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1. Resumen ejecutivo

UNI STEEL IMPEX S.R.L., un distribuidor rumano de ferroaleaciones y materias primas metalúrgicas activo desde 1998, solicita un préstamo de capital circulante de EUR 1,100,000 a un plazo de 24 meses a través de la plataforma stock.estate. El propósito de la financiación es la expansión de la actividad comercial: aumentar el inventario y financiar un ciclo comercial ampliado con el fin de incrementar los volúmenes con los proveedores certificados y los clientes industriales de la empresa. Los inversores reciben un tipo de interés fijo del 14% anual, pagadero mensualmente, además de un reembolso por rendimiento de hasta el 2% (1% para inversiones de al menos EUR 3,000 y 2% para inversiones de al menos EUR 10,000). El capital principal se reembolsa íntegramente al vencimiento. El préstamo está garantizado mediante una hipoteca de primer rango sobre un chalet de lujo en la zona de Herastrau, en el Sector 1 de Bucarest, valorado de forma independiente por un tasador autorizado por ANEVAR en EUR 1,716,000, lo que resulta en una relación préstamo-valor (LTV) de aproximadamente 64% y una cobertura de garantía real de aproximadamente 156% del importe del préstamo.

2. Análisis de la ubicación

La propiedad de garantía se encuentra en la calle N.G. Caramfil n.º 65, en el distrito de Herastrau y Nordului del Sector 1, Bucarest, la zona residencial premium más consolidada de la capital. La calle se sitúa a unos cientos de metros al este del parque Herastrau (parque Rey Miguel I), el parque más grande de Bucarest, y dentro del corredor de Floreasca y Aviatiei, el principal centro de oficinas y negocios de la ciudad. La estación de metro Aurel Vlaicu y el centro comercial Promenada se encuentran a poca distancia a pie, y el Aeropuerto Internacional Henri Coanda está a aproximadamente 12 km. La zona concentra embajadas, sedes corporativas y un parque residencial de alta gama, y la demanda en este micromercado está impulsada por el segmento de alto patrimonio, tanto nacional como extranjero. El Sector 1 registra sistemáticamente los valores residenciales más altos de Rumanía, y la zona de Herastrau y Nordului representa la parte superior de dicho rango.

3. Perfil del prestatario

El prestatario es UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, anteriormente J40/7797/1998), constituida en 1998, con 27 años de actividad ininterrumpida en el comercio al por mayor de metales y minerales metálicos (CAEN principal 4682).

Desde 1998, la empresa se ha consolidado como un distribuidor fiable en la industria metalúrgica, actuando como enlace entre productores certificados y los complejos requisitos de las acerías y fundiciones. Su misión es suministrar materias primas de la más alta calidad, garantizando una trazabilidad completa y asistencia técnica especializada para cada socio. La empresa está especializada en ferroaleaciones y materias primas metalúrgicas (ferromolibdeno, ferrovanadio, ferrotungsteno, ferrocromo, ferrosilicio), cuenta con las certificaciones ISO 9001, ISO 14001 e ISO 45001, importa desde Bélgica, los Países Bajos y Colombia, y exporta a Bélgica, Alemania e Italia.

El modelo operativo se basa en tres pilares:

• Se abastece exclusivamente de productores certificados, garantizando la trazabilidad total de cada lote.
• No solo suministra materias primas, sino también asesoramiento sobre la selección de aleaciones, ayudando a los clientes a optimizar sus procesos de producción.
• Reduce los costes operativos de los clientes mediante entregas Just-in-Time y gestión de existencias en consignación.

La empresa opera con un equipo eficiente y una alta productividad por empleado, una estructura típica de las empresas comerciales. Su situación legal y fiscal es impecable: sin atrasos con la ANAF, sin registros de insolvencia y con un historial de facilidades bancarias y de leasing totalmente reembolsadas, sin cargas actuales sobre sus activos. Sitio web de la empresa: https://uni-steel.com/

4. Descripción de la garantía

La garantía del préstamo es el Chalet A, un chalet residencial de lujo situado en la calle N.G. Caramfil n.º 65, Sector 1, Bucarest, en el distrito de Herastrau y Nordului (el Barrio Francés).

• Tipo: chalet residencial de lujo independiente, estructura de hormigón armado, construido alrededor de 1996.
• Régimen de altura: Sótano+Planta baja+1E+2E (sótano, planta baja y dos plantas superiores).
• Superficie útil: aproximadamente 345 metros cuadrados.
• Características: acabados superiores, ascensor, planta térmica propia y aparcamiento.
• Estructura catastral: dos unidades catastrales, apartamentos A1 y A2 (CF 255629-C1-U6 y CF 255629-C1-U5), que forman conjuntamente todo el chalet y están hipotecados como un todo único, junto con las cuotas indivisas de terreno y las participaciones de acceso.
• Cargas: libre de cargas, lo que permite una hipoteca de primer rango.
• Valoración: tasación independiente de ANEVAR (informe encargado por STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, con fecha de 02.06.2026) de EUR 1,716,000.

5. Análisis de mercado

La zona de Herastrau y Nordului del Sector 1 es el micromercado residencial con los precios más altos de Bucarest, consolidado por el parque Herastrau, el distrito de las embajadas y el corredor de negocios de Floreasca y Aviatiei. Los precios de venta de los chalets premium independientes en esta zona se sitúan muy por encima de la media municipal de Bucarest, y el segmento cuenta con el respaldo de una demanda estable de alto patrimonio y expatriados. La liquidez de los chalets de lujo es media: el tiempo de exposición estimado para la venta es de aproximadamente 6 a 12 meses, lo cual se encuentra cómodamente dentro del plazo del préstamo de 24 meses.

Debido a que el segmento de lujo conlleva una elevada volatilidad de precios, la plataforma se basa exclusivamente en la tasación independiente de ANEVAR en lugar de en los precios de venta o las estimaciones de los intermediarios. Una sensibilidad de venta forzosa de menos 20% implicaría un valor de aproximadamente EUR 1,373,000, que sigue cubriendo el préstamo con una relación préstamo-valor de aproximadamente 80%.

6. Análisis financiero

Esta es una financiación de capital circulante para una empresa comercial, no un proyecto de desarrollo, por lo que no existe un precio de venta proyectado. El análisis se centra en el uso de los fondos, la cobertura de la garantía y la trayectoria financiera del prestatario.

Uso de los fondos

Cobertura de la garantía

Finanzas de la empresa (cifras estatutarias, RON)

*Las cifras 2025 se han tomado del balance de comprobación a fecha de 31.12.2025. El resultado neto 2025 incluye una reversión de provisiones de RON 3,157,182, por lo que el resultado recurrente es de aproximadamente RON 1,673,000. La cifra de negocios alcanzó aproximadamente EUR 10.0 millones en 2024 y aproximadamente EUR 6.9 millones en 2025, una amplitud normal para un ciclo de comercio de materias primas. El patrimonio neto ha crecido de forma constante, la deuda total ha disminuido y es predominantemente comercial, y la deuda bancaria es mínima. La necesidad estructural de capital circulante del ciclo comercial es la justificación económica del préstamo: EUR 1.1 millones se sitúa cómodamente por debajo de la necesidad de financiación a corto plazo estimada de la empresa, y los fondos se destinan a aumentar los volúmenes de negociación en lugar de cubrir un déficit.

Fuente de reembolso: flujo de caja operativo derivado de la actividad comercial, con refinanciación bancaria disponible como vía secundaria dado el historial crediticio limpio de la empresa y su balance sin cargas, y la realización de la garantía como último recurso (véase la sección 7).

7. Oportunidad de financiación e inversión

Estructura de capital y plan de financiación. Esta campaña pública sustituye progresivamente a los participantes de una ronda de prefinanciación privada intermediada por stock.estate (junio 2026), dentro de la misma facilidad de EUR 1,100,000 y bajo la misma garantía. No se contempla ningún tramo externo adicional por encima de esta facilidad, y la cobertura de la garantía de aproximadamente 156% determina el tamaño del préstamo.

Plataforma. stock.estate es operada por STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, con licencia bajo el Reglamento Europeo de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa (ECSPR), Reglamento (UE) 2020/1503, autorización n.º PJR28FSFPR/400002 (ASF Rumanía).

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de mercado (prestatario). La cifra de negocios y el beneficio varían de un año a otro en línea con el ciclo de precios de las ferroaleaciones, típico de la actividad comercial. Mitigación: un historial de 27 años a lo largo de ciclos completos de materias primas, una base de costes ajustada, un patrimonio neto creciente y un préstamo dimensionado por debajo de la necesidad de financiación a corto plazo de la empresa.
• Riesgo de mercado (garantía). El segmento residencial de lujo conlleva una elevada volatilidad de precios. Mitigación: la valoración se basa exclusivamente en la tasación independiente ANEVAR; incluso aplicando un descuento por venta forzosa del 20%, la relación préstamo-valor se sitúa en aproximadamente 80%.
• Riesgo de reembolso. El capital principal se reembolsa íntegramente al vencimiento en lugar de amortizarse. Mitigación: el reembolso proviene del flujo de caja operativo, con la refinanciación bancaria como vía secundaria dado el historial crediticio limpio y el balance sin cargas, y la realización de la garantía de primer rango como último recurso.
• Riesgo de liquidez de la garantía. Las villas de lujo tienen una liquidez media, con un tiempo estimado de exposición a la venta de 6 a 12 meses. Mitigación: esto se encuentra cómodamente dentro del plazo del préstamo de 24 meses, y el activo se encuentra en el micro-mercado residencial más fuerte de Bucarest.
• Riesgo regulatorio y de estructuración. La garantía depende del registro correcto de la hipoteca. Mitigación: la hipoteca de primer rango se inscribe en el registro de la propiedad antes de cualquier liberación de fondos, y los fondos se liberan exclusivamente en la sesión notarial, por lo que no existe un periodo de capital sin garantía.
• Riesgo de finalización de la financiación. La campaña pública debe alcanzar su objetivo. Mitigación: la facilidad ya ha sido adelantada en su totalidad a través de la ronda de prefinanciación privada; la campaña pública sustituye a esos participantes dentro de la misma facilidad garantizada en lugar de financiar el préstamo desde cero.

El propietario del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni es materialmente engañosa o inexacta. El propietario del proyecto es responsable de la preparación de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).