Sea View Costinesti II

1. Resumen ejecutivo

GUARDA TACOZ S.R.L. y NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L., dos sociedades rumanas que son propietarias conjuntas, a partes iguales, de una parcela de 3,163 m² en la zona de desarrollo norte de Costinesti, en la costa rumana del mar Negro, abren su primera oferta en stock.estate. La financiación es de hasta EUR 550,000 a 12 meses. Las dos sociedades son coprestatarias solidarias: cada una responde de la totalidad. Ya han aportado al proyecto EUR 532,200 de fondos propios, que figuran como comprometidos en la estructura de la oferta.

La licencia de obras n.º 50 de 12 de mayo de 2026 autoriza dos edificios P+4E en la parcela, con un total de 140 apartamentos. Los Promotores del Proyecto los construyen de forma sucesiva y financian el proyecto por tramos. Esta oferta es el primer tramo y financia el bloque C1, el edificio actualmente en construcción: 50 apartamentos, 2,600.07 m² de superficie construida bruta y 2,057.60 m² de superficie útil de apartamentos. Parte de los fondos se destina además al pago del saldo pendiente del precio de compra del terreno. El bloque C2, el edificio de mayor tamaño, con 90 apartamentos, se construirá en una fase posterior y no se financia con esta oferta.

Los inversores reciben un tipo de interés progresivo de entre el 10.00% y el 16.00% anual, fijado en el momento de la firma de cada inversión en función del importe invertido, dentro de un fondo de intereses de 6.00 puntos porcentuales por encima del tipo mínimo del 10.00%. Los intereses se pagan mensualmente y el principal se reembolsa en un único pago al vencimiento. No se aplican cashback ni comisiones a cargo de los inversores.

El préstamo está garantizado por una hipoteca de primer rango sobre la totalidad del inmueble y sobre todas las construcciones presentes y futuras existentes en él: el terreno inscrito bajo CF 115676 Costinesti y ambos edificios, C1 bajo CF 115676-C1V y C2 bajo CF 115676-C2V. Un miembro de ANEVAR valora el terreno en EUR 996,000 y las obras ya existentes sobre él en EUR 179,000, lo que supone un valor de la garantía de EUR 1,175,000. Frente a la financiación de EUR 550,000, esto representa una ratio préstamo-valor del 46.81% y una cobertura de la garantía del 214%, frente a un mínimo de la plataforma del 150%. La hipoteca se inscribe en la sesión notarial en la que se liberan los fondos, por lo que no existe ningún intervalo en el que el capital de los inversores quede sin garantía.

2. Análisis de la ubicación

El inmueble se encuentra en el pueblo de Costinesti, municipio de Costinesti, condado de Constanta, en la costa rumana del mar Negro, en la zona "Zona Nord", regulada por el plan urbanístico de detalle aprobado mediante la decisión del consejo local n.º 63 de 16 de diciembre de 2010. La parcela da a la str. Portului.

Costinesti es uno de los centros turísticos consolidados del litoral sur de Rumanía, situado entre Constanta, al norte, y Mangalia, al sur, ambas a aproximadamente media hora por carretera. La economía del centro turístico es estacional y está impulsada por el turismo, con una población residente muy inferior a su ocupación estival. La demanda de apartamentos en el centro turístico procede de dos fuentes: compradores que adquieren una vivienda vacacional para uso propio y compradores que adquieren unidades pequeñas para alquiler de corta duración durante la temporada.

El condado de Constanta es uno de los mercados residenciales más activos de Rumanía. El condado registró 18,978 transacciones inmobiliarias entre enero y agosto de 2025, un 6.3% más que en el mismo periodo del año anterior, y 2,670 transacciones en abril de 2026, un 16% más que en abril de 2025. El precio medio por metro cuadrado útil en Constanta alcanzó EUR 1,822 en 2024, un aumento del 12% respecto a 2023, frente a EUR 1,593 en 2021 y EUR 904 en 2014.

La tasación independiente identifica ofertas de terreno en la microubicación Costinesti Zona Nord a EUR 350.00, EUR 354.55 y EUR 379.41 por m², todas ellas precios de oferta con un margen de negociación de aproximadamente el 10%, y señala que la oferta de parcelas edificables comparables en la zona es limitada.

3. Perfil del promotor

El proyecto lo desarrollan dos sociedades que actúan conjuntamente. Ambas tienen declarado como actividad principal el código CAEN 4100, construcción de edificios residenciales y no residenciales, y ambas son titulares del terreno y de los edificios en cuotas iguales de 50/100. La licencia de obras se expidió a ambas, GUARDA TACOZ S.R.L. y SOLID HOUSE STEEL S.R.L., siendo esta última la denominación anterior de NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L.

GUARDA TACOZ S.R.L.

• Sociedad de responsabilidad limitada rumana, inscrita el 19 de abril de 2021, número de registro J2021001301138 (anteriormente J13/1301/2021), código fiscal 44136579
• Domicilio social: Municipiul Constanta, Aleea Siracuzza nr. 1, Statiunea Mamaia, Lot 2, Vila Turistica C2, camera 1, etaj 3, ap. 18, condado de Constanta
• Socio único: Borgognon Iulian-Dumitru, 100%; administrador: Brinzariu Constantin, desde el 16 de abril de 2021
• Capital suscrito y desembolsado: RON 200
• Situación según el certificado del registro mercantil n.º 3351044 de 9 de septiembre de 2026: activa, sin insolvencia, disolución ni oposición registradas
• Actividad: promoción y venta de inmuebles residenciales y vacacionales en el condado de Constanta. Cifra de negocios neta de RON 6,502,488 y beneficio neto de RON 2,403,561 en 2024; cifra de negocios neta de RON 1,876,298 y pérdida neta de RON 551,722 en 2025, al orientarse la actividad hacia la adquisición y el desarrollo del emplazamiento de Costinesti

NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. (anteriormente SOLID HOUSE STEEL S.R.L.)

• Sociedad de responsabilidad limitada rumana, inscrita el 9 de agosto de 2017, número de registro J2017002846138 (anteriormente J13/2846/2017), código fiscal 38085071
• Domicilio social: sat Costinesti, comuna Costinesti, str. Emil Costinescu nr. 36, condado de Constanta
• Socio único y administrador: Rosu Cristian, 100%, mandato renovado el 30 de julio de 2026
• Capital suscrito y desembolsado: RON 200
• Situación según el certificado del registro mercantil n.º 3364594 de 10 de septiembre de 2026: activa, sin insolvencia, disolución ni oposición registradas
• Actividad: construcción. Sin cifra de negocios registrada en 2023, 2024 ni 2025, y una pérdida neta de RON 54,901 en 2025, al haberse destinado los recursos de la sociedad a la adquisición del emplazamiento de Costinesti

Ambas sociedades son vehículos de pequeño tamaño y no empresas con actividad comercial: GUARDA TACOZ declaró un empleado en cada uno de los tres últimos años y NIVIMI RED CONSTRUCT no declaró ninguno en 2024 ni en 2025. El reembolso de este préstamo no depende de sus ingresos operativos actuales; depende del proyecto y de la garantía.

4. Descripción del proyecto

La licencia cubre dos edificios P+4E en una misma parcela. El bloque C1 está en construcción y es el edificio financiado por esta oferta. El bloque C2 se construirá en una fase posterior. La hipoteca que garantiza el préstamo abarca la totalidad del inmueble: la parcela y todo lo edificado sobre ella, presente y futuro, por lo que se extiende a ambos edificios.

Terreno

• Dirección: str. Portului, sat Costinesti, comuna Costinesti, condado de Constanta, Rumanía
• Registro de la propiedad: CF 115676 Costinesti, número catastral 115676, terreno intravilan (dentro del perímetro urbano), 3,163 m², Lot 7 + Lot 12, Lot 13, Cvartal 9, uso residencial y de vivienda vacacional conforme al plan urbanístico de detalle "Zona Nord"
• Constituido mediante la agrupación de CF 100023 y CF 110970 en virtud de la escritura notarial n.º 86 de 2 de febrero de 2026 y del acto administrativo n.º 12 de 19 de enero de 2026
• Titularidad: GUARDA TACOZ S.R.L. 50/100 y NIVIMI RED CONSTRUCT S.R.L. 50/100, según el extracto del registro de la propiedad n.º 39314 de 7 de septiembre de 2026

Bloque C1, el edificio financiado

• Registro de la propiedad: CF 115676-C1V, número catastral 115676-C1V, inscrito provisionalmente como bien futuro, con una cuota de 1/2 cada una, en virtud de la licencia de obras n.º 50 de 12 de mayo de 2026 y de la escritura notarial n.º 951 de 13 de mayo de 2026
• Configuración: planta baja más cuatro plantas superiores (P+4E)
• 50 apartamentos, diez por planta
• Superficie ocupada: 449.23 m² a nivel del suelo
• Superficie construida bruta: 2,600.07 m²
• Superficie útil de apartamentos, balcones incluidos: 2,057.60 m², una media de aproximadamente 41 m² por apartamento

Bloque C2, una fase posterior

• Registro de la propiedad: CF 115676-C2V, número catastral 115676-C2V, inscrito provisionalmente como bien futuro, con una cuota de 1/2 cada una, en virtud de la misma licencia de obras y escritura notarial
• Configuración: planta baja más cuatro plantas superiores (P+4E), 90 apartamentos
• Superficie ocupada: 814.43 m² a nivel del suelo; superficie construida bruta 4,623.84 m²; superficie útil de apartamentos, balcones incluidos, 3,728.00 m²
• No financiado por esta oferta. Queda sujeto a la misma hipoteca de primer rango y refuerza la garantía a medida que se construye

Licencias y autorizaciones

• Licencia de obras n.º 50 de 12 de mayo de 2026, expedida por el Ayuntamiento de Costinesti a ambas sociedades, para dos edificios P+4E. Superficie construida 1,263.656 m², superficie construida bruta 7,223.848 m², superficie útil 6,179.499 m². Certificado urbanístico n.º 28 de 11 de febrero de 2026: coeficiente de ocupación del suelo inferior al máximo del 40%, coeficiente de edificabilidad propuesto de 1.99 frente a un máximo de 2
• Proyectista general: Geabana V. Luiza-Marina, Oficina Individual de Arquitectura, proyecto n.º 02/2026
• Informes de verificación técnica n.º 746 de 7 de mayo de 2026 (ámbitos B1, D1, E, F) y n.º 1350 de 6 de mayo de 2026 (ámbito A1, resistencia estructural)
• Decisión de evaluación ambiental previa ANMAP n.º 103 de 6 de abril de 2026; dictamen n.º 938 de 12 de marzo de 2026 de la Dirección de Cultura del condado de Constanta; dictamen de emplazamiento de Retele Electrice Romania
• Inicio de las obras notificado al ayuntamiento el 27 de mayo de 2026; obras iniciadas el 28 de mayo de 2026. El plazo de ejecución de 24 meses vence, por tanto, aproximadamente el 28 de mayo de 2028

Estado de la construcción a 10 de septiembre de 2026

• Excavación finalizada
• Forjado sobre la planta baja hormigonado
• Pilares de la primera planta armados, encofrado y puntales colocados
• Excavadora en obra
• Valoradas por el tasador independiente en la inspección de 4 de septiembre de 2026, sobre la base de un coste segregado de EUR 1,027 por metro cuadrado construido bruto, las obras existentes en el emplazamiento ascienden a EUR 178,647

Arqueología. El emplazamiento se encuentra dentro del yacimiento arqueológico Costinesti-Parthenopolis, código del repertorio arqueológico nacional 607749.01. El dictamen de la dirección de cultura del condado exige un informe de investigación arqueológica y la adaptación del proyecto si se hallan restos.

5. Análisis de mercado

La tasación independiente, informe n.º 562 de 11 de septiembre de 2026 elaborado por Sasu Nicolae, miembro titular de ANEVAR (licencia n.º 19020, especialidades EPI y EBM), tras una inspección realizada el 4 de septiembre de 2026, establece los siguientes parámetros para la microubicación de Costinesti.

El tasador describe el mercado de venta como caracterizado por una oferta moderada sin indicios de aumento y una demanda de compra solvente en crecimiento, respaldada por la evolución del crédito. La demanda de alquiler para este tipo de inmueble se considera baja y estancada.

Justificación del precio. El precio de venta objetivo de los Promotores del Proyecto es de EUR 1,300 por metro cuadrado útil. Este precio se sitúa en la parte baja del rango observado por el tasador, de EUR 1,200 a EUR 1,800 por m², para unidades comparables en la microubicación, y equivale al 71% de la media de 2024 de la capital del condado de Constanta. El bloque C1 se concentra en unidades pequeñas, con una media de aproximadamente 41 m² de superficie útil, que en el mercado costero rumano se negocian a un precio por metro cuadrado más alto que las unidades de mayor tamaño, porque el importe absoluto es menor y el producto es adecuado para el alquiler de temporada. Por lo tanto, la hipótesis de precio es conservadora en relación con el rango documentado y no se sitúa por encima de él. Los inversores deben tener en cuenta que el precio se indica sin IVA, que el precio obtenido no está fijado contractualmente y que la absorción de 50 unidades en el bloque C1, y de 140 en el conjunto del proyecto, en un mercado turístico estacional puede requerir más de una temporada de ventas.

6. Análisis financiero

Se trata de una operación de promoción: el terreno ya está adquirido, la construcción del bloque C1 está en curso y la salida es la venta de los apartamentos terminados. Los Promotores del Proyecto construyen con un coste contratado total de EUR 800 por metro cuadrado construido bruto, terreno incluido, indicado sin IVA, y tienen como objetivo un precio de venta de EUR 1,300 por metro cuadrado útil más IVA. Las superficies proceden de la documentación arquitectónica aprobada en virtud de la licencia de obras n.º 50 de 12 de mayo de 2026.

Las cifras económicas se presentan para el proyecto en su conjunto, ambos edificios y 140 apartamentos, porque el terreno, la licencia, el diseño y la hipoteca abarcan conjuntamente los dos edificios. Esta oferta financia el primer tramo, el bloque C1.

Destino de los fondos

Los fondos netos a disposición de los prestatarios en la disposición ascienden a EUR 528,000, de los cuales EUR 239,190 se aplican directamente en la sesión notarial a la cancelación de la hipoteca legal del vendedor.

Fondos propios del promotor ya aportados

Esto representa el 9.0% del coste total del proyecto, comprometido antes de que se disponga de capital de los inversores.

Cifras económicas del proyecto, ambos edificios

Comparación de los dos edificios

Por qué la diferencia entre EUR 800 y EUR 1,300 no es un margen del 38%. Las dos cifras se miden sobre superficies distintas. El coste se aplica a la superficie construida bruta, que incluye escaleras, pasillos, huecos de ascensor, estructura y espacios técnicos. El precio se aplica únicamente a la superficie útil de apartamentos efectivamente vendida, que representa el 80.1% de la superficie construida bruta del conjunto de los dos edificios. Los ingresos por metro cuadrado construido bruto son, por tanto, de EUR 1,041, no de EUR 1,300, frente a un coste total de EUR 800. De ahí procede el margen bruto del 23.2%.

Sensibilidad. Cada EUR 100 por metro cuadrado útil modifica el resultado en aproximadamente EUR 579,000 en el conjunto del proyecto.

El precio de equilibrio de EUR 1,018 por metro cuadrado útil se sitúa un 15% por debajo del límite inferior de la banda de EUR 1,200 a EUR 1,800 de precios de oferta que el tasador independiente observó para unidades comparables en la microubicación.

Estados financieros de los prestatarios, según lo presentado ante ANAF (RON)

El tipo de cambio de referencia utilizado en otras partes de esta página es de RON 5.2536 por EUR, el aplicado en el informe de tasación.

Fuente de reembolso

El principal se reembolsa en un único pago al final del mes 12, el 30 de septiembre de 2027. El reembolso procede de la venta de los apartamentos del bloque C1, si la construcción avanza con la rapidez suficiente para que las unidades se entreguen y se vendan dentro del plazo, y, en caso contrario, de una refinanciación bancaria garantizada con el mismo inmueble. Las aportaciones adicionales de capital de los socios y una financiación posterior en stock.estate constituyen otras vías a disposición de los Promotores del Proyecto.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el tipo progresivo

Cada inversión recibe su propio tipo contractual anual, fijado en el momento de su firma. El tipo parte del mínimo del 10.00% y aumenta dentro del fondo de intereses de 6.00 puntos porcentuales en función del importe invertido, según los tramos de tipos publicados en esta página de campaña. Los prestatarios pagan el 16.00% anual sobre la totalidad de la financiación; la parte del fondo no asignada a los inversores constituye la comisión de la plataforma. Una vez firmado, el tipo de una inversión no varía durante toda la vida del préstamo.

Mecánica de la garantía

En la fecha de esta página, el inmueble soporta una carga inscrita: una hipoteca legal de EUR 284,750 a favor de R V A Consulting Company S.R.L., vendedora de una cuota de 36/100 del terreno, que garantiza el saldo pendiente de ese precio de compra. Es la única carga sobre el título.

En el cierre notarial, en una única sesión: se paga a R V A Consulting Company S.R.L. el saldo de EUR 239,190 con los fondos de esta oferta; se cancela la hipoteca legal del vendedor; y se inscribe la hipoteca de primer rango a favor de los inversores sobre el terreno y sobre todas las construcciones presentes y futuras existentes en él. Los fondos se liberan únicamente en dicha sesión. No existe ningún periodo en el que el capital de los inversores quede sin garantía ni ningún periodo en el que la hipoteca de los inversores tenga un rango inferior al de otra carga.

Estructura de capital y plan de financiación

Del coste pendiente de financiar, aproximadamente EUR 1.77 millones corresponden al bloque C1, el edificio que financia esta oferta, y el resto al bloque C2. El coste pendiente para la finalización no está cubierto por esta oferta. Los Promotores del Proyecto declaran que se financiará con sus propios recursos, con preventas de los apartamentos y con financiación adicional obtenida por separado, incluidos tramos posteriores.

Vías de reembolso del principal identificadas, por orden de preferencia:

1. Ingresos procedentes de la venta de los apartamentos del bloque C1, incluidas las preventas formalizadas antes de la finalización
2. Refinanciación bancaria garantizada con el mismo inmueble
3. Aportaciones adicionales de capital de los socios
4. Una financiación posterior en stock.estate, sujeta al requisito de cobertura de la garantía vigente en ese momento

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiara de Rumanía con la licencia PJR28FSFPR/400002, que opera conforme al Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de finalización. El coste pendiente para la finalización del proyecto es de EUR 5,246,936, de los cuales aproximadamente EUR 1.77 millones corresponden al bloque C1. Esta cantidad es muy superior al importe de esta financiación y no se financia con ella. Si los Promotores del Proyecto no consiguen obtenerla, los edificios podrían quedar sin terminar. Mitigación: el préstamo está garantizado por el valor de mercado actual del terreno y de las obras existentes sobre él, y no por un edificio terminado, con una ratio préstamo-valor del 46.81%; solo el terreno está tasado en EUR 996,000, 1.8 veces la financiación.

• Riesgo de coste de construcción. Las cifras económicas de esta página se basan en el coste contratado total de los propios Promotores del Proyecto, de EUR 800 por metro cuadrado construido bruto, terreno incluido, según su propia declaración. Los precios de los materiales y la disponibilidad de subcontratistas en la costa rumana pueden variar a lo largo de una obra de dos años. Mitigación: NIVIMI RED CONSTRUCT ejecuta las obras con su propio equipo a un coste que ha contratado, el préstamo está garantizado por el inmueble y no por el margen del proyecto, y los promotores asumen ellos mismos el riesgo de coste.

• Financiación por fases. El proyecto está concebido para financiarse por tramos y esta oferta es el primero. Los tramos posteriores no están comprometidos, stock.estate no los ha analizado a día de hoy y dependen de las condiciones de mercado y del requisito de cobertura de la garantía vigente en ese momento. Mitigación: esta oferta está dimensionada y garantizada de forma autónoma, con independencia de que se produzcan o no tramos posteriores.

• Calendario de reembolso. El préstamo vence el 30 de septiembre de 2027, mientras que el plazo de ejecución previsto en la licencia de obras se extiende aproximadamente hasta el 28 de mayo de 2028. La entrega y venta de los apartamentos dentro del plazo del préstamo depende de que la construcción avance más rápido que el calendario autorizado. Mitigación: la refinanciación bancaria garantizada con el mismo inmueble es la vía alternativa, y la ratio préstamo-valor del 46.81% deja margen para ella; las aportaciones adicionales de capital de los socios y una financiación posterior en la plataforma son otras opciones.

• Riesgo de absorción. El mercado residencial costero rumano es marcadamente estacional. La absorción de 50 unidades en el bloque C1, y de 140 en el conjunto del proyecto, puede requerir más de una temporada de ventas y el precio obtenido no está fijado contractualmente. Mitigación: el precio objetivo de EUR 1,300 por metro cuadrado útil se sitúa en la parte baja del rango observado, y las unidades tienen una media de aproximadamente 41 m², un formato líquido tanto para compradores de vivienda vacacional como para inversores en alquiler de temporada.

• Riesgo arqueológico. El emplazamiento se encuentra dentro del yacimiento arqueológico Costinesti-Parthenopolis, código 607749.01. La dirección de cultura del condado exige un informe de investigación arqueológica y la adaptación del proyecto si se hallan restos, lo que podría retrasar las obras. Mitigación: la dirección de cultura emitió un dictamen favorable, n.º 938 de 12 de marzo de 2026, y la excavación en el emplazamiento ya está finalizada.

• Capacidad financiera de los prestatarios. Ambas sociedades son vehículos de pequeño tamaño sin ingresos operativos atribuibles a este proyecto: GUARDA TACOZ declaró una pérdida neta de RON 551,722 en 2025 y NIVIMI RED CONSTRUCT no declaró cifra de negocios y registró una pérdida neta de RON 54,901. Mitigación: ambas son coprestatarias solidarias y cada una responde de la totalidad; ambas constan como activas, sin insolvencia, disolución ni oposición, en certificados del registro mercantil de 9 y 10 de septiembre de 2026; y el reembolso está garantizado por el inmueble y no por los resultados.

• Riesgo de ejecución. Ambos edificios están inscritos en el registro de la propiedad provisionalmente, como bienes futuros, y su inscripción definitiva depende de la finalización de las obras. La ejecución sobre una estructura parcialmente construida requiere tiempo y una venta forzosa puede obtener un importe sensiblemente inferior al valor de mercado tasado. Mitigación: la hipoteca abarca el terreno en plena propiedad además de todo lo construido sobre él, y el terreno está tasado por separado en EUR 996,000, lo que por sí solo representa el 181% de la financiación.

• Riesgo de tipo de cambio. El préstamo está denominado en euros, mientras que los costes de los prestatarios son mayoritariamente en lei rumanos. Una depreciación del leu aumenta el coste en moneda local del servicio y del reembolso de la financiación. Mitigación: los precios de los apartamentos en la costa rumana se indican y negocian habitualmente en euros, lo que proporciona una compensación natural parcial.

• Tipo variable en la firma. El tipo contractual de cada inversión depende del importe invertido y de las condiciones vigentes en el momento de la firma, por lo que dos inversores de la misma campaña pueden recibir tipos diferentes. Mitigación: el tipo se muestra antes de la firma, queda fijado durante toda la vida del préstamo una vez firmado y nunca puede ser inferior al mínimo del 10.00%.

• Iliquidez. Los préstamos formalizados a través de la plataforma no están admitidos a negociación en un mercado regulado y no se garantiza la existencia de un mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta el vencimiento.

El promotor del proyecto declara que, según su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información y que la información no es sustancialmente engañosa ni inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la elaboración de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).