Automatic Invest - Centro de Transferencia de Tecnología III

1. Resumen ejecutivo

Automatic Invest S.R.L., que opera con la marca automatic.ro, es un distribuidor y fabricante rumano de componentes de automatización industrial con sede en el Parque Industrial de Miroslava, distrito de Iasi. Esta es la tercera oferta pública de la sociedad en stock.estate. La primera oferta, abierta el 10 de agosto de 2026, captó 49.615 EUR de 24 inversores, y la segunda oferta, cerrada el 30 de septiembre de 2026, captó 20.399 EUR. En total, 70.014 EUR de 35 inversores se trasladan a la presente campaña como importes ya comprometidos. La sociedad abre ahora una oferta adicional con un objetivo de financiación de 170.014 EUR en total, con un plazo de 24 meses, de los cuales 100.000 EUR son nueva financiación. El valor máximo de la oferta es de 270.014 EUR, es decir, hasta 200.000 EUR de nueva financiación: los importes suscritos por encima del objetivo y hasta dicho máximo se aceptan en las mismas condiciones.

El proyecto, que comprende el acondicionamiento y el aprovisionamiento del nuevo almacén, showroom y punto de venta en Bucarest, la reposición del stock de Iasi, el capital circulante y la infraestructura digital, fue prefinanciado mediante una ronda de prefinanciación. Los inversores que lo prefinanciaron se reembolsan con la presente ronda, a prorrata del importe prefinanciado por cada uno de ellos. Por tanto, la nueva financiación reembolsa en primer lugar la prefinanciación y la exposición total del prestatario no aumenta en el importe íntegro de la presente oferta.

Los inversores reciben un tipo de interés progresivo de entre el 10,00% y el 16,00% anual, fijado en el momento de la firma de cada inversión en función del importe invertido, dentro de un fondo de intereses de 6,00 puntos porcentuales por encima del tipo mínimo del 10,00%. Los intereses se pagan mensualmente y el principal se reembolsa en un único pago al vencimiento. No se aplican cashback ni comisiones a cargo de los inversores. El préstamo está garantizado mediante una hipoteca de primer rango ya inscrita a favor de los inversores sobre el Centro de Transferencia de Tecnología de la sociedad en Bratuleni, tasado de forma independiente en 1.030.000 EUR. En relación con la financiación garantizada total del prestatario, de aproximadamente 450.000 EUR, ello representa una cobertura de la garantía del 229% y una ratio préstamo/valor del 43,69%.

2. Análisis de la ubicación

La garantía y la sede de la sociedad se encuentran en el pueblo de Bratuleni, municipio de Miroslava, distrito de Iasi, Rumanía, dentro del Parque Industrial de Miroslava. El emplazamiento se sitúa en el área metropolitana de Iasi, que comprende la ciudad de Iasi y 19 municipios vecinos y tenía una población urbana funcional estimada de 507.775 habitantes a 1 de enero de 2018 según Eurostat, lo que la convierte en una de las mayores aglomeraciones urbanas de Rumanía.

Miroslava es uno de los municipios fundadores de la asociación metropolitana de Iasi, creada en 2004, y figura entre las localidades de mayor crecimiento del distrito. El parque industrial acoge a operadores de producción y distribución y ofrece el marco fiscal aplicable a los parques industriales conforme a la Ley rumana 186/2013. El acceso a la propiedad se realiza desde la carretera municipal DC27A. El emplazamiento está conectado a gas natural, electricidad, agua y alcantarillado público y cuenta con servicio de autobús público.

Iasi es el principal centro económico de la región de Moldavia, con una concentración de universidades técnicas, entre ellas la Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, y una base industrial y tecnológica en crecimiento. Para una actividad de distribución industrial, el emplazamiento de Bratuleni queda al alcance de la clientela industrial de la región, mientras que la ubicación de Bucarest extiende la cobertura al sur del país.

3. Perfil del promotor

Automatic Invest S.R.L. es una sociedad de responsabilidad limitada rumana inscrita el 18 de mayo de 2009 con el número J22/960/2009, código de identificación fiscal RO25566189. Es propiedad íntegra de un socio único, que es también su administrador único, con una estructura de propiedad y de dirección sin cambios desde 2016. El capital suscrito y desembolsado es de 500.000 RON.

La sociedad opera con la marca automatic.ro y un segundo dominio, pro-cnc.ro. Su modelo de negocio es mixto: actúa como importador y distribuidor de componentes industriales, como fabricante de equipos propios y como integrador de soluciones de automatización. La sociedad declara que vende en nombre propio y no opera como un marketplace a comisión de productos de terceros.

Perfil operativo:

• 17 años de actividad comercial con la entidad jurídica actual
• 14 empleados (media de 2025), frente a 9 en 2019
• Catálogo de más de 7.000 artículos de componentes neumáticos, mecánicos y eléctricos
• Tienda física y showroom en la sede de Bratuleni, junto al canal en línea
• Importaciones de China y Vietnam; acuerdos de distribución con, entre otros, HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent y WON
• Ventas recurrentes al sector público a través del sistema rumano de contratación pública (SICAP), con contratos adjudicados a institutos nacionales de investigación, universidades, empresas de agua y operadores de transporte hasta julio de 2026
• Mecanizado CNC, fabricación metálica, montaje y puesta en marcha de equipos industriales a medida, realizados internamente

En noviembre de 2025 la sociedad inauguró el Centro de Transferencia de Tecnología Automatic Industry en el emplazamiento de Bratuleni, desarrollado como proyecto con financiación europea junto con socios privados y la Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi de Iasi. La sociedad declara que el centro está oficialmente acreditado en el ámbito de las tecnologías de la información y la comunicación e inscrito en el registro nacional de infraestructuras de innovación y transferencia de tecnología.

La cifra de negocios ha crecido en cada uno de los últimos diez ejercicios publicados, de 372.875 EUR en 2016 a 1.223.069 EUR en 2025, un aumento de 3,3 veces.

4. Descripción del proyecto

El activo que sirve de garantía es el Centro de Transferencia de Tecnología Automatic Industry, un edificio industrial y comercial construido a tal efecto y terminado en 2025.

• Dirección: Str. Mihail Sadoveanu n.º 36, pueblo de Bratuleni, municipio de Miroslava, distrito de Iasi, Rumanía
• Registro de la propiedad: edificio inscrito en el CF 85828-C1 Miroslava, número catastral 85828-C1; terreno inscrito en el CF 85828, número catastral 85828
• Configuración: planta baja más primera planta parcial (P+1E)
• Ocupación en planta: 990 m²
• Superficie construida: 1.738,2 m²
• Superficie útil: 1.580,8 m²
• Aparcamiento: 10 plazas
• Parcela: 2.000 m², totalmente vallada

Distribución interior:

• Nave de producción de 645,9 m² con puente grúa
• Showroom de 82,4 m²
• Sala de conferencias de 98,7 m²
• 12 oficinas en ambas plantas
• Zonas de almacenamiento, salas técnicas y aseos

Especificaciones técnicas:

• Estructura de hormigón armado con cerramientos de fábrica y hormigón celular
• Cubierta plana no transitable con membrana bituminosa
• Carpintería de PVC con doble acristalamiento aislante
• Doble sistema de calefacción: caldera de gas natural combinada con bombas de calor
• Calefacción por suelo radiante en todo el edificio
• Paneles fotovoltaicos instalados en la cubierta
• Conexiones a gas natural, electricidad, agua y alcantarillado público
• Pavimento epoxi en la zona de producción y baldosa cerámica en oficinas y salas técnicas

Situación administrativa y de terminación:

• Licencia de obras n.º 338 de 17 de junio de 2022, expedida por el Ayuntamiento de Miroslava
• Certificado de terminación de obra n.º 102020 de 25 de noviembre de 2025
• Acta de recepción de obras n.º 87634 de 18 de noviembre de 2025
• Inscrito en el registro de la propiedad al 100% de terminación el 2 de diciembre de 2025
• Certificado de eficiencia energética expedido en octubre de 2025
• Estado técnico calificado como muy bueno por el tasador independiente, sin defectos detectados y sin clasificación de riesgo sísmico

Estructura de la titularidad. La sociedad es propietaria plena del edificio, inscrito en su propio registro de la propiedad (CF 85828-C1), en una cuota de 1/1. La parcela subyacente de 2.000 m² pertenece al municipio de Miroslava en su dominio privado, no en su dominio público, y la administra Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest es titular de dos derechos reales inscritos sobre el terreno: un derecho de superficie de 49 años, constituido mediante escritura notarial n.º 2237 de 27 de septiembre de 2023 e inscrito el 28 de septiembre de 2023, y un derecho de concesión de 49 años, inscrito el 31 de julio de 2020. Ambos constan inscritos en el registro de la propiedad. Al derecho de superficie le quedan aproximadamente 46 años.

5. Análisis de mercado

La tasación independiente, elaborada por Appraisal & Valuation S.A., división de valoración de NAI Romania y miembro corporativo de ANEVAR desde 2010, de fecha 10 de febrero de 2026, establece los siguientes parámetros de mercado para la microubicación industrial de Miroslava:

El tasador calificó la comerciabilidad del inmueble como media y aplicó el método de rentas como método principal de valoración, dado que los datos de transacciones comparables para instalaciones industriales y tecnológicas construidas a tal efecto en la microubicación son limitados. El método del coste arrojó un coste de reposición neto del edificio de 1.610.331 EUR, del que el valor de mercado de 1.030.000 EUR representa el 64%. La diferencia refleja el régimen jurídico del terreno y la rentabilidad exigida por el mercado para esta clase de activos.

El área metropolitana de Iasi ha registrado en los últimos años una actividad de desarrollo sostenida, impulsada por la inversión pública en infraestructuras y por la concentración de formación técnica y empleadores industriales. Para una instalación industrial ocupada por su propietario, el factor de mercado relevante es la profundidad de la base industrial regional y no la evolución de los precios residenciales.

6. Análisis financiero

Se trata de una operación de capital circulante y expansión. No hay adquisición inmobiliaria ni reventa, por lo que no se aplican un precio de venta previsto ni un margen de promoción.

Destino de los fondos, nueva financiación en el objetivo de financiación

Si la oferta alcanza su valor máximo, la nueva financiación asciende a 200.000 EUR y ambas partidas aumentan proporcionalmente (8.000 EUR y 192.000 EUR). Los nuevos fondos netos disponibles en la disposición ascienden a 96.000 EUR en el objetivo, hasta 192.000 EUR en el valor máximo, y se destinan en primer lugar a reembolsar la prefinanciación, de modo que la financiación garantizada total del prestatario a través de la plataforma se mantiene en aproximadamente 450.000 EUR. Los 70.014 EUR suscritos en las dos primeras ofertas públicas se desembolsaron en el marco de dichas ofertas y se trasladan a la presente campaña con la misma garantía.

El proyecto prefinanciado comprende: el acondicionamiento y equipamiento del local arrendado en Bucarest, estanterías, mobiliario comercial y sistemas de exposición, equipos logísticos, herramientas y equipos de prueba, la constitución de un stock local para entregas más rápidas a los clientes del sur del país, la reposición del stock de Iasi, la contratación y formación, la promoción comercial y la modernización de la infraestructura digital de la sociedad, incluidos la tienda en línea, el catálogo de productos, la sincronización de existencias entre ambas ubicaciones y un sistema CRM.

Cobertura de la garantía

Datos financieros de la sociedad

La cifra de negocios creció un 2,9% en 2024 y un 6,7% en 2025. El beneficio neto disminuyó en el mismo periodo, de 296.805 EUR en 2023 a 30.878 EUR en 2025, al absorber la sociedad la amortización y el coste financiero de la inversión en el Centro de Transferencia de Tecnología, puesto en funcionamiento en 2025, que elevó el activo total de 1,8 millones de EUR en 2022 a 6,17 millones de EUR en 2023. La ratio de solvencia, medida como activo total sobre deudas totales, era del 265,84% al cierre de 2025.

Fuente de reembolso

El principal se reembolsa en un único pago al final del mes 24. La principal vía de reembolso declarada por el prestatario es la refinanciación bancaria garantizada con el mismo activo. La sociedad mantiene relaciones bancarias y ya obtuvo, en marzo de 2026, el consentimiento por escrito del municipio de Miroslava para la inscripción de una hipoteca sobre su derecho de superficie a favor de un banco comercial, lo que confirma que la estructura de garantía es bancable. Los intereses mensuales se atienden con el flujo de caja operativo.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el tipo progresivo

Cada inversión recibe su propio tipo contractual anual, fijado en el momento de su firma. El tipo parte del mínimo del 10,00% y aumenta dentro del fondo de intereses de 6,00 puntos porcentuales en función del importe invertido, conforme a los tramos de tipo publicados en esta página de la campaña. En esta campaña no se aplica ninguna bonificación early-bird. El prestatario paga el 16,00% anual sobre la totalidad de la financiación; la parte del fondo no asignada a los inversores constituye la comisión de la plataforma. Una vez firmado, el tipo de una inversión no cambia durante toda la vida del préstamo.

Estructura de capital y plan de financiación

La oferta es una financiación en un único tramo que se suma a los importes suscritos en las dos primeras ofertas públicas. El proyecto fue prefinanciado mediante una ronda de prefinanciación y los inversores que lo prefinanciaron se reembolsan con la presente ronda, a prorrata del importe prefinanciado por cada uno de ellos. Como la nueva financiación reembolsa en primer lugar la prefinanciación, la exposición total del prestatario no aumenta en el importe íntegro de la presente oferta y se mantiene en aproximadamente 450.000 EUR. La hipoteca de primer rango sobre el Centro de Transferencia de Tecnología ya está inscrita a favor de STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., que actúa en nombre de los inversores de las ofertas anteriores y de la presente oferta, por lo que no existe ningún periodo en el que el capital de los inversores quede sin garantía.

Vías de reembolso, por orden de preferencia:

1. Refinanciación bancaria garantizada con el mismo activo, principal vía declarada por el prestatario
2. Flujo de caja operativo de la actividad de distribución ampliada en las ubicaciones de Iasi y Bucarest
3. Aportación adicional de capital del socio
4. Una financiación adicional a través de stock.estate, sujeta al requisito de cobertura de la garantía vigente en ese momento

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoritatea de Supraveghere Financiara de Rumanía con la licencia PJR28FSFPR/400002, que opera conforme al Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de reembolso al vencimiento. La financiación se reembolsa en un único pago de principal en el mes 24, lo que exige que el prestatario haya refinanciado la exposición o acumulado liquidez suficiente en esa fecha. Mitigación: la ratio préstamo/valor del 43,69% deja un amplio margen respecto al valor de tasación, el prestatario ha confirmado que la estructura de garantía ya ha sido aceptada como bancable por un banco comercial y la plataforma dispone de una hipoteca de primer rango inscrita, ejecutable con independencia de la colaboración del prestatario.
• Evolución de la rentabilidad. El beneficio neto bajó de 296.805 EUR en 2023 a 30.878 EUR en 2025 al absorber la sociedad el coste de una gran inversión industrial antes de que la nueva capacidad generara ingresos equivalentes. Mitigación: la cifra de negocios creció en cada uno de esos años, la inversión está terminada y en funcionamiento, y el préstamo está garantizado con el activo resultante y no con los beneficios.
• Riesgo de ejecución de la expansión en Bucarest. La nueva ubicación está arrendada y en fase de acondicionamiento, con apertura estimada por el prestatario en septiembre de 2026. Los nuevos costes fijos preceden a los ingresos que deben generar. Mitigación: el local está arrendado y no comprado, lo que limita los costes fijos y el compromiso de capital hasta que la ubicación se valide comercialmente; la actividad existente de Iasi y el canal en línea siguen generando la mayor parte de los ingresos.
• Ejecución de la garantía. El edificio es propiedad plena del prestatario, pero el terreno sobre el que se asienta pertenece al municipio de Miroslava y el prestatario lo ostenta en virtud de un derecho de superficie y de una concesión. Por tanto, la ejecución requiere que el adjudicatario pueda subrogarse en esos derechos. Mitigación: el terreno pertenece al dominio privado del municipio y no a su dominio público; el derecho de superficie es un derecho real inscrito con aproximadamente 46 años restantes y susceptible de hipoteca; y el municipio de Miroslava ha confirmado por escrito que el adjudicatario en la ejecución puede subrogarse en los derechos y obligaciones del prestatario.
• Riesgo de valoración. El valor de tasación procede del método de rentas, aplicando una tasa de capitalización del 9,50% a una renta teórica, dado que los datos de transacciones comparables para esta clase de activos en la microubicación son limitados. Mitigación: el valor resultante de 1.030.000 EUR equivale al 64% del coste de reposición neto estimado por el propio tasador solo para el edificio (1.610.331 EUR), y la financiación garantizada total se sitúa en el 43,69% del valor de tasación.
• Riesgo de tipo de cambio. El préstamo está denominado en euros, mientras que los ingresos del prestatario se generan principalmente en lei rumanos. Una depreciación del leu aumenta el coste en moneda local del servicio y del reembolso de la financiación. Mitigación: parte de los costes del prestatario también está denominada en divisas por su actividad de importación, lo que ofrece una compensación natural parcial.
• Tipo variable en la firma. El tipo contractual de cada inversión depende del importe invertido y de las condiciones vigentes en la firma, por lo que dos inversores de la misma campaña pueden obtener tipos distintos. Mitigación: el tipo se muestra antes de la firma, es fijo durante toda la vida del préstamo una vez firmado y nunca puede ser inferior al mínimo del 10,00%.
• Iliquidez. Los préstamos celebrados a través de la plataforma no están admitidos a negociación en un mercado regulado y no se garantiza un mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta el vencimiento.

El promotor del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información y que ninguna información es sustancialmente engañosa o inexacta. El promotor del proyecto es responsable de la elaboración de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).