Via delle Rosine 15 - 17

1. Resumen ejecutivo

AB.TO SRL, una empresa de promoción inmobiliaria con sede en Turín, está finalizando una reforma residencial en Via delle Rosine 15–17 en el centro de Turín. El proyecto implica la conversión y el acabado de unidades residenciales de gran formato en un edificio con una superficie comercial bruta de aproximadamente 1,200 m² en las plantas objeto de venta. Todas las unidades han sido preventidas; el paso pendiente antes de que se puedan formalizar las escrituras es la autorización final de la Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio (la autoridad de patrimonio que supervisa las obras en el centro histórico), la cual se espera en un plazo aproximado de 3 meses. Dado que los fondos de los compradores no pueden liberarse antes de dicha autorización, el promotor busca financiación puente para cubrir el coste de finalización de las obras restantes durante este periodo intermedio. Los costes totales del proyecto ascienden a €2,230,000 (adquisición €1,200,000, construcción €1,000,000, financiación €30,000), frente a unos ingresos proyectados de €3,200,000, lo que arroja un beneficio bruto estimado de €970,000. La campaña busca recaudar €450,000, ofreciendo a los inversores una rentabilidad anual fija del 14% durante un plazo de 3 meses, con el reembolso íntegro del capital principal al vencimiento y el pago de intereses de forma mensual, provenientes de los ingresos de las ventas de las unidades.

2. Análisis de la ubicación

La propiedad está situada en Via delle Rosine 15–17, en el centro histórico de Turín (Torino), la capital de la región del Piamonte en el noroeste de Italia. Turín es la cuarta ciudad más grande de Italia por población, con aproximadamente 850,000 residentes en el municipio y más de 1.7 millones en el área metropolitana. La dirección de Via delle Rosine se encuentra dentro del distrito de San Salvario / Centro Storico, una de las zonas residenciales céntricas más solicitadas de Turín, caracterizada por su arquitectura del siglo 19, calles transitables y una fuerte demanda tanto de propietarios residentes como de inversores.

La zona se beneficia de la proximidad a importantes infraestructuras urbanas, incluida la estación de tren de Porta Nuova (aproximadamente 800 m), conexiones con el metro de Turín (Línea 1) y un fácil acceso a las principales arterias comerciales y culturales de la ciudad, incluidas Corso Vittorio Emanuele II y Piazza Carignano. El barrio cuenta con escuelas, universidades (las facultades de la Universidad de Turín están a poca distancia a pie), restaurantes y espacios verdes.

El mercado inmobiliario residencial de Turín ha experimentado una recuperación sostenida de los precios tras el periodo de corrección 2012–2019. El centro de la ciudad y los distritos históricos se encuentran entre los submercados de mayor revalorización en el área metropolitana, impulsados por la inversión en regeneración urbana, la creciente demanda de alquileres a corto plazo y la relativa asequibilidad del producto de alta gama de Turín en comparación con Milán y Roma. El centro de Turín registra actualmente uno de los precios de venta por metro cuadrado más sólidos de la región del Piamonte.

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3. Perfil del promotor

Entidad jurídica: AB.TO SRL Domicilio social: Via Sant'Antonio da Padova 1, 10121 Torino (TO) Número REA: TO – 1338034 Código fiscal / Registro mercantil: 13086410019 Forma jurídica: Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Fecha de constitución: 14 junio 2024 Capital social: €10,000 totalmente desembolsado PEC (dirección digital certificada): ab.to@pec.it

AB.TO SRL está gestionada por el administrador único Zaharia Petru Alin (nacido el 23 de mayo de 1991, ciudadano italiano de origen rumano, residente en Moncalieri, TO), quien posee todos los poderes de administración ordinaria y extraordinaria. La actividad ATECO principal de la empresa es Construcción de edificios residenciales y no residenciales (código 410000), con una actividad secundaria en Compraventa de bienes inmuebles propios.

Antes de la formación de AB.TO SRL, Zaharia Petru Alin operaba como promotor residencial en serie en el área de Turín, habiendo completado y entregado más de 10 proyectos de escala y tipología comparables. No se han identificado hallazgos adversos, disputas legales o fallos en la entrega en relación con dichos proyectos anteriores.

La empresa presentó su primer balance estatutario para el ejercicio fiscal cerrado el 31 de diciembre de 2024, reportando unos ingresos totales de €296,545, un beneficio neto de €30,965, activos de inventario de €661,590 que representan el proyecto actual en desarrollo y activos líquidos de €176,820. El activo total del balance se situó en €925,715, con un patrimonio neto de €40,964. A principios de 2026, la base de activos total de la empresa ha crecido hasta aproximadamente €4,500,000, lo que refleja el desarrollo en curso y la cartera de proyectos preventidos. La empresa opera sin afiliación a grupos y no ha recibido subvenciones públicas.

4. Descripción del proyecto

Tipo de propiedad: Edificio residencial de varias plantas – apartamentos de gran formato, uno por planta Dirección: Via delle Rosine 15–17, 10123 Torino (TO), Italia Superficie comercial bruta total (plantas objeto de venta): aproximadamente 1,200 m² Configuración de las unidades: Un apartamento por planta; gran formato (significativamente superior al tamaño medio de las unidades residenciales de la ciudad)

Disposición de las unidades:

• Planta baja (piano terra): preventida
• Primera planta (piano primo): preventida
• Dos plantas superiores: ya en propiedad de terceros antes de esta promoción; excluidas del alcance de esta campaña

Estado actual: Todas las unidades dentro del alcance de la campaña están preventidas. Las obras de construcción se encuentran en la fase final. La transferencia de escrituras a los compradores está pendiente de la autorización final de la Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio, la autoridad de patrimonio italiana responsable de aprobar las obras en zonas históricas protegidas. Este proceso de aprobación es estándar para proyectos de renovación de este tipo en el centro de Turín y se espera que se conceda en aproximadamente 3 meses. Se requiere financiación puente porque los fondos de los compradores no pueden retirarse contractualmente antes de recibir esta autorización.

Características clave:

• Ubicación en el centro de Turín, a poca distancia de las principales infraestructuras de transporte, comercio y educación
• Planos de gran formato diseñados para propietarios residentes y segmentos de compradores premium
• Renovación residencial completa dentro de una envolvente de edificio preexistente
• Permisos de construcción en regla; la clasificación de renovación facilitó un proceso de obtención de permisos sencillo
• Finalización prevista y transferencia de escrituras: aproximadamente 3 meses desde el cierre de la campaña, sujeto a la autorización de Belle Arti

5. Análisis de mercado

El mercado inmobiliario residencial de Turín ha experimentado una recuperación estructural desde 2020, con los distritos centrales liderando la apreciación de precios. Según los datos publicados por la Agenzia delle Entrate y supervisados por el OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), los precios medios de venta en el Centro Storico y los distritos adyacentes de Turín oscilan entre aproximadamente €2,500 y €4,500 por m² para productos residenciales renovados o recién terminados, con unidades de gran formato premium en calles de alta demanda que alcanzan primas iguales o superiores al extremo superior de este rango.

La demanda en el centro de Turín está respaldada por una combinación de factores: una población profesional y académica en crecimiento, una fuerte demanda interna de compradores que buscan alternativas a Milán (donde productos equivalentes se negocian a 2–3 veces el precio por m²) y un creciente interés de inversores nacionales e internacionales en el segmento de alquiler de corta estancia. La oferta de apartamentos de gran formato, totalmente renovados y ubicados en el centro, sigue estando estructuralmente limitada, dado el parque inmobiliario histórico y la limitada cartera de nuevas construcciones.

Los volúmenes de transacciones en el municipio de Turín se han estado recuperando desde 2021. El segmento de producto de gran formato de "un apartamento por planta" en el centro de Turín está particularmente bien posicionado: los compradores en este segmento tienden a ser menos sensibles a los tipos de interés y compran para un uso a largo plazo, lo que reduce la exposición a la volatilidad del mercado. El promotor ha logrado la preventa total de todas las unidades dentro del alcance de la campaña, eliminando el riesgo comercial y confirmando la demanda del mercado en los precios objetivo del proyecto.

En comparación con los puntos de referencia nacionales, el centro de Turín ofrece una de las relaciones precio-ingresos más favorables para productos residenciales de primera categoría en una gran ciudad italiana, lo que respalda una demanda sostenida a corto plazo.

6. Análisis financiero

• Coste de adquisición: -1,200,000
• Costes totales de construcción / proyecto: -1,000,000
• Costes de financiación: -30,000
• Capital total invertido: -2,230,000
• Ingresos totales estimados: +3,200,000
• Beneficio bruto estimado: +970,000
• Margen de beneficio bruto sobre costes: 43.5%

Notas:

• Todas las unidades dentro del alcance de la campaña han sido preventidas. La realización de ingresos está comprometida contractualmente y depende únicamente de la finalización de las obras y la recepción de la autorización de Belle Arti, no de la búsqueda de compradores.
• Las cifras financieras presentadas cubren solo las plantas dentro del alcance de esta campaña (aproximadamente 1,200 m²). Las dos plantas superiores del edificio, que ya son propiedad de terceros, están excluidas tanto de los cálculos de costes como de los de ingresos.
• El reembolso del préstamo del inversor se financiará con los ingresos de las ventas de las unidades tras la transferencia de las escrituras.

7. Financiación y oportunidad de inversión

• Importe total del préstamo | €450,000 |
• Plazo del préstamo | 3 meses |
• Tipo de interés anual | 14% |
• Interés efectivo para el plazo | ~€15,750 (14% × 3/12 × €450,000) |
• Pago de intereses | Mensual |
• Reembolso del capital principal | Al vencimiento, tras la venta de la unidad restante |
• Fuente de reembolso | Ingresos de la venta de la unidad residencial de la primera planta |
• Instrumento de garantía | Prenda (pegno) sobre 100% de las acciones de AB.TO SRL + garantía personal (fideiussione personale) de Zaharia Petru Alin |
• Cobertura de la garantía | AB.TO SRL posee activos totales de aproximadamente €4,500,000 a principios de 2026, lo que representa un ratio de cobertura de aproximadamente 10 veces el importe del préstamo |

Los ingresos de la campaña de €450,000 están destinados exclusivamente a la finalización de las obras de construcción finales en Via delle Rosine 15–17. Todas las unidades dentro del alcance de la campaña están preventidas; se requiere financiación puente únicamente porque las restricciones contractuales y legales impiden la retirada de los fondos de los compradores antes de recibir la autorización de la autoridad de patrimonio (Belle Arti). Una vez que se conceda dicha autorización (prevista en un plazo de 3 meses), se ejecutarán las transferencias de escrituras y los ingresos de las ventas se utilizarán para reembolsar a los inversores en su totalidad.

8. Riesgos y mitigaciones

Riesgo de mercado Riesgo: Un deterioro en el mercado inmobiliario residencial de Turín podría reducir los precios de venta alcanzables para las unidades, comprimiendo los ingresos proyectados. Mitigación: Todas las unidades dentro del alcance de la campaña están preventidas contractualmente a precios acordados. Los ingresos no están sujetos a las condiciones futuras del mercado; la fase comercial del proyecto se ha concluido por completo.

Riesgo regulatorio / administrativo (Belle Arti) Riesgo: La Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio podría retrasar o denegar la autorización para la reforma finalizada, posponiendo las escrituras y el reembolso al inversor más allá del plazo de 3 meses. Mitigación: El proyecto es una reforma dentro de un edificio residencial existente, una tipología que sigue un proceso de autorización bien establecido en Turín. Los permisos de construcción se han obtenido sin complicaciones. El procedimiento de Belle Arti es estándar y ya está en curso; el plazo de 3 meses se ha dimensionado para adaptarse al calendario de revisión previsto. No se han identificado motivos materiales para la denegación.

Riesgo de construcción / finalización Riesgo: Los retrasos o los sobrecostes inesperados en la finalización de las obras restantes podrían posponer la finalización del proyecto y el calendario de autorización asociado. Mitigación: Las obras se encuentran en la fase final. El importe del préstamo de €450,000 está específicamente dimensionado para cubrir los costes de construcción pendientes, sin indicios de necesidades de financiación adicionales. El promotor ha completado más de 10 proyectos comparables sin fallos en la entrega.

Riesgo de reembolso Riesgo: A pesar de que las preventas están contractualmente establecidas, un incumplimiento por parte del comprador o una disputa legal podrían retrasar o reducir los ingresos esperados en el momento de la escritura. Mitigación: Los contratos de preventa son vinculantes según la legislación italiana. El margen bruto del promotor de aproximadamente €970,000 en el proyecto proporciona un margen sustancial para absorber cualquier renegociación o coste sin perjudicar el reembolso del préstamo de €450,000. La exposición del inversor está protegida adicionalmente por la prenda sobre las acciones de AB.TO SRL y la garantía personal de Zaharia Petru Alin.

Riesgo de contraparte / promotor Riesgo: AB.TO SRL se constituyó en junio de 2024, lo que otorga a la entidad jurídica un historial limitado como entidad independiente. Mitigación: El Administrador Único, Zaharia Petru Alin, ha operado como promotor residencial en serie en el mercado de Turín antes de la formación de AB.TO SRL, habiendo completado y entregado más de 10 proyectos de escala comparable. No se han identificado hallazgos adversos en relación con dichos proyectos. La base de activos total de la empresa se situaba en aproximadamente €4,500,000 a principios de 2026, y el balance del ejercicio fiscal 2024 confirma operaciones rentables activas en el primer año de actividad.

Riesgo de adecuación de la garantía Riesgo: En un escenario de dificultades, la prenda sobre acciones puede ser más difícil de ejecutar que una hipoteca inmobiliaria, y los plazos de ejecución según la legislación italiana pueden ser largos. Mitigación: El paquete de garantía combina una prenda sobre acciones de AB.TO SRL (base de activos ~€4,500,000; cobertura ~10× el préstamo) con una garantía personal del fundador, proporcionando recurso tanto a nivel corporativo como personal. La combinación se estructuró para ser proporcional a la corta duración del préstamo y al bajo perfil de riesgo de ejecución de esta transacción.

El propietario del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni es materialmente engañosa o inexacta. El propietario del proyecto es responsable de la preparación de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).