Via Cesare Balbo 28

1. Resumen ejecutivo

Reinvesto Holding Company S.R.L., una empresa de inversión inmobiliaria con sede en Turín y propiedad y gestión exclusiva de Zaharia Petru Alin, va a adquirir tres apartamentos alquilados en Via Cesare Balbo 28, en el distrito de Vanchiglia de Turín, justo detrás de la Mole Antonelliana. Las unidades quedarán libres mediante acuerdos de salida ya alcanzados con los ocupantes, serán completamente renovadas y revendidas individualmente. El coste directo total del proyecto es de €659,000 (adquisición €460,000, costes accesorios €99,000, renovación €100,000), frente a un valor de venta agregado proyectado de €840,000. La campaña busca recaudar €500,000 en un plazo de 12 meses a un tipo anual fijo de 13.5%, más un cashback por volumen de hasta 2% anual, con intereses pagados mensualmente y el capital principal reembolsado íntegramente al vencimiento. El promotor se compromete a aportar €159,000 de capital propio. El préstamo está garantizado mediante una prenda notarial sobre 100% de las participaciones de Reinvesto Holding Company S.R.L., formalizándose dicha prenda en la misma sesión notarial en la que se transfieren los fondos. El ratio préstamo-valor (LTV) sobre el valor proyectado tras la renovación es de 59.5%.

2. Análisis de la ubicación

La propiedad se encuentra en Via Cesare Balbo 28, en el distrito de Vanchiglia de Turín (Torino), capital de la región del Piamonte, en el noroeste de Italia. Turín es la cuarta ciudad más grande de Italia, con aproximadamente 850,000 habitantes en el municipio y más de 1.7 millones en el área metropolitana. Via Cesare Balbo se sitúa a unos cientos de metros detrás de la Mole Antonelliana ,el monumento emblemático de la ciudad, en el punto donde Vanchiglia se encuentra con el centro histórico, a poca distancia a pie de Piazza Vittorio Veneto, la ribera del río Po y el campus principal de la Universidad de Turín (el Campus Luigi Einaudi está a menos de 1 km).

Vanchiglia es uno de los submercados residenciales más dinámicos de Turín. Su posición entre el centro histórico y los polos universitarios ha impulsado una demanda sostenida por parte de jóvenes profesionales, académicos e inversores, apoyada por un activo plan de regeneración de calles, comercios y destinos de restauración. Los observadores del mercado incluyen constantemente a Vanchiglia ,junto con San Salvario y Aurora, entre los distritos de la ciudad con mayor revalorización, impulsada por la regeneración urbana y la proximidad al sistema universitario.

El mercado residencial de Turín entró en 2026 en fase de expansión: el precio medio de venta solicitado en el municipio alcanzó aproximadamente los €2,167/m² en febrero de 2026, un 5.55% más respecto al año anterior, con volúmenes de transacciones en el Q3 2025 superiores en un 6.5% respecto al año anterior. La zona Centro, con la que limita Via Cesare Balbo, registra los valores más altos de la ciudad, situándose aproximadamente entre €4,100 y 4,200/m². En comparación con Milán, donde productos céntricos equivalentes se negocian al doble o triple del precio por metro cuadrado, el centro de Turín sigue siendo uno de los submercados prime más accesibles de cualquier gran ciudad italiana.

3. Perfil del promotor

Entidad jurídica: Reinvesto Holding Company S.R.L. Domicilio social: Via Gioacchino Rossini 21 bis, 10124 Torino (TO) Número REA: TO – 1277630 Código fiscal / IVA / Registro mercantil: 12270710010 Forma jurídica: Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Fecha de constitución: 27 de febrero de 2020 Capital social: €90,000 totalmente desembolsado Actividad empresarial: Compra, venta, gestión y arrendamiento de activos inmobiliarios propios

Reinvesto Holding Company S.R.L. es propiedad y está gestionada en su totalidad por el Administrador Único Zaharia Petru Alin (nacido el 23 de mayo de 1991 en Bacău, Rumanía; ciudadano italiano, residente en Moncalieri, TO), quien ostenta todos los poderes de administración ordinaria y extraordinaria.

Antes de dedicarse al sector inmobiliario, Zaharia Petru Alin representó a Italia como remero de élite en la categoría de peso ligero: ganó la medalla de oro en el Campeonato Mundial de Remo 2013 en Chungju (ocho con timonel peso ligero) y dos oros consecutivos en el Campeonato Mundial U23 en 2012 y 2013 en la categoría de cuatro sin timonel peso ligero. Tras finalizar su carrera deportiva, desarrolló un negocio de promoción residencial en el área de Turín que abarca ya más de 10 años de actividad, con edificios entregados que superan los €20 millones en valor agregado.

A través de su vehículo afiliado AB.TO SRL, Zaharia Petru Alin fue el promotor detrás de la campaña Via delle Rosine 15–17 en stock.estate (€450,000, 14% anual, plazo de 3 meses), que finalizó en marzo de 2026 y fue reembolsada íntegramente a los inversores. La presente campaña es la primera oferta de Reinvesto Holding Company S.R.L. en la plataforma; los estados financieros de la empresa están disponibles en la sección de Documentos de la página de la campaña.

4. Descripción del proyecto

Tipo de propiedad: Tres apartamentos residenciales en un edificio de época, uno por planta (plantas 1, 2 y 3) Dirección: Via Cesare Balbo 28, 10124 Torino (TO), Italia , Distrito de Vanchiglia Identificación catastral: Foglio 1277, Particella 208, Subalterni 3, 5 y 7 , Categoría A/3, 5 habitaciones (vani) cada uno Superficie catastral total: 273 m² (95 m² + 89 m² + 89 m²), cada unidad con bodega

Características principales y estado:

• Tres apartamentos de formato idéntico de 5 habitaciones, uno por planta, cada uno de aproximadamente 89–95 m² con bodega
• Ubicación a unos cientos de metros detrás de la Mole Antonelliana, en el límite entre Vanchiglia y el centro histórico
• Los apartamentos están actualmente alquilados; ya se han alcanzado acuerdos de salida con los ocupantes por una contraprestación total de €30,000, y la propiedad se entregará libre de inquilinos y del usufructo existente en la escritura de adquisición
• Renovación interior completa de las tres unidades, con un presupuesto de €100,000, para elevar el producto al estándar de stock renovado para su reventa individual
• Escritura de adquisición prevista para septiembre de 2026; obras de reforma programadas para finalizar en diciembre de 2026
• Comercialización y venta individual de las tres unidades tras la finalización de las obras
• La reforma se enmarca en los expedientes estándar de rehabilitación interior (régimen CILA/SCIA); no se requiere cambio de uso

5. Análisis de mercado

El mercado residencial de Turín experimenta una tendencia alcista generalizada. El precio medio de venta solicitado en el municipio se situó en aproximadamente €2,167/m² en febrero de 2026, un aumento del 5.55% interanual, con un volumen de transacciones en toda la ciudad que aumentó un 6.5% en el Q3 2025 frente al mismo periodo de 2024 (fuentes: immobiliare.it / datos de mercado de casaland, 2026). La dispersión a nivel de zona es amplia: la zona Centro lidera la ciudad con aproximadamente €4,163/m² (immobiliare.it, mayo de 2026; wikicasa informó de €3,979/m² para Centro/Quadrilatero/Giardini Reali en noviembre de 2025), mientras que los distritos periféricos cotizan por debajo de €1,500/m².

Datos específicos de Vanchiglia. El distrito de Vanchiglia promedia aproximadamente €2,760/m², significativamente por encima de la media de la ciudad, con un 60% de los listados con precios entre €2,015/m² y €3,660/m² (mercato-immobiliare.info, 2026). Los comentarios independientes sobre el mercado 2026 (casaland, Grimaldi/Oltrepocase) sitúan sistemáticamente a Vanchiglia entre los distritos de Turín con mayor revalorización, citando la regeneración urbana y la demanda impulsada por la universidad. Dentro de un mismo distrito, el estado y la micro-ubicación pueden variar los valores entre un 30 y un 40%: el producto reformado en el límite con el Centro ocupa la parte superior del rango local.

Justificación de precios. El valor de venta agregado proyectado de €840,000 implica una media ponderada de €3,077/m² para las tres unidades. Esta cifra:

• se sitúa dentro de la banda superior documentada del rango de Vanchiglia (€2,015–3,660/m²), donde el producto reformado en el límite con el Centro cotiza de forma natural;
• representa una prima de aproximadamente un 11% sobre la media del distrito de Vanchiglia (€2,760/m²) , un incremento conservador para activos totalmente reformados, dado que las medias del distrito están dominadas por inventario sin reformar y que el estado por sí solo mueve los valores entre un 30 y un 40% dentro de un distrito;
• permanece aproximadamente un 26% por debajo de la media de la zona adyacente del Centro (€4,163/m²), a pocos cientos de metros, lo que ancla el precio del proyecto como conservador en relación con la referencia superior más cercana;
• se basa en una estrategia por unidad: tres apartamentos reformados de tamaño medio (89–95 m²) y alta liquidez, el formato más comercializado en el grupo de compradores de Vanchiglia, compuesto por profesionales y familias.

El precio de adquisición de €460,000 (€1,685/m²) está aproximadamente un 39% por debajo de la media del distrito de Vanchiglia, lo que refleja el estado alquilado y sin reformar de las unidades y la compra en bloque negociada , el núcleo del margen del proyecto.

6. Análisis financiero

Márgenes: margen bruto sobre coste directo 27.5% (21.5% sobre ingresos, €663/m²); margen neto sobre coste total 13.7% (12.1% sobre ingresos, €372/m²).

El reembolso del préstamo del inversor se financiará con los ingresos de las ventas de las unidades individuales tras la finalización de la reforma (véase la sección 7).

7. Financiación y oportunidad de inversión

Estructura de capital y plan de financiación. La campaña de €500,000, junto con €159,000 de capital propio del promotor, financia íntegramente el coste directo del proyecto de €659,000. No se contemplan tramos externos adicionales. Canales de reembolso, por orden de preferencia: (1) ingresos procedentes de la venta individual de las tres unidades reformadas; (2) refinanciación bancaria del activo terminado, vacío y reformado; (3) capital propio adicional del promotor, respaldado por la cartera más amplia del fundador.

stock.estate es un proveedor de servicios de financiación participativa con licencia ECSPR (ASF Rumanía, licencia PJR28FSFPR/400002), que opera bajo el Reglamento (UE) 2020/1503.

8. Riesgos y medidas de mitigación

Riesgo de mercado. Riesgo: Un deterioro en el mercado residencial de Turín podría reducir los precios de venta alcanzables para las tres unidades. Mitigación: El precio de salida de €3,077/m² se sitúa dentro del rango documentado de Vanchiglia y 26% por debajo de la media del Centro adyacente; el margen bruto de €181,000 proporciona un margen de ingresos de 21.5% antes de que el capital principal del préstamo se vea afectado, y el mercado entró en 2026 con precios y volúmenes al alza.

Riesgo de adquisición y desocupación. Riesgo: La compra se completa sobre unidades alquiladas gravadas por un usufructo; no entregar la propiedad libre podría comprometer el cronograma de renovación. Mitigación: Ya se han alcanzado acuerdos de salida con los ocupantes por €30,000, y la escritura de adquisición está estructurada de modo que la propiedad se entregue libre de inquilinos y del usufructo en el momento del cierre; la prenda sobre las acciones de la empresa se ejecuta en la misma sesión notarial que la transferencia de fondos.

Riesgo de construcción. Riesgo: Los retrasos o sobrecostes en la renovación de €100,000 podrían posponer la fase de ventas. Mitigación: Las obras son reformas interiores dentro de una envolvente residencial existente, permitidas bajo presentaciones estándar, con un cronograma de cuatro meses (septiembre–diciembre 2026) dentro de un plazo de préstamo de 12 meses; el promotor ha realizado renovaciones comparables durante más de 10 años, con edificios que superan los €20 millones en valor agregado.

Riesgo de reembolso. Riesgo: Unas ventas individuales más lentas de lo esperado podrían retrasar el reembolso al vencimiento de 12 meses. Mitigación: Las tres unidades son apartamentos renovados de tamaño medio ,el formato más líquido del distrito, y el plan de reembolso mantiene dos canales adicionales (refinanciación bancaria del activo terminado; capital adicional del promotor). La campaña anterior del promotor afiliado en la plataforma (Via delle Rosine 15–17) fue reembolsada en su totalidad.

Riesgo de contraparte. Riesgo: Reinvesto Holding Company S.R.L. tiene una escala independiente limitada en relación con el préstamo. Mitigación: La empresa ha operado desde 2020 en la adquisición, gestión y reventa de activos residenciales; su único propietario cuenta con una trayectoria de más de 10 años y más de €20M en entregas, y los inversores poseen una prenda sobre 100% de las acciones de la empresa, la cual, tras la adquisición, será propietaria del activo del proyecto.

Riesgo de ejecución de garantías. Riesgo: En un escenario de dificultades, una prenda sobre acciones puede ser más lenta de ejecutar que una hipoteca inmobiliaria bajo la ley italiana. Mitigación: El activo dominante de la empresa pignorada es la propia propiedad del proyecto (valor proyectado tras la renovación de €840,000 frente a un préstamo de €500,000, LTV 59.5%), la prenda se perfecciona en la sesión de transferencia de fondos, y la estructura refleja la utilizada ,y retirada con éxito, en la campaña anterior del promotor en la plataforma.