Automatic Invest - Centro de Transferencia de Tecnología II

1. Resumen ejecutivo

Automatic Invest S.R.L., que opera bajo la marca automatic.ro, es un distribuidor y fabricante rumano de componentes de automatización industrial con sede en el Parque Industrial de Miroslava, condado de Iasi. Esta es la segunda oferta pública de la empresa en stock.estate. La primera oferta, abierta el 10 de agosto de 2026, suscribió EUR 49,615 de 24 inversores; dichos importes se trasladan a la presente campaña como ya comprometidos. La empresa abre ahora una oferta de seguimiento de hasta EUR 250,000 en total durante un plazo de 24 meses, de los cuales hasta EUR 200,385 es financiación nueva, para completar el equipamiento y el abastecimiento de su nuevo almacén, sala de exposición y local comercial en Bucarest, así como para financiar el capital circulante y la infraestructura digital. El valor máximo de la oferta es de EUR 350,000: los importes suscritos por encima del objetivo y hasta este máximo se aceptan en las mismas condiciones.

Los inversores reciben un tipo de interés progresivo de entre el 10.00% y el 16.00% anual, fijado en el momento en que se firma cada inversión según el importe invertido, dentro de un fondo de intereses de 6.00 puntos porcentuales por encima del tipo mínimo del 10.00%. Los intereses se pagan mensualmente y el capital principal se reembolsa en un único plazo al vencimiento. No se aplica devolución de efectivo ni comisiones para el inversor. El préstamo está garantizado por una hipoteca de primer rango ya registrada a favor de los inversores sobre el Centro de Transferencia Tecnológica de la empresa en Bratuleni, valorado de forma independiente en EUR 1,030,000. Sobre la facilidad total garantizada del prestatario de EUR 450,000, esto representa una cobertura de garantía real del 229% y una relación préstamo-valor del 43.69%.

2. Análisis de la ubicación

La garantía real y la sede de la empresa se encuentran en el pueblo de Bratuleni, comuna de Miroslava, condado de Iasi, Rumanía, dentro del Parque Industrial de Miroslava. El emplazamiento se sitúa en el área metropolitana de Iasi, que comprende la ciudad de Iasi y 19 comunas vecinas, y contaba con una población urbana funcional estimada de 507,775 habitantes a fecha de 1 de enero de 2018 según Eurostat, lo que la convierte en una de las mayores aglomeraciones urbanas de Rumanía.

Miroslava es una de las comunas fundadoras de la asociación metropolitana de Iasi, establecida en 2004, y ha estado entre las localidades de desarrollo más rápido del condado. El parque industrial alberga operadores de fabricación y distribución y ofrece el marco fiscal aplicable a los parques industriales bajo la Ley rumana 186/2013. El acceso a la propiedad se realiza desde la carretera comarcal DC27A. El emplazamiento está conectado a la red de gas natural, electricidad, agua municipal y alcantarillado público, y cuenta con servicio de transporte público de autobuses.

Iasi es el principal centro económico de la región de Moldavia, con una concentración de universidades técnicas, incluida la Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi, y una creciente base industrial y tecnológica. Para una empresa de distribución industrial, esto sitúa el emplazamiento de Bratuleni al alcance de la base de clientes de fabricación de la región, mientras que la ubicación de Bucarest amplía la cobertura al sur del país.

3. Perfil del promotor

Automatic Invest S.R.L. es una sociedad de responsabilidad limitada rumana registrada el 18 de mayo de 2009 con el número de registro J22/960/2009, código de identificación fiscal RO25566189. Es propiedad exclusiva de un único accionista, que es también el administrador único, con una estructura de propiedad y gestión sin cambios desde 2016. El capital suscrito y desembolsado es de RON 500,000.

La empresa opera bajo la marca automatic.ro y un segundo dominio, pro-cnc.ro. Su modelo de negocio es mixto: actúa como importador y distribuidor de componentes industriales, como fabricante de sus propios equipos y como integrador de soluciones de automatización. La empresa declara que vende en nombre propio y no opera como un mercado basado en comisiones que liste productos de terceros.

Perfil operativo:

• 17 años de historial comercial bajo la entidad jurídica actual
• 14 empleados (2025 de media), frente a los 9 de 2019
• Catálogo de productos de más de 7,000 artículos entre componentes neumáticos, mecánicos y eléctricos
• Tienda física y sala de exposición en la sede de Bratuleni, junto con el canal online
• Importaciones de China y Vietnam; asociaciones de distribución que incluyen HIWIN, LS Electric, TBI Motion, Rexroth, JELPC, EMAS, Rtelligent y WON
• Ventas recurrentes al sector público a través del sistema de contratación pública rumano (SICAP), con contratos adjudicados a institutos nacionales de investigación, universidades, empresas de servicios públicos de agua y operadores de transporte hasta julio de 2026
• Mecanizado CNC interno, fabricación de metal, montaje y puesta en marcha de equipos industriales personalizados

En noviembre de 2025, la empresa inauguró el Centro de Transferencia Tecnológica de la Industria Automática en el emplazamiento de Bratuleni, desarrollado como un proyecto financiado por Europa junto con socios privados y la Universitatea Tehnica Gheorghe Asachi Iasi. La empresa declara que el centro está acreditado oficialmente en el campo de las tecnologías de la información y la comunicación e inscrito en el registro nacional de infraestructuras de innovación y transferencia tecnológica.

La facturación ha crecido en cada uno de los últimos diez años reportados, desde EUR 372,875 en 2016 hasta EUR 1,223,069 en 2025, un aumento de 3.3 veces.

4. Resumen del proyecto

El activo que sirve como garantía real es el Centro de Transferencia Tecnológica de la Industria Automática, un edificio industrial y comercial construido específicamente para este fin y terminado en 2025.

• Dirección: Str. Mihail Sadoveanu n.º 36, pueblo de Bratuleni, comuna de Miroslava, condado de Iasi, Rumanía
• Registro de la propiedad: edificio registrado bajo CF 85828-C1 Miroslava, número catastral 85828-C1; terreno registrado bajo CF 85828, número catastral 85828
• Configuración del edificio: planta baja más primera planta parcial (P+1E)
• Huella: 990 metros cuadrados a nivel de suelo
• Superficie construida bruta: 1,738.2 metros cuadrados
• Superficie útil: 1,580.8 metros cuadrados
• Aparcamiento: 10 plazas
• Parcela: 2,000 metros cuadrados, totalmente cerrada

Configuración interna:

• Nave de producción de 645.9 metros cuadrados con puente grúa
• Sala de exposición de 82.4 metros cuadrados
• Sala de conferencias de 98.7 metros cuadrados
• 12 oficinas distribuidas en ambos niveles
• Áreas de almacenamiento, salas técnicas e instalaciones sanitarias

Especificaciones técnicas:

• Estructura de hormigón armado con cerramientos de mampostería y hormigón celular (AAC)
• Cubierta plana no transitable con membrana bituminosa
• Carpintería de PVC con acristalamiento aislante térmico
• Sistema de calefacción dual: planta de calderas de gas natural combinada con bombas de calor
• Calefacción por suelo radiante en todas las instalaciones
• Paneles fotovoltaicos instalados en la cubierta
• Conexiones a gas natural, electricidad, red de agua y alcantarillado público
• Suelos de epoxi en la zona de producción, pavimentos cerámicos en oficinas y salas técnicas

Estado normativo y de finalización:

• Licencia de obras n.º 338 de fecha 17 de junio de 2022, emitida por el Ayuntamiento de Miroslava
• Certificado de finalización de obra n.º 102020 de fecha 25 de noviembre de 2025
• Acta de recepción de obra n.º 87634 de fecha 18 de noviembre de 2025
• Inscrito en el registro de la propiedad con finalización 100% el 2 de diciembre de 2025
• Certificado de eficiencia energética emitido en octubre de 2025
• Estado técnico evaluado como muy bueno por el tasador independiente, sin defectos identificados y sin clasificación de riesgo sísmico

Estructura de la propiedad. La empresa ostenta la plena propiedad del edificio, inscrita en su propio registro de la propiedad (CF 85828-C1), con una cuota de 1/1. La parcela subyacente de 2,000 metros cuadrados es propiedad de la Comuna de Miroslava dentro de su dominio privado, no de su dominio público, y es administrada por Miroslava Industrial Parc S.R.L. Automatic Invest posee dos derechos reales registrados sobre el terreno: un derecho de superficie a 49 años constituido mediante escritura notarial n.º 2237 de fecha 27 de septiembre de 2023 e inscrito el 28 de septiembre de 2023, y un derecho de concesión a 49 años inscrito el 31 de julio de 2020. Ambos están inscritos en el registro de la propiedad. Al derecho de superficie le restan aproximadamente 46 años.

5. Análisis de mercado

La tasación independiente, preparada por Appraisal & Valuation S.A., la división de valoración de NAI Romania y miembro corporativo de ANEVAR desde 2010, con fecha de 10 de febrero de 2026, establece los siguientes parámetros de mercado para la microlocalización industrial de Miroslava:

El tasador evaluó la comercialidad de la propiedad como media y aplicó el enfoque de ingresos como método de valoración principal, basándose en que los datos de transacciones comparables para instalaciones industriales y tecnológicas construidas a medida en la microlocalización son limitados. El enfoque de costes produjo un coste de reposición neto solo para el edificio de EUR 1,610,331, frente al cual el valor de mercado de EUR 1,030,000 representa 64%. La diferencia refleja la estructura de arrendamiento del terreno y la rentabilidad exigida por el mercado para esta clase de activo.

El área metropolitana de Iasi ha registrado una actividad de desarrollo sostenida en los últimos años, apoyada por la inversión en infraestructuras públicas y por la concentración de educación técnica y empleadores industriales. Para una instalación industrial de este tipo ocupada por el propietario, el motor de mercado relevante es la profundidad de la base manufacturera regional más que los movimientos de los precios residenciales.

6. Análisis financiero

Esta es una operación de capital circulante y expansión. No existe adquisición de propiedad ni reventa, por lo que no se aplica ningún precio de venta proyectado ni margen de desarrollo.

Uso de los fondos, nueva financiación en esta oferta

Los nuevos fondos netos disponibles para el prestatario en la disposición son EUR 192,370. Los EUR 49,615 suscritos en la primera oferta fueron desembolsados bajo dicha oferta y se trasladan a esta campaña bajo la misma garantía.

La asignación de Bucarest cubre: acondicionamiento y equipamiento de las instalaciones arrendadas, estanterías, mobiliario comercial y sistemas de exposición, equipos logísticos, herramientas y aparatos de prueba, la constitución de un stock local para una entrega más rápida a los clientes en el sur del país, reposición del stock de Iasi, contratación y formación, promoción comercial y modernización de la infraestructura digital de la empresa, incluyendo la tienda online, el catálogo de productos, la sincronización de stock entre las dos ubicaciones y un sistema CRM.

Cobertura de la garantía

Finanzas de la empresa

La cifra de negocios creció un 2.9% en 2024 y un 6.7% en 2025. El beneficio neto disminuyó durante el mismo periodo, desde EUR 296,805 en 2023 hasta EUR 30,878 en 2025, a medida que la empresa absorbió la depreciación y el coste de financiación de la inversión en el Centro de Transferencia Tecnológica, que fue puesto en servicio en 2025 y que aumentó los activos totales desde EUR 1.8 millones en 2022 hasta EUR 6.17 millones en 2023. El ratio de solvencia, medido como activos totales sobre deuda total, se situó en 265.84% al cierre de 2025.

Fuente de reembolso

El capital principal se reembolsa en una única cuota al final del mes 24. El canal de reembolso principal declarado por el prestatario es la refinanciación bancaria garantizada por el mismo activo. La empresa mantiene relaciones bancarias existentes y ya ha obtenido, en marzo de 2026, el acuerdo por escrito de la Comuna de Miroslava para la inscripción de una hipoteca sobre su derecho de superficie a favor de un banco comercial, confirmando que la estructura de la garantía es bancarizable. Los intereses mensuales se cubren con el flujo de caja operativo.

7. Financiación y oportunidad de inversión

Cómo funciona el tipo progresivo

Cada inversión recibe su propio tipo de contrato anual, fijado en el momento de la firma. El tipo comienza en el mínimo de 10.00% y aumenta dentro del fondo de intereses de 6.00 puntos porcentuales según el importe invertido, siguiendo las bandas de tipos publicadas en esta página de campaña. No se aplica ninguna bonificación por pronto pago a esta campaña. El prestatario paga 16.00% anual sobre la totalidad de la facilidad; la parte del fondo no asignada a los inversores constituye la comisión de la plataforma. Una vez firmado, el tipo de una inversión no cambia durante la vida del préstamo.

Estructura de capital y plan de financiación

La oferta es una facilidad de tramo único que se suma a los importes suscritos en la primera oferta. La hipoteca de primer rango sobre el Centro de Transferencia Tecnológica ya está inscrita a favor de STOCKESTATE CROWDFUNDING S.R.L., actuando en nombre de los inversores de la primera oferta y de esta oferta, por lo que no existe ningún periodo en el que el capital del inversor no esté garantizado.

Canales de reembolso nombrados, por orden de preferencia:

1. Refinanciación bancaria garantizada por el mismo activo, el canal principal declarado por el prestatario
2. Flujo de caja operativo del negocio de distribución expandido en las ubicaciones de Iasi y Bucarest
3. Patrimonio neto adicional de los accionistas
4. Una facilidad de seguimiento de stock.estate, sujeta al requisito de cobertura de garantía vigente en ese momento

Plataforma

stock.estate es un proveedor europeo de servicios de financiación participativa autorizado por la Autoridad de Supervisión Financiera de Rumanía bajo la licencia PJR28FSFPR/400002, operando bajo el Reglamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riesgos y medidas de mitigación

• Riesgo de reembolso al vencimiento. La facilidad se reembolsa como una única cuota de capital principal en el mes 24, lo que requiere que el prestatario haya refinanciado la exposición o acumulado suficiente liquidez para esa fecha. Mitigación: el ratio préstamo-valor (LTV) de 43.69% deja un margen sustancial en relación con el valor tasado, el prestatario ha confirmado que la estructura de garantía real subyacente ya ha sido aceptada como bancable por un banco comercial, y la plataforma posee una hipoteca de primer rango registrada ejecutable independientemente de la cooperación del prestatario.
• Tendencia de rentabilidad. El beneficio neto disminuyó de EUR 296,805 en 2023 a EUR 30,878 en 2025 a medida que la empresa absorbió el coste de una gran inversión industrial antes de que la nueva capacidad generara los ingresos correspondientes. Mitigación: la cifra de negocios creció en cada uno de esos años, la inversión está completada y puesta en marcha, y el préstamo está garantizado sobre el activo resultante en lugar de sobre los beneficios.
• Riesgo de ejecución en la expansión de Bucarest. La nueva ubicación está alquilada y en proceso de adecuación, con una apertura estimada por el prestatario en septiembre de 2026. Los nuevos costes fijos preceden a los ingresos que pretenden generar. Mitigación: las instalaciones están alquiladas en lugar de compradas, lo que limita el coste fijo y el compromiso de capital hasta que la ubicación sea validada comercialmente; la operación existente en Iasi y el canal online continúan generando la mayoría de los ingresos.
• Ejecución de la garantía. El edificio es propiedad absoluta del prestatario, pero el terreno bajo el mismo es propiedad de la Comuna de Miroslava y está en posesión del prestatario bajo un derecho de superficie y una concesión. Por lo tanto, la ejecución requiere que un postor exitoso pueda suceder en esos derechos. Mitigación: el terreno pertenece al dominio privado de la comuna en lugar de a su dominio público; el derecho de superficie es un derecho real registrado con aproximadamente 46 años restantes y es susceptible de ser hipotecado; y la Comuna de Miroslava ha confirmado por escrito que un postor exitoso en la ejecución puede subrogarse en los derechos y obligaciones del prestatario.
• Riesgo de valoración. El valor tasado deriva del enfoque de ingresos, aplicando una tasa de capitalización de 9.50% a unos ingresos por alquiler nocionales, dado que los datos de transacciones comparables para esta clase de activo en la micro-ubicación son limitados. Mitigación: el valor resultante de EUR 1,030,000 es 64% del propio cálculo de coste de reposición neto del tasador para el edificio solo (EUR 1,610,331), y la facilidad garantizada total se establece en 43.69% del valor tasado.
• Riesgo de divisa. El préstamo está denominado en euros, mientras que los ingresos del prestatario se generan predominantemente en leus rumanos. Una depreciación del leu aumenta el coste en moneda local de atender y reembolsar la facilidad. Mitigación: parte de la base de costes del prestatario también está denominada en moneda extranjera a través de su actividad de importación, lo que proporciona una compensación natural parcial.
• Tipo variable en la firma. El tipo contractual de cada inversión depende del importe invertido y de las condiciones vigentes en el momento de la firma, por lo que dos inversores en la misma campaña pueden recibir tipos diferentes. Mitigación: el tipo se muestra antes de la firma, es fijo durante la vida del préstamo una vez firmado y nunca puede caer por debajo del suelo de 10.00%.
• Iliquidez. Los préstamos formalizados a través de la plataforma no están admitidos a negociación en un mercado regulado y no se garantiza ningún mercado secundario. Los inversores deben estar preparados para mantener la inversión hasta el vencimiento.

El propietario del proyecto declara que, a su leal saber y entender, no se ha omitido ninguna información ni es materialmente engañosa o inexacta. El propietario del proyecto es responsable de la preparación de la ficha de datos fundamentales de la inversión (véase Documentos).