K2 Odobești Retail Park

1. Resumen ejecutivo

GOLDBACH GROUP S.R.L., la sociedad holding del grupo Goldbach con sede en Bucarest, promotor de parques comerciales y street malls anclados por Lidl, solicita a través de la plataforma stock.estate un préstamo puente de capital circulante a corto plazo de 400.000 EUR a 6 meses. Los fondos refuerzan el capital propio del promotor en el K2 Odobești Retail Park, un supermercado Lidl y una galería comercial de tres locales sobre una parcela de 9.000 m² en Odobești, distrito de Vrancea, desarrollado por su sociedad de proyecto participada al 100%, K2 ODOBEȘTI S.R.L.

Los inversores reciben un tipo de interés progresivo entre el 10,00% y el 16,00% anual, fijado en el momento de la firma de cada inversión según el importe invertido, dentro de un pool de intereses de 6,00 puntos porcentuales por encima del tipo mínimo del 10,00%. Los intereses se pagan mensualmente y el principal se reembolsa en un único pago al vencimiento. No se aplican cashback ni comisiones para el inversor.

El préstamo está garantizado por una hipoteca de primer rango sobre el terreno del proyecto, una parcela intravilana de 9.000 m² en Str. Libertății, Odobești (CF 62877 Odobești), propiedad de K2 ODOBEȘTI S.R.L., que constituye la hipoteca como hipotecante no deudor. El valor de referencia de la garantía es el precio de 630.000 EUR pagado por el terreno según la escritura notarial n.º 916 de 30 de septiembre de 2025: frente al préstamo de 400.000 EUR, esto supone una relación préstamo-valor del 63,49% y una cobertura de la garantía del 157,50%. La fuente de reembolso es la financiación bancaria del proyecto aprobada por Banca Transilvania a favor de K2 ODOBEȘTI S.R.L., prevista en unos tres meses.

2. Análisis de la ubicación

Odobești, distrito de Vrancea. Odobești es una ciudad del este de Rumanía, a unos 10 km al oeste de Focșani, capital del distrito de Vrancea, al pie de las colinas de Vrancea y en el centro de una de las zonas vitivinícolas más conocidas de Rumanía. El solar se encuentra en Str. Libertății, la vía principal de la ciudad, con fachada directa y visibilidad desde la carretera de acceso.

Área de influencia y competencia. Odobești tenía 9.423 habitantes según el censo de 2021; según el promotor, el área de influencia en un radio de 8 km incluye unos 18.286 residentes de Odobești y de los municipios vecinos. La distribución alimentaria moderna en la ciudad se limita a una tienda Profi y una Penny, lo que respalda la demanda de un parque comercial anclado por Lidl con una galería non-food y aparcamiento abierto.

3. Perfil del prestatario

• Entidad jurídica: GOLDBACH GROUP S.R.L., código fiscal 47588919 (sujeto pasivo de IVA), número de registro mercantil J2023002237409 (antes J40/2237/2023), constituida el 7 de febrero de 2023, con domicilio social en Calea Floreasca nr. 165, One Tower, planta 4, despacho 4, Sector 1, Bucarest
• Actividad: sociedad holding (CAEN 6421) del grupo Goldbach, con participaciones en sociedades de proyecto y en sociedades del grupo dedicadas al desarrollo, diseño y construcción, consultoría y energía solar
• Accionariado y administración: socios Avădanei Florentin-Claudiu (50%) y Oancea Elena (50%); administrador Avădanei Florentin-Claudiu
• Participaciones directas (09.10.2026): 100% de K2 ODOBEȘTI, GOLDBACH ENERGY, MOTRU SOLAR ENERGY, K2 RETAIL PROPERTIES, K2 ASSETS y K2 BERCENI; 76% de K2 STEFANESTI; 50% de GOLDBACH DEVELOPMENT y GOLDBACH DESIGN&BUILD; 46% de GOLDBACH CONSULTING; 20% de K2 DROBETA
• Trayectoria: entre los proyectos comerciales entregados por el grupo figuran la tienda Lidl de Berceni (2025), el Aurora Retail Park Bacău (mayo de 2026) y la galería comercial de Râșnov (2024); ocho sociedades de proyecto de street malls en Moreni, Titu, Zărnești, Vălenii de Munte, Orăștie, Motru, Oravița y Huși se completaron y salieron del grupo el 10 de octubre de 2025
• Situación: en actividad, sin deudas fiscales pendientes, sin procedimientos judiciales ni registros de insolvencia (informe Termene.ro de 22 de octubre de 2026)
• Sitio web: goldbachgroup.ro

4. Descripción del proyecto y de la garantía

El proyecto. El K2 Odobești Retail Park comprende un supermercado Lidl y una galería comercial de tres locales, con una superficie bruta alquilable total de 3.109 m², aparcamiento abierto, viales de acceso, un centro de transformación y obras de urbanización. Las licencias de obra n.º 63 (Lidl) y n.º 64 (galería comercial) fueron emitidas por el ayuntamiento de Odobești el 19 de octubre de 2026. El promotor informa de un contrato de arrendamiento con Lidl firmado el 21 de noviembre de 2024 por 10 años desde la apertura, contratos con Pepco y Sinsay firmados por 5 años, y el tercer inquilino en proceso de selección. La construcción está prevista a partir del T3 de 2026 y la apertura en el T2 de 2027 (calendario del promotor).

La garantía.

• Dirección: Str. Libertății, Odobești, distrito de Vrancea
• Registro de la propiedad: CF 62877 Odobești, número catastral 62877; parcela intravilana de 9.000 m², categoría de uso tierra de labor, polígono 55, parcelas 1272-1281, sin construcciones inscritas
• Propietario: K2 ODOBEȘTI S.R.L. (CUI 48183670), propietario único (1/1), filial al 100% del prestatario, que actúa como hipotecante no deudor
• Título: adquirida mediante escritura notarial de compraventa n.º 916 de 30 de septiembre de 2025 por 630.000 EUR, pagados íntegramente
• Cargas: el extracto registral de 27 de agosto de 2026 no muestra ninguna hipoteca; la Parte III inscribe una servidumbre de paso de unos 500 m² a favor de la parcela colindante (número catastral 62862)

5. Análisis de mercado

Los parques comerciales anclados por Lidl en ciudades rumanas pequeñas y medianas combinan un ancla alimentaria de descuento con inquilinos non-food como Pepco y Sinsay, y atraen clientela del entorno rural. El grupo Goldbach ha entregado este formato en varias ciudades, y ocho de estas sociedades de proyecto se completaron y salieron del grupo en octubre de 2025.

Base de la garantía. No se ha elaborado una tasación independiente para esta oferta. El valor de referencia es el precio efectivamente pagado por el terreno en septiembre de 2025, 630.000 EUR, es decir 70 EUR por m². El valor del terreno con las licencias de obra emitidas y los contratos de arrendamiento firmados no se refleja en esta cifra.

Sensibilidad. Un descuento por venta forzosa del 20% sobre 630.000 EUR da 504.000 EUR, que sigue cubriendo el préstamo de 400.000 EUR con una relación préstamo-valor de aproximadamente el 79%. Un descuento de aproximadamente el 37% llevaría el valor de la garantía al nivel del préstamo.

6. Análisis financiero

Se trata de un préstamo puente de capital circulante a corto plazo a la holding del grupo, reembolsado con la financiación bancaria del proyecto.

Destino de los fondos

Presupuesto del proyecto (estimaciones del promotor)

Estados financieros del prestatario, presentados ante ANAF (RON)

La holding no tiene cifra de negocios ni empleados; sus ingresos son principalmente ingresos financieros procedentes de sus participaciones.

Visión de grupo (RON, ANAF, agregación simple sin eliminaciones intragrupo)

Fuente de reembolso

El principal se reembolsa en un único pago al vencimiento, 6 meses después del cierre de la campaña. La fuente de reembolso es la financiación bancaria del proyecto aprobada por Banca Transilvania a favor de K2 ODOBEȘTI S.R.L., prevista en unos tres meses; como se espera que el banco tome garantía sobre el mismo terreno, este préstamo se reembolsará en el momento de la disposición bancaria o antes. Las vías alternativas son el flujo de caja del grupo, la venta del terreno y aportaciones adicionales de los socios. La ejecución del terreno hipotecado es la solución de último recurso.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el tipo progresivo

Cada inversión recibe su propio tipo contractual anual, fijado en el momento de la firma. El tipo parte del mínimo del 10,00% y aumenta dentro del pool de intereses de 6,00 puntos porcentuales según el importe invertido, conforme a los tramos publicados en esta página de la campaña. El prestatario paga el 16,00% anual sobre la totalidad del préstamo; la parte del pool no asignada a los inversores constituye la comisión de la plataforma. Una vez firmado, el tipo de una inversión no cambia durante toda la vida del préstamo.

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiara de Rumanía con la licencia PJR28FSFPR/400002, que opera conforme al Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y mitigantes

• Estructura de holding. El prestatario es una sociedad holding sin cifra de negocios operativa, mientras que el proyecto lo desarrolla su filial. Mitigante: la hipoteca la constituye la filial propietaria del terreno, y la holding declaró un patrimonio neto de 6,3 millones de RON y un beneficio neto de 5,2 millones de RON en 2025.
• Dependencia de la financiación bancaria. El reembolso está previsto con la financiación bancaria del proyecto; un retraso en la disposición bancaria retrasaría el reembolso. Mitigante: la financiación bancaria se declara aprobada, el plazo es de 6 meses frente a una disposición prevista en unos 3 meses, y el terreno hipotecado cubre el 157,50% del préstamo.
• Base de la garantía. El valor de la garantía es el precio de compra de septiembre de 2025, no una tasación independiente, y el terreno es suelo intravilano de categoría agrícola sin construcciones. Mitigante: el precio se pagó efectivamente en su totalidad mediante escritura notarial, las licencias de obra se emitieron en octubre de 2026 y un descuento por venta forzosa del 20% sigue dejando cubierto el préstamo.
• Construcción y arrendamiento. La construcción no ha comenzado y el tercer inquilino de la galería no ha sido seleccionado. Mitigante: los contratos con Lidl, Pepco y Sinsay están firmados, y el grupo ha entregado parques comerciales similares.
• Contratista vinculado. El contratista general indicado por el promotor, GOLDBACH CONSTRUCT S.R.L., está administrado por el administrador del prestatario, pero ya no es propiedad de los titulares reales. Mitigante: este préstamo se reembolsa con la financiación bancaria, no con el avance de la obra.
• Tipo variable en la firma. El tipo contractual depende del importe invertido y de las condiciones en el momento de la firma. Mitigante: el tipo se muestra antes de firmar, es fijo durante toda la vida del préstamo y nunca puede ser inferior al mínimo del 10,00%.
• Riesgo de divisa. El préstamo está en euros, mientras que los ingresos del grupo son principalmente en lei. Mitigante: el plazo es corto y el sector inmobiliario comercial en Rumanía se valora en euros.
• Iliquidez. Los préstamos concertados a través de la plataforma no se admiten a negociación en un mercado regulado y no se garantiza un mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta el vencimiento.

La información completa sobre el prestatario y los riesgos figura en la Ficha de datos fundamentales de la inversión (KIIS) en la sección Documentos.

El promotor del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información y que la información no es sustancialmente engañosa ni inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la elaboración de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).