importe invertido, por lo que dos inversores de la misma campaña pueden recibir tipos diferentes. Mitigación: el tipo se muestra antes de la firma, queda fijo durante toda la vida del préstamo una vez firmado y nunca baja del mínimo del 10,00%.
• Riesgo de tipo de cambio. El préstamo está denominado en euros, mientras que los ingresos de la empresa son en lei rumanos. Una depreciación del leu aumenta el coste en moneda local del servicio de la deuda y del reembolso. Mitigación: la vivienda en Bucarest se valora y se negocia en euros, lo que respalda el valor de la garantía en euros.
• Iliquidez. Los préstamos formalizados a través de la plataforma no están admitidos a negociación en un mercado regulado y no se garantiza la existencia de un mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta el vencimiento.

La información completa sobre el prestatario y los riesgos figura en la Ficha de datos fundamentales de la inversión (KIIS), en la sección Documentos.

El promotor del proyecto declara que, según su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información y ninguna información es sustancialmente engañosa o inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la elaboración de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).