NBI para Yacht-Kid

1. Resumen ejecutivo

Esta campaña busca recaudar €500,000 en la plataforma stock.estate:

• €200,000 precomprometidos por el grupo beneficiario (NBI)
• €300,000 ofrecidos a la comunidad de inversores

Los fondos financiarán el tramo final de adquisición de una cartera de apartamentos en YACHT KID, un complejo residencial de lujo junto al lago en el lago Tei, en el corredor norte de Bucarest, entregado por el Grupo de empresas KID a través de su entidad promotora KID PROJECT DESIGN SRL. El beneficiario, VZ Ideal Home Solutions SRL, opera dentro del Grupo North Bucharest Investments (NBI) y despliega una estrategia de compraventa, con el objetivo de salir completamente una vez que los precios de reventa alcancen el umbral de beneficio objetivo preestablecido.

Resumen de las condiciones para el inversor:

• Tipo de interés fijo: 9.0% anual
• Reembolso vinculado al rendimiento: hasta 6.0% anual
• Rentabilidad efectiva máxima: hasta 15.0% anual
• Plazo del préstamo: 6 meses
• Garantía: hipoteca de primer rango sobre apartamentos residenciales propiedad de NBI, con una cobertura de 150% y un loan-to-value de 60%
• Intereses pagados mensualmente; capital principal reembolsado íntegramente al vencimiento

2. Análisis de la ubicación

YACHT KID se encuentra en Str. Anton Holban, Sector 2, Bucarest, a orillas del lago Tei, dentro del barrio de Fabrica de Glucoză. Este segmento del norte de Bucarest se ha transformado durante la última década de terreno baldío en uno de los clústeres residenciales premium más activos de la capital. El emplazamiento se sitúa directamente frente al lago, con acceso a un parque público de 10,000 metros cuadrados y su integración en un plan maestro más amplio diseñado para albergar a aproximadamente 20,000 residentes una vez finalizada la construcción.

Conectividad y servicios en el área de influencia inmediata:

• Distritos de negocios (Floreasca, Aurel Vlaicu, Pipera): de 10 a 15 minutos en coche a través de los bulevares Barbu Văcărescu y Pipera
• Aeropuerto Internacional Henri Coandă: aproximadamente 20 minutos
• Compras y estilo de vida: Promenada Mall, Băneasa Shopping City
• Colegios internacionales: American International School of Bucharest, British School of Bucharest, Cambridge School
• Base de empleo: concentración de la fuerza laboral de TI, banca y servicios profesionales de Bucarest

Posicionamiento en el mercado. El norte de Bucarest ha superado sistemáticamente a la capital en general tanto en precios como en demanda. Los datos de Imobiliare.ro muestran que el precio medio de los apartamentos listados en Bucarest alcanzó los €2,204 por metro cuadrado a finales de 2025, un 16.6% interanual, con existencias de obra nueva premium en el norte que se transaccionan habitualmente por encima de los €2,500 por metro cuadrado y unidades del segmento de lujo entre €3,000 y €4,000 por metro cuadrado.

3. Perfil del promotor

El complejo YACHT KID ha sido desarrollado por el Grupo de empresas KID, con KID PROJECT DESIGN SRL actuando como entidad promotora principal.

Identificadores legales:

• CUI: 38632756
• Registro mercantil: J2017020922403
• Constitución: 22 de diciembre de 2017
• Domicilio social: Intrarea Chefalului 12H, Etaj 7, Ap. 4, Sector 2, Bucarest
• Actividad principal: CAEN 4110 (promoción inmobiliaria)
• Accionistas: Bogdan Daniel Ghiță (50%) y Răzvan-Valentin Ghiță (50%)
• Administrador: Bogdan Daniel Ghiță

Perfil de riesgo (Termene.ro, abril de 2026):

• Riesgo comercial: Bajo (8/10)
• Calificación de insolvencia: Clase B (0.08% probabilidad modelada)
• Riesgo legal: Bajo
• Situación fiscal: Activa, registrada a efectos de IVA, sin atrasos con la ANAF

No existen procedimientos judiciales sustanciales contra la empresa. Aparece un único caso civil 2022 en el registro en el que KID PROJECT DESIGN fue citado como tercero, no como demandado.

Trayectoria financiera (EUR, cuentas estatutarias presentadas):

La trayectoria refleja un ciclo de desarrollo típico de una plataforma residencial de un solo proyecto: pasivos máximos durante la fase de construcción de 2021 a 2023, seguidos de un rápido desapalancamiento y reconocimiento de ingresos a medida que se entregan las unidades. La inversión total en el proyecto YACHT KID fue de aproximadamente €35 millones. La construcción comenzó en 2021 y se completó en 2023; a principios de 2025, 80% de las unidades habían sido entregadas a los compradores finales.

4. Perfil del beneficiario de la campaña

El prestatario de esta campaña es VZ Ideal Home Solutions SRL.

Identificadores legales:

• CUI: 38432308
• Registro mercantil: J40/18415/2017
• Identificador de entidad jurídica (LEI): 9845000CB54Y7CC0AF84
• Constitución: 1 de noviembre de 2017
• Domicilio social: Calea Floreasca 133-135-137 y Str. Cornescu 50-52, Etaj 1, Sector 1, Bucarest
• Actividad principal: CAEN 6810 (compraventa de bienes inmuebles propios)
• Capital social: EUR 40.59
• Administrador: Pavel Musteață (desde 10 de octubre de 2018)
• Beneficiario efectivo final: Pavel Musteață (100%, a través de NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L.)

Estructura del grupo. VZ Ideal Home Solutions SRL es propiedad exclusiva de NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., que a su vez es propiedad y está administrada por Pavel Musteață (100%). La empresa forma parte del Grupo North Bucharest Investments (NBI), un clúster de entidades afiliadas con sede en Bucarest activo en la adquisición, compraventa, marketing, diseño y gestión de instalaciones residenciales.

El grupo opera desde un domicilio social compartido en Calea Floreasca, Sector 1.

Perfil de riesgo (Termene.ro, abril de 2026):

• Riesgo comercial: Bajo (8.5/10)
• Calificación de insolvencia: Clase D (probabilidad modelada 0.56%)
• Puntuación Z de Altman: Media
• Riesgo legal: Bajo
• Situación fiscal: Activo, registrado a efectos de IVA desde septiembre de 1 2018, sin atrasos con la ANAF

El registro no muestra procedimientos judiciales sustanciales contra la empresa ni entradas en el Boletín de Procedimientos de Insolvencia (BPI).

Historial de crédito bancario. VZ Ideal Home Solutions mantiene una relación crediticia consolidada con LIBRA INTERNET BANK. Desde 2021, la empresa ha suscrito y reembolsado íntegramente múltiples líneas de capital circulante garantizadas con hipoteca con Libra, siendo las más recientes un conjunto de líneas abiertas en abril de 2024 y liquidadas dentro del mismo año. A fecha del informe, no existen inscripciones hipotecarias activas en el AEGRM / RNPM.

Trayectoria financiera (EUR, cuentas anuales presentadas):

Historial operativo. VZ Ideal Home Solutions ha sido rentable en cada ejercicio desde 2018, con un beneficio neto acumulado de aproximadamente 1.32 millones de euros durante siete periodos consecutivos de rentabilidad (de 2018 a 2024). Los ingresos crecieron un 197% interanual en 2024 a medida que la empresa ampliaba su cartera de adquisiciones, aumentando el stock inmobiliario destinado a la reventa de 2.56 millones de euros a finales de 2023 a 3.54 millones de euros a finales de 2024.

Historial del grupo. A nivel de grupo, NBI ha captado y desplegado acumulativamente más de 2 millones de euros a través de campañas de financiación participativa previas en stock.estate, ejecutadas bajo una estrategia comparable de compraventa residencial, con un periodo medio de tenencia de aproximadamente 12 meses por ciclo.

5. Descripción del proyecto

YACHT KID es un complejo residencial frente al lago, entregado y en funcionamiento, diseñado por X Architecture & Engineering Consult, con una arquitectura y especificaciones de materiales inspiradas en la industria náutica.

Especificaciones de la propiedad:

• Tipo: complejo residencial premium
• Ubicación: Str. Anton Holban, Sector 2, Bucarest, a orillas del lago Tei
• Escala: más de 200 apartamentos distribuidos en varios edificios, además de una planta baja comercial y aparcamiento subterráneo
• Tipología de unidades: apartamentos de 2, 3 y 4 habitaciones, además de unidades dúplex; algunas unidades cuentan con piscinas privadas
• Clase energética: clase de eficiencia energética superior

Especificaciones técnicas:

• Sistema de muros exteriores prefabricados con tecnología de fachada patentada
• Elementos decorativos de compuesto náutico
• Aislamiento acústico y térmico de primera categoría
• Protección contra incendios y condensación
• Seguridad in situ 24/7 con cobertura total de CCTV

Oferta comercial in situ (plenamente operativa):

• Cafetería con servicio de entrega en el apartamento
• Minimarket
• Salón MOB | Ministry of Beauty
• Clínica dental AMCOR
• Boutique de lujo TC Joyeria
• Estudio de Hot Pilates
• Ghost Agency (medios y BTL)

Contexto urbano. YACHT KID forma parte de un plan maestro de desarrollo urbano a largo plazo que prevé aproximadamente 20,000 residentes una vez finalizado.

Estado de entrega. La construcción comenzó en 2021 y se completó en 2023. A principios de 2025, aproximadamente 80% de las unidades habían sido entregadas a los compradores finales.

Reconocimiento internacional. El proyecto ha recibido cinco distinciones arquitectónicas internacionales:

• ICONIC AWARDS 2025: Ganador, Arquitectura / Residencial
• German Design Awards 2025: "Excelente Arquitectura"
• Architecture Masterprize 2024: Mención de honor, Arquitectura Residencial (Multifamiliar)
• Built Design Awards 2024: Mención de honor, Diseño Arquitectónico / Residencial
• SHARE Architecture Award 2024

6. Análisis de mercado

El corredor norte de Bucarest, que abarca Floreasca, Fabrica de Glucoză, Pipera, Băneasa y Herăstrău, es el submercado residencial premium de referencia de la capital.

Indicadores publicados (finales de 2025):

• Precio medio de venta en Bucarest: 2,204 euros por metro cuadrado, un 16.6% interanual (Imobiliare.ro, Global Property Guide, diciembre de 2025)
• Obra nueva premium en el norte: típicamente de 2,500 a 4,000 euros por metro cuadrado
• Segmento de ultralujo: 4,000 a 7,000+ euros por metro cuadrado
• Crecimiento de precios 2024: 15% a 22% en toda la ciudad (Imobiliare.ro, Investropa)
• Previsión 2026: un crecimiento adicional de los precios del 3% al 6% en el corredor norte y noreste, concentrado en activos premium y con certificación ecológica
• Rentabilidad por alquiler: 6% a 9% en los distritos premium del norte (Investropa, 2025)

Dinámica de la oferta. Las finalizaciones de viviendas a nivel nacional disminuyeron un 4.7% interanual durante los tres primeros trimestres de 2025, y las entregas en Bucarest-Ilfov se mantienen un 24% por debajo del pico de 2022. Esta restricción estructural de la oferta respalda los precios en el stock premium.

Liquidez. Bucarest-Ilfov representó aproximadamente el 35% de todas las transacciones residenciales rumanas en 2025, lo que lo convierte en el submercado más profundo y líquido del país.

Comparativa internacional. Sobre una base de euros por metro cuadrado, Bucarest permanece sustancialmente por debajo de la media de Europa Central y Oriental para capitales comparables, lo que respalda una convergencia de precios continua y un interés sostenido de los compradores extranjeros en activos premium del tipo YACHT KID.

7. Análisis financiero

La estrategia es una operación de compraventa pura (flip), sin que se contemplen obras de reforma o acondicionamiento.

Uso de los fondos. NBI se ha comprometido a la adquisición de una cartera de apartamentos en YACHT KID. Los €500,000 recaudados a través de esta campaña se destinan al tramo de pago final de dicha adquisición.

Mecanismo de salida. Reventa directa de la cartera adquirida a compradores finales. La salida se activa una vez que los precios de mercado de las unidades objetivo alcanzan el umbral de beneficio objetivo preestablecido. El reembolso del capital principal del préstamo, así como todas las obligaciones de intereses devengados y cashback, provienen de los ingresos de esta reventa.

Anclaje de precios. El anclaje de precios de referencia se proporciona en la sección de Análisis de Mercado: €2,500 a €4,000 por metro cuadrado en el segmento de obra nueva premium del norte de Bucarest.

8. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el cashback. Los componentes de cashback por early-bird y tramos de volumen son acumulativos. Un compromiso de €100,000 realizado dentro de los primeros 7 días califica para el 6% anual de cashback completo, además del 9% anual de interés fijo, para una rentabilidad efectiva máxima de 15% anual.

9. Riesgos y mitigaciones

Riesgo de mercado

Riesgo. Una desaceleración en el mercado residencial premium de Bucarest podría extender el plazo de reventa o comprimir los precios de venta.

Mitigación. El préstamo está estructurado con un loan-to-value de 60% conservador y una cobertura hipotecaria de 150%, lo que proporciona un margen sustancial frente a los movimientos de precios. El norte de Bucarest ha registrado un crecimiento de precios de dos dígitos en cada uno de los dos últimos años y se enfrenta a un déficit estructural de oferta hasta 2026.

Riesgo de ejecución

Riesgo. El ritmo de reventa de la cartera adquirida en YACHT KID depende de la demanda continua de los compradores finales en el complejo.

Mitigación. YACHT KID es un activo entregado y ocupado con aproximadamente 80% de unidades ya vendidas a compradores finales a principios de 2025, lo que indica una fuerte absorción. NBI Group opera una función integrada de ventas y marketing a través de North Bucharest Marketing S.R.L., y ha ejecutado previamente estrategias de flip comparables financiadas a través de stock.estate.

Riesgo de reembolso

Riesgo. El reembolso bullet concentra el retorno del capital al vencimiento, creando una exposición de flujo de caja en un solo punto.

Mitigación. El reembolso está garantizado por una hipoteca de primer rango con una cobertura de 150% sobre apartamentos residenciales propiedad de NBI, ejecutable por la plataforma bajo los procedimientos ECSPR. El beneficiario tiene un historial de reembolso establecido con LIBRA INTERNET BANK, evidenciado por múltiples facilidades respaldadas por hipotecas totalmente reembolsadas entre 2021 y 2024.

Riesgo regulatorio y fiscal

Riesgo. Los cambios en el tratamiento del IVA de las ventas de viviendas de obra nueva (aplicados desde el 1 de agosto de 2025) y otros ajustes fiscales pueden afectar a la demanda de los compradores finales.

Mitigación. La corta duración del préstamo limita la exposición a la deriva regulatoria a medio plazo, y el precio de adquisición proporciona resiliencia en el margen frente a los efectos de la demanda a corto plazo.

Riesgo de contraparte (promotor)

Riesgo. El proyecto depende de la cooperación continua con el promotor, KID PROJECT DESIGN SRL, para la transferencia de títulos y la finalización de las adquisiciones.

Mitigación. El promotor tiene un perfil de riesgo comercial y legal bajo, no tiene atrasos con la ANAF, ha entregado el complejo YACHT KID en su totalidad y reportó €22.3 millones en ingresos en 2024 con un margen neto de 39.6% y €11.4 millones en capital total.

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El propietario del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni es materialmente engañosa o inexacta. El propietario del proyecto es responsable de la preparación de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).