Sea View Costinesti

1. Resumen ejecutivo

GUARDA TACOZ S.R.L. y NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., dos empresas rumanas que poseen conjuntamente a partes iguales una parcela de 3,163 m² en la zona de desarrollo norte de Costinesti, en la costa rumana del mar Negro, presentan su primera oferta en stock.estate. La financiación asciende a EUR 550,000 durante 12 meses. Ambas empresas son co-prestatarias solidarias: cada una es responsable de la totalidad. Ya han invertido EUR 532,200 de capital propio en el proyecto, lo que se muestra como comprometido en la estructura de la oferta.

La licencia de obras n.º 50 de 12 de mayo de 2026 autoriza dos edificios P+4E en la parcela, con un total de 140 apartamentos. Los promotores del proyecto los están construyendo de forma secuencial y financiando el proyecto por tramos. Esta oferta es el primer tramo y financia el bloque C1, el edificio actualmente en construcción: 50 apartamentos, 2,600.07 m² de superficie construida bruta y 2,057.60 m² de superficie útil de apartamentos. Parte de los fondos también se destina a pagar el saldo pendiente del precio de compra del terreno. El bloque C2, el edificio más grande de 90 apartamentos, se construirá en una fase posterior y no está financiado por esta oferta.

Los inversores reciben un tipo de interés progresivo de entre 10.00% y 16.00% anual, fijado en el momento en que se firma cada inversión según el importe invertido, dentro de un rango de intereses de 6.00 puntos porcentuales por encima del tipo mínimo del 10.00%. Los intereses se pagan mensualmente y el capital principal se reembolsa en un único pago al vencimiento. No se aplican devoluciones de efectivo ni comisiones para el inversor.

El préstamo está garantizado mediante una hipoteca de primer rango sobre toda la propiedad y sobre todas las construcciones presentes y futuras en ella: el terreno registrado bajo CF 115676 Costinesti y ambos edificios, C1 bajo CF 115676-C1V y C2 bajo CF 115676-C2V. Un miembro de ANEVAR valora el terreno en EUR 996,000 y las obras ya existentes en él en EUR 179,000, lo que supone un valor de garantía real de EUR 1,175,000. Frente a la financiación de EUR 550,000, esto representa una relación préstamo-valor (LTV) de 46.81% y una cobertura de garantía de 214%, frente al mínimo de la plataforma de 150%. La hipoteca se registra en la sesión notarial en la que se liberan los fondos, por lo que no existe ningún periodo en el que el capital del inversor no esté garantizado.

2. Análisis de la ubicación

La propiedad se encuentra en el pueblo de Costinesti, comuna de Costinesti, condado de Constanta, en la costa rumana del mar Negro, en la zona «Zona Nord», regida por el plan urbanístico detallado aprobado por la decisión del consejo local n.º 63 de 16 de diciembre de 2010. La parcela tiene fachada a la calle Portului.

Costinesti es uno de los centros turísticos consolidados del litoral sur rumano, situado entre Constanta al norte y Mangalia al sur, ambos a aproximadamente media hora por carretera. La economía del centro turístico es estacional y depende del turismo, con una población residente muy inferior a su ocupación estival. La demanda de apartamentos en el centro turístico proviene de dos fuentes: compradores que adquieren una unidad vacacional para uso personal y compradores que adquieren unidades pequeñas para alquiler a corto plazo durante la temporada.

El condado de Constanta es uno de los mercados residenciales más activos de Rumanía. El condado registró 18,978 transacciones inmobiliarias entre enero y agosto de 2025, un aumento del 6.3% interanual, y 2,670 transacciones en abril de 2026, un aumento del 16% respecto a abril de 2025. El precio medio por metro cuadrado útil en Constanta alcanzó los EUR 1,822 en 2024, un aumento del 12% respecto a 2023, frente a los EUR 1,593 en 2021 y los EUR 904 en 2014.

La tasación independiente identifica ofertas de terrenos en la micro-ubicación de Costinesti Zona Nord a EUR 350.00, EUR 354.55 y EUR 379.41 por m², todos ellos precios de venta con un margen de negociación de alrededor del 10%, y señala que la oferta de parcelas edificables comparables en la zona es limitada.

3. Perfil del promotor

El proyecto es desarrollado por dos empresas que actúan conjuntamente. Ambas tienen como actividad principal declarada el código CAEN 4100, construcción de edificios residenciales y no residenciales, y ambas poseen el terreno y los edificios en participaciones iguales de 50/100. La licencia de obras se emitió a nombre de ambas, GUARDA TACOZ S.R.L. y SOLID HOUSE STEEL S.R.L., siendo esta última la antigua denominación de NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Sociedad de responsabilidad limitada rumana, registrada el 19 de abril de 2021, número de registro J2021001301138 (anteriormente J13/1301/2021), código fiscal 44136579
• Domicilio social: Municipiul Constanta, Aleea Siracuzza n.º 1, Statiunea Mamaia, Lote 2, Vila Turistica C2, cámara 1, planta 3, ap. 18, condado de Constanta
• Socio único: Borgognon Iulian-Dumitru, 100%; administrador: Brinzariu Constantin, desde el 16 de abril de 2021
• Capital suscrito y desembolsado: RON 200
• Estado según el certificado del registro mercantil n.º 3351044 de 9 de septiembre de 2026: activo, sin insolvencia, disolución u oposición registrada
• Actividad: promoción y venta de propiedades residenciales y vacacionales en el condado de Constanta. Volumen de negocios neto de RON 6,502,488 y beneficio neto de RON 2,403,561 en 2024; volumen de negocios neto de RON 1,876,298 y pérdida neta de RON 551,722 en 2025 a medida que la actividad se desplazó hacia la adquisición y desarrollo del emplazamiento de Costinesti

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (anteriormente SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Sociedad de responsabilidad limitada rumana, registrada el 9 de agosto de 2017, número de registro J2017002846138 (anteriormente J13/2846/2017), código fiscal 38085071
• Domicilio social: pueblo de Costinesti, comuna de Costinesti, calle Emil Costinescu n.º 36, condado de Constanta
• Socio único y administrador: Rosu Cristian, 100%, mandato renovado el 30 de julio de 2026
• Capital suscrito y desembolsado: RON 200
• Estado según el certificado del registro mercantil n.º 3364594 de 10 de septiembre de 2026: activo, sin insolvencia, disolución u oposición registrada
• Actividad: construcción. No se registró facturación en 2023, 2024 ni 2025, y una pérdida neta de RON 54,901 en 2025, habiéndose destinado los recursos de la empresa a la adquisición del terreno de Costinesti

Ambas empresas son vehículos pequeños más que empresas comerciales: GUARDA TACOZ declaró un empleado en cada uno de los últimos tres años y NIVIMI RED CONSTRUCT no declaró ninguno en 2024 y 2025. El reembolso de este préstamo no depende de sus ingresos operativos actuales; depende del proyecto y de la garantía real.

4. Descripción del proyecto

El permiso cubre dos edificios P+4E en una parcela. El bloque C1 está en construcción y es el edificio financiado por esta oferta. El bloque C2 seguirá en una fase posterior. La hipoteca que garantiza el préstamo cubre la propiedad completa: el terreno y todo lo erigido en él, presente y futuro, por lo que se extiende a ambos edificios.

Terreno

• Dirección: str. Portului, sat Costinesti, comuna Costinesti, condado de Constanta, Rumanía
• Registro de la propiedad: CF 115676 Costinesti, número catastral 115676, terreno intravilan, 3,163 m², lote 7 + lote 12, lote 13, Cvartal 9, designación de vivienda residencial y vacacional según el plan urbanístico detallado "Zona Nord"
• Creado mediante la fusión de CF 100023 y CF 110970 bajo escritura notarial n.º 86 de 2 de febrero de 2026 y acto administrativo n.º 12 de 19 de enero de 2026
• Propiedad: GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 y NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, según extracto del registro de la propiedad n.º 39314 de 7 de septiembre de 2026

Bloque C1, el edificio financiado

• Registro de la propiedad: CF 115676-C1V, número catastral 115676-C1V, registrado provisionalmente como activo futuro, cuota de 1/2 cada uno, bajo licencia de obra n.º 50 de 12 de mayo de 2026 y escritura notarial n.º 951 de 13 de mayo de 2026
• Configuración: planta baja más cuatro plantas superiores (P+4E)
• 50 apartamentos, diez por nivel
• Huella: 449.23 m² en planta baja
• Superficie construida bruta: 2,600.07 m²
• Superficie útil de apartamento incluyendo balcones: 2,057.60 m², un promedio de aproximadamente 41 m² por apartamento

Bloque C2, una fase posterior

• Registro de la propiedad: CF 115676-C2V, número catastral 115676-C2V, registrado provisionalmente como activo futuro, cuota de 1/2 cada uno, bajo la misma licencia de obra y escritura notarial
• Configuración: planta baja más cuatro plantas superiores (P+4E), 90 apartamentos
• Huella: 814.43 m² en planta baja; superficie construida bruta 4,623.84 m²; superficie útil de apartamento incluyendo balcones 3,728.00 m²
• No financiado por esta oferta. Está sujeto a la misma hipoteca de primer rango y se suma a la garantía a medida que se construye

Permisos y aprobaciones

• Licencia de obra n.º 50 de 12 de mayo de 2026, emitida por el Ayuntamiento de Costinesti a ambas empresas, para dos edificios P+4E. Superficie construida 1,263.656 m², superficie construida bruta 7,223.848 m², superficie útil 6,179.499 m². Certificado de urbanismo n.º 28 de 11 de febrero de 2026: índice de ocupación del suelo por debajo del máximo de 40%, índice de edificabilidad propuesto 1.99 frente a un máximo de 2
• Diseñador general: Geabana V. Luiza-Marina, Oficina de Arquitectura Individual, proyecto n.º 02/2026
• Informes de verificación técnica n.º 746 de 7 de mayo de 2026 (campos B1, D1, E, F) y n.º 1350 de 6 de mayo de 2026 (campo A1, resistencia estructural)
• Decisión de evaluación ambiental ANMAP n.º 103 de 6 de abril de 2026; dictamen de la Dirección de Cultura del Condado de Constanta n.º 938 de 12 de marzo de 2026; dictamen de emplazamiento de Retele Electrice Romania
• Inicio de obras notificado al ayuntamiento el 27 de mayo de 2026, obras iniciadas el 28 de mayo de 2026. El plazo de ejecución de 24 meses se extiende, por tanto, hasta aproximadamente el 28 de mayo de 2028

Estado de la construcción a 10 de septiembre de 2026

• Excavación completada
• Losa sobre la planta baja hormigonada
• Columnas de la primera planta reforzadas, encofrado y puntales colocados
• Excavadora en el sitio
• Valoradas por el tasador independiente en la inspección de 4 de septiembre de 2026, sobre un coste segregado de EUR 1,027 por metro cuadrado construido bruto, las obras presentes en el sitio ascienden a EUR 178,647

Arqueología. El sitio se encuentra dentro del yacimiento arqueológico Costinesti-Parthenopolis, código del repertorio arqueológico nacional 607749.01. El dictamen de la dirección de cultura del condado requiere un informe de investigación arqueológica y la adaptación del proyecto si se encuentran restos.

5. Análisis de mercado

La tasación independiente, informe n.º 562 de 11 de septiembre de 2026 preparado por Sasu Nicolae, miembro de pleno derecho de ANEVAR (licencia n.º 19020, especializaciones EPI y EBM) tras una inspección el 4 de septiembre de 2026, establece los siguientes parámetros para la microlocalización de Costinesti.

El tasador describe el mercado de ventas como caracterizado por una oferta moderada sin signos de incremento, y una demanda de compra solvente que está creciendo, apoyada por la evolución de la concesión de préstamos. La demanda de alquiler para este tipo de propiedad se evalúa como baja y estancada.

Justificación del precio. El precio de venta objetivo de los promotores del proyecto es de EUR 1,300 por metro cuadrado útil. Dicho precio se sitúa en la parte baja del rango observado por el tasador, de EUR 1,200 a EUR 1,800 por metro cuadrado, para unidades comparables en la micro-ubicación, y en 71% del promedio de 2024 para la capital del condado de Constanta. El bloque C1 se concentra en unidades pequeñas, con un promedio aproximado de 41 metros cuadrados de superficie útil, que en el mercado costero rumano se comercializan a un precio por metro cuadrado más alto que las unidades más grandes, debido a que el importe absoluto es menor y el producto es adecuado para el alquiler estacional. Por tanto, la hipótesis de fijación de precios es conservadora en relación con el rango documentado, en lugar de estar por encima de él. Los inversores deben tener en cuenta que el precio se cotiza sin IVA, que el precio alcanzado no está fijado contractualmente y que la absorción de las unidades 50 en el bloque C1, y de las 140 en todo el proyecto, en un mercado vacacional estacional puede llevar más tiempo que una sola temporada de ventas.

6. Análisis financiero

Esta es una operación de desarrollo: el terreno ya ha sido adquirido, la construcción está en curso en el bloque C1 y la salida es la venta de los apartamentos terminados. Los promotores del proyecto construyen a un coste total contratado de EUR 800 por metro cuadrado construido bruto, terreno incluido, declarado sin IVA, y tienen como objetivo un precio de venta de EUR 1,300 por metro cuadrado útil más IVA. Las superficies se han tomado de la documentación arquitectónica aprobada bajo la licencia de obra n.º 50 de fecha 12 de mayo de 2026.

La economía se muestra para el proyecto en su conjunto, ambos edificios y los apartamentos 140, debido a que el terreno, la licencia, el diseño y la hipoteca cubren ambos edificios conjuntamente. Esta oferta financia el primer tramo, el bloque C1.

Uso de los fondos

Los fondos netos disponibles para los prestatarios en la disposición son EUR 528,000, de los cuales EUR 239,190 se aplican directamente en la sesión notarial para cancelar la hipoteca legal del vendedor.

Capital propio del promotor ya desplegado

Esto representa el 9.0% del coste total del proyecto, comprometido antes de que se disponga de cualquier capital de los inversores.

Economía del proyecto, ambos edificios

Los dos edificios comparados

Por qué la diferencia entre EUR 800 y EUR 1,300 no es un margen del 38%. Las dos cifras se miden sobre superficies diferentes. El coste se aplica a la superficie construida bruta, que incluye huecos de escalera, pasillos, huecos de ascensor, estructura y espacio técnico. El precio se aplica únicamente a la superficie útil de apartamentos que realmente se vende, que es el 80.1% de la superficie construida bruta en ambos edificios. Por tanto, los ingresos por metro cuadrado construido bruto son EUR 1,041, no EUR 1,300, frente a un coste total de EUR 800. De ahí proviene el margen bruto del 23.2%.

Sensibilidad. Cada EUR 100 por metro cuadrado útil mueve el resultado aproximadamente en EUR 579,000 en todo el proyecto.

El precio de equilibrio de EUR 1,018 por metro cuadrado útil se sitúa 15% por debajo del límite inferior de la banda de precios de venta de EUR 1,200 a EUR 1,800 observada por el tasador independiente para unidades comparables en la micro-ubicación.

Estados financieros del prestatario, según lo presentado ante la ANAF (RON)

El tipo de cambio de referencia utilizado en otras partes de esta página es de RON 5.2536 por EUR, tal como se aplica en el informe de valoración.

Fuente de reembolso

El capital principal se reembolsa en una única cuota al final del mes 12, el 30 de septiembre de 2027. El reembolso proviene de la venta de los apartamentos en el bloque C1, si la construcción avanza lo suficientemente rápido como para que las unidades se entreguen y vendan dentro del plazo, y en caso contrario, de la refinanciación bancaria garantizada con la misma propiedad. El capital adicional de los accionistas y una línea de crédito de seguimiento de stock.estate son otros canales disponibles para los promotores del proyecto.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el tipo progresivo

Cada inversión recibe su propio tipo contractual anual, fijado en el momento de la firma. El tipo comienza en el mínimo 10.00% y aumenta dentro del fondo de intereses de 6.00 puntos porcentuales según el importe invertido, siguiendo las bandas de tipos publicadas en esta página de campaña. Los prestatarios pagan 16.00% anual sobre la totalidad de la facilidad; la parte del fondo no asignada a los inversores es la comisión de la plataforma. Una vez firmado, el tipo de una inversión no cambia durante la vida del préstamo.

Mecánica de seguridad

En la fecha de esta página, la propiedad tiene una carga registrada: una hipoteca legal de EUR 284,750 a favor de R V A Consulting Company S.R.L., el vendedor de una cuota de 36/100 del terreno, que garantiza el saldo impagado de dicho precio de compra. Es la única carga sobre el título.

En el cierre notarial, en una única sesión: se paga el saldo de EUR 239,190 a R V A Consulting Company S.R.L. con los fondos de esta oferta; se cancela la hipoteca legal del vendedor; y se registra la hipoteca de primer rango a favor de los inversores sobre el terreno y sobre todas las construcciones presentes y futuras en él. Los fondos se liberan solo en esa sesión. No existe ningún periodo en el que el capital del inversor no esté garantizado ni ningún periodo en el que la hipoteca de los inversores tenga un rango inferior a otra carga.

Estructura de capital y plan de financiación

Del coste que aún debe financiarse, aproximadamente EUR 1.77 millones corresponden al bloque C1, el edificio que financia esta oferta, y el saldo restante al bloque C2. El coste de finalización no está cubierto por esta oferta. Los promotores del proyecto declaran que se financiará con sus propios recursos, con las preventas de los apartamentos y con financiación adicional organizada por separado, incluidos tramos posteriores.

Canales de reembolso designados para el capital principal, por orden de preferencia:

1. Ingresos procedentes de la venta de los apartamentos en el bloque C1, incluidas las preventas cerradas antes de la finalización.
2. Refinanciación bancaria garantizada con la misma propiedad.
3. Capital adicional de los accionistas.
4. Una facilidad de seguimiento de stock.estate, sujeta al requisito de cobertura de garantía real vigente en ese momento.

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiara de Rumanía bajo la licencia PJR28FSFPR/400002, que opera bajo el Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de finalización. El coste para completar el proyecto es de EUR 5,246,936, de los cuales aproximadamente EUR 1.77 millones corresponden al bloque C1. Esa cifra es muchas veces superior al tamaño de esta facilidad y no está financiada por ella. Si los promotores del proyecto no pueden recaudar dichos fondos, los edificios podrían quedar sin terminar. Mitigación: el préstamo está garantizado por el valor de mercado actual del terreno y las obras existentes en él, en lugar de por un edificio terminado, con una relación préstamo-valor (LTV) de 46.81%; el terreno por sí solo está valorado en EUR 996,000, 1.8 veces la facilidad.

• Riesgo de costes de construcción. La viabilidad económica de esta página se basa en el coste total contratado por los propios promotores del proyecto de EUR 800 por metro cuadrado construido bruto, terreno incluido, según lo declarado por ellos. Los precios de los materiales y la disponibilidad de subcontratistas en la costa rumana pueden variar a lo largo de una construcción de dos años. Mitigación: NIVIMI RED CONSTRUCT ejecuta las obras con su propio equipo a un coste que ha contratado, el préstamo está garantizado por la propiedad en lugar de por el margen del proyecto, y los promotores asumen el riesgo de costes por sí mismos.

• Financiación por etapas. El proyecto está diseñado para ser financiado en tramos y esta oferta es el primero. Los tramos posteriores no están comprometidos, no están suscritos por stock.estate hoy en día y dependen de las condiciones del mercado y del requisito de cobertura de garantía real vigente en ese momento. Mitigación: esta oferta está dimensionada y garantizada por sí misma, independientemente de si se producen tramos posteriores.

• Plazos de reembolso. El préstamo vence el 30 de septiembre de 2027, mientras que el plazo de ejecución según el permiso de construcción se extiende hasta aproximadamente el 28 de mayo de 2028. La entrega y venta de los apartamentos dentro del plazo del préstamo depende de que la construcción avance más rápido que el calendario permitido. Mitigación: la refinanciación bancaria garantizada con la misma propiedad es el canal alternativo, y la relación préstamo-valor de 46.81% deja margen para ello; el capital adicional de los accionistas y una facilidad de plataforma de seguimiento son opciones adicionales.

• Riesgo de absorción. El mercado residencial de la costa rumana es fuertemente estacional. La absorción de 50 unidades en el bloque C1, y de 140 en todo el proyecto, puede llevar más tiempo que una sola temporada de ventas y el precio alcanzado no está fijado contractualmente. Mitigación: el precio objetivo de EUR 1,300 por metro cuadrado útil se sitúa en la parte baja del rango observado, y las unidades tienen un promedio aproximado de 41 metros cuadrados, un formato que es líquido tanto para compradores vacacionales como para inversores de alquiler estacional.

• Riesgo arqueológico. El sitio se encuentra dentro del yacimiento arqueológico Costinesti-Parthenopolis, código 607749.01. La dirección de cultura del condado requiere un informe de investigación arqueológica y la adaptación del proyecto si se encuentran restos, lo que podría retrasar las obras. Mitigación: la dirección de cultura emitió un dictamen favorable, n.º 938 del 12 de marzo de 2026, y la excavación en el sitio ya está completa.

• Capacidad financiera del prestatario. Ambas empresas son vehículos pequeños sin ingresos operativos atribuibles a este proyecto: GUARDA TACOZ reportó una pérdida neta de RON 551,722 en 2025 y NIVIMI RED CONSTRUCT no reportó facturación y una pérdida neta de RON 54,901. Mitigación: ambos son co-prestatarios solidarios, cada uno responsable de la totalidad; ambos están registrados como activos sin insolvencia, disolución u oposición en los certificados del registro mercantil con fecha del 9 y 10 de septiembre de 2026; y el reembolso está garantizado por la propiedad en lugar de por los beneficios.

• Riesgo de ejecución. Ambos edificios están registrados en el libro de la propiedad provisionalmente, como activos futuros, y su registro definitivo depende de la finalización de las obras. La ejecución sobre una estructura parcialmente construida lleva tiempo y una venta forzosa puede obtener materialmente menos que el valor de mercado tasado. Mitigación: la hipoteca cubre el terreno en propiedad absoluta, así como todo lo construido sobre él, y el terreno está tasado por separado en EUR 996,000, que por sí solo representa 181% de la facilidad.

• Riesgo de divisa. El préstamo está denominado en euros, mientras que los costes de los prestatarios son predominantemente en leus rumanos. Una depreciación del leu aumenta el coste en moneda local de atender y reembolsar la facilidad. Mitigación: los precios de los apartamentos en la costa rumana se cotizan y negocian habitualmente en euros, lo que proporciona una compensación natural parcial.

• Tipo de interés variable en la firma. El tipo contractual de cada inversión depende del importe invertido y de las condiciones vigentes en el momento de la firma, por lo que dos inversores en la misma campaña pueden recibir tipos diferentes. Mitigación: el tipo se muestra antes de la firma, es fijo durante la vida del préstamo una vez firmado y nunca puede caer por debajo del suelo del 10.00%.

• Iliquidez. Los préstamos formalizados a través de la plataforma no se admiten a negociación en un mercado regulado y no se garantiza ningún mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta su vencimiento.

El promotor del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni existe información materialmente engañosa o inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la preparación de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).