Impakt Chinteni

1. Resumen ejecutivo

IMPAKT REAL ESTATE SRL, que opera bajo la marca Impakt, solicita 425,000 € en financiación participativa (crowdlending) a través de stock.estate para completar la adquisición y comenzar el desarrollo de un proyecto residencial con todos los permisos en Chinteni, condado de Cluj, Rumanía. La propiedad comprende cinco parcelas de terreno urbano adyacentes que suman un total de 4,269 m², para las cuales se han emitido cuatro licencias de obra que autorizan la construcción de 4 edificios tipo dúplex (8 unidades residenciales). El coste de adquisición del terreno es de 500,000 €, con unos costes de construcción totales estimados en 675,000 €, lo que eleva el coste total del proyecto a 1,175,000 €. El promotor ha comprometido previamente 300,000 € en capital propio; el préstamo de 425,000 € financiará el resto de la adquisición y el desarrollo inicial hasta aproximadamente 30% de su finalización. El préstamo tiene un plazo de 12 meses con una rentabilidad anual del 14%, con intereses pagados mensualmente y el capital principal reembolsado al vencimiento (reembolso tipo bullet). El valor bruto estimado del desarrollo es de 2,000,000 € (8 unidades a aproximadamente 250,000 € cada una en fase de semiterminado), lo que arroja un beneficio bruto proyectado de aproximadamente 825,000 €. El activo subyacente ha sido tasado de forma independiente en 641,000 € por NAPOCA BUSINESS SRL (tasador certificado por ANEVAR, informe con fecha de 4 de marzo de 2026), lo que resulta en una relación préstamo-valor (LTV) de aproximadamente 66%. La garantía se proporciona mediante una hipoteca de primer rango sobre la propiedad adquirida, establecida tras la finalización de la transferencia de propiedad. Se espera que la construcción finalice en otoño de 2026.

2. Análisis de la ubicación

Chinteni es una comuna en el condado de Cluj, Rumanía, situada aproximadamente a 10–12 km al norte de Cluj-Napoca, en la zona montañosa del Podișul Someșan (Meseta de Someș). La comuna cubre aproximadamente 68 km² y tiene una población de aproximadamente 4,000–4,500 habitantes, dividida administrativamente en los pueblos de Chinteni (sede), Deușu, Feiurdeni, Satu Lung y Vechea.

La propiedad está situada en la zona de la calle Ady Endre de Chinteni, en un barrio residencial caracterizado por casas individuales (configuraciones D+P+M, D+P+E) y parcelas de terreno disponibles. El acceso se realiza a través de la calle Ady Endre, un camino público de grava. La zona está conectada con Cluj-Napoca mediante carreteras comunales y comarcales, con transporte público metropolitano (líneas de autobús operadas por Compania de Transport Public Cluj-Napoca) disponible a aproximadamente 1,000 m.

La infraestructura y los servicios locales incluyen transporte público a menos de 1,000 m, centros comerciales a menos de 1,000 m, instituciones educativas (escuela, guardería) a menos de 1,500 m y servicios adicionales (farmacias, tiendas, lugares de culto) a menos de 1,000 m. Todos los servicios principales ,electricidad, agua, gas, alcantarillado, telefonía, televisión por cable e internet, están presentes en la zona. El entorno se clasifica como de baja contaminación y ambiente tranquilo.

Chinteni ha experimentado un desarrollo residencial acelerado en los últimos años, impulsado por la migración hacia las afueras de familias y profesionales de Cluj-Napoca que buscan viviendas de menor densidad manteniendo la proximidad a la ciudad. Según el informe de valoración de ANEVAR, la zona representa un mercado inmobiliario moderadamente estable con una tendencia de precios ligeramente al alza, aunque sujeto a una posible estancamiento dependiendo de las condiciones macroeconómicas y geopolíticas. Los precios del suelo para parcelas edificables en Chinteni oscilan entre 100 € y 124 € por m², significativamente más bajos que en el suelo urbano de Cluj-Napoca, pero por encima de localidades más distantes.

3. Perfil del promotor

Entidad legal: IMPAKT REAL ESTATE SRL Marca operativa: Impakt Sector: Agencia inmobiliaria y desarrollo residencial Área de enfoque: Área metropolitana de Cluj

IMPAKT REAL ESTATE SRL está activa en el mercado inmobiliario del área metropolitana de Cluj-Napoca, especializándose en desarrollos residenciales de pequeña a mediana escala, particularmente en el segmento de dúplex y viviendas individuales. La empresa opera en transacciones inmobiliarias, desarrollos residenciales suburbanos y urbanos, y productos de vivienda estandarizados dirigidos al segmento de compradores de clase media.

El promotor ha completado previamente una operación de financiación para un proyecto residencial bajo el nombre Impakt Villas a través de una estructura de financiación participativa, lo que demuestra experiencia en la ejecución de desarrollos respaldados por inversiones.

A través del proyecto Impakt Chinteni, la empresa continúa expandiendo su cartera en el segmento de villas y dúplex dentro del área metropolitana de Cluj.

4. Resumen del proyecto

Tipo de propiedad: Desarrollo residencial , viviendas tipo dúplex (4 edificios, 8 unidades) Ubicación: Chinteni, comuna Chinteni, jud. Cluj (zona de la calle Ady Endre), código postal 407205 Superficie total del terreno: 4,269 m² (5 parcelas urbanas adyacentes) Propietario actual: GSM CONSTRUCT IMOBILIARE SRL Zonificación: UTR = Lr (residencial rural, régimen de baja altura)

Desglose de parcelas:

• N.º catastral 81955 , 700 m², rectangular, llana, 31 m de fachada a la calle
• N.º catastral 81674 , 701 m², rectangular, llana, 29 m de fachada a la calle
• N.º catastral 81673 , 700 m², rectangular, llana, 31 m de fachada a la calle
• N.º catastral 81956 , 933 m², rectangular, llana, 62 m de fachada (parcela en esquina, acceso por dos calles)
• N.º catastral 81675 , 1,235 m² (camino de acceso)

Licencias de obra emitidas:

• AC n.º 71 / 11.04.2023 , 2 viviendas pareadas P+E en n.º catastral 81673
• AC n.º 72 / 11.04.2023 , 2 viviendas pareadas P+E en n.º catastral 81674
• AC n.º 75 / 27.04.2023 , 2 viviendas pareadas P+E en n.º catastral 81955
• AC n.º 76 / 27.04.2023 , 2 viviendas pareadas P+E en n.º catastral 81956

Especificaciones de la unidad (por unidad residencial):

• Configuración: Planta baja + primera planta (P+E)
• Altura máxima: 9.90 m (cumbrera: 8.31 m, cornisa: 5.41 m)
• Superficie desarrollada: 190.24 m²
• Superficie construida (huella): 104.82 m²
• Superficie útil: 119.28 m²
• Superficie habitable: 73.25 m²
• Aparcamiento: 2 plazas por unidad (en la propia parcela)
• Categoría de importancia: D

Especificaciones de construcción:

• Cimientos: hormigón simple continuo
• Estructura: vigas, columnas y núcleos de rigidización de hormigón armado; muros de carga de mampostería
• Forjados: losa de hormigón armado sobre la planta baja; forjado de madera sobre la primera planta
• Cubierta: estructura de cerchas de madera con revestimiento de teja cerámica de terracota
• Vallado: base de hormigón armado con yeso decorativo blanco y paneles metálicos grises
• Suministros: agua y alcantarillado mediante la extensión de las redes existentes; conexión eléctrica; recogida de aguas pluviales local

Validez de los permisos: Los permisos de construcción se emitieron en abril de 2023 con un periodo de validez inicial de 24 meses y una duración de ejecución de 36 meses. Los permisos han sido prorrogados y siguen vigentes.

Finalización prevista: Otoño de 2026

Certificados de eficiencia energética: En regla.

Estado del proyecto:

• Valoración independiente ANEVAR completada (4 de marzo de 2026)
• Permisos de construcción emitidos (abril de 2023) y prorrogados
• Transacción de adquisición estructurada; pendiente de la finalización de la financiación participativa
• La construcción comenzará inmediatamente después de la transferencia de propiedad
• Finalización prevista: otoño de 2026

5. Análisis de mercado

El área metropolitana de Cluj-Napoca es uno de los mercados inmobiliarios residenciales más activos de Rumanía, caracterizado por una demanda sostenida de nuevas viviendas y una escasez estructural de hogares individuales en las proximidades de la ciudad.

Las ubicaciones suburbanas como Chinteni han atraído una demanda creciente de compradores que buscan espacios habitables más grandes y entornos residenciales de menor densidad, manteniendo el acceso a los centros de empleo y servicios urbanos de Cluj-Napoca.

Según el informe de valoración de ANEVAR (marzo de 2026), el mercado de suelo en Chinteni se caracteriza por una oferta variada de parcelas edificables, predominantemente en el rango de 400 a 800 m², con precios entre €100 y €124 por m² para terrenos listos para construir. El valor tasado de la propiedad objeto de estudio corresponde a aproximadamente €150 por m² al tener en cuenta el estado de desarrollo permitido del terreno y el acceso a suministros.

La demanda está impulsada por tres categorías principales de compradores: (1) familias jóvenes y profesionales de Cluj-Napoca que buscan viviendas individuales en parcelas de tamaño medio (400–700 m²); (2) promotores de pequeña escala que adquieren parcelas más grandes para proyectos de dúplex o pequeños conjuntos residenciales; y (3) inversores individuales que adquieren terrenos para la preservación de capital a medio plazo.

El informe de valoración estima el valor de mercado de una unidad de dúplex individual en fase de semiterminado en aproximadamente €250,000. Sobre esta base, el valor bruto de desarrollo (GDV) total del proyecto de 8 unidades es de aproximadamente €2,000,000.

El mercado se evalúa como moderadamente estable, con una tendencia de precios ligeramente al alza, aunque el informe señala que la inestabilidad geopolítica y los factores macroeconómicos podrían provocar un estancamiento o una leve corrección a corto plazo. El periodo de exposición estimado de la propiedad para su venta en condiciones normales de mercado es de 6 a 9 meses.

6. Análisis financiero

• Coste de adquisición del terreno: €500,000
• Coste total estimado de construcción: €675,000 (aproximadamente €84,375 por unidad)
• Coste total del proyecto: €1,175,000
• Capital propio precomprometido (promotor): €300,000
• Importe del préstamo de financiación participativa: €425,000
• Financiación inicial total: €725,000 (cubre la adquisición del terreno + desarrollo hasta aproximadamente el 30% de finalización)
• Valor del terreno tasado (ANEVAR, marzo de 2026): €641,000
• Precio de venta estimado por unidad (semiterminado): €250,000 por unidad
• Valor bruto de desarrollo estimado (8 unidades): €2,000,000
• Beneficio bruto proyectado: aproximadamente €825,000
• Margen de beneficio proyectado: aproximadamente 41%
• Fuente de reembolso: Ingresos procedentes de la venta de las 8 unidades residenciales

7. Financiación y oportunidad de inversión

• Importe total del préstamo: €425,000
• Plazo del préstamo: 12 meses
• Tipo de interés anual: 14% anual
• Pago de intereses: Mensual, durante todo el plazo del préstamo
• Reembolso del capital principal: Bullet , reembolso total al vencimiento
• Uso de los fondos: Finalización de la adquisición de la propiedad y desarrollo inicial hasta aproximadamente el 30% de progreso de la construcción
• Garantía: Hipoteca de primer rango sobre la propiedad adquirida (5 parcelas de terreno, 4,269 m²) y los desarrollos futuros sobre la misma
• Constitución de la hipoteca: Tras la finalización de la transferencia de propiedad a STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL
• Valor del activo tasado: €641,000
• Ratio préstamo-valor (LTV): aproximadamente 66%
• Ratio de cobertura de la garantía: aproximadamente 151% (€641,000 / €425,000)

8. Riesgos y medidas de mitigación

Riesgo de mercado Riesgo: Una ralentización de la demanda residencial en el área metropolitana de Cluj podría extender los plazos de venta más allá del plazo del préstamo. Mitigación: El proyecto se dirige al segmento de dúplex/vivienda individual en una ubicación suburbana de alta demanda, impulsado principalmente por la demanda del usuario final en lugar de por la actividad especulativa, lo que proporciona una estabilidad de precios relativa.

Riesgo de adquisición y ejecución Riesgo: La adquisición debe completarse según lo previsto tras una recaudación de fondos exitosa, y la construcción debe proceder sin retrasos materiales. Mitigación: El promotor ha precomprometido €300,000 en capital propio, lo que reduce el riesgo de ejecución. El proyecto cuenta con todos los permisos, lo que permite que la construcción comience inmediatamente tras la transferencia de propiedad.

Riesgo de validez de la licencia de obra Riesgo: Las licencias de obra se emitieron originalmente en abril de 2023; si no se prorrogan, podrían caducar antes de que comience la construcción. Mitigación: Las cuatro licencias de obra han sido prorrogadas y siguen siendo válidas. La duración de ejecución de 36 meses proporciona tiempo suficiente para la finalización del proyecto para el otoño de 2026.

Riesgo de reembolso Riesgo: Si las ventas de las unidades avanzan más lentamente de lo previsto, el promotor podría tener dificultades para reembolsar el préstamo al vencimiento. Mitigación: El valor bruto de desarrollo (GDV) estimado de €2,000,000 proporciona un margen sustancial en relación con el préstamo de €425,000. El préstamo está garantizado adicionalmente mediante una hipoteca de primer rango sobre un activo valorado en €641,000 (cobertura de 151%).

Riesgo de plazos de la garantía Riesgo: La hipoteca se establece tras la adquisición en lugar de en el momento del desembolso de los fondos. Mitigación: La hipoteca se constituye inmediatamente después de completar la transferencia de propiedad. La estructura está diseñada de modo que el desembolso de los fondos y la firma notarial de la hipoteca se produzcan en una secuencia cercana.

Riesgo de costes de construcción Riesgo: El aumento de los costes de materiales y mano de obra podría erosionar la rentabilidad del proyecto y afectar a la capacidad del promotor para completar y vender las unidades a los precios proyectados. Mitigación: El presupuesto total de construcción de €675,000 se ha estimado frente a un GDV de €2,000,000, lo que proporciona un margen bruto de aproximadamente 41%. La tipología de dúplex utiliza métodos de construcción estandarizados, y el promotor cuenta con experiencia previa en la entrega de proyectos similares.