Via Cernaia 3

1. Resumen ejecutivo

IBIMMOBILIARE SRLS está recaudando €350,000 en stock.estate para finalizar la adquisición de un edificio residencial en Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), Italia, y para comenzar las obras de reforma. El promotor cofinancia la adquisición con €200,000 de capital propio y continúa financiando la fase inicial de la reforma con capital propio adicional. El proyecto completo contempla una reforma integral de €1,200,000 que producirá 14 unidades residenciales con un total de 973.58 m², con un valor de venta agregado proyectado de €2,377,123. El préstamo tiene una duración de 12 meses, con pagos mensuales de intereses al 14.0% anual a los inversores (más hasta 2% de cashback sujeto a las condiciones promocionales de stock.estate) y reembolso del capital principal al vencimiento, garantizado por una hipoteca de primer rango sobre la propiedad que cubre al menos el 150% del valor del préstamo, inscrita de forma simultánea a la escritura de adquisición.

2. Análisis de la ubicación

La propiedad se encuentra en Via Cernaia 3, Moncalieri, en la provincia de Turín, Piamonte (noroeste de Italia). Moncalieri es un municipio de 55,923 habitantes que limita con Turín por el sur y forma parte del área metropolitana, con acceso directo a Turín a través de la SS393 y la línea ferroviaria Turín-Génova. El centro histórico está dominado por el Castello Reale di Moncalieri, una antigua residencia real de los Saboya inscrita en la Lista del Patrimonio Mundial de la UNESCO como parte de las Residencias de la Casa Real de Saboya, y Via Cernaia se sitúa dentro del perímetro urbano cerca de la Piazza Vittorio Emanuele II y el núcleo medieval. Tres unidades del proyecto (unidades F1, D2 y E2) se benefician de vistas directas al Castillo y a la colina de Turín circundante.

El municipio está integrado en la infraestructura de transporte de Turín (estaciones de Lingotto y Porta Nuova a 15 minutos en coche) y se encuentra aproximadamente a 100 km de la frontera francesa a través de la autopista A32. La población de Moncalieri se ha mantenido estable durante los últimos cinco años, con una demanda de alquiler en crecimiento material: el alquiler medio solicitado aumentó de €7.92/m²/mes en marzo de 2024 a €9.10-€9.50/m²/mes en agosto de 2025, un incremento de aproximadamente +12-15% interanual.

3. Perfil del promotor

Entidad jurídica: IBIMMOBILIARE SRLS, una società a responsabilità limitata semplificata italiana constituida el 21 de noviembre de 2023, registrada en la Cámara de Comercio de Turín bajo el código de IVA/código fiscal 12967020012, REA TO-1329693, con domicilio social en Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). La actividad principal de la empresa (ATECO 68.11.00) es la adquisición, reforma y reventa de propiedades residenciales por cuenta propia.

Administradora única y accionista: Iuliana Boghian, quien gestiona un negocio de reforma residencial en el área metropolitana de Turín y ha entregado anteriormente varios proyectos de reforma de apartamentos en Turín. Su cartera operativa actual incluye otro desarrollo residencial en curso, reflejado en el balance del ejercicio 2024 como €270,000 de inventario en propiedades terminadas y en curso. Las cuentas del ejercicio 2024 reportan ingresos de aproximadamente €430,000, costes totales de €369,455 y un beneficio neto de €60,544, el primer año completo de actividad de la empresa.

La empresa se concentra exclusivamente en el modelo de negocio de compra-reforma-venta en el área de Turín y su provincia.

4. Descripción general del proyecto

• Tipo de propiedad: Edificio residencial plurifamiliar existente con reforma integral interior
• Dirección: Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), 10024
• Superficie comercial total: 973.58 m² distribuidos en tres plantas (Piano Terra, Primo, Secondo)
• Recuperación de parcela: Aproximadamente 220 m² de espacio privado de jardín/patio
• Configuración de unidades: 14 unidades residenciales
  • Piano Terra (3 unidades, 313.18 m²): 2 trilocales + 1 bilocal, todos con acceso a patio/jardín privado (sujeto a cambio d'uso de las categorías existentes E0/C0/ex-box auto)
  • Piano Primo (6 unidades, 341.76 m²): 5 bilocales + 1 monolocal, incluida la unidad F1 con terraza y vistas al Castillo/colina
  • Piano Secondo (5 unidades, 318.64 m²): 3 bilocales + 1 monolocal + 1 trilocale (E2, con terraza y vistas al Castillo/colina)
• Espacios auxiliares: 5 sótanos (no incluidos en la superficie de venta)
• Certificado energético: Clase previa a la intervención por emitir; objetivo post-reforma Clase A/B tras la reforma interior completa
• Ascensor: La instalación de un nuevo ascensor está incluida en el alcance de la reforma (diseño ejecutivo proporcionado)
• Permisos: El edificio ya existe y está dividido en apartamentos, por lo que no se requieren permisos urbanísticos mayores. Las presentaciones de CILA/SCIA y cambio d'uso para las tres unidades de la planta baja (actualmente clasificadas como ex-box auto y espacio comercial accesorio) se realizarán pocos días después del cierre de la adquisición; ambos son procedimientos administrativos estándar gestionados por el arquitecto del proyecto (Arch. Lorenzo Da Ros, Albo TO n. 9417)
• Arquitecto: Lorenzo Da Ros, planos ejecutivos con fecha 04/03/2026
• Finalización prevista: En un plazo de 12 meses desde la adquisición

5. Análisis de mercado

El mercado residencial en Moncalieri muestra niveles de precios estables con un impulso positivo. Según RealAdvisor (marzo 2026), el precio medio de los apartamentos en Moncalieri es de €1,841/m², con un crecimiento de precios a 12 meses de +3.1% para apartamentos y +3.8% para casas. Fuentes independientes confirman el mismo rango: idealista informa de una media de €1,675/m² (agosto 2025) y Mercato-Immobiliare.info informa de €1,750/m², aproximadamente 1% por encima de la media provincial de Turín (€1,720/m²) y 21% por encima de la media regional del Piamonte (€1,440/m²). El mercado de alquiler es estructuralmente ajustado, con un alquiler medio solicitado que aumenta entre un +12 y un 15% interanual hasta los €9.10-€9.50/m²/mes (agosto 2025).

Justificación de precios: posicionamiento en una media de €2,400/m² frente a una media municipal de €1,841/m². La media municipal es una cifra combinada que incluye todo el parque residencial, predominantemente edificios antiguos, clases energéticas F-G e inmuebles en distritos periféricos. La dispersión de precios dentro de Moncalieri es amplia y está bien documentada: el 60% de los apartamentos en el municipio se comercializa en el rango de €1,240-€2,210/m² (Mercato-Immobiliare.info), y las cotizaciones OMI superiores para la zona del Centro Storico (Viale del Castello, Via Colombo, Via Alfieri) alcanzan los €2,015/m² (OMI) y €2,050/m² (FIAIP). El inmueble objeto de la inversión se encuentra dentro de este perímetro del Centro Storico.

Tres factores estructurales justifican el precio del proyecto por encima del techo OMI superior:

1. Prima por clase energética. Las cotizaciones OMI se basan en datos de transacciones dominados por un parque inmobiliario antiguo (clase energética F-G). Los apartamentos recién renovados entregados en Clase A/B suelen exigir una prima de entre +15% y +25% sobre el parque antiguo comparable en la misma micro-ubicación, lo que refleja tanto unos costes de funcionamiento más bajos como los requisitos de cumplimiento energético de la UE posteriores a 2030.
2. Mix de producto. El proyecto se compone principalmente de monolocali y bilocali (12 de 14 unidades), que son los formatos más pequeños y líquidos en el mercado local de compraventa y alquiler, y se comercializan a un precio por m² superior al de las unidades más grandes. El precio interno refleja esto: las unidades de nivel inferior (sin vistas, en planta baja y primera planta) tienen un precio de €2,160-€2,280/m², en línea con el techo OMI del Centro Storico, mientras que solo las cuatro unidades con terraza y/o vistas al castillo/colina (unidades F1, E1, D2, E2) tienen un precio de €2,520-€3,120/m².
3. Referencias de mercado. El parque residencial renovado en distritos urbanos adyacentes de Turín (Crocetta, San Salvario, Centro) se comercializa a €3,000-€4,000/m². El inmueble objeto de la inversión se sitúa un nivel por debajo de estas referencias, respaldado por la proximidad geográfica directa a Turín, el anclaje histórico del Castello y el carácter residencial de Via Cernaia.

El precio medio de venta combinado de €2,442/m² implícito en el calendario de ventas es, por tanto, coherente con los techos documentados del Centro Storico, la prima por mejora energética tras la renovación y la combinación de unidades.

6. Análisis financiero

Los €350,000 recaudados en esta campaña constituyen el primer tramo. El reembolso del préstamo de stock.estate proviene de las ventas progresivas de unidades y/o de la refinanciación, tal y como se detalla en la sección 7.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Estructura de capital y plan de financiación. Los €350,000 recaudados en esta campaña, combinados con €200,000 de capital propio del promotor, financian la adquisición (€550,000). La fase de renovación inicial se financia con capital propio adicional del promotor. Los €1,000,000 restantes necesarios para completar la renovación se obtendrán, por orden de preferencia, a través de uno de los cuatro canales identificados:

1. Ventas progresivas de unidades terminadas o pre-vendidas;
2. Refinanciación bancaria garantizada por el activo renovado;
3. Capital propio adicional del promotor;
4. Facilidad de seguimiento de stock.estate dimensionada para mantener un LTV de 66% máximo sobre el valor del activo en apreciación.

Plataforma. La campaña es realizada por stock.estate, un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la ASF (Rumanía) bajo la licencia PJR28FSFPR/400002, de acuerdo con el Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y medidas de mitigación

Riesgo de mercado - Una desaceleración en el mercado residencial de Moncalieri podría extender el plazo de venta o presionar los precios de las unidades. Mitigación: el proyecto está anclado a una ubicación en el Centro Storico con cotizaciones OMI superiores documentadas de €2,000-€2,050/m², respaldado por una calificación de Clase A/B tras la renovación y una combinación de unidades concentrada en los segmentos de formato pequeño más líquidos. La tendencia de precios a 12 meses es positiva (+3.1% apartamentos, marzo 2026), y solo cuatro de las catorce unidades dependen de precios basados en vistas premium.

Riesgo de construcción - Los sobrecostes o retrasos en el cronograma durante la renovación podrían reducir los márgenes o retrasar el reembolso. Mitigación: las obras consisten en una renovación interna de un edificio residencial existente ya subdividido en apartamentos, ejecutada a €1,000-€1,200/m², dentro de los parámetros de mercado para esta tipología en el Piamonte. Los planes ejecutivos están terminados (Arq. Lorenzo Da Ros), y el promotor cuenta con experiencia previa en renovaciones en el área metropolitana de Turín.

Riesgo de reembolso - El reembolso depende de la capacidad del promotor para monetizar el activo dentro del plazo de 12 meses. Mitigación: cuatro vías de reembolso independientes (ventas de unidades, refinanciación bancaria, capital adicional del promotor o una facilidad de seguimiento de stock.estate con un LTV máximo de 66% sobre el valor apreciado). El beneficio bruto neto proyectado de €427,123 proporciona un colchón sustancial sobre el préstamo de €350,000, y la relación préstamo-coste en esta etapa es de aproximadamente 18%.

Riesgo normativo y de permisos - La CILA/SCIA y el cambio d'uso para las tres unidades de la planta baja deben presentarse y aprobarse antes de que puedan comenzar las obras relacionadas. Mitigación: las presentaciones están previstas para los días posteriores al cierre de la adquisición, ambos procedimientos son trámites administrativos estándar gestionados por el arquitecto del proyecto, y el cambio d'uso apunta al mismo destino residencial que ya existe en las plantas superiores.

Riesgo de finalización de la financiación - Los €350,000 recaudados aquí cubren solo la adquisición; la finalización de la renovación depende de los ingresos por ventas, la financiación bancaria, el capital adicional del promotor o la financiación de seguimiento de stock.estate de hasta otros €650,000 dentro del límite total de financiación externa de €1,000,000. Mitigación: la hipoteca de garantía protege a los inversores independientemente de los resultados de financiación posteriores; una venta parcial o forzosa del edificio en su estado de adquisición al valor de tasación aproximado (≈ €750,000) ya cubriría el capital principal del préstamo con un margen residual sustancial.

Riesgo de garantía real y desembolso - La hipoteca se registra simultáneamente con la escritura de adquisición, y los fondos se liberan solo en la sesión notarial, eliminando cualquier período intermedio en el que el capital del inversor no estuviera garantizado. La cobertura de la garantía real al cierre es de aproximadamente 214% sobre el valor comercial tasado, muy por encima del mínimo reglamentario de 150%.

El propietario del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni es materialmente engañosa o inexacta. El propietario del proyecto es responsable de la preparación de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).