Via San Francesco d'Assisi n. 6

1. Resumen ejecutivo

GSTH S.R.L., una empresa del área de Milán establecida en 2011 y dirigida por Giuseppe Spadafora, solicita €100,000 para financiar la reforma y el cambio de uso a residencial del Apartamento A (81 m² de superficie útil) dentro de una propiedad en planta sótano situada en Via San Francesco d'Assisi 6, Bresso (MI), en el límite norte de Milán. Los costes directos totales del proyecto ascienden a €109,048, con un valor de salida proyectado de €182,380–€214,856 (apartamento más garaje); las obras de reforma ya están en marcha y el apartamento ya está a la venta con un precio solicitado de €200,000 (ver el anuncio en immobiliare.it). El préstamo tiene un plazo de 12 meses con un tipo base anual del 13.5%, pagadero mensualmente, con reembolso del capital principal al vencimiento, además de un cashback por volumen del 1% (inversiones ≥ €3,000) o 2% (inversiones ≥ €10,000). La propiedad ya es titularidad del Sr. Spadafora, quien garantiza el préstamo de €100,000 con una hipoteca inmobiliaria constituida como garante de terceros sobre un valor post-reforma de €200,000 , una cobertura del 200%. Los fondos se desembolsan a través de una cuenta de depósito notarial y se liberan únicamente en el cierre notarial en el que se formaliza la hipoteca.

2. Análisis de la ubicación

Bresso es un municipio de 26,248 habitantes en la Ciudad Metropolitana de Milán, situado directamente en el límite norte de Milán, a aproximadamente 7 km del centro de la ciudad. El municipio limita con el Parco Nord Milano, uno de los parques metropolitanos más grandes de Italia, y está conectado con Milán mediante frecuentes líneas de transporte de superficie con transbordo a la línea de metro M5 (terminal Bignami) inmediatamente al sur. Su posición sitúa a los residentes a una distancia razonable del núcleo laboral de Milán, el distrito universitario y empresarial de Bicocca y la zona de reurbanización de Sesto San Giovanni.

El mercado residencial local es denso y líquido, impulsado por la demanda de compradores que no pueden acceder a la vivienda en Milán capital. En marzo de 2026, el precio medio solicitado para propiedades residenciales en Bresso era de €2,519/m², frente a una media provincial (Milán) de €4,136/m² , un descuento que sigue atrayendo a compradores de primera vivienda e inversores. Los precios se han mantenido estables durante los últimos dos años (pico de €2,597/m² en septiembre de 2024), mientras que los alquileres residenciales aumentaron un +16.5% interanual hasta los €15.08/m²/mes en marzo de 2026, lo que indica una firme demanda subyacente de los ocupantes (fuente: observatorio de mercado de immobiliare.it, marzo de 2026).

3. Perfil del promotor

El prestatario es GSTH S.R.L. (Registro Imprese MI, REA 1971404, código fiscal 07617850966), una sociedad de responsabilidad limitada constituida el 21 de noviembre de 2011 y activa desde enero de 2012, con domicilio social en Via San Francesco d'Assisi 6, Bresso (MI) , la misma dirección que la propiedad del proyecto. La empresa tiene un capital social totalmente desembolsado de €20,000 y opera en consultoría empresarial y en el sector inmobiliario (ATECO 70.20.09). Su objeto social incluye expresamente operaciones inmobiliarias (adquisición, venta, reforma y arrendamiento de propiedades).

La empresa está controlada y gestionada por su administrador único, Giuseppe Spadafora (accionista del 90%), un emprendedor en serie con una larga experiencia en proyectos de reforma y reposicionamiento inmobiliario en el área norte de Milán. El Sr. Spadafora posee personalmente la propiedad del proyecto y los garajes relacionados, y apoya la operación tanto como aportante del activo como garante hipotecario de terceros (véase la sección 7).

Las cuentas presentadas por GSTH (formato de microempresa) muestran un historial operativo pequeño pero consistentemente rentable: ingresos de €17,875 (2023) y €17,850 (2024), resultados netos positivos en todos los años recientes, patrimonio neto de €30,185 a fecha de 31 de diciembre de 2024, y sin deuda bancaria.

4. Descripción del proyecto

El proyecto consiste en la reforma y el cambio de uso de productivo (categoría catastral D/7) a residencial de una propiedad en planta sótano (piano S1) en Via San Francesco d'Assisi 6, Bresso. La superficie bruta total del edificio (SLP) es de 246 m²; esta campaña se refiere al Apartamento A, la primera unidad residencial creada dentro del mismo.

• Tipo de propiedad: apartamento residencial (post-conversión), actualmente parte de una unidad D/7 en piano S1
• Dirección: Via San Francesco d'Assisi 6, 20091 Bresso (MI)
• Superficie útil (SU): 81 m² (84 m² de superficie bruta)
• Incluido en la venta: un garaje C/6 de 12 m² en planta baja, misma dirección
• Alcance de la reforma: rehabilitación integral , obras de construcción, sistemas mecánicos y eléctricos, marcos de ventanas y acabados, a un coste medio de ~€900/m²
• Estado de los permisos: diseño y presentación de la SCIA completados y aprobados, incluido el cambio de uso a residencial; informes técnicos (termotécnicos) y geológicos encargados y entregados
• Estado de las obras: las obras de reforma ya han comenzado
• Certificado energético: APE post-reforma a emitir al finalizar las obras
• Estado de venta: el apartamento ya está a la venta en immobiliare.it a un precio solicitado de €200,000
• Finalización prevista: la reforma y la venta están planificadas dentro del plazo de préstamo de 12 meses
• Proximidad: adyacente al Parco Nord Milano; ~7 km del centro de Milán; conexiones de transporte de superficie a la línea de metro M5 (Bignami)

5. Análisis de mercado

Los precios de venta residenciales en Bresso promediaron €2,519/m² en marzo de 2026, manteniéndose esencialmente estables respecto al año anterior (−0.04% frente a marzo de 2025) y dentro de un rango estable de dos años de €2,450–€2,597/m² (immobiliare.it, marzo de 2026). El promedio provincial de Milán de €4,136/m² es un 64% superior, lo que posiciona a Bresso como un mercado de entrada asequible en la periferia de Milán. Los valores de alquiler aumentaron considerablemente , +16.5% interanual hasta €15.08/m²/mes ,, lo que refleja una demanda sostenida de los ocupantes en el primer anillo alrededor de Milán. La nueva promoción residencial está activa en el municipio (por ejemplo, el complejo de clase energética A Silvadomus en Via Don Pozzi), lo que confirma la confianza del promotor en la absorción local.

Las hipótesis de salida del proyecto de €2,000–€2,400/m² (que implican €162,380–€194,856 para el apartamento de 81 m²) se sitúan en o por debajo del precio medio de venta municipal para todo el parque residencial, a pesar de que la unidad se entrega completamente renovada. Los apartamentos pequeños y medianos totalmente reformados en Bresso y municipios adyacentes (Cinisello Balsamo, Sesto San Giovanni) se comercializan habitualmente en o por encima de la media municipal, por lo que la suscripción es conservadora en relación con los listados observados. El valor de €20,000 asumido para el garaje es coherente con los listados locales de garajes individuales de tamaño comparable. Las cotizaciones semestrales de la Agenzia delle Entrate , OMI para la zona de Bresso pertinente proporcionan un segundo marco de referencia independiente y están disponibles en la sala de datos de la campaña.

6. Análisis financiero

La propiedad ya es propiedad del garante y se aporta al proyecto con un coste de adquisición nulo; por tanto, la línea de adquisición refleja únicamente el garaje. Su valor de mercado actual antes de la reforma se estima en aproximadamente €58,800 (≈€700/m² × 84 m², en línea con los valores medios para espacios productivos/comerciales en la zona).

Beneficio proyectado:

En el escenario medio, el margen bruto es del 40.1% de los ingresos y el margen neto tras todos los costes de financiación es del 28.1% de los ingresos (41.9% sobre el coste total del proyecto). Estos márgenes reflejan el coste contable nulo de la unidad aportada; imputar su valor de mercado de €58,800 a la base de costes sigue dejando un margen económico neto positivo en todos los escenarios.

Fuente de reembolso: venta del Apartamento A y del garaje, ya en el mercado a un precio de venta de €200,000 (véase la Sección 7). El escenario bajo por sí solo (€182,380 bruto, €173,261 neto de comisión de agencia) cubre el capital principal de €100,000 y los intereses de €13,500 con un margen considerable.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Estructura de capital y plan de financiación. Esta campaña financia íntegramente la necesidad de financiación externa del Apartamento A: el préstamo de €100,000 cubre la mayor parte del coste total del proyecto de €132,948, aportando el promotor el inmueble en sí y el resto de los costes en efectivo con fondos propios. No se prevén más tramos externos para el Apartamento A. La propiedad más amplia comprende 246 m² de superficie bruta, de los cuales el Apartamento A es la primera unidad; cualquier fase posterior se financiaría y garantizaría por separado. Canales de reembolso, por orden de preferencia: (1) venta del Apartamento A y el garaje ,ya listados,; (2) venta o refinanciación de otros activos en poder del garante; (3) capital adicional del promotor.

Plataforma. La campaña está alojada en stock.estate, un proveedor europeo de servicios de financiación participativa con licencia de la Autoridad de Supervisión Financiera Rumana (ASF, licencia PJR28FSFPR/400002) y que opera bajo el Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y medidas de mitigación

Riesgo de mercado. El apartamento podría venderse más lentamente o a un precio inferior al proyectado. La hipótesis de salida de €2,000–€2,400/m² se sitúa en o por debajo del precio medio de venta solicitado en el municipio de Bresso de €2,519/m² para una unidad totalmente reformada, e incluso el escenario pesimista cubre el capital principal y los intereses con margen.

Riesgo de construcción. Los costes o plazos de reforma podrían superar lo previsto. Las obras son una reforma de alcance estándar presupuestada a precios de mercado (~€900/m²), los permisos ya están aprobados y los sobrecostes corren a cargo del promotor, no de los inversores.

Riesgo de reembolso. El reembolso depende principalmente de la venta de la unidad en el plazo de 12 meses. El apartamento ya está en el mercado por €200,000; si la venta se retrasa más allá del vencimiento, se aplica el régimen de prórroga (tipo base +2 pp) y, en caso de impago, el régimen de penalización (tipo base +4 pp) mientras la hipoteca siga siendo ejecutable.

Riesgo de garantía y estructura. La propiedad es titularidad personal del garante y no de la empresa prestataria, y la cobertura de 200% se calcula sobre el valor tras la reforma de €200,000 en lugar del valor previo a la reforma del activo. Mitigación: la hipoteca es concedida directamente por el propietario como garante tercero y se formaliza ante notario antes de que cualquier fondo salga de la cuenta de depósito notarial; las obras de reforma ya están en marcha, los permisos están aprobados y el valor de €200,000 está corroborado por el anuncio de venta en curso y no solo por proyecciones.

Riesgo regulatorio / de permisos. Las conversiones de cambio de uso pueden enfrentarse a retrasos administrativos. En este caso, la SCIA y el cambio de uso a residencial ya han sido aprobados, eliminando la principal incertidumbre sobre permisos antes del lanzamiento.

Riesgo de finalización de la financiación. La campaña cubre la totalidad de la necesidad de financiación externa del Apartamento A; no existe dependencia de futuros tramos de financiación participativa. El promotor cubre los costes en efectivo residuales (~€33,000) con fondos propios.