NBI para Avalon

1. Resumen ejecutivo

Los inversores de stock.estate tienen la oportunidad de cofinanciar un préstamo de 500.000 € (objetivo de financiación), hasta 600.000 € (valor máximo de la oferta) a MVI Brand Investments S.R.L., sociedad del grupo North Bucharest Investments (NBI), para la adquisición de una cartera de apartamentos terminados en Avalon Estate, la comunidad residencial desarrollada por Prime Kapital a orillas del lago Pipera, en la zona Aviației-Pipera del norte de Bucarest. 300.000 € ya están comprometidos por el prestatario y se buscan 200.000 € de nuevos fondos para alcanzar el objetivo, aceptándose hasta 300.000 € de nuevos fondos hasta el máximo en las mismas condiciones, del 24 de octubre al 15 de noviembre de 2026, con un plazo de 6 meses que finaliza el 15 de mayo de 2027.

El grupo NBI es la contraparte de este préstamo. Las sociedades del grupo, fundado por el empresario Vladislav Musteață, declararon una cifra de negocios neta agregada de 93,8 millones de RON (aprox. 17,5 millones de €) en 2025, un 53 % más que en 2024 y el quinto año consecutivo de crecimiento, frente a 6,7 millones de RON en 2021.

El préstamo devenga un tipo de interés anual progresivo del 10,00 % al 11,00 %, fijado en el momento de la firma de cada inversión en función del importe invertido; los intereses se pagan mensualmente y el principal se reembolsa íntegramente al vencimiento. El préstamo está garantizado por una hipoteca de primer rango sobre apartamentos terminados e inscritos de la cartera del grupo NBI valorados en al menos el 150 % del importe captado (relación préstamo-valor de como máximo el 66,7 %), inscrita antes del desembolso de los fondos. Inversión mínima: 100 €.

2. Análisis de la ubicación

Avalon Estate se encuentra en Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, entre Aviației y Pipera, a orillas del lago Pipera. La comunidad dispone de una vía de acceso propia desde Bulevardul Pipera y está cerca de Bulevardul Barbu Văcărescu, Calea Floreasca y Bulevardul Dimitrie Pompeiu, el principal corredor de oficinas del norte de Bucarest. En coche, Pipera Plaza está a unos 4 minutos, Promenada Mall a unos 8 minutos, Băneasa Shopping City a unos 18 minutos y el Aeropuerto Internacional Henri Coandă a unos 20 minutos. Las estaciones de metro Aurel Vlaicu y Pipera están a unos 10 minutos en coche, y las líneas de autobús 343, 416, 449, 450 y 459 tienen parada en las inmediaciones. El parque Herăstrău está a unos 16 minutos.

La zona Aviației-Pipera es una de las ubicaciones residenciales más demandadas de Bucarest. Combina la mayor concentración de edificios de oficinas modernos de la ciudad con colegios y guarderías internacionales, comercios y acceso directo a los corredores DN1 y A3. La demanda procede de familias, expatriados y profesionales que trabajan en el distrito de negocios cercano.

3. Perfil del promotor

El grupo. El grupo North Bucharest Investments (NBI) es un grupo inmobiliario de Bucarest fundado por Vladislav Musteață, su fundador y consejero delegado. El grupo compra apartamentos terminados e inscritos en complejos residenciales consolidados del norte de Bucarest a precios de cartera negociados y los revende a compradores finales a través de su propia red de ventas y marketing, complementada con servicios de diseño de interiores y gestión inmobiliaria. Sus principales sociedades operativas son North Bucharest Marketing, VZ Ideal Home Solutions, Design Luxury Solutions, MVI Brand Investments y North Facility Services. La sociedad holding del grupo es North Group Investments S.R.L.

Las sociedades del grupo han aumentado su cifra de negocios neta agregada en cada uno de los últimos cinco años:

En 2025 el grupo alcanzó 93,8 millones de RON (aprox. 17,5 millones de €) de cifra de negocios neta, un 53 % más que en 2024 y casi 14 veces el nivel de 2021, con un beneficio neto agregado de 10,1 millones de RON (aprox. 1,9 millones de €) y 43 empleados. Entre 2021 y 2025 las sociedades del grupo registraron un beneficio neto acumulado de 40,3 millones de RON y no tienen deudas pendientes con la administración tributaria rumana (ANAF). La cifra de negocios de 2025 procedió principalmente de North Bucharest Marketing (34,6 millones de RON), VZ Ideal Home Solutions (29,1 millones de RON), Design Luxury Solutions (20,2 millones de RON), MVI Brand Investments (6,0 millones de RON) y North Bucharest Credit (0,7 millones de RON). Las cifras son la suma de las cuentas anuales depositadas por las sociedades del grupo, recopiladas por Termene.ro, y no están consolidadas. Las cifras de 2025 reflejan la estructura actual del grupo bajo North Group Investments S.R.L., incluida North Bucharest Credit S.R.L.

El grupo NBI es un prestatario consolidado en stock.estate: sus sociedades han completado varias rondas de financiación en la plataforma, con préstamos anteriores reembolsados íntegramente o al corriente de pago según el calendario.

El prestatario. La beneficiaria del préstamo es MVI Brand Investments S.R.L. (CUI 41404839, Registro Mercantil J2019009367405), sociedad rumana activa desde 2019 en la compraventa de inmuebles propios (CAEN 6810). Es propiedad al 100 % de North Group Investments S.R.L., tiene su domicilio social en Calea Floreasca 133-135-137 y Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sector 1, Bucarest, y su administrador es Vladislav Musteață. MVI Brand Investments declaró una cifra de negocios neta de 5,97 millones de RON en 2025, un 73 % más que en 2024, beneficio neto en todos los ejercicios desde 2021 y 13,3 millones de RON de existencias inmobiliarias a finales de 2025.

El complejo. Avalon Estate está desarrollado por Prime Kapital, inversor, promotor y operador inmobiliario activo en Europa Central y Oriental, cuya cartera en Rumanía incluye los proyectos residenciales Marmura Residence y Silk District y una red de centros comerciales.

4. Descripción del proyecto

• Tipo de inmueble: apartamentos residenciales terminados en la comunidad Avalon Estate; solo adquisición y reventa, no se financian obras de construcción ni de promoción
• Ubicación: Bulevardul Pipera nr. 1-VIII M, Aviației-Pipera, norte de Bucarest, a orillas del lago Pipera
• El complejo: 505 viviendas terminadas entregadas en dos fases (352 en la fase 1 y 153 en la fase 2), en edificios de como máximo cuatro plantas, con estudios, apartamentos de 2, 3 y 4 habitaciones, áticos, casas adosadas y villas
• Comunidad: acceso controlado 24/7, acceso limitado de vehículos y paseos exclusivamente peatonales, un parque central, 28.000 m² de zonas verdes y paseos peatonales, un club social con gimnasio y sauna, una piscina natural filtrada por plantas acuáticas, un parque infantil y locales comerciales en la entrada
• Reconocimiento: premio de arquitectura construida, vivienda colectiva, en la Bienal de Arquitectura de Bucarest (Bucharest Architecture Annual) 2023
• Situación jurídica: las unidades se adquieren como inmuebles terminados e inscritos (intabulate); no se requieren licencias de obra para esta operación
• Destino de los fondos: el préstamo (500.000 € en el objetivo, hasta 600.000 €) se destina a la adquisición de la cartera de apartamentos en Avalon Estate por parte de MVI Brand Investments
• Garantía: hipoteca de primer rango sobre apartamentos terminados e inscritos de la cartera del grupo NBI, con un valor agregado de al menos el 150 % del importe captado, sobre la base del precio de compra
• Momento de la hipoteca: inscrita en el registro de la propiedad antes del desembolso; los fondos se liberan exclusivamente en el acto notarial
• Salida: reventa de las unidades a compradores finales a través de la red de ventas de NBI dentro del plazo de 6 meses

5. Análisis de mercado

El mercado residencial de Bucarest cerró 2025 con un precio medio de oferta de 2.204 € por m², un 16,6 % más en términos interanuales (Imobiliare.ro), y la obra nueva de gama alta en el norte de la ciudad, incluidas Aviației y Pipera, se negocia por encima de 2.500 € por m². El norte de Bucarest ha superado de forma constante la media de la ciudad tanto en crecimiento de precios como en absorción, gracias a la concentración de empresas multinacionales, colegios internacionales y acceso a metro y autopista.

Avalon Estate es una comunidad terminada en la que, según el promotor, solo quedan unas pocas viviendas disponibles para la venta. Las unidades terminadas en una comunidad vendida, de baja densidad y a orillas del lago constituyen una oferta limitada en un submercado en el que la mayoría de los proyectos nuevos son edificios en altura.

Dos factores definen el segundo semestre de 2026. La subida del IVA sobre la vivienda del 9 % al 21 % el 1 de agosto de 2026 supone un freno para la demanda de reventa de obra nueva. La interrupción del registro de la propiedad de la ANCPI del 14 de julio al 11 de agosto de 2026 aplazó un gran volumen de operaciones; e-Terra vuelve a funcionar desde el 11 y 12 de agosto de 2026 y los expedientes pendientes se están tramitando, por lo que las hipotecas y las ventas pueden volver a inscribirse con normalidad. El plazo de 6 meses de este préstamo limita la exposición de los inversores a ambos factores.

6. Análisis financiero

Economía de la operación. La totalidad del importe captado a través de esta campaña (500.000 € en el objetivo de financiación, hasta 600.000 € en el máximo: 300.000 € ya comprometidos más entre 200.000 € y 300.000 € de nuevos fondos) se destina a la adquisición de la cartera de apartamentos. Las unidades se revenden a compradores finales con un margen objetivo del 25 % sobre el coste de adquisición. La tabla siguiente se presenta para el valor máximo de la oferta (600.000 €); en el objetivo de financiación se aplican proporcionalmente los mismos márgenes.

Cobertura de la garantía. Hipoteca de primer rango sobre apartamentos del grupo NBI valorados, sobre la base del precio de compra, en no menos del 150 % del importe captado (LTV de como máximo el 66,7 %), inscrita antes del desembolso.

Datos financieros del grupo. La cifra de negocios neta agregada de las sociedades del grupo NBI pasó de 6,7 millones de RON en 2021 a 93,8 millones de RON en 2025 (aprox. 17,5 millones de €), con un beneficio neto agregado de 10,1 millones de RON en 2025 (véase la sección 3).

Datos financieros del prestatario (RON, cuentas anuales depositadas):

MVI Brand Investments ha registrado beneficio neto en todos los ejercicios desde 2021. La cifra de negocios neta aumentó un 73 % en 2025 hasta 5,97 millones de RON, las existencias destinadas a la reventa alcanzaron 13,3 millones de RON (aprox. 2,5 millones de €) y el patrimonio neto total 3,11 millones de RON a finales de 2025. La sociedad mantiene una relación crediticia con Libra Internet Bank íntegramente reembolsada.

Perfil crediticio (Termene.ro, 24 de octubre de 2026). Riesgo comercial: Medio (7,3/10). Calificación de insolvencia: Clase D (probabilidad modelizada 0,56 %). Riesgo jurídico: Bajo. Situación fiscal: activa, registrada a efectos del IVA, sin deudas con la ANAF. Los informes financieros y jurídicos completos están disponibles en la sección Documentos.

Los importes en EUR se convierten al tipo de cambio del BNR del 23 de octubre de 2026, 5,3495 RON por EUR.

Fuente de reembolso. El principal se reembolsa con la reventa de los apartamentos de Avalon Estate y de unidades de las existencias actuales del grupo a través de la red de ventas de NBI.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Parámetros del préstamo

Cómo funciona el tipo progresivo. El tipo de interés anual de cada inversión se determina en el momento de su firma, en función del importe invertido, y se mantiene fijo durante todo el plazo. Las inversiones de 1.000 € o más reciben el tipo máximo del 11,00 % anual. Los inversores no pagan ninguna comisión a la plataforma en esta campaña.

Vías de reembolso, por orden de preferencia: (1) reventa de los apartamentos de Avalon Estate y de las existencias actuales del grupo; (2) flujo de caja y aportación de capital a nivel del grupo NBI; (3) refinanciación bancaria; (4) un préstamo posterior en stock.estate.

Información conforme al artículo 8, apartado 3, del Reglamento (UE) 2020/1503. NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., socio único del prestatario (titular real Pavel Musteață), posee una participación del 5 % en STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., operador de la plataforma. Esta oferta se realiza en las mismas condiciones que cualquier otra oferta de la plataforma.

Plataforma. stock.estate es una plataforma de financiación participativa autorizada conforme al ECSPR (ASF Rumanía, licencia PJR28FSFPR/400002) en virtud del Reglamento (UE) 2020/1503.

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de reembolso / impago. El prestatario podría incumplir los pagos programados. Mitigación: el prestatario ha obtenido beneficios en todos los ejercicios desde 2021 y contaba con 13,3 millones de RON de existencias inmobiliarias a finales de 2025; el grupo que lo respalda declaró 93,8 millones de RON de cifra de negocios agregada en 2025; la hipoteca de primer rango ofrece una cobertura del 150 %.
• Riesgo del ciclo de ventas. Si las unidades de Avalon Estate se venden más despacio de lo previsto, el reembolso del principal en el mes 6 depende de otras fuentes de liquidez. Mitigación: la red de ventas del grupo, las existencias actuales y las vías de reembolso indicadas anteriormente; si se prorroga el plazo, los intereses se devengan al 13,00 % anual.
• Riesgo sectorial y fiscal. Se prevé que la subida del IVA del 9 % al 21 %, en vigor desde el 1 de agosto de 2026, reduzca la demanda de reventa de obra nueva en el segundo semestre de 2026. Mitigación: el plazo de 6 meses limita la exposición; la garantía consiste en inmuebles terminados e inscritos en uno de los submercados más líquidos de Bucarest.
• Riesgo de valoración de la garantía. La cobertura se indica sobre la base del precio de compra y no de una tasación independiente. Mitigación: la cobertura del 150 % ofrece un margen del 33,3 % respecto al préstamo; todas las unidades designadas están terminadas e inscritas y, por tanto, son transmisibles de inmediato.
• Riesgo de concentración. Las sociedades del grupo NBI tienen otros préstamos vigentes en la plataforma. Mitigación: este préstamo cuenta con su propia hipoteca de primer rango, inscrita antes del desembolso; las ofertas anteriores del grupo se detallan en la KIIS.
• Riesgo de liquidez. No existe un mercado secundario para este instrumento. Mitigación: ninguna más allá del plazo fijo de 6 meses; los inversores deben dimensionar su asignación en consecuencia.
• Riesgo de la plataforma. Si stock.estate no pudiera administrar el contrato de préstamo, sería necesario un mecanismo alternativo. Mitigación: stock.estate designará a un administrador del préstamo externo o transferirá el contrato directamente a los inversores; la plataforma opera con la licencia de la ASF PJR28FSFPR/400002.

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El promotor del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información y que la información facilitada no es sustancialmente engañosa ni inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la elaboración de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).